【正文】 年 施工面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 銷售金額（萬元） 80923 176048 300525 334646 351748 銷售均價(jià)（元 /㎡ ) 2094 2616 3113 3790 3853 價(jià)格漲幅 14% 25% 19% 22% 2% 該表基本反應(yīng)了景洪市近 5年房地產(chǎn)市場的基本情況及走勢，呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn) 2023年開始進(jìn)入快速發(fā)展期，年度施工面積及銷售面積出現(xiàn)首次爆發(fā)性； 施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積； 目前景洪區(qū)域年度銷售面積僅接近 100萬㎡； 價(jià)格在 2023年 — 2023年 3年快速上漲； 進(jìn)入 2023年后價(jià)格基本處于停滯增長狀態(tài)； 施工面積遠(yuǎn)大于銷售面積 ?近 5年來，施工面積基本為銷售面積的 200%以上； ?雖然 施工面積不完全等同于可售面積 ，但是作為潛在銷售對象， 供大于求的局面已經(jīng)形成； ?該現(xiàn)象成為了目前景洪人口中“自己住一套，為兒女準(zhǔn)備一套，對外出租一套”的直接成因； ?房地產(chǎn)市場較為 殘酷的競爭局面已經(jīng)形成 ； 價(jià)格在 2023年 — 2023年 3年快速上漲 ?2023年至 2023年 4年時(shí)間，區(qū)域房地產(chǎn)整體價(jià)格由 2023元 / ㎡ 飆升至 4000元 / ㎡ ， 4年內(nèi)基本實(shí)現(xiàn)翻番， 年度漲幅在 20%左右 ，遠(yuǎn)高于昆明及云南省的平均漲幅 ?GDP\人均收入的增長僅為 10%左右，與房地產(chǎn)價(jià)格增加形成明顯差距， 外部資金涌入炒房 現(xiàn)象明顯； 進(jìn)入 2023年后房地產(chǎn)市場價(jià)格基本處于停滯增長狀態(tài) ?以中景明城為例，自 2023年 7月毛坯住宅銷售價(jià)格突破 4000元 /㎡ 以后直至2023年 9月售罄， 在銷售價(jià)格沒有提升的情況下，銷售仍然較為乏力； ?通過對世紀(jì)金源、西雙十二城等項(xiàng)目的價(jià)格的了解，基本與 2023年售價(jià)持平； 目前景洪市場整體環(huán)境概況 : 未來短期內(nèi)供應(yīng)量仍然驚人 目前市場已經(jīng)供大于求 區(qū)域良好的未來投資前景 開發(fā)量爆破式增長， 大佬型開發(fā)商涌入， 大型、超大型項(xiàng)目出現(xiàn) 僅在規(guī)劃實(shí)施階段 外圍購買大潮還遠(yuǎn)沒有到來 將面臨嚴(yán)重的競爭環(huán)境 目前價(jià)格在本地已經(jīng)有一定抗性 消化能力不強(qiáng) 市場空間有限 短期內(nèi)景洪房地產(chǎn)市場狀況較為嚴(yán)峻 極為嚴(yán)峻的 宏觀政策 必須認(rèn)清的現(xiàn)狀 小結(jié) 個盤銷售情況分析 景洪房地產(chǎn) 2023年銷售數(shù)據(jù)調(diào)查（截止 11月 20日） 樓盤 本年度銷售套數(shù)（套） 本年度銷售面積（㎡） 本年度銷售金額（萬元） 銷售單價(jià) (元 /㎡ ) (不區(qū)分物業(yè)類型） 世紀(jì)金源濱江果園總銷量 1510 98937 4618 版納一品 377 15118 3400 萬達(dá)度假區(qū) 550 25182 5452 冠嘉名城二期 590 20232 3169 告莊西雙景 638 31371 4473 西雙拾貳城 492 24515 4533 備注： 數(shù)據(jù)采樣為 2023年景洪銷售金額前 6的樓盤數(shù)據(jù) （以上數(shù)據(jù)銷售單價(jià)為不同類型物業(yè)公共組成單價(jià)，例如世紀(jì)金源 4618元 / ㎡ 為銷售住宅、別墅的公共均價(jià)，但具體各類物業(yè)所占比重不知） ?世紀(jì)金源再次以 1510套房源、近 10億銷售總額居景洪銷售榜首； ?萬達(dá)項(xiàng)目自 6月開始銷售，一期至 10月初已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)售罄，累計(jì) 4個月完成 ?前 6名的項(xiàng)目除版納一品外，基本完成 2億元以上銷售； 在上述嚴(yán)峻的市場環(huán)境下、繼續(xù)支撐項(xiàng)目銷售的動力是什么？ 疑問 景洪市本地客戶在項(xiàng)目銷售中所占比重?cái)?shù)量較少，外地客戶成為主要購買對象 ?以中景明城項(xiàng)目最終銷售情況為例， 景洪本地人僅占成交客戶不到三分之一； 區(qū)域 景洪市 西雙版納州（除景洪） 昆明市 云南?。ǔ叭?xiàng)） 省外 成交人數(shù) 238 143 158 103 263 ?景洪市以外的 外地購買，成為支撐景洪市房地產(chǎn)銷售的主要動力 ； ?通過與 世紀(jì)金源 內(nèi)部人員溝通，該項(xiàng)目成交 1500套房源中，有超過 600套是在外地實(shí)現(xiàn)銷售（直接不是在本地售樓部成交）， 60%客戶為外地客戶 ； 客戶情況分析 景洪市本地客戶： 雖然目前景洪市普通人均居住面積及套數(shù)已經(jīng)很高，但是仍然有一定剛性需求客戶及近年來炒房嘗到甜頭后的投資客戶， 景洪市本地客戶 在目前市場情況下，仍然是絕對需要重點(diǎn) 挖掘的區(qū)域 西雙版納州縣客戶： 近年來西雙版納州縣伴隨橡膠產(chǎn)業(yè)、茶葉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生了大量具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的務(wù)農(nóng)人員，手中的大量閑錢致使該類人群四處投資，昆明、景洪市成為其購買房地產(chǎn)物業(yè)的青睞方向； 昆明市 作為云南省會城市，人群整體消費(fèi)觀念較為超前，根據(jù)分析，昆明市購房者購房動機(jī)基本集中于投資和冬天暫住的需求；整體購買能力超強(qiáng)，未來也將必然作為項(xiàng)目銷售的 重點(diǎn)挖掘區(qū)域； 云南省地州客戶： 整體云南省地州客戶成交情況較低，成交情況復(fù)雜，未來項(xiàng)目銷售僅建議利用現(xiàn)有公司在曲靖等地的資源，展開適當(dāng)宣傳； 省外客戶： 通過對中景省外客戶的分析，未出現(xiàn)相對的集中性，該板塊客戶來源區(qū)域巨大，但所占成交比重又相對較高；但根據(jù)實(shí)際情況分析，在沒有萬達(dá) 、世紀(jì)金源全國銷售資源的情況下，主要仍然依靠景洪本地宣傳，以拉動該類客戶成交 項(xiàng) 目名 稱 占地面 積 建筑面 積 容 積 率 主力 戶 型 均價(jià) 位置 銷 售情 況 金色佳 園 7畝 16000㎡ 97㎡ — 139㎡ 3000 瀾滄 江路 農(nóng)業(yè) 局 對 面 已完成 95%剩 躍層 濱 江果 園 避寒山莊 4000畝 61萬㎡ 50— 250㎡ 4200 大沙 壩 目前剩余 700套左右 告莊西 雙 景 1200畝 600000㎡ 小面 積 公寓 5000 入城大 轉(zhuǎn)盤處 剩余 100套左右 版 納 一品 165畝 3000多套 50— 200㎡ 3500 市一中后 一期 銷 售完成，二期在售中 濱 江豪苑二期 15畝 400套 50以下 戶 型及 160以上大 戶 型 8500 老大 橋 ， 雍 璽 臺 8畝 13000㎡ 200㎡ 9000 造 紙廠 江景豪宅，剩余 數(shù) 套 林 語 江畔 23畝 77000 50100㎡ 3500 江北 萬 達(dá) 度假 區(qū) 2萬 畝 4080㎡ 公寓， 70150 4700 噶 東 一期已售 90%， 目前在售項(xiàng)目情況基本說明 ?景洪市雖然目前項(xiàng)目較多，但根據(jù)實(shí)際在售項(xiàng)目調(diào)查，雖然其中不乏大量品質(zhì)樓盤，高端樓盤， 但其中真實(shí)適合“普通百姓”購買的房源并不多 ，目前僅能想到世紀(jì)金源、版納一品、林雨江畔 3個項(xiàng)目； ?普通住房的開發(fā)量的減少與目前景洪市較為飽和的居住條件有較大關(guān)系、迫使開發(fā)商考慮產(chǎn)品轉(zhuǎn)型；而與此同時(shí)根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前 以普通人居為定位的樓盤銷售情況較為樂觀； 目前景洪市銷售最好的項(xiàng)目 —— 世紀(jì)金源銷售情況 高層 高層 高層 別墅區(qū) 別墅區(qū) 高爾夫球場 規(guī)劃區(qū)域 目前銷售價(jià)格均價(jià) 3600— 4500元 / ㎡ 優(yōu)惠說明：按揭 2%，一次性付款 3% ?2023年基本保障在每月 120套左右的銷售； ?項(xiàng)目自 2023年 11月首次開盤蓄水銷售 1800套以后，基本執(zhí)行策略為 2個月集中蓄客，然后退出 12棟進(jìn)行銷售的小步快走銷售策略； ?項(xiàng)目自 2023年至今，前期 6000套房源僅剩700套左右，銷售速度極快； ?項(xiàng)目成功銷售取決于項(xiàng)目在本地形成的良好口碑及利用自身資源形成的全國銷售體系； 項(xiàng)目現(xiàn)狀（實(shí)景現(xiàn)房）： 告莊西雙景 占地 1200畝 建筑面積 : 90萬平米 綠化率 : % 容積率 : 分三期開發(fā)，有 20萬方的旅游獨(dú)家綜合體， 18萬方娛樂綜合體，以及 15萬方城市綜合體 項(xiàng)目以 高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形象面世 ，宣傳力度及費(fèi)用居景洪市所有項(xiàng)目之首，基本覆蓋所有宣傳資源，在景洪、昆明均有大面積宣傳推廣，前期銷售以精裝公寓、酒店式公寓、商鋪為主，至今沒有住宅類產(chǎn)品銷售； 項(xiàng)目目前精裝公寓 4600元 /㎡ ,商業(yè)一層價(jià)格 11000元 /㎡ ,項(xiàng)目力求 走高品高價(jià)路線 ，前期先行針對商業(yè)類產(chǎn)品進(jìn)行銷售，以提升項(xiàng)目形象，目前酒店公寓及商業(yè)已基本售罄，未來三期住宅類產(chǎn)品可能推出 。政府的扶持和開發(fā)商的大力投資，未來將是現(xiàn)在的三亞。 版納冬季平均氣候在 19度左右，是繼海南之后具備成為避寒勝地條件的區(qū)域 ?三亞 三亞的旅游度假配套完 善，公認(rèn)的旅游避寒度假 的城市。 西雙版納具備成為國際旅游度假區(qū)的先天條件 黃金四角 交通條件的逐步完善，將從根本上打通制約版納發(fā)展的交通障礙， 提高其參與旅游競爭的硬件條件 泛亞鐵路將在極大程度上加強(qiáng)湄公河次區(qū)域經(jīng)濟(jì)及旅游人口的流動 主要分三條方案，在建的東線方案，由新加坡經(jīng)吉隆坡、曼谷、金邊、胡志明市、河內(nèi)到昆明； 昆曼公路加強(qiáng)與南亞聯(lián)系 2023年 3月 21日，全長 1818公里的昆曼公路建成通車。 2) B片區(qū)包括區(qū)段二 （即：景洪城區(qū)區(qū)段）和區(qū)段三（即：勐泐大橋至橄欖壩上游區(qū)段）。三片、五段：以景洪電站與橄欖壩入口為界將整個新區(qū)分為上、中、下三個片區(qū)分別命名為 A片區(qū)、 B片區(qū)和 C片區(qū)。至 2023年城市居住人口達(dá) 60萬。錦繡時(shí)光項(xiàng)目營銷大綱 2023年 11月 目錄 一． 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹； 二． 項(xiàng)目品性分析； 三． 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略銷售建議； 四． 2023年銷售計(jì)劃及策略； 五． 媒體推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)； 一． 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場環(huán)境分析及重點(diǎn)樓盤介紹； 我們在什么樣的環(huán)境下銷售 競爭對手的情況是什么 一． 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場環(huán)境分析； 景洪市發(fā)展戰(zhàn)略 景洪未來將建成： 熱帶雨林城、民族特色城、水鄉(xiāng)魅力城 休閑度假城、美食