中國(guó)城市土地使用權(quán)的法律性質(zhì)-資料下載頁(yè)
2025-01-01 07:59本頁(yè)面
【正文】 的例證，然依據(jù)傳統(tǒng)主張嚴(yán)格的物權(quán)法定主義下，物權(quán)分為二大類，一為所有權(quán)，一為限制物權(quán)，限制物權(quán)又可分為擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)二種。所有權(quán)是指于法令限制內(nèi)對(duì)于所有物為全面支配的物權(quán)，而且基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要使商品成為交易對(duì)象，必須權(quán)利主體有占有、使用、收益、處分之權(quán)。（注：姚瑞光著：《民法物權(quán)論》，1995年10月版，第42頁(yè)。）物權(quán)內(nèi)容包括擔(dān)保物權(quán)（抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)）與用益物權(quán)（地上權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)），確定物權(quán)范圍與物權(quán)變動(dòng)，而且各種物權(quán)原則上可以讓與或設(shè)定擔(dān)保。物權(quán)法立法的五個(gè)原則：，物權(quán)除民法或其他法律有規(guī)定外，不得創(chuàng)設(shè)，因?yàn)槲餀?quán)具有對(duì)世之效力，物權(quán)種類與內(nèi)容法定化便于公示，確保交易安全。，物權(quán)客體特定，一個(gè)所有權(quán)存在于一個(gè)物上。，指物權(quán)之效力優(yōu)先于債權(quán)，若同一客體有所有權(quán)與其他物權(quán)存在，他物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)，數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)存在時(shí)，以成立先后定其效力。，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之得喪變更，非經(jīng)登記不生效力。，獨(dú)立于債權(quán)行為之外，債權(quán)行為無(wú)效不等同物權(quán)行為無(wú)效。臺(tái)灣物權(quán)法中沒(méi)有使用土地使用權(quán)這個(gè)名稱，故在物權(quán)法定原則下，土地使用權(quán)理應(yīng)不屬于物權(quán)種類。然筆者認(rèn)為，從發(fā)展土地的經(jīng)濟(jì)效益考慮，政府尊重私人對(duì)土地的完全支配，順應(yīng)所有權(quán)社會(huì)化之世界潮流，承認(rèn)土地使用權(quán)為所有權(quán)衍生出來(lái)的使用權(quán)能，采所有權(quán)相對(duì)理論藉由法律或合同規(guī)范，限制所有人的使用。（注：林誠(chéng)二著：《兩岸債權(quán)與所有權(quán)之比較研究》，中國(guó)法制比較研究論文集，臺(tái)灣東吳大學(xué)法學(xué)院1994年8月版，第57頁(yè)。）這種使用權(quán)是因物權(quán)社會(huì)化所衍生出來(lái)，其法律性質(zhì)為何？目前學(xué)者見(jiàn)解不一致，有認(rèn)為是附屬于所有權(quán)的權(quán)能。（注：姚瑞光前揭書第48頁(yè)，鄭玉波教授采相同見(jiàn)解。）有認(rèn)為土地之使用是在于他人土地上有工作物、有建筑物或其他特定目的，而使用他人之土地，支付所有人一定報(bào)酬而取得的權(quán)利，類似于“地上權(quán)”。筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)人應(yīng)對(duì)其權(quán)利有排他與支配性，似乎應(yīng)將“土地使用權(quán)”解釋為附屬于所有權(quán)上的用益物權(quán)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，物權(quán)種類增加的機(jī)率很大，如歐美各國(guó)紛紛承認(rèn)動(dòng)產(chǎn)抵押、附條件之買賣、最高限額抵押權(quán)及信托占有等物權(quán)擔(dān)保制度，故應(yīng)注意這個(gè)物權(quán)法發(fā)展趨勢(shì)，突破嚴(yán)格解釋的一物一權(quán)主義，承認(rèn)土地使用權(quán)能的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，加強(qiáng)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的社會(huì)作用。三、結(jié)論——城市土地使用權(quán)應(yīng)成一種獨(dú)立的民事權(quán)能建構(gòu)土地使用權(quán)為一獨(dú)立權(quán)利，對(duì)于完善土地法制與配合社會(huì)現(xiàn)實(shí)需要具有相當(dāng)貢獻(xiàn)。首先，筆者認(rèn)為在土地公有制度下討論土地使用概念時(shí)，不能脫離歷史因素與社會(huì)體制。學(xué)者們從傳統(tǒng)物權(quán)的使用目的作為分類，以用益物權(quán)體系解釋土地使用概念是一個(gè)正確的出發(fā)點(diǎn)。非所有權(quán)人使用他人土地的目的在于地上有房屋或建筑物，并享有地上物所有權(quán)，這種使用土地的目的乃為創(chuàng)造土地的附加價(jià)值，使用權(quán)人有償使用土地，改良土地妥善經(jīng)營(yíng)利用地塊，并以土地使用權(quán)為對(duì)象，經(jīng)由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押取得回饋，權(quán)能價(jià)值由使用權(quán)人以勞動(dòng)力或金錢換來(lái)，使用人理應(yīng)享有完全的支配能力與收益權(quán)利。這種占有的態(tài)樣必須經(jīng)由公示方式（登記）獲得保護(hù)，法律上土地使用權(quán)應(yīng)享有占有、使用、收益及有限制的處分權(quán)能，其外觀乃如同所有權(quán)權(quán)能，土地使用人為土地使用法律的民事主體，享有獨(dú)立的民事權(quán)利。筆者贊同將所有權(quán)與他物權(quán)并列大陸土地物權(quán)的二大綱領(lǐng)，二者均享有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)能。他物權(quán)再分為擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)二類，土地使用權(quán)為用益物權(quán)一種，尊重法學(xué)界長(zhǎng)久以來(lái)沿用使用權(quán)用語(yǔ)，不設(shè)重復(fù)的地上權(quán)。筆者建議土地使用權(quán)在中國(guó)大陸物權(quán)體系架構(gòu)中應(yīng)屬于獨(dú)立的一種物權(quán)種類，而物權(quán)法的大綱列表如下：┌所有權(quán)（自物權(quán)）│ ┌國(guó)土使用權(quán)│ ┌用益物權(quán)│經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)│ │ └地役權(quán)、典權(quán)│使用權(quán)（他物權(quán)）││ │ ┌抵押權(quán)│ │擔(dān)保物權(quán)│質(zhì)權(quán)└ └ └留置權(quán)隨著工商業(yè)發(fā)達(dá)，促進(jìn)社會(huì)繁榮進(jìn)步，土地使用權(quán)自有其社會(huì)功能，城市土地使用權(quán)制度的結(jié)構(gòu)應(yīng)該界定于促進(jìn)土地使用、收益，能創(chuàng)造土地改良、確立國(guó)有土地資源永續(xù)利用、建立符合公平與效率地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，活潑國(guó)有土地企業(yè)經(jīng)營(yíng)的使用權(quán)內(nèi)容。城市土地利用應(yīng)該具有幾個(gè)特點(diǎn)：、法人有償使用國(guó)家土地，并依照提供土地的性質(zhì)決定使用內(nèi)容、方式與期限，使用權(quán)人與國(guó)家簽訂使用合同，依法保障使用權(quán)人投資權(quán)益。，以達(dá)地利共享目的。，使用權(quán)人利用土地可以分擔(dān)國(guó)家管理土地的成本。在現(xiàn)實(shí)方面因整個(gè)社會(huì)對(duì)土地使用權(quán)運(yùn)用并未加以重視，所以更需加強(qiáng)土地使用權(quán)的物權(quán)效力。由于大量人口涌向城市，產(chǎn)生嚴(yán)重的城市住宅缺乏問(wèn)題，在1992年國(guó)家鼓勵(lì)住房基礎(chǔ)建設(shè)，于是連續(xù)幾年的房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)相申請(qǐng)出讓的精華地段使用權(quán)，蓋商品房、辦公大樓希望獲取高的利潤(rùn)，造成城市土地使用權(quán)的出讓金或使用費(fèi)高漲，礙于土地使用權(quán)的制度不臻完善，造成城市土地面臨不足與占用耕地等問(wèn)題。解決這些問(wèn)題首要工作乃是以土地使用權(quán)作為獨(dú)立物權(quán)，在保有土地所有權(quán)最高監(jiān)督權(quán)，提供相當(dāng)于所有權(quán)職能的使用權(quán)，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代地權(quán)觀念與所有權(quán)社會(huì)化，承認(rèn)土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離之正當(dāng)性，架構(gòu)土地使用權(quán)占有、使用、收益、處分等權(quán)能的實(shí)現(xiàn)條件，形成一套完整的土地使用法律制度。第 20 頁(yè) 共 20 頁(yè)
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