6土地使用權出讓行為性質再評議-資料下載頁
2025-09-16 04:40本頁面
【正文】 行為。 土地使用權出讓的方式表明了出讓行為的民事法律行為性質?，F行法規(guī)定，土地使用權出讓可以采取下列方式： （一）協議； （二）招標 （三）拍賣。[15]協議是雙方當事人面對面地排斥第三人參與而訂立合同的方式，而招標、拍賣則是在多方競爭條件下而簽訂合同的方式，但它們仍然都屬于一般合同的訂立規(guī)則的內容，體現著很強的民事性質。而出讓方式仍然服務于出讓行為，出讓方式的民事性質是出讓行為民事性質的直接體現。 土地出讓金并不是什么行政管理手段，而是土地使用權的商品價格。如果將土地使用金作為一種管理手段，其數額完全由土地管理部門來決定，則根本不可能真正實行土地使用權制度的改革，土地使用權也不可能真正進入市場并充分發(fā)揮土地的效益，國家也難以通過轉讓獲取應有的收益，甚至極易助長管理機關的腐敗行為。[16]盡管我國現階段土地使用權出讓金明顯降低，但它絕不應被歪曲為一種單純的宏觀調控工具，出讓金本質上是土地財產的價值補償手段，它被規(guī)定在出讓合同中并根據土地用途、使用年限、質量等級和地理位置等方面的不同而有所不同。 （四）如何看待現行法中對土地使用權出讓合同進行限制的規(guī)定對出讓合同性質的影響 主張土地使用出讓行政行為說和經濟法律行為說的學者都以出讓合同受到限制和干預為由而否認土地使用出讓合同乃至出讓行為的民事性質，但土地使用權出讓合同受到限制是否就意味著它不具有民事性質嗎。對此，筆者并不贊同。 首先，對合同進行一定的限制是當今社會中的民法的必然發(fā)展趨勢。作為近代民法三大原則之一的契約自由原則在19世紀中期之后就受到了一系列嚴重社會問題的挑戰(zhàn)，如勞資對立，貧富懸殊及消費者利益受侵害等問題，這就要求各國對合同自由原則進行一定的限制，對權利本位思想進行一定的調整，如現行法中的格式合同的規(guī)定，合同履行中的誠實信用原則和禁止濫用權利的規(guī)定，都是對合同限制和權利本位法制調整的具體體現。但是我們應該清楚的是，對合同進行限制和權利本位思想進行調整并不會從根本上否認合同自由原則和權利本位思想，而只不過“在于矯正19世紀立法過分強調個人、權利而忽視社會利益之偏頗，其基本出發(fā)點，仍未能脫離個人及權利觀念。”[17]因此，我國現行法對土地使用權出讓合同進行一定限制的規(guī)定并非否認合同的民事性質和當事人民事權利的正當合法性，相反是對民事權利和民事性質之強化，土地使用權出讓行為仍為民事法律行為性質。 其次，盡管《暫行條例》第17條規(guī)定，土地管理機關有“警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰權”。但這一規(guī)定也只是由于我國出讓制度的不完善使得國家的所有權身份和管理者身份重疊、模糊造成的，并不能因此否認出讓的民事性質。其實，土地管理機關在土地使用權出讓過程中，具有雙重身份，一方面它是以土地所有者的身份，作為出讓人從事民事活動，參與民事法律關系，另一方面，它作為政府的職能部門以管理者的身份出現，從事管理活動，參與行政管理法律關系。在某一具體的法律行為中它只能以其中某一種身份出現，而不能以兩種身份同時出現。《暫行條例》第17條的上述規(guī)定是相對于土地管理機關的行政管理職權而言，而不是土地使用權出讓人享有的一種民事權利。[18]是國家權力對合同權利的外部限制，我們應該分清國家的所有人和管理者兩種身份，權利與權力兩種自由以及市場交易（出讓）與市場交易管理的兩種行為，不致于混淆區(qū)別而損害土地使用人的合法權益。當然，現行法賦予土地管理機關的多種超合同權力的存在有無合適的法理依據仍是值得我們深思的問題。 第14頁 共14頁
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