【正文】 的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保值增值實(shí)行全過程的負(fù)責(zé)。 ■ 項(xiàng)目建設(shè) ■ 項(xiàng)目回購 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 55 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BT模式的核心是以政府良好的信用為基礎(chǔ)，通過規(guī)范化、結(jié)構(gòu)性、安全性的安排與設(shè)計，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的“共贏”。具體包括以下幾個主要環(huán)節(jié)： ■ 項(xiàng)目選擇 ■ 設(shè)立項(xiàng)目法人公司 ■ 項(xiàng)目建設(shè) 建設(shè)期內(nèi)，項(xiàng)目公司（或投資者）可以“回購協(xié)議”為依據(jù)，以未來對政府的債 權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過增發(fā)股票、發(fā)行短期融資券、信托、銀行理財產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化 等途徑和金融工具在資本市場進(jìn)行融資，資金全部用于該項(xiàng)目的建設(shè)。 ■ 項(xiàng)目回購 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 56 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BT模式的核心是以政府良好的信用為基礎(chǔ)，通過規(guī)范化、結(jié)構(gòu)性、安全性的安排與設(shè)計，實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的“共贏”。具體包括以下幾個主要環(huán)節(jié)： ■ 項(xiàng)目選擇 ■ 設(shè)立項(xiàng)目法人公司 ■ 項(xiàng)目建設(shè) ■ 項(xiàng)目回購 建設(shè)期滿后，項(xiàng)目公司可將債權(quán)出讓，以盤活資金，實(shí)現(xiàn)循環(huán)投資、滾動發(fā)展。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 57 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時間，整個項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 58 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時間，整個項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 在這一階段，開發(fā)區(qū)根據(jù)中、長期發(fā)展規(guī)劃列出新建和改建項(xiàng)目清單并公諸于眾。投資商可以根據(jù)該清單上的項(xiàng)目聯(lián)系本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向做出合理計劃，然后向開發(fā)區(qū)提出以 BOT方式建設(shè)某項(xiàng)目的建議，并申請投標(biāo)或表明承擔(dān)該項(xiàng)目的意向。開發(fā)區(qū)可依靠咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行各種方案的可行性研究，根據(jù)各方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定采用何種方式。 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 59 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時間，整個項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 如果項(xiàng)目確定為采用 BOT方式建設(shè)，則首先由開發(fā)區(qū)或其委托機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告， 然后對報名的私人機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格預(yù)審，從中選擇數(shù)家投資商作為投標(biāo)人并向其發(fā)售招 標(biāo)文件。對于確定以 BOT方式建設(shè)的項(xiàng)目，也可以不采用招標(biāo)方式而直接與有承擔(dān)項(xiàng)目 意向的投資商協(xié)商。 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 60 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時間，整個項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 BOT項(xiàng)目標(biāo)書的準(zhǔn)備時間較長，在此期間受開發(fā)區(qū)委托的機(jī)構(gòu)要隨時回答投標(biāo) 人對項(xiàng)目要求提出的問題，并考慮招標(biāo)人提出的合理建議。投標(biāo)人必須在規(guī)定的日 期前向招標(biāo)人呈交投標(biāo)書。招標(biāo)人開標(biāo)、評標(biāo)、排序后，選擇前 2至 3家進(jìn)行談判。 ■ 談判階段 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 61 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時間，整個項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 特許合同是 BOT項(xiàng)目的核心，它具有法律效力并在整個特許期內(nèi)有效，它規(guī)定開 發(fā)區(qū)和 BOT項(xiàng)目公司的權(quán)力和義務(wù)，決定雙方的風(fēng)險和回報。所以，特許合同的談判 是 BOT項(xiàng)目的關(guān)鍵一環(huán)。開發(fā)區(qū)委托的招標(biāo)人依次同選定的幾個投標(biāo)人進(jìn)行談判，成 功則簽訂合同，不成功則轉(zhuǎn)向下一個投標(biāo)人。有時談判需要循環(huán)進(jìn)行。 ■ 履約階段 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 62 BT和 BOT的運(yùn)作方案 BOT模式的運(yùn)作方案 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） BOT項(xiàng)目自確立到特許期滿往往有十幾年甚至幾十年的時間，整個項(xiàng)目期間一般分為 以下 五個階段 ： ■ 立項(xiàng)階段 ■ 招標(biāo)階段 ■ 投標(biāo)階段 ■ 談判階段 ■ 履約階段 這一階段涵蓋整個特許期，又可以分為建設(shè)階段、經(jīng)營階段和移交階段。開發(fā)區(qū) 和投資者是該階段的共同主角，承擔(dān)履行合同的大量工作。需要特別指出的是：良好 的特許合約可以降低成本以及違約風(fēng)險。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 63 演講提綱 ● 國內(nèi)開發(fā)區(qū)融資概況 ● 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 ● 開發(fā)區(qū)融資方案建議 ● BT和 BOT的運(yùn)作方案 ● 開發(fā)區(qū)融資案例 ● 總結(jié) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 64 開發(fā)區(qū)融資案例 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 無錫惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 始建于 2023年 7月， 2023年 2月經(jīng) 省政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積 76平方公里， 首期規(guī)劃面積 36平方公里，現(xiàn)有人口 。經(jīng)過短短數(shù)年的 建設(shè)，一個集行政、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、休閑為一體 的新城已經(jīng)崛起。 上海浦東路橋建設(shè)股份有限公司 （以下簡稱“浦東建設(shè)）成立于 1998年 1月，于 2023年 3月在上海證券交易所上市。公司是一家以工程建設(shè)為龍頭，集工程投資、管理、施工、測試、養(yǎng)護(hù)為一體的綜合型股份制企業(yè)。 浦東建設(shè)創(chuàng)新盈利模式，采用工程 BT投融資創(chuàng)新模式帶動施工，實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營和施工經(jīng)營的有機(jī)融合。自2023年起，公司相繼在上海、江蘇、安徽、浙江等地投資成立了 5個 BT項(xiàng)目投資公司，共投資承建了 71個市政道路建設(shè)項(xiàng)目，投資額達(dá) 190 億元。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 65 開發(fā)區(qū)融資案例 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） 惠山開發(fā)區(qū)成立以來， 在面臨建設(shè)資金短缺、建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)薄弱等眾多挑 戰(zhàn)下，不斷加大投融資創(chuàng)新力度，積極探索引進(jìn)社會資本參與開發(fā)區(qū)市政道路 等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為此，開發(fā)區(qū)管委會與 浦東建設(shè)經(jīng)過多次協(xié)商和探討，最終 達(dá)成一致，決定以 BT模式開啟基礎(chǔ)設(shè)施融資創(chuàng)新之路。 ● 浦東建設(shè)在惠山開發(fā)區(qū)先后承接 31個 BT項(xiàng)目 ● 累計合同金額達(dá) ，實(shí)際完成投資 ● 已經(jīng)收到回購款 ，回購款到位率 100% BT模式為惠山開發(fā)區(qū)的建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)，也成 為開發(fā)區(qū)引入社會資本參與園區(qū)建設(shè)的成功典范。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 66 演講提綱 ● 國內(nèi)開發(fā)區(qū)融資概況 ● 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 ● 開發(fā)區(qū)融資方案建議 ● BT和 BOT的運(yùn)作方案 ● 開發(fā)區(qū)融資案例 ● 總結(jié) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 67 總結(jié) （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費(fèi)用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費(fèi)用） ■ 為增強(qiáng)開發(fā)區(qū)的活力，提高運(yùn)營效率和效益，減輕短期財力資金壓力， 開發(fā)區(qū)應(yīng) 通過市場化運(yùn)作，引進(jìn)社會資本，大力推進(jìn)市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的多元化投 資 戰(zhàn)略。 ■ 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場化主要是指建立多元化的經(jīng)營機(jī)制，以市場為導(dǎo)向、政 府調(diào)控為手段，合理利用政府力與市場力，為開發(fā)區(qū)建設(shè)和管理提供強(qiáng)有力的資金 保障。 ■ 對于開發(fā)區(qū)的非盈利性項(xiàng)目，諸如市政道路、市政管網(wǎng)的一部分等可采用 BT融資 方式，以緩解短期的資金壓力。 ■ 對于盈利性及準(zhǔn)盈利項(xiàng)目，諸如污水處理廠改建、物流中心的新建等宜采用 BOT 及其衍生融資方式。 ■ 聘請國內(nèi)專注于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目的顧問，往往能起到 事半功倍的效果。 ■ 參照無錫惠山開發(fā)區(qū)與浦東建設(shè)的合作模式，積極引進(jìn)資金實(shí)力強(qiáng)、工程建設(shè)能力 強(qiáng)的大型公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，參與開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 68 致謝 謝 謝 ! Thanks 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH