【正文】 原則216。體驗(yàn)者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會(huì)輪椅使用的感受。216。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的 礫石地面都是不適合輪椅使用的。輪椅使用設(shè)計(jì)庭院的朝向應(yīng)避開強(qiáng)風(fēng)和日曬等不良?xì)夂蛞蛩氐挠绊懀⒁馔ピ号c室內(nèi)、外的關(guān)系。庭院中步行通道的位置應(yīng)與設(shè)置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。庭院與室內(nèi)的關(guān)系庭院與室外的關(guān)系老年人室外休憩場(chǎng)所的設(shè)計(jì)要點(diǎn)室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點(diǎn)制作，還要考慮老人們交談的需要?；▔头N植地應(yīng)高出地面至少75cm，預(yù)防老年行人被絆倒。室外標(biāo)志地設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老年人視覺退化的特點(diǎn)，為行人設(shè)置的標(biāo)志應(yīng)與從時(shí)速 25km汽車上觀看的標(biāo)志尺寸相同。老年人室外活動(dòng)場(chǎng)所的細(xì)部設(shè)計(jì)要點(diǎn)室內(nèi)采暖、熱水及空調(diào)降溫設(shè)備地設(shè)置。家具選配，考慮老人逗留式活動(dòng)以及家具圓滑、牢固的造型。房間色彩，以柔和淡雅的顏色過渡配置為主。室內(nèi)照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通風(fēng)，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持 10～ 12回 /小時(shí)。物理環(huán)境Part. 1Part. 5Part. 6國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議國內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷模式研究國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究Part. 4Part. 2Part. 3養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式運(yùn)營(yíng)模式會(huì)員制的俱樂部模式度假基地連鎖模式分時(shí)度假式模式連鎖養(yǎng)老超市以房養(yǎng)老模式各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式解析各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式解析養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)操作模式開發(fā)模式81養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)七大目標(biāo)老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所學(xué)老有所教老有所為老有所享老有所樂83Part. 1Part. 4Part. 6國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議國內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷模式研究國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究Part. 5Part. 2Part. 3美國太陽城中心收益來源一次性收入來源 獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如圖所示，美國太陽城中心的 收益主要來源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。 值得指出的是， 太陽城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：216。會(huì)所費(fèi)用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬美元216。高爾夫球會(huì)費(fèi)（按 1/3 居民入會(huì)計(jì)）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬美元216。合計(jì)： 224+900=1124 萬美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá) 1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉 50 多套別墅（按均價(jià) 萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此 這種長(zhǎng)期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國外老年住宅贏利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有 三種形式 ： “ 出售 ” 、 “ 出租 ”和 “ 出售與出租相結(jié)合 ” ；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在 住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合 的經(jīng)營(yíng)模式以及 住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離 的經(jīng)營(yíng)模式。國內(nèi)贏利型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分 按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析u養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、 完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù) 才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn) ， 產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品 。u物業(yè)服務(wù)贏利策略216。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取 相對(duì)高價(jià)位 的形式。216。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。216。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的運(yùn)用策略分析國內(nèi)目前對(duì)于老年社區(qū)的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上， 對(duì)于市場(chǎng)化的管理養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的模式，還處在起步探索階段 。u養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè)216。收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入針對(duì)老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入216。盈利預(yù)測(cè)由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物業(yè)管理贏利模式分析養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)u養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式216。社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：252。醫(yī)療護(hù)理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心252。體育活動(dòng)方面 —— 適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；252。休閑活動(dòng)方面 —— 如棋牌、書畫、釣魚等252。教育配套方面 —— 老年大學(xué)、圖書館252。中介資源提供 —— 家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等252。社區(qū)活動(dòng)的組織 —— 如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。216。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：252。日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??；252。專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收??；252。配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析89由此可見，養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項(xiàng)目普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目贏利能力對(duì)比Part. 1Part. 5Part. 4國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議國內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷模式研究Part. 6Part. 2Part. 3六大營(yíng)銷模式出售房屋出租房屋出售會(huì)員證舊房置換房屋居住置換交押金入住養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷模式出售房屋出租房屋出售會(huì)員證房舊房置換房屋居住置換交押金入住通過出讓方式獲得土地，開發(fā)退休社區(qū)或老年公寓，開發(fā)產(chǎn)品方式與一般的房地產(chǎn)住宅開發(fā)一樣，開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場(chǎng)銷售對(duì)象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷模式可出租老年公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為三個(gè)月。入住時(shí)交納三個(gè)月租金作為押金。同時(shí)為老年人提供各種社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。通過居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引老年人繳納會(huì)費(fèi)入住退休社區(qū)。執(zhí)行會(huì)員章程，會(huì)費(fèi)有多種金額和形式，可退還。交費(fèi)后可免費(fèi)享受一些服務(wù)（住房），可優(yōu)惠享受一些服務(wù)（護(hù)理），付費(fèi)享受一些服務(wù)（餐飲和醫(yī)療）。舊房置換類似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開發(fā)商處置，開發(fā)商跟就業(yè)者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購買還是租用老年公寓。通過房屋置換機(jī)構(gòu)或中介公司的擔(dān)保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進(jìn)行居住時(shí)間的置換，分時(shí)度假養(yǎng)老旅游。不同地區(qū)或國家的退休社區(qū)和老年公寓內(nèi)之間也可一置換居住?？蛻艨砂凑章愿哂诠⒊鍪蹆r(jià)或開發(fā)商要求的金額交納一筆押金，入住一段時(shí)間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)管理費(fèi)即可養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷模式特點(diǎn)出售房屋出租房屋出售會(huì)員證房舊房置換房屋居住置換交押金入住出售房屋能給老年住宅的開發(fā)商盡快帶來利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來更多的年輕人與老年人混居。出租方式靈活多樣，不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和房屋檔次就能保證對(duì)入住者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開發(fā)商的投資回收期較長(zhǎng)。繳納會(huì)費(fèi)的方式目前在國內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開發(fā)商建設(shè)的老年住宅沒產(chǎn)權(quán)，同時(shí)回收資金快，但經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)老年公寓的同時(shí)，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。老年人退休后可靈活選擇不同國家、地區(qū)、氣候條件去階段性的去居住養(yǎng)老，可節(jié)約居住成本。但操作上有一定風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。開發(fā)商既能獲得資金，又能避免售房時(shí)繳納的稅費(fèi)。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH