【導(dǎo)讀】四、創(chuàng)富物流園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)與規(guī)范管理的依據(jù)。

　　

【正文】 (三 )、投資使用計劃 ： （ 1）土地獲得費用： 8,000 萬元 （ 2）立項及各項許可費用： 3,000 萬元 （ 3）場地建設(shè)費： 1 億元 （ 4）配套設(shè)施費 5,000 萬元 （ 5）安裝費： 700萬元 （ 6）配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)費： 2,600 萬元 （ 7）綜合樓： 5,000 萬元 （ 8）標(biāo)準(zhǔn)化貨倉： （ 9）冷藏貨倉： 2,000萬元 （ 10）公寓 2,600 萬元 （ 11）園區(qū)智能消防系統(tǒng) 2,000 萬元 （ 12）園區(qū)智能安防系統(tǒng) 500 萬元 （ 13）園區(qū)智能信息管理系統(tǒng) 500 萬元 （ 14）物流信息化管理平臺系統(tǒng) 800萬元 （ 15）不可預(yù)測： 2,000 萬元 （ 16）建設(shè)費用總額： 億元 十一、項目財務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會效益評價 長春市物流產(chǎn)業(yè)辦公室近日通報了長春市物流業(yè)發(fā)展情況。通報數(shù)據(jù)顯示，長春市物流業(yè)前四個月營業(yè)額達(dá)到２１４億 元，同比增長１９ .６％。其中，物流業(yè)增加值完成７３億元，同比增長１９ .８％。 自長春市20xx年將現(xiàn)代物流業(yè)定位成市三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以來，長春物流業(yè)增加值連續(xù)幾年保持２０％以上的增長速度。到20xx年４月底，全市企業(yè)物流及物流相關(guān)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到２０６５戶，其中企業(yè)物流７４２戶，占３５ .９％；物流企業(yè)１３２３戶，占６４ .１％。 園區(qū)全部建成后預(yù)計可吸納 20xx人就業(yè)，年貨物吞吐量達(dá)到 200萬噸，倉儲量達(dá)到 50 萬噸，配送量達(dá)到 20萬噸，交易額突破 30 億元，實現(xiàn)稅金 億元， （ 一 ） 效益評價 根據(jù)國內(nèi)外文獻(xiàn)資料顯示，歐美發(fā)達(dá)國家第三方物流服務(wù)量約占其物流服務(wù)總量的 50%，考慮到 長春 目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)物流自我服務(wù)比例、庫存對公用設(shè)施的需求程度、貨物貨類特性對物流操作的適應(yīng)程度以及物流操作的可能性與必要性（如煤炭、礦石、砂石、散糧等大宗散貨仍應(yīng)以傳統(tǒng)運(yùn)輸方式解決）， 長春創(chuàng)富 物流園區(qū)實際物流操作量分別確定為： 20xx 年 長春創(chuàng)富物流園區(qū) 實際物流操作量 占長春市物流 適用貨類物流服務(wù)量總量比例 10%， 實際物流操作總量為 100萬噸 ，其中庫存量約為 50萬噸 ；第三方物流服務(wù)量占其物流服務(wù)總量的比例為10%，社會物流服務(wù)量對公用設(shè)施的需求比例為 10%。 20xx 年 長春創(chuàng)富物流園區(qū) 實際物流操作量占 長春市 物流園適用貨類物流服務(wù)量總量比例 20%， 實際物流操作總量為 200萬噸 ，其中 100 萬噸 第三方物流服務(wù)量占其物流服務(wù)總量的比例為 15%，社會物流服務(wù)量對公用設(shè)施的需求比例為 15%。 預(yù)測結(jié)果 ： 按照目前國內(nèi)物流操作的較好水平，考慮到今后的發(fā)展可能，同時考慮使各個預(yù)測參數(shù)在物流園區(qū)規(guī)模影響上的綜合平衡： 設(shè)定倉庫年周轉(zhuǎn)次數(shù)： 12次 /年； 倉庫單位承載率： 1噸／平方米； 倉容平 均利用系數(shù)取 ； 倉庫單位處理能力 ／平方米。 綜合考慮上述因素， 長春創(chuàng)富 物流園最終庫存能力估算為： 20xx 年 288 萬噸； 20xx年 360萬噸。 （ 二 ） 財務(wù)評價 正常年銷售收入 : 億 元 正常年總成本費用 : 億 元 正常年利潤總額 : 8, 萬元 正常年稅后利潤 : 5, 萬元 投資利潤率 % % 投資利稅率 % % （ 三 ） 經(jīng)濟(jì)評價 （ 1） 建設(shè)規(guī)模和計算期 該項目計算期定為十三年，其 中建設(shè)期為 30 個月 ，經(jīng)營期為十年。 （ 2） 達(dá)產(chǎn)期及達(dá)產(chǎn)系數(shù) 本項目三年建成， 第二年 達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力的 30%，第三年 達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力的 50%， 第四年達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力的 80%，第五年達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力。 （ 3） 勞動定員 該項目定員 250 人，其中管理人員 50人，生產(chǎn)人員和服務(wù)人員 200人。 2. 產(chǎn)品總成本費用計算 （ 1） 原輔材料及動力 原輔材料和動力價格均為到到廠價，達(dá)產(chǎn)后，正常生產(chǎn)年份原輔材料和動力年費用 9057 萬元。 （ 2） 工資及福利基金 根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平，生產(chǎn)人員工資及附加平均為： 1000 元 /人 .月，新 增生產(chǎn)人員 200 人，年費用為 240萬元。 （ 3） 制造費用 制造費用中的新增折舊費根據(jù)新增固定資產(chǎn)原值和《工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度》規(guī)定的分類折舊年限計算，采用直線折舊法，折舊率建筑物為5%，設(shè)備為 10%。制造費用中的其它費用根據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價的有關(guān)規(guī)定計算。其它制造費用包括修理費、運(yùn)輸、勞動保護(hù)及保險費用等。取固定資產(chǎn)原值的 3%，本項目其它年制造費用為 。 （ 4） 銷售費用 根據(jù)行業(yè)的特點，銷售費用以銷售收入的 5%計取，新增年銷售費用合計為： 萬元。 （ 5） 管理費用 管理費用中無形資產(chǎn) 及遞延資產(chǎn)根據(jù)《工業(yè)企業(yè)財務(wù)制度》規(guī)定的攤銷年計算。無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷分五年完成，年平均攤銷 萬元， 管理費用中的管理人員工資、辦公費、差旅費、通訊費、懂事會費、接待費、工會經(jīng)費等其它費用根據(jù)本行業(yè)的有關(guān)規(guī)定計算。測算結(jié)果為新增其它管理費用為 360 萬元。 （三）財務(wù)評價 銷售收入測算 本項目主要收入為鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)費、公路轉(zhuǎn)運(yùn)費、鐵路和公路集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)費、貨物配送、流通加工費、儲調(diào)費、交易中心租金、加油收費、交易撮合的傭金收入等。費率參照鐵路、港口及長春市現(xiàn)場調(diào)查資料進(jìn)行測算。 收入計算： （ 1） 倉儲收入 =20（元 /平方米 .月） 200,000平方米 12 月 =4800萬元 /年 （ 2） 交易中心租金 =30（元 /平方米 .月） 50,000 平方米 12月=1800 萬元 （ 3） 運(yùn)費收入 =鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)費 +公路轉(zhuǎn)運(yùn)費 +鐵路和公路集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)費=5,000 萬元 /年 （ 4） 會員費 =預(yù)計會員數(shù)（按長春車輛擁有數(shù)的 10%計算會費） = 10% 50 元 =15 萬元 （ 5） 傭金 =交易額傭金比例 =傭金標(biāo)準(zhǔn)為 3%=9,000萬元 /年 （ 6） 停車費 =預(yù)計日停車臺次收費標(biāo)準(zhǔn)天數(shù) =600 10 元 360天 =216 萬 元 （ 7） 其它收入 =油站收入 +修理廠收入 +增值服務(wù)收入 +生活服務(wù)收入=100+800+20xx+500=3400萬元 合計正常年份 26631 萬元、年 盈利能力分析 （ 1） 主要損益指標(biāo) 根據(jù)《企業(yè)所得暫行條例》有關(guān)規(guī)定， 本項目所得稅稅率為 33%，項目所得稅后 利潤提取 15%，用作企業(yè) 贏余公益金、公積金，其余部分為企業(yè)的股利分配和 未分配利潤。 根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算： 投資利潤率 =（年利潤總額 /總投資） 100% 正常年份新增投資年投資利潤率為 % （ 2） 財務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果如下： 序號 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 備注 所得稅后 所得稅前 1 內(nèi)部收益率 % % % 2 投資回受期（靜態(tài)） 年 不含建設(shè)期 以新投資、新增年銷售收入和費用計算，進(jìn)行先進(jìn)流量分析經(jīng)測算，項目所得稅前新增投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %；該項目財務(wù)上可行；所得稅投資回收期 年（不含建設(shè)期），該項目在計算期內(nèi)投資能夠收回。 （ 3） 不確定性分析 以營業(yè)負(fù)荷完成率表示的盈虧平衡點（ BEP）計算如下式： 固定成本 BEP= ———————————— 100% 營業(yè)收入 稅金 可變成本 *100% = ————————————— =% 項目的水電、原輔材料消耗費用及銷售管理費用為項目可變成本，其它部分為固定成本。 由于建成初期應(yīng)業(yè)負(fù)荷不同，故簡稱初期各年的固定成本均不相同，按各年的實際成本構(gòu)成計算，以銷售收入完成率表示的盈虧平衡點為 %。見盈虧平衡圖。 （四）財務(wù)評價結(jié)論 通過靜態(tài)與動態(tài)計算、分析，可以看出： 成后，從新增銷售收入、利潤總額及上繳稅金來看，該項目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。 “三率一期”指標(biāo)好于目前行業(yè)的基準(zhǔn)值，說明投資經(jīng)濟(jì)效益較好。 ，本項目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 綜上所述，該項目建成后，反映經(jīng)濟(jì)效益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項目從財務(wù)上是可行 。 十二、 結(jié)論 通過對 創(chuàng)富物流園區(qū)項目 的 定性與定量規(guī)劃設(shè)計 、 長春市物流發(fā)展趨勢的 市場分析 和預(yù)測 、 園區(qū)的科學(xué)規(guī)劃合理分區(qū)、功能的規(guī)劃與設(shè)計、服務(wù)與配套的規(guī)劃。 建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、 資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步 規(guī)劃 分析等多方面 規(guī)劃設(shè)計。創(chuàng)富物流園區(qū) 項目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求 ，建成后社會效益明顯。