【導(dǎo)讀】四、創(chuàng)富物流園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)與規(guī)范管理的依據(jù)。

　　

【正文】 (三 )、投資使用計(jì)劃 ： （ 1）土地獲得費(fèi)用： 8,000 萬元 （ 2）立項(xiàng)及各項(xiàng)許可費(fèi)用： 3,000 萬元 （ 3）場(chǎng)地建設(shè)費(fèi)： 1 億元 （ 4）配套設(shè)施費(fèi) 5,000 萬元 （ 5）安裝費(fèi)： 700萬元 （ 6）配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 2,600 萬元 （ 7）綜合樓： 5,000 萬元 （ 8）標(biāo)準(zhǔn)化貨倉： （ 9）冷藏貨倉： 2,000萬元 （ 10）公寓 2,600 萬元 （ 11）園區(qū)智能消防系統(tǒng) 2,000 萬元 （ 12）園區(qū)智能安防系統(tǒng) 500 萬元 （ 13）園區(qū)智能信息管理系統(tǒng) 500 萬元 （ 14）物流信息化管理平臺(tái)系統(tǒng) 800萬元 （ 15）不可預(yù)測(cè)： 2,000 萬元 （ 16）建設(shè)費(fèi)用總額： 億元 十一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià) 長(zhǎng)春市物流產(chǎn)業(yè)辦公室近日通報(bào)了長(zhǎng)春市物流業(yè)發(fā)展情況。通報(bào)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春市物流業(yè)前四個(gè)月營(yíng)業(yè)額達(dá)到２１４億 元，同比增長(zhǎng)１９ .６％。其中，物流業(yè)增加值完成７３億元，同比增長(zhǎng)１９ .８％。 自長(zhǎng)春市20xx年將現(xiàn)代物流業(yè)定位成市三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以來，長(zhǎng)春物流業(yè)增加值連續(xù)幾年保持２０％以上的增長(zhǎng)速度。到20xx年４月底，全市企業(yè)物流及物流相關(guān)企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到２０６５戶，其中企業(yè)物流７４２戶，占３５ .９％；物流企業(yè)１３２３戶，占６４ .１％。 園區(qū)全部建成后預(yù)計(jì)可吸納 20xx人就業(yè)，年貨物吞吐量達(dá)到 200萬噸，倉儲(chǔ)量達(dá)到 50 萬噸，配送量達(dá)到 20萬噸，交易額突破 30 億元，實(shí)現(xiàn)稅金 億元， （ 一 ） 效益評(píng)價(jià) 根據(jù)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料顯示，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家第三方物流服務(wù)量約占其物流服務(wù)總量的 50%，考慮到 長(zhǎng)春 目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)物流自我服務(wù)比例、庫存對(duì)公用設(shè)施的需求程度、貨物貨類特性對(duì)物流操作的適應(yīng)程度以及物流操作的可能性與必要性（如煤炭、礦石、砂石、散糧等大宗散貨仍應(yīng)以傳統(tǒng)運(yùn)輸方式解決）， 長(zhǎng)春創(chuàng)富 物流園區(qū)實(shí)際物流操作量分別確定為： 20xx 年 長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū) 實(shí)際物流操作量 占長(zhǎng)春市物流 適用貨類物流服務(wù)量總量比例 10%， 實(shí)際物流操作總量為 100萬噸 ，其中庫存量約為 50萬噸 ；第三方物流服務(wù)量占其物流服務(wù)總量的比例為10%，社會(huì)物流服務(wù)量對(duì)公用設(shè)施的需求比例為 10%。 20xx 年 長(zhǎng)春創(chuàng)富物流園區(qū) 實(shí)際物流操作量占 長(zhǎng)春市 物流園適用貨類物流服務(wù)量總量比例 20%， 實(shí)際物流操作總量為 200萬噸 ，其中 100 萬噸 第三方物流服務(wù)量占其物流服務(wù)總量的比例為 15%，社會(huì)物流服務(wù)量對(duì)公用設(shè)施的需求比例為 15%。 預(yù)測(cè)結(jié)果 ： 按照目前國(guó)內(nèi)物流操作的較好水平，考慮到今后的發(fā)展可能，同時(shí)考慮使各個(gè)預(yù)測(cè)參數(shù)在物流園區(qū)規(guī)模影響上的綜合平衡： 設(shè)定倉庫年周轉(zhuǎn)次數(shù)： 12次 /年； 倉庫單位承載率： 1噸／平方米； 倉容平 均利用系數(shù)取 ； 倉庫單位處理能力 ／平方米。 綜合考慮上述因素， 長(zhǎng)春創(chuàng)富 物流園最終庫存能力估算為： 20xx 年 288 萬噸； 20xx年 360萬噸。 （ 二 ） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 正常年銷售收入 : 億 元 正常年總成本費(fèi)用 : 億 元 正常年利潤(rùn)總額 : 8, 萬元 正常年稅后利潤(rùn) : 5, 萬元 投資利潤(rùn)率 % % 投資利稅率 % % （ 三 ） 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) （ 1） 建設(shè)規(guī)模和計(jì)算期 該項(xiàng)目計(jì)算期定為十三年，其 中建設(shè)期為 30 個(gè)月 ，經(jīng)營(yíng)期為十年。 （ 2） 達(dá)產(chǎn)期及達(dá)產(chǎn)系數(shù) 本項(xiàng)目三年建成， 第二年 達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 30%，第三年 達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 50%， 第四年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的 80%，第五年達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力。 （ 3） 勞動(dòng)定員 該項(xiàng)目定員 250 人，其中管理人員 50人，生產(chǎn)人員和服務(wù)人員 200人。 2. 產(chǎn)品總成本費(fèi)用計(jì)算 （ 1） 原輔材料及動(dòng)力 原輔材料和動(dòng)力價(jià)格均為到到廠價(jià)，達(dá)產(chǎn)后，正常生產(chǎn)年份原輔材料和動(dòng)力年費(fèi)用 9057 萬元。 （ 2） 工資及福利基金 根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平，生產(chǎn)人員工資及附加平均為： 1000 元 /人 .月，新 增生產(chǎn)人員 200 人，年費(fèi)用為 240萬元。 （ 3） 制造費(fèi)用 制造費(fèi)用中的新增折舊費(fèi)根據(jù)新增固定資產(chǎn)原值和《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定的分類折舊年限計(jì)算，采用直線折舊法，折舊率建筑物為5%，設(shè)備為 10%。制造費(fèi)用中的其它費(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。其它制造費(fèi)用包括修理費(fèi)、運(yùn)輸、勞動(dòng)保護(hù)及保險(xiǎn)費(fèi)用等。取固定資產(chǎn)原值的 3%，本項(xiàng)目其它年制造費(fèi)用為 。 （ 4） 銷售費(fèi)用 根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用以銷售收入的 5%計(jì)取，新增年銷售費(fèi)用合計(jì)為： 萬元。 （ 5） 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用中無形資產(chǎn) 及遞延資產(chǎn)根據(jù)《工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定的攤銷年計(jì)算。無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷分五年完成，年平均攤銷 萬元， 管理費(fèi)用中的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、懂事會(huì)費(fèi)、接待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等其它費(fèi)用根據(jù)本行業(yè)的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。測(cè)算結(jié)果為新增其它管理費(fèi)用為 360 萬元。 （三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入測(cè)算 本項(xiàng)目主要收入為鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、公路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、鐵路和公路集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)、貨物配送、流通加工費(fèi)、儲(chǔ)調(diào)費(fèi)、交易中心租金、加油收費(fèi)、交易撮合的傭金收入等。費(fèi)率參照鐵路、港口及長(zhǎng)春市現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查資料進(jìn)行測(cè)算。 收入計(jì)算： （ 1） 倉儲(chǔ)收入 =20（元 /平方米 .月） 200,000平方米 12 月 =4800萬元 /年 （ 2） 交易中心租金 =30（元 /平方米 .月） 50,000 平方米 12月=1800 萬元 （ 3） 運(yùn)費(fèi)收入 =鐵路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) +公路轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) +鐵路和公路集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)=5,000 萬元 /年 （ 4） 會(huì)員費(fèi) =預(yù)計(jì)會(huì)員數(shù)（按長(zhǎng)春車輛擁有數(shù)的 10%計(jì)算會(huì)費(fèi)） = 10% 50 元 =15 萬元 （ 5） 傭金 =交易額傭金比例 =傭金標(biāo)準(zhǔn)為 3%=9,000萬元 /年 （ 6） 停車費(fèi) =預(yù)計(jì)日停車臺(tái)次收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)天數(shù) =600 10 元 360天 =216 萬 元 （ 7） 其它收入 =油站收入 +修理廠收入 +增值服務(wù)收入 +生活服務(wù)收入=100+800+20xx+500=3400萬元 合計(jì)正常年份 26631 萬元、年 盈利能力分析 （ 1） 主要損益指標(biāo) 根據(jù)《企業(yè)所得暫行條例》有關(guān)規(guī)定， 本項(xiàng)目所得稅稅率為 33%，項(xiàng)目所得稅后 利潤(rùn)提取 15%，用作企業(yè) 贏余公益金、公積金，其余部分為企業(yè)的股利分配和 未分配利潤(rùn)。 根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計(jì)算： 投資利潤(rùn)率 =（年利潤(rùn)總額 /總投資） 100% 正常年份新增投資年投資利潤(rùn)率為 % （ 2） 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果如下： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 全部投資 備注 所得稅后 所得稅前 1 內(nèi)部收益率 % % % 2 投資回受期（靜態(tài)） 年 不含建設(shè)期 以新投資、新增年銷售收入和費(fèi)用計(jì)算，進(jìn)行先進(jìn)流量分析經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目所得稅前新增投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %；該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行；所得稅投資回收期 年（不含建設(shè)期），該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資能夠收回。 （ 3） 不確定性分析 以營(yíng)業(yè)負(fù)荷完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）計(jì)算如下式： 固定成本 BEP= ———————————— 100% 營(yíng)業(yè)收入 稅金 可變成本 *100% = ————————————— =% 項(xiàng)目的水電、原輔材料消耗費(fèi)用及銷售管理費(fèi)用為項(xiàng)目可變成本，其它部分為固定成本。 由于建成初期應(yīng)業(yè)負(fù)荷不同，故簡(jiǎn)稱初期各年的固定成本均不相同，按各年的實(shí)際成本構(gòu)成計(jì)算，以銷售收入完成率表示的盈虧平衡點(diǎn)為 %。見盈虧平衡圖。 （四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過靜態(tài)與動(dòng)態(tài)計(jì)算、分析，可以看出： 成后，從新增銷售收入、利潤(rùn)總額及上繳稅金來看，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的。 “三率一期”指標(biāo)好于目前行業(yè)的基準(zhǔn)值，說明投資經(jīng)濟(jì)效益較好。 ，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，該項(xiàng)目建成后，反映經(jīng)濟(jì)效益的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)都是好于行業(yè)平均值，因此本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上是可行 。 十二、 結(jié)論 通過對(duì) 創(chuàng)富物流園區(qū)項(xiàng)目 的 定性與定量規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 長(zhǎng)春市物流發(fā)展趨勢(shì)的 市場(chǎng)分析 和預(yù)測(cè) 、 園區(qū)的科學(xué)規(guī)劃合理分區(qū)、功能的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、服務(wù)與配套的規(guī)劃。 建筑規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、投資估算、 資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益初步 規(guī)劃 分析等多方面 規(guī)劃設(shè)計(jì)。創(chuàng)富物流園區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)符合城市總體規(guī)劃要求 ，建成后社會(huì)效益明顯。