【正文】 825290 125 149207794928229521594629578051994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022新城項目投資回報分析 （ 內(nèi)部收益率 IRR和凈現(xiàn)值 NPV息稅前） 資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 內(nèi)部收益率（ IRR） = 20% 凈現(xiàn)值（ NPV） = 1億 400萬人民幣 （凈現(xiàn)值是項目開始年 1994年的數(shù)值；此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅） 單位：萬元 4. 財務(wù)能力評估 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 51 新城國際項目對未來的現(xiàn)金收入預(yù)期依賴較大，降價風(fēng)險和銷售滯后風(fēng)險同樣存在 104004160103011%14%20%0202240006000800010000原值 降價10% 降價15%0%5%10%15%20%25%30%35%40%104007260409014%17%20%0202240006000800010000原值 銷售年滯后10% 銷售年滯后20%0%5%10%15%20%25%30%35%40% 新城項目敏感性分析 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 單位：萬元 內(nèi)部收益率 降價敏感性分析 銷售滯后敏感性分析 資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 4. 財務(wù)能力評估 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 52 整體來講，萬通在 19942022年期間一直為現(xiàn)金流出期，2022年之后萬通將有大額現(xiàn)金回流。萬通同樣面臨現(xiàn)金富余期的現(xiàn)金管理問題 萬通未來現(xiàn)金流動和資金需求分析 119107448252952875799724997 2485033252230615610 5970 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 三個項目整體內(nèi)部收益率為 23%； 1994年凈現(xiàn)值是 2億 7600萬人民幣，若以 2022年的價值折算，為 3億6800萬人民幣 （此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但有考慮土地增值稅） 單位：萬元 4. 財務(wù)能力評估 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 53 縱觀信息技術(shù)在企業(yè)中的各項應(yīng)用， IT技術(shù)和信息系統(tǒng)將帶來眾多領(lǐng)域的增值機會 顧客 銷售商 企業(yè) 第一層供應(yīng) 商 第 X層供應(yīng)商 信息 產(chǎn)品 需求方 供應(yīng)方 企業(yè) ? eProcurement（ 電子采購） ? 供應(yīng)鏈協(xié)作 ? B2B Exchange（ 電子交易平臺 ） ? ERP （ 企業(yè)資源計劃 ） ? Enterprise Portal( 企業(yè)門戶） ? eDesign（ 電子化設(shè)計） ? CRM （ 客戶關(guān)系管理 ） ? eRetail （ 網(wǎng)上分銷 ） ? eService（ 電子化售后服務(wù) ） 提高 銷售 降低成本 資料來源： 瑞通管理分析 IT應(yīng)用機會分析 4. 財務(wù)能力評估 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 54 評估萬通的信息技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀，萬通有許多值得投資和完善的領(lǐng)域 技術(shù)架構(gòu) (TA) 知 識 管 理 (KM) 企業(yè)資源計劃 (ERP) 供應(yīng)鏈 管理 /電子 采購 (SCM)/eP 產(chǎn)品 數(shù)據(jù) 管理 (PDM) 決策支持 (DS) 企業(yè)網(wǎng)站 (Enterprise Portal) 客戶 關(guān)系 管理 (CRM) 資料來源： 瑞通管理分析 萬通已經(jīng)建成信息發(fā)布和信息交互為主的企業(yè)網(wǎng)站 目前的技術(shù)架構(gòu)主要支持辦公自動化為主的的內(nèi)部局域網(wǎng) 萬通至今仍然沒有系統(tǒng)實施 ERP管理軟件以及 ERP基礎(chǔ)之上的供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理和客戶關(guān)系管理軟件，這將使萬通在未來的競爭中處于劣勢。盡管，目前萬通開始嘗試 CRM管理軟件，但是如果沒有系統(tǒng)的規(guī)劃，單純實施了沒有 ERP等相關(guān)財務(wù)、業(yè)務(wù)、預(yù)算、項目信息支持的 CRM系統(tǒng)，效果很難達(dá)到預(yù)期設(shè)想 盡管萬通目前的核心技能之一是需要大量數(shù)據(jù)資料和歷史經(jīng)驗支持的項目策劃，但是目前萬通沒有系統(tǒng)的知識管理架構(gòu)，也沒有知識管理軟件的支持 IT應(yīng)用模型與萬通現(xiàn)狀分析 4. 財務(wù)能力評估 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 55 目錄 – 獲利模式評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 56 總體來看，萬通的業(yè)務(wù)能力強在項目和產(chǎn)品經(jīng)營上，基本上沒有超出項目運作本身的技術(shù)研發(fā)，營銷管理和客戶服務(wù)方面尚有待加強 銷售 項目 開發(fā)研究 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 ? 勾畫萬通公司能力的強弱，形成了橄欖型 ? 建好房只要能賣掉，即可獲得較為可觀的投資回報 ? 營銷管理和客戶服務(wù)，還沒有成為市場競爭優(yōu)勢的重要來源 強 弱 弱 研發(fā)管理 5. 獲利模式評估 資料來源： 瑞通管理分析 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 57 北京房地產(chǎn)企業(yè)采用生產(chǎn)導(dǎo)向的經(jīng)營模式的首要原因是，長期以來市場一直處于一個不成熟的階段 ?公有住房分配制度剛剛結(jié)束 ?私有住房需求還沒有得到基本滿足 社會需求結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)型 房地產(chǎn)企業(yè)基本沿用原有的經(jīng)營模式 ?政府批地 ?企業(yè)買地、蓋房銷售 無論是社會還是消費者自身對北京房地產(chǎn)的置業(yè)屬性都有待再認(rèn)識 ?價值與價格的內(nèi)在聯(lián)系 ?不動產(chǎn)的用途與社會屬性 單位分房 私家購房 1998年 2022年 1995年 單位分房結(jié)束 開始反映私家購房情況 1992年 逐步放開北京建筑市場 生產(chǎn)導(dǎo)向模式與地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 商品房的銷售情況與市場的變革 然而，隨著社會的發(fā)展、科技的進(jìn)步，市場必將越來越成熟。企業(yè)也只有不斷自我調(diào)整，才能適應(yīng)市場的變化，在競爭中得以生存、發(fā)展。 5. 獲利模式評估 資料來源： 瑞通管理分析 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 58 另一方面，迄今為止北京房地產(chǎn)始終還是高利潤行業(yè)，市場競爭并不激烈。然而，跡象表明利潤率下降，競爭加劇將是必然結(jié)果 ?為了加快北京住房建設(shè)，政府加大了土地供應(yīng)的投放力度 ?同時打壓北京房地產(chǎn)的銷售價格 政府的政策導(dǎo)向 房地產(chǎn)市場的運作正在規(guī)范之中 ?土地的使用 ?環(huán)境的要求 ?施工的條件 ?房屋的設(shè)計、施工 ?房屋的交易 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 ?縮小房地產(chǎn)企業(yè)的贏利空間 ?提高企業(yè)自有資本的投入比例 ?增加項目成本 5. 獲利模式評估 資料來源： 瑞通管理分析 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 59 面對未來的市場競爭，萬通需要研究企業(yè)的獲利模式問題 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 房產(chǎn)開發(fā)商 主要通過自身管理能力獲得競爭優(yōu)勢，做得比對手多、快、好、省 2 3 創(chuàng)造新需求（ Create new demand） 4 地產(chǎn)商、物業(yè)管理 通過與上下游的合作或參與獲取超出同行的優(yōu)勢，提高門檻，形成壟斷 購房者 關(guān)注消費需求，研究消費價值，在滿足客戶要求的同時獲取社會回報 購房者 尋找客戶的潛在需求，引導(dǎo)消費者，開辟新市場，獲取高利潤 競爭獲利 （ Compete for surplus） 1 通過供銷渠道（ Concentrate surplus from channels） 滿足消費需求（ Capture consumer surplus） 整合資源獲取利潤 （ Cooperate to capture surplus） 5 ?獲利模式取決于競爭條件與市場環(huán)境 ?在不同的競爭階段企業(yè)管理的側(cè)重點不同 ?同時競爭對企業(yè)管理能力提出了越來越高的要求 5C 獲利模式 萬通當(dāng)前定位 萬通當(dāng)前定位 5. 獲利模式評估 資料來源： 瑞通管理分析 機密文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用 60 但萬通首先應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有內(nèi)部能力及外部環(huán)境，確定未來的發(fā)展方向。為此，應(yīng)明確： 5. 核心技能 獨有的，而不容易被競爭對手模仿的競爭優(yōu)勢 6. 怎么做 (how) ? 業(yè)務(wù)方式： 策略聯(lián)合 自營生產(chǎn) /外購 /合作 ? 主要流程的最佳模式 ? 信息技術(shù)的策略應(yīng)用 ? 組織內(nèi)涵： 結(jié)構(gòu) 人員規(guī)模 /主要技能 1. 使命 2. 目標(biāo)： 整體目標(biāo) 各業(yè)務(wù)線和市場空間子目標(biāo) 3. 往哪里走(where) 4. 做什么(what) ? 主營業(yè)務(wù)定位，策略的內(nèi)容和范圍 ? 業(yè)務(wù)領(lǐng)域與核心技能 ? 經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo) 營業(yè)收入 市場份額 利潤 ? 優(yōu)先市場區(qū)間與優(yōu)先客戶 ? 機會市場區(qū)間與機會客戶 ? 差異性 ? 產(chǎn)品 /服務(wù) ? 市場定位 (品牌，價格， ...) ? 產(chǎn)品組合計劃，產(chǎn)品周期計劃 ? 新產(chǎn)品選擇原則 ? 研發(fā)策略 成本結(jié)構(gòu) 成長進(jìn)度 投資 商業(yè)模式 發(fā)展規(guī)模 合作聯(lián)盟 管理模式 財務(wù)模式 下一步 5. 獲利模式評估 資料來源： 瑞通管理分析