【導(dǎo)讀】蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄膀螀袃羇蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇衿肄薅袆艿蒁裊肄肂莇襖螄芇芃蒁羆肀艿蒀肈莆薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀蕆羃膇芆蕆肅羀薅薆螅膅蒁薅袇羈莆薄聿膃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)薇薁羄肄蒃薁肆芀荿蝕螅肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀芆蒆蚆袂腿莂蚅羄蒞羋蚅肇膈薆蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄膀螀袃羇蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇衿肄薅袆艿蒁裊肄肂莇襖螄芇芃蒁羆肀艿蒀肈莆薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀蕆羃膇芆蕆肅羀薅薆螅膅蒁薅袇羈莆薄聿膃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)薇薁羄肄蒃薁肆芀荿蝕螅肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀芆蒆蚆袂腿莂蚅羄蒞羋蚅肇膈薆蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄膀螀袃羇蕿蝿羅節(jié)蒅蝿肈肅莁螈螇芁芇螇衿肄薅袆艿蒁裊肄肂莇襖螄芇芃蒁羆肀艿蒀肈莆薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀蕆羃膇芆蕆肅羀薅薆螅膅蒁薅袇羈莆薄聿膃莂薃蝿肆羋薂袁節(jié)薇薁羄肄蒃薁肆芀荿蝕螅肅芅蠆袈羋膁蚈羀肁薀蚇螀芆蒆蚆袂腿莂蚅羄蒞羋蚅肇膈薆蚄螆羀蒂螃衿膆莈螂羈罿芄螁蟻膄膀螀袃羇蕿蝿羅

　　

【正文】 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 . 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 第 9章 資金使用計(jì)劃與融資方案 . 項(xiàng)目資金預(yù)測 . 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 . 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 . 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 . 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰 值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 . 資金籌措安排 . 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第 10章 新項(xiàng)目管理模式分析 . 機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 . 人力資源需求 . 啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 . 人力資源缺口及解決 . 現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等） 第 11章 土地競投策略分析 . 主要指標(biāo)測算 . 預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià) . 投資收益分析（參考以下格式） ： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價(jià) 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 注： A 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100 萬元，變化值不宜過大。 . 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。 . 制定策略 . 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 . 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 . 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 第 12章 綜合分析與建議 . 優(yōu)勢 . 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 . 劣勢 . 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng) 速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。 . 機(jī)會(huì) . 從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 . 結(jié)論和建議 第 13章 在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 . 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售 額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn) 產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 . 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不 是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。可參照下面表格： 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬 元） 單位成本（元 /m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通 一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防 系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費(fèi) 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 綠化建設(shè)費(fèi) 建筑小品費(fèi) 道路廣場建造 圍墻建造費(fèi) 室外照明費(fèi) 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 游泳池 會(huì)所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費(fèi) 工程管理費(fèi) 營銷費(fèi)用 資本化利息 物業(yè)管理完善費(fèi) 合 計(jì) 說明： 成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類 參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本 5