【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系

　　

【正文】 程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 中惠晨曦印象 多層、小高層、高 層 二期 150000 多層： 4750 10010 130 50 99% 嘉和麗園 多層、小高層 三期 228000 4600 一二期： 130140 三期： 36 一二期： 40三期：25 95% 錦繡天地 小高層、高層 一期 二期未開 110000 5000 122140 70 一期 95% 陽光加州 多層、小高層、高 層 一期： 240000 5000 85 40 一期： 95% 國際服裝城 多層、高層 490000 高層： 4600 11 143 5570 90% 中翔酒店式公寓 小 高層 24180 6500 66（買一層送一層） 45 80% 恒勵西子花園 多層、小高層、高 層 64000 多層： 4500 小高層： 4200 5595 30 二期小高層： 80% 板塊特征總結(jié) 產(chǎn)品方面： 小高層、高層逐漸成為市場主流 ，多層產(chǎn)品日益減少 ，目前在相城中心出現(xiàn)稀缺 的狀況 。 主力面積： 隨著“ 9070”政策的出臺， 90 平米左右的兩房逐漸成為市場的主力面積 。 價格方面： 由于該片區(qū)在整個相城區(qū)來說，屬于 商業(yè)最發(fā)達，生活配套最齊全、同時交通也是最便利的片區(qū) ，故其房價在相城區(qū)也是最高的，公寓的總體均價在 4800元 /平米 左右 。 去化情況： 由于該片區(qū)處于相城區(qū)核心位置，同時離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此 去化效果比較理想 。 客源方面： 除了大部分的本區(qū)域客源以外，該片區(qū) 還有很大一部份客戶來自市區(qū)和園區(qū) ，主要是因為該板塊的 地理位置及價格優(yōu)勢 。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計在 30萬方 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 27 未來競爭分析 2020 年至今，公寓開發(fā)用地主要分布在相城中心城區(qū)，北部較少，下表為本案周邊所出讓的未開發(fā)土地情況，該 部分量體會在今后兩年內(nèi)陸續(xù)推向市場。 周邊推出土地列表 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面單價 備注 蘇地2020B57 相城區(qū) 227分流線西、徐圖港南 居住 蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 23885 33439 1232 —— 蘇地2020B58 元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設(shè) 17114 23960 1214 —— 蘇地2020G79 相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產(chǎn) 63041 2 126082 1523 “ 9060” 蘇地2020G88 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) B區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 231627 544323 1332 “ 9040” 蘇地2020G89 相城區(qū)元和塘以西、陽澄湖西路北側(cè) C區(qū)14號地塊 商住 廣州合景 116822 242989 2222 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 28 蘇地2020G90 相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D區(qū)（ 12）、 F區(qū)（ 13）號地塊 商住 恒基中國 295358 2 632066 1376 “ 9040” 蘇地2020G77 相城區(qū)蘇虞張東、春申湖 路南側(cè) E區(qū) 13號地塊 商住 相城城市建設(shè) 199034 523459 1205 “ 9040” 合計 —— —— —— —— 2311172 從上面的分析可以看出，中心區(qū)域土地存量（不包括新增土地量）的總建面積在 210 萬方，預(yù)計在 2 年內(nèi)上市量在 6070 萬方 ，同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭將日趨激烈。 與本案競爭分析總結(jié) 該板塊是本案所屬的板塊同時也是爭奪最激烈的區(qū)域，下面就以下幾個方面作個競爭分析。 從產(chǎn)品角度， 多層 產(chǎn)品在相城區(qū)甚至蘇州市 的接受度 是遠遠大于 （小） 高層的， 本案多層式的花園洋房不僅接受度較高而且目前 在相城區(qū) 來說 還是個市場空白，在產(chǎn)品方面擁有絕對的優(yōu)勢。 從產(chǎn)品主力面積上來說， 目前 市場上 接受度比較高 的暢銷面積主要集中 90 平米 左右的中小 戶型 ， 本案的花園洋房產(chǎn)品在戶型設(shè)置方面相對偏大，小戶型較少，對客戶必然會造成一定的總價壓力。 從價格方面來看， 目前相城區(qū)中心區(qū)域的均價 在 4800元 /平米左右 ， 這個價格與蘇州其他區(qū)域相比，還是個 價格盆地 ，上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 29 的空間非常大 ， 本司建議本案，前期 入市 價格不宜過高，來盡可能的擴大客源面，抓住更多的目標客戶，同時可以在后 期銷售中適當(dāng)提價，來增加銷售利潤，既可快速回籠資金又可獲得相當(dāng)?shù)睦麧櫋? 從去化情況來看，相城 中心 城區(qū)地塊 的 日趨 緊缺性， 同時目前該區(qū)域的供應(yīng)量也相對較少， 使得這些樓盤成為稀有珍品，故銷售情況都比較良好 。 從客源角度， 爭奪非常激烈 ， 區(qū)域內(nèi) 各項目的客源出現(xiàn) 重復(fù)疊加 ，如何利用 開發(fā)商品牌、 產(chǎn)品本身、推廣和銷售策略來吸引客戶，成為至關(guān)重要的因素。 （三）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 板塊總體概況 目前周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在售的公寓項目數(shù)量微乎其微，住宅都是以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的動遷房為主，產(chǎn)品缺乏檔次和品質(zhì)，小區(qū)無任何特色。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 30 現(xiàn)有個案分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 建筑面積（ m2） 當(dāng)前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價（萬） 銷售率 望馨花園 多層 預(yù)計 40000 預(yù)計 2800 90130 一期： 95% 歐之韻 酒店式公寓 4500 36003750 80110 70% 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 獨棟別墅 6800 260 15% 麗晶星河 小高層、聯(lián)排、獨 棟別墅 一期 小高層： 3100 聯(lián)排： 5000 獨立： 6000 小高 層： 140 聯(lián)排： 238 獨立： 364371 小高層： 40 聯(lián)排： 110 獨立： 220 小高層： 96% 別墅： 100% 奧特項目 多層、小高層、聯(lián) 排 未開盤 83000 預(yù)計 4000左右 —— —— —— 合景渭塘項目 多層、（小）高層、 聯(lián)排、獨立 未開盤 190000 預(yù)計多層： 5000 小高層： 4500 —— —— —— 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面： 目前 周邊片區(qū)的公寓項目不多， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅都是以當(dāng)?shù)氐膭舆w房為主 ， 別墅項目較多 。產(chǎn)品類型基本都是多層。 主力面積： 周邊片區(qū)的主力面積集中在 130140 平方米左右的 三房 。 價格方面： 由于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)的項目不多，公寓的總體均價在 3300 元 /平米左右。 去化情況： 由于 有部分當(dāng)?shù)鼐用駥π「邔涌剐员容^大 ，故小高層去化效果一般， 多層接受度高 ，去化比較好。 客源方面： 該片區(qū)客戶主要以當(dāng)?shù)氐?原住民為主、對外區(qū)域的吸納力不強 。 競爭量體： 當(dāng)前所剩案量較小，基本都對本項目構(gòu)不成競爭。 未來競爭分析 周邊推出土地列表（公寓） 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 備注 蘇地 2020B16 相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)春申湖西路南 居住 蘇州相城黃橋房地產(chǎn)開發(fā)公 司 43881 —— 蘇地 2020G10 相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)園中路北 居住 蘇州卓成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 69881 83857 “ 9040” 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 32 合計 —— —— —— —— 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)出讓的地塊以別墅用地為主，公寓項目很少，我司估計在 2年內(nèi)上市量在 6 萬方 左右。同時很多地塊對戶型面積有一定的規(guī)定，小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場競爭日趨激烈。 與本案競爭分析總結(jié) 從產(chǎn)品角度，本項目將 發(fā)展 成為相城第一標桿社區(qū)，因此無論從產(chǎn)品類別、品質(zhì)還是檔次方面都必然是周 邊任何項目都無法與之相比的，本案產(chǎn)品優(yōu)勢明顯。 從戶型面積角度，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)各項目的主力面積基本都集中在 130140 平米之間，而本案 也設(shè)置了較大的部分的舒適大戶型 ， 這 對鄉(xiāng)鎮(zhèn)許多有錢客戶擁有較大的吸引力 。 從價格角度，本項目高品質(zhì) 、高檔次 的 產(chǎn)品 塑造必然增加更多的開發(fā)成本，故在 公寓 價格方面在相城 區(qū) 也是相對 最高 的。 從客源角度，本區(qū)域的客戶難以支撐整個項目的量體， 本案在 牢牢把握本區(qū)域客源的同時，還要利用一切手段，盡一切可能向外區(qū)域輻射、吸納，如 平江新城、婁葑北區(qū)等區(qū)域 （四）平江新城板塊 板塊總體概況 2020 年，蘇州政府規(guī)劃成立了平江新城，新城位于平江區(qū)的北部，直接與相城區(qū)相接，聯(lián)系非常緊密。目前在售的公寓項目已形成一定的氣候，整個新城處于發(fā)展期，前景看好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 33 現(xiàn)有競爭分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 總 建筑面積（ m2） 當(dāng)前售價 （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價 （萬） 銷售率 大觀名 園 三 期 多層 、小高層 預(yù)計 月 326200 預(yù)計 6500以上 —— 55 90% 天筑 多層、小高層 230000 5400左右 1 125 55 100% 橘子國二期 多層 、 小高層 、高層 130000 多層： 6300 小高層： 5800 1 120130 70 第一批售 磬 匯翠花園（商品房部分） 小高層 預(yù)計 07年 .9月 100000 預(yù)計 5000 8 110 4045 未開盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 34 萬達商業(yè)廣場 高層（酒店式 公寓） 預(yù)計 07年底 144521 預(yù)計 8000 不詳 不詳 未開盤 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面： 該片區(qū)的 產(chǎn)品類型 比較豐富， 多層 產(chǎn)品 的比例比較高 。 主力面積： 該 片區(qū)的主力面積集中在 90 平米的兩房和 130平方米左右的 三房 。 價格方面： 該板塊的價格上漲速 度非?？?，公寓的總體均價在 600