【正文】 07年底 144521 預(yù)計(jì) 8000 不詳 不詳 未開盤 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面： 該片區(qū)的產(chǎn)品類型比較豐富，多層產(chǎn)品的比例比較高。 主力面積： 該片區(qū)的主力面積集中在 90 平米的兩房和 130平方米左右的 三房 。 價(jià)格方面： 該板塊的價(jià)格上漲速度非常快 ，公寓的總體均價(jià)在 6000 元 /平米左右。 去化情況： 由于市中心土地的稀缺性使得平江新城的項(xiàng)目也炙手可熱，因此總體去化都比較好。 同時(shí)多層的去化好于小高層。 客源方面： 該片區(qū)客戶主要以當(dāng)?shù)氐?原住民為主、對外區(qū)域的吸納力不強(qiáng) 。 競爭量體： 我司保守的估計(jì)在 30 萬 方左右。 未來競爭分析 地塊位置 編號 面積 容積 率 總建 定銷房售價(jià) 原蘇州合成化工廠 蘇地 2020G13 號 90632 2100（多層） 3600（小高層） 平江區(qū)清金路北、金光路西地塊 蘇地 2020G14 號 110290 3400 平江區(qū)清金路南、金光路西地塊 蘇地 2020G15 號 73493 3400 合計(jì) 274414 從上表可以看出，該區(qū)域目前出讓的地塊主要為定銷房用地，但地塊內(nèi)都有 30%左右的建面為商品住宅，即有 8萬多方 的商品住宅。 與本案競爭分析總結(jié) 平江新城的客戶是本案全力爭取的對象，因此在客源的爭奪上也非常激烈，下面就以下幾個(gè)方面作個(gè)競爭分析。 ? 從產(chǎn)品方面，相信本項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)與檔次不會亞于以上各個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)花園洋房在該區(qū)域 也是個(gè)市場空白，該產(chǎn)品對這區(qū)域客戶具有相當(dāng)?shù)臎_擊力； ? 從價(jià)格方面，本案的價(jià)格與這些項(xiàng)目相比，將近 有 500— 1000塊錢的單價(jià)差 ，必然能吸引眾多客戶的眼球； ? 在戶型面積方面， 90平米的優(yōu)雅兩房和 130 平米的舒適三房，都是平江新城客戶的理想選擇； ? 在客源方面的爭奪相信一定會非常的激烈，本案強(qiáng)大的性價(jià)比優(yōu)勢和升值潛力，必然能吸引一部分理性的客戶前來購房。 （五）婁葑北區(qū)板塊 板塊總體概況 蘇州市工業(yè)園區(qū)婁葑鎮(zhèn)包括南區(qū)和北區(qū)，北婁葑板塊即指北區(qū)。該板塊位于工業(yè)園區(qū)最西北邊，與相城區(qū)相鄰，聯(lián)系非常緊密。目前在售的 公寓項(xiàng)目不多，整個(gè)新城處于發(fā)展期，前景看好。 現(xiàn)有競爭分析 樓盤名稱 產(chǎn)品類型 開盤日期 總建筑面積（ m2） 當(dāng)前售價(jià) （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價(jià) （萬） 銷售率 天驕錦城 小高層 — 180000 5000 88106 40 95%以上 晶匯新屹 高層酒店式 公寓 25000 5500左右 7379 55 70% 板塊特征總結(jié)： 產(chǎn)品方面： 目前產(chǎn)品以高層、小高層為主。 主力面積： 該板塊的主力面積偏小集中在 90100 平方米左右的 二房 。 價(jià)格方面： 目前該板塊的價(jià)格 在園區(qū)屬于低端價(jià)位，公寓的總體均價(jià)在 5000 元 /平米左右。 去化情況： 雖然該板塊屬于園區(qū)，同時(shí)離市區(qū)也較近，但是由于目前該地區(qū)比較混亂，配套也不是很充分，因此去化一般。 客源方面： 該片區(qū)客戶主要以婁葑當(dāng)?shù)氐?原住民和園區(qū)企業(yè)的普通員工為主。 競爭量體： 我司保守的估計(jì)在 萬 方左右。 未來競爭分析 根據(jù)蘇州市土地出讓資料顯示，該區(qū)域近兩年無住宅土地出讓。 與本案競爭分析總結(jié) 以婁葑北區(qū)為代表的園區(qū)客戶也是本案全力抓取的對象，因此在客源的爭奪上也比較激烈，下面就以下幾個(gè)方面作個(gè)競爭分析。 ? 從產(chǎn)品方面，相 信本項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)與檔次會大大高于婁葑北區(qū)板塊的公寓項(xiàng)目，有一定的優(yōu)勢； ? 從價(jià)格方面，本案的價(jià)格將會略高于這些項(xiàng)目， 合理的控制總價(jià)，將成為制勝的法寶 ； ? 在戶型面積方面， 90平米的優(yōu)雅兩房和 130 平米的舒適三房，都是園區(qū)客戶的理想選擇； ? 在客源方面，從以上各方面來看，本案有望吸引該區(qū)域部分理性客戶前來購房。 ? 從園區(qū)公積金的使用限制來看， 園區(qū)公積金的特殊使用政策將限制一部分客源向本案區(qū)域流向 。 四、別墅市場競爭分析 （一）整體市場狀況 中心城區(qū) 環(huán)石湖板塊 環(huán)太湖板塊 工業(yè)園區(qū) 高新區(qū) 吳中區(qū) 環(huán) 金雞湖板塊 環(huán)春申湖板塊 環(huán)陽澄湖板塊 木瀆板塊 新 區(qū) 周 邊 板 塊 目前市場尚未真正啟動(dòng) 主流價(jià)位： 60007000元 /M2左右 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：吳中、市區(qū)的高端自住客源 代表樓盤：石湖之韻 關(guān)鍵詞 ：景觀、產(chǎn)品力 依托古城資源，以園林別墅為主，定位高端 主流價(jià)位： 10000元 /M2以上 產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)立別墅為主 主要客源：蘇州及上海的度假投資客源 代表樓盤：太湖之星 相城區(qū) 主流價(jià)位： 7500元 /M2左右 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：木瀆、新區(qū)、市區(qū)的高端客戶，自住型客戶在逐步增加 代表樓盤：蘇園 關(guān)鍵詞：價(jià)位、市場時(shí)機(jī) 主流價(jià)位： 7000元 /M2左右 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體、疊加、獨(dú)立 主要客源：相城、園區(qū)、市區(qū)高端客源，總體定位以度假為主，主打自住型別墅贏得市場先機(jī) 代表樓盤：依云水岸 關(guān)鍵詞：市場時(shí)機(jī)、客戶積累、產(chǎn)品力 主流價(jià)位： 5000元 /M2左右 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：新區(qū)及市區(qū)的 自住客源 代表樓盤：名墅 關(guān)鍵詞：價(jià)位、市場時(shí)機(jī) 主流價(jià)位： 10000元 /M2以上 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體為主 主要客源：高端的園區(qū)、市區(qū)及外地自住型客源 代表樓盤：中海半島華府 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品力、營銷推廣 （二）競爭市場明確 根據(jù)項(xiàng)目所屬的區(qū)域，項(xiàng)目入市后，將面臨下面幾個(gè)部分的競爭： 相城區(qū)中心板塊： 相城區(qū)中心的別墅分布在陽澄湖的西岸，這里的別墅風(fēng)格迥異，檔次和品質(zhì)比較高，目前已經(jīng)形成一定的氛圍，客戶的認(rèn)可度、接受度也比較高； 相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的別墅也主要分布在陽澄湖西岸、渭塘珍珠湖、盛澤蕩以及春申湖邊上，目前這些區(qū)域還不夠成熟，別墅氛圍還未能形成。 唯亭板塊： 該區(qū)域的別墅也主要依靠 陽澄湖和青劍湖景觀，目前還未形成氣候。 平江新城板塊： 平江新城是市區(qū)離相城區(qū)最近的一個(gè)區(qū)域，故該區(qū)域的別墅也會對本 案產(chǎn)生一定的競爭。 （三）相城中心板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 量體 單價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 主力客戶 銷售率 建筑風(fēng) 格 戶 元 /平方米 平方米 萬元 依云水岸 聯(lián)體、疊加 一期 220 聯(lián)體 7500（二期預(yù)計(jì) 8500左右） 一期：疊加 6700 聯(lián)體： 240 疊加： 185 聯(lián)體 180 疊加 120 園區(qū)高級白領(lǐng)、市區(qū)私營老板 一期 100% 現(xiàn)代中式 鸝島別墅 聯(lián)體、獨(dú)棟 獨(dú)棟 16 聯(lián)體 64 獨(dú)棟 10000 聯(lián)體 6000 聯(lián)排： 244 獨(dú)立： 350 200 相城區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻簦?區(qū)私營老板 一期 90% 現(xiàn)代 中興高爾夫別墅 獨(dú)棟 獨(dú)立 207 13000（二期 15000） 350400 400以上 蘇州、上海和江浙客戶 一期 95% 北美 產(chǎn)品分析： 該板塊產(chǎn)品類型齊全，其中以獨(dú)立、聯(lián)體別墅為主，疊加別墅較少，樓盤品質(zhì)和檔次普遍較高。在功能上 以居住型為主，度假別墅為輔； 價(jià)格分析： 相城中心板塊獨(dú)棟均價(jià) 12020 元 /平米 左右，聯(lián)體均價(jià) 8000元 /平米左右，疊加別墅價(jià)格相對較低，在 6700 元 /平米左右 。 主力面積： 聯(lián)排的主力面積集中在 250 平米左右，主力總價(jià)也在 200 萬左右，而獨(dú)棟的主 力面積集中在 350 平米，主力總價(jià) 350 萬 400萬之間，疊加別墅在 120 萬左右。 去化情況： 中心區(qū)的別墅相對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)來說比較好賣，特別是大的品牌開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，品質(zhì)很高，受到客戶追捧。如：依云水岸。 客源情況： 別墅客源分布以市區(qū)、相城、園區(qū)為主，基本各占三分之一，客源的職業(yè)以私營業(yè)主、公務(wù)員和外企高級管理人員為主。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項(xiàng)目都基本去化完畢，銷售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計(jì)在 20萬方 左右。 （ 2）未來競爭分析： 目前相城區(qū)中心區(qū)域土地比較緊缺 ，暫時(shí)無別墅用地出讓 。 （四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 案名 產(chǎn)品形態(tài) 量體 單價(jià) 主力面積 主力總價(jià) 主力客戶 銷售率 建筑風(fēng) 格 戶 元 /平方米 平方米 萬元 東寶盛世江南 聯(lián)體、獨(dú)棟、疊加 50000 M2 疊加： 4900 聯(lián)排： 5900 獨(dú)立： 8700 疊加： 180 聯(lián)排： 259 獨(dú)立： 365 疊加： 70 聯(lián)排： 110 獨(dú)立： 210 太平本地富人為主 60% 現(xiàn)代江 南 金澄美墅 獨(dú)立、雙拼、聯(lián)體 25416 M2 聯(lián)體： 4900 雙拼： 5200 獨(dú)立： 6800 聯(lián)體： 270 雙拼： 350 獨(dú)立： 360 聯(lián)體： 130 雙拼： 180 獨(dú)立： 220 太平本地富人為主 60% 現(xiàn)代中 式 聆湖麗墅 雙拼、獨(dú)棟 46000M2 獨(dú)立 9000 雙拼 6000 聯(lián)排： 200220 雙拼： 250280 聯(lián)排： 120 獨(dú)立： 230 市區(qū)老板、上海客戶 85% 北美 陽澄領(lǐng)島 雙拼、獨(dú)棟 79354M2 獨(dú)棟 8000 雙拼 6500 雙拼： 280 獨(dú)立： 320 雙拼： 180 獨(dú)立： 250 相城區(qū)、園區(qū)的私營業(yè)主 與公務(wù)員 80% 北美 麗晶星河 聯(lián)體、獨(dú)棟 獨(dú)立 48 聯(lián)體 18 早期：獨(dú)棟 6200 聯(lián)排 5200 聯(lián)排： 238 獨(dú)立： 364371 聯(lián)排： 110 獨(dú)立： 220 渭塘本地客戶及在渭塘做 生意的商戶 別墅 100% 歐式 建邦唯園 聯(lián)體、獨(dú)棟、雙拼 M2 預(yù)計(jì)： 聯(lián)排： 6500 獨(dú)立： 9000 雙拼： 7000 聯(lián)排： 23 220 雙拼： 23 220 獨(dú)立： 280、 340 聯(lián)排： 150 雙拼： 160 獨(dú)立： 250、 310 黃埭的私營業(yè)主、公務(wù)員 預(yù)計(jì) 8月份 現(xiàn)代和 式 產(chǎn)品分析： 該板塊產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，普遍較低。產(chǎn)品以聯(lián)排別墅 為主，疊加數(shù)量很少； 價(jià)格分析： 目前相城 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊價(jià)格是明顯低于中心板塊的，獨(dú)棟均價(jià) 8500元 /平米 左右，聯(lián)體均價(jià) 6000 元 /平米左右 。 主力面積： 聯(lián)排的主力面積集中在 200250之間，主力總價(jià)也在 100150萬之間，而獨(dú)棟的主力面積集中在 350平米左右，主力總價(jià) 250萬左右。 去化情況： 與中心區(qū)的別墅比起來，該板塊的去化相對比較緩慢，主要是由于區(qū)域成熟度還不夠，不能有效的導(dǎo)入外區(qū)域客戶。 客源情況： 本案別墅客源有一半是本區(qū)域客戶，客源的職業(yè)以當(dāng)?shù)厮綘I老板和公務(wù)員為主；該板塊對外的輻射和吸納力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 競爭量體： 從上表可以看出，各競爭項(xiàng) 目平均銷售率在 70%左右，考慮到上面?zhèn)€案未來的土地存量，我司粗略的估計(jì)在 15 萬方 左右。 （ 2）未來競爭分析： 下表為相城區(qū)中心板塊所出讓的未開發(fā)土地情況，該部分量體會在今后兩年內(nèi)陸續(xù)推向市場。 周邊推出土地列表 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面價(jià) （元 /平米） 競爭形勢 蘇地 2020B47 相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)春秋路南、春申湖北 居住 蘇州通和置業(yè)有限公司 133434 1368 競爭較大 蘇地 2020B16 相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)春申湖西路南 居住 蘇 州相城黃橋房地產(chǎn)開發(fā) 公司 43881 1301 競爭較大 蘇地 2020B59 相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)中寺南路西、春秋路北 居住 蘇州市相城區(qū)江南化纖集 團(tuán)有限公司 50225 1560 競爭較大 蘇地 2020G44 相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)玉帶路北地塊 商業(yè) /居住 蘇州奧特房產(chǎn)有限公司 62242 1058 競爭較小 蘇地 2020G84 相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)春秋路南、春申湖西 居住 蘇州市相城區(qū)黃埭房產(chǎn)開 發(fā)公司 202026 172022 1641 競爭較大 蘇地 2020G10 相城區(qū)陽澄湖鎮(zhèn)園中路北 居住 蘇州卓成房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 69881 83857 954 競爭較小 合計(jì) —— —— —— —— —— —— 從上面的分析可以看出，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域土地存量（不包括新增土地量）的總建面積在 77 萬方，預(yù)計(jì)在 2年內(nèi)上市量在 2530萬方左右 ，市場競爭將日趨激烈。 （五）唯亭板塊 （ 1）現(xiàn)有競爭分析： 該板塊當(dāng)前無在售別墅項(xiàng)目，但是沿青劍湖周邊已拍賣了好幾塊別墅用地，預(yù)計(jì)在未來 2 年內(nèi)都將上市，對本案 形成競爭。 （ 2）未來競爭分析 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面價(jià) （元 /平米） 競爭形勢 蘇園土掛 (2020