【導讀】根據(jù)該項目調研性質，我們采用實地考察與相關人。旅游地產市場）相關的背景信息實施調查過程并形成結論，的若干思路和建議。國家級優(yōu)秀旅游項目示范基。州歷史文化、民居、園林城市展示點；廣闊的城市運營之道。念存在不同的理解。有些認為旅游地產就是景觀房產，在景?！靶蓍e房地產”代替“旅游房地產”的概念更為確切。今日，業(yè)內對旅游房地產還沒有一個準確和公認的概念。全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。而這一階段也正是我國房地產市場發(fā)展最為迅速，供需。買房市場逐步成為房地產開發(fā)的主流方向。米，空臵率高達50%以上。主流房地產市場的疲軟與相對飽。鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現(xiàn)了嫁接。發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時度假交換系統(tǒng)的條件。期、市場發(fā)展期以及到今天的市場成長期。產開發(fā)，已經是落伍的發(fā)展套路，改變這種不良供需關系，到良性的循環(huán)效應。第一部分旅游地產宏觀分析二、

　　

【正文】 、地源熱泵 ——生態(tài)節(jié)能型采暖制冷技術地源熱泵的埋管形式：根據(jù)可利用區(qū)域的不同情況，地下埋管既可豎直埋管，又 可水平放置。國外大量采用的是豎直埋管，這既節(jié)省場地，又可最大限度地利用地表深層的能量，管路系統(tǒng)更加安全、可靠、持久。還有一種簡易形式就是利用盤管直接放置于江河湖泊進行換熱。其中豎直埋管，既可采用單Ｕ型，也可采用雙Ｕ型，需視具體情況而定。 三、生態(tài)節(jié)能技術建議 全程伙伴 合作共贏 集中熱水地板低溫輻射采暖系統(tǒng) ——新型生態(tài)居住典范集中熱水地板輻射采暖是最舒適的采暖方式之一，是以小于60度的低溫熱水為熱媒，通過埋設于地面內的熱水輸送盤管，把地板熱利用地面自身的蓄熱，發(fā)出輻射線向周圍空間及物體輻射熱量，維持空 間合適溫度狀態(tài)的采暖技術。它滿足了當前人們對于舒適、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。同時于人體生理學符合“溫足涼頂”的健康采暖方式?？膳浜系兀ㄋ┰礋岜谩? 全程伙伴 合作共贏 墻體節(jié)能建議 ——生態(tài)節(jié)能型材料采用歐文斯科寧外墻保溫隔熱技術和屋面保溫技術，減少空調使用率，夏季有效阻擋外部熱空氣進入室內，冬季阻隔室內暖空氣通過墻體向外輻射。 全程伙伴 合作共贏 窗體節(jié)能建議 ——生態(tài)節(jié)能型材料建議采用高級斷橋鋁合金鋼窗和 LOWE中空玻璃（ 12mm中空層），既能實現(xiàn)節(jié)能，又不影響采光。合理設計建筑窗體結構， 多采用豎向窗體，合理控制玻璃窗與墻體的面積，尤其是南向窗墻比為。 斷橋鋁合金鋼窗、 LOWE中空玻璃彩圖示例 全程伙伴 合作共贏 平板式太陽能 ——生態(tài)節(jié)能型建筑材料 平板太陽能集熱器彩圖示 （應用于休閑娛樂中心會所及展示中心）平板式太陽能集熱器是一種太陽能熱利用裝置，具有外形美觀、經久耐用、連接方便、與建筑結合形式靈活等優(yōu)點。其熱水器及輔助電加熱配合雙內膽循環(huán)系統(tǒng)，滿足業(yè)主日常家用。 全程伙伴 合作共贏 節(jié)水器具 建筑中主要的節(jié)水器具和設備包括水龍頭、淋浴器、廁所沖洗設備及 自來水管道等。節(jié)水型水龍頭包括延時自動關閉水龍頭，手壓、腳踏、肘動式水龍頭。帶感應自動沖水設備的小便器， 6升水量沖洗式、沖落式、虹吸式大便器等。 全程伙伴 合作共贏 四、智能化配套設計 １、四大智能化生活保障 智能化安防系統(tǒng)智能化節(jié)能系統(tǒng)智能化通信系統(tǒng)智能化物管系統(tǒng) 全程伙伴 合作共贏 ?小區(qū)物業(yè)電視監(jiān)控 ?室內紅外安防系統(tǒng) ?可視對講系統(tǒng) 智能化安防系統(tǒng) 全程伙伴 合作共贏 智能化物管系統(tǒng) ?遠程抄表系統(tǒng) ?智能化特約綜合經營服務 ?智能化園區(qū)監(jiān)控與報警系統(tǒng) 全程伙伴 合作共贏 智能化通信系統(tǒng) ?智能化網絡通信系統(tǒng) ?數(shù)字化衛(wèi)星電視接收與 VOD點播系統(tǒng) 全程伙伴 合作共贏 智能化節(jié)能系統(tǒng) ?雨水回收利用 ?太陽能利用 全程伙伴 合作共贏 整體營銷策略篇 一、營銷推廣模式二、銷售場所創(chuàng)新建議三、六大物業(yè)支持系統(tǒng)四、市場推廣策略五、銷售道具示例六、賣點集成 全程伙伴 合作共贏 一、營銷推廣模式 ?申報 “中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項目 ”說明：本案可參評中美可持續(xù)發(fā)展項目，利用此次機會將樓盤推到國際化品質的高度，同時可以借機進行新聞發(fā)布會、授獎儀式等系列事件炒作，強化項目賣點。 ?參評綠色生態(tài)住宅 示范項目說明： “綠色生態(tài) ”是體現(xiàn)居住高舒適度的重要標準，參評 “綠色生態(tài)住宅示范項目 ”可以提升項目的品質，與同檔次物業(yè)展開差異化競爭，進而展現(xiàn)本項目的與眾不同。 ?建立項目網站推行全球同步發(fā)售說明：在項目銷售的初始階段，可以利用 “全球同步發(fā)售 ”作為熱點強勢推出，引起最廣泛的關注度。 全程伙伴 合作共贏 二、銷售場所創(chuàng)新建議 ?市內展示中心 ——在北京市、天津、保定等市租賃場所，設置項目整體沙盤、戶型沙盤、節(jié)能產品展示場、電子媒體播放設備，由豐富銷售經驗的售樓員為客戶提供咨詢服務。 ?現(xiàn)場展示中心 ——位于項目 地生態(tài)會所內。售樓部要求規(guī)模大，能夠體現(xiàn)項目的高貴品質。建筑體應采用多種科技型材料，金屬活動遮陽卷簾、墻體采用外保溫材料，窗體及玻璃采用斷橋鋁合金中空玻璃，并在屋頂及部分墻體外側設置太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)，以保證售樓部基本不采用市政供應電力。 全程伙伴 合作共贏 ?生態(tài)景觀樣板區(qū) —— 在項目公開發(fā)售前，先行建造 35棟獨立別墅或 23組聯(lián)排別墅作為生態(tài)景觀示范區(qū)，通過建筑、景觀效果向客戶展示綠色、健康的生活方式與生活情境，親臨樣板區(qū)將有利于促使其購買產品。 ?構造樣板間 —— 體會到買房者對質量的疑慮，將工程 構造以本來面貌真實示人，所有這些表面看不到的特殊“家庭成員”一磚一瓦，一管一線被一一曝光，同時可以安排建筑工程師對工程在現(xiàn)場進行專業(yè)講解，沒有掩飾和虛偽的建筑構造、真實而確切的事實最具說服力。 全程伙伴 合作共贏 三、六大物業(yè)支持系統(tǒng) 【景區(qū)式管理系統(tǒng)】 所謂景區(qū)式物業(yè)管理即物業(yè)管理 +景區(qū)管理 項目地處鄭州市政府規(guī)定的游憩板塊，周邊擁有若干旅游景點，項目建成后也將會成為鄭州市的又一城市景觀，因此將項目各種資源作為景區(qū)景點來進行管理是此項目的服務創(chuàng)新點。 【安全防范系統(tǒng)】 周界防范報警系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)， 入戶門禁以及可視對講系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，家居自動報警系統(tǒng)等。 【設備自動化管理系統(tǒng)】 停車自動管理系統(tǒng)，燈光自動控制管理系統(tǒng)，公共設備自動控制系統(tǒng)，公共消防報警以及控制系統(tǒng)等。 【信息管理系統(tǒng)】 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，小區(qū)物業(yè)管理綜合性信息系統(tǒng)，區(qū)內計算機局域網絡系統(tǒng)等。 【網絡服務系統(tǒng)】 電子商務系統(tǒng)，遠程醫(yī)療保健系統(tǒng)。 【維護系統(tǒng)】 保潔系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，工程維修系統(tǒng)。 全程伙伴 合作共贏 四、市場推廣策略 整體推廣： 首先以“城市運營”作為項目的引子，進行開發(fā)實力和規(guī)模的宣傳，包括資金和背景的介紹 等，目的就是在包括北京、天津在內的全河北市場形成轟動效應，力求創(chuàng)建新世紀生態(tài)旅游地產的典范之作，進而影響目標客戶群體的關注，為今后的熱銷奠定基礎。 重點推廣： 首先從項目的定位即“ 山水新城〃落入凡間的香格里拉 ”入手，打造旅游地產市場的至尊地位，并從規(guī)劃節(jié)能、建筑節(jié)能、居住節(jié)能等方面向客戶逐一介紹項目的獨特賣點，其中對居住和建筑節(jié)能兩方面詳盡闡述，因為這兩點是現(xiàn)代理智型客戶最關注的。 權威推廣： 以項目申報“中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項目”、“綠色生態(tài)住宅示范項目”兩項桂冠進行引導性宣傳，從地產權威界的評審結果增 強目標客戶的購買信心。 單項賣點推廣： 對項目的各個賣點進行逐一詮釋，為目標客戶群體提供詳細、可靠、可信的文字性描述。 全程伙伴 合作共贏 ?活動推廣： ?舉辦“世界科技生態(tài)住區(qū)發(fā)展趨勢”大型房地產論壇，聘請國家建設部、全國工商聯(lián)住宅產業(yè)商會、中美可持續(xù)城鎮(zhèn)發(fā)展示范項目理事會領導及全國地產界領軍人物齊聚易州，共同探討“科技生態(tài)住區(qū)發(fā)展趨勢”并參觀本項目。 ?聘請國際知名華人藝術家作為本項目的形象代言人，為項目打造品牌效應。 ?設立網上售樓部，對項目進行全球同步發(fā)售，擴大項目影響力。 ?文化推廣 ：以歷史為線索，對易縣歷史文脈進行一次深入地探討，追溯曾經輝煌的歷史，并對今后如何弘揚五千年的易州文明給予觀點鮮明的定位，同時這一也是一次現(xiàn)代文明與遠古文明的激情對話。 全程伙伴 合作共贏 五、銷售道具示例 ■ 落入凡間的香格里拉 說明：一本以居住休閑為主題的精裝藝術樓書，從策劃、文案、設計、制作要體現(xiàn)其獨有的收藏價值，客戶需購買才能獲得。以寬廣的歷史、人文、地理精神描繪易縣從古到今的發(fā)展歷程，同時將文化的內涵注入旅游地產發(fā)展的過去、現(xiàn)在，并以指導性的語言闡述城市居住的發(fā)展方向，以簡明扼要的文字重點描繪城 市化社區(qū)的未來景象，本案以泛城市化的定位引領大北京經濟圈內城市居民的居住方向。 ■造城〃創(chuàng)世紀 說明：全面介紹本項目作為領袖級旅游地產的細節(jié)，從區(qū)位、規(guī)劃、建筑、產品、景觀、園林、水景、生態(tài)、旅游、娛樂、消費、運動、居住、節(jié)能、教育、辦公、度假等多方面詳細介紹產品特色，使客戶對項目的認知達到細致入微的效果。 樓書 全程伙伴 合作共贏 ■山水易城 說明：大度對開海報，正面以形象為主，背面以項目資料為主，全面介紹項目的具體信息：區(qū)位、規(guī)劃、建筑、產品、景觀、園林、水景、生態(tài)、旅游、娛樂、消費、運動、居住、節(jié) 能、教育、辦公、度假等。 海報 全程伙伴 合作共贏 ■領袖?巨擘 說明： 3D互動技術制作的電腦動畫，從居住、娛樂、運動、度假、購物五方面展示業(yè)主未來生活場景，從人性化角度介紹項目細節(jié)，以期通過動態(tài)效果刺激客戶的購買欲望。 多媒體樓書 全程伙伴 合作共贏 說明：客戶通訊為本案的內部讀物，每月一期，免費直郵型宣傳資料，饋贈客戶。主要面向項目的目標客戶，通過對項目簡介、工程進度、發(fā)展商企業(yè)文化、項目建設花絮、業(yè)主訪談、地產常識、購房置業(yè)、建筑藝術、家飾裝修等內容的精選，社會性與時代性并重、藝術性與實用性兼 備，向客戶展現(xiàn)豐富多彩的生活世界。 客戶通訊 全程伙伴 合作共贏 說明：建立本項目的主體網站對項目的知名度提升以及企業(yè)的品牌推廣都有積極作用。網站將實現(xiàn)項目的樓盤展示、購房登記、業(yè)主論壇、信息咨詢等功能，可以設立如下內容模塊： 項目介紹 周邊配套 園林鑒賞 戶型展示 3D樣板間 物業(yè)服務 業(yè)主論壇 電子樓書賞析 最新動態(tài) 企業(yè)風采 1聯(lián)系我們等豐富多彩的欄目，讓網站不僅是展示項目自身的舞臺，更是與社會溝通的橋梁。 項目網站 全程伙伴 合作共贏 六、賣點集成 ?地脈相傳：根植 易水沿岸，倍受歷史文明熏養(yǎng)，合人文，順地脈，筑就高華 ?城市動態(tài)：政府圈定游憩板塊超低能耗華北榜樣城 ?宏篇浩閱： 7500畝鴻篇別墅母盤，再現(xiàn)雄瞻浩博之氣，赫奕胸懷列鼎旅游地產天下 ?文脈承襲： 5000年亙古易州文明，思接千載，延綿不絕 生態(tài)至上：零能耗綠色生態(tài)住宅城市貴族人居臻選新域 ?卓簡建筑：現(xiàn)代簡約風格解構建筑美學深邃內涵 ?低調價值：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，低密度建筑標版，低調態(tài)度，高格建筑 ?復合地產：酒店、商場等完善配套連橫地產王者之勢 ?園林風骨：“一軸、兩帶、多中心”絕 版山水意境，流麗萬有，演繹天人合一 湖景天成：超闊手筆中央湖景見證四季輪轉，光耀居者人生 ?錦致芳華：多觀景中心組團巧奪天工，竣成篤實文化根基 ?玉帶攔腰：主次兩大水系景觀帶成就以水為尊的風格信仰 ?人文雅風：多重山水回歸自然民居文化 ?水語森林：華北第一山水景觀現(xiàn)代都市自然居所珍尚境界 教育世家：幼兒園、小學、中學及“人環(huán)”科技館，精英教育傳承書香門第 ?尊尚空間：五星級社區(qū)會館、生態(tài)會所，昭示現(xiàn)代城市貴族尊崇風范 全國各大主流地產市場的飽和，為邊緣市場即旅游地產的發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時隨著泛北京 經濟圈內人民生活水平的快速上升，大型旅游地產市場已具備發(fā)展條件，本案即得天時之勢。 本案選址河北易縣旅游風景區(qū)，屬歷代皇家上風上水首選之地，區(qū)域自然資源豐厚，旅游開發(fā)潛力巨大，項目開發(fā) 7500畝滂沱氣勢，傲視華北第一旅游地產項目，即得地利之勢。 項目地民風淳樸，政府政策規(guī)劃的積極配合，以及項目地域價值的不斷升級，使本案備受各方關注，同時開發(fā)企業(yè)浩瀚氣勢，使本案即得人和。 至此天時、地利、人和，三方一體，使項目具備充足的發(fā)展勢能，配合后期品牌、營銷、傳播方式的整合營銷，將使本案成為旅游地產史上的一個新星。最終在贏得最大化利潤的同時，為發(fā)展企業(yè)贏得不可估量的品牌價值。 __