【導(dǎo)讀】為進(jìn)一步推進(jìn)學(xué)生公寓和物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，根據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)法規(guī)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及物價(jià)上漲指數(shù)，學(xué)生公寓、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及費(fèi)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》。1．不涉及經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。2．適用于依靠保障經(jīng)費(fèi)運(yùn)行的后勤管理服務(wù)項(xiàng)目，并作為指導(dǎo)性資料，學(xué)?？蓞⒄?qǐng)?zhí)行。3．適用于社會(huì)招聘的務(wù)工人員。4．僅供2020年參照使用。5．人員費(fèi)用包括：工資、社會(huì)保險(xiǎn)、加班費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)，不包括住房費(fèi)用和住房公積金。1．實(shí)行24小時(shí)值班；處理現(xiàn)場(chǎng)師生反映的相關(guān)問題；3．負(fù)責(zé)QQ服務(wù)平臺(tái)、網(wǎng)上報(bào)修平臺(tái)、微信服務(wù)平臺(tái)等信息平臺(tái)。

　　

【正文】 一 、房 屋 土建及設(shè)備小修標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)限要求：急迫性小修項(xiàng)目包括：樓房廁浴間排污管道堵塞 ； 室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、換管 ； 煙道堵塞等。自接到報(bào)修之時(shí)起 2小時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。除急迫性小修之外的零修項(xiàng)目為維護(hù)性小修 ： 自接到報(bào)修之日起，三日之內(nèi)處理或與住戶預(yù)約修復(fù) 日期。 （ 一 ） 、室 內(nèi)地面、散水 小修內(nèi)容：普通水泥樓面和地面起砂空鼓、影響使用，樓面或地面的塊料面層松動(dòng)的、散水嚴(yán)重破損影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)：木樓板損壞、松動(dòng)、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過薄影響安全的，可局部拆換 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：普通水泥樓面地面及散維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順；木質(zhì)樓地面維修后應(yīng)牢固、平整、拼縫嚴(yán)密。 （ 二 ） 、 室內(nèi)墻面及頂棚 小修內(nèi)容：內(nèi)墻及踢腳線抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)；頂棚抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ) ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修繕后的內(nèi)墻面及灰頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，抹面應(yīng)接槎平整、不開裂、不空鼓、不起泡、不翹邊，面 層與基層結(jié)合牢固。 （ 三 ） 、 檢修門窗 小修內(nèi)容：鋼木門窗框松動(dòng)、門窗扇開關(guān)不靈活、脫榫、糟朽、開焊、小五金缺損的應(yīng)進(jìn)行修補(bǔ) ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修后的鋼木門窗應(yīng)開關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，膩?zhàn)语枬M，窗紗繃緊，不露紗頭。 （ 四 ） 、 煙道、垃圾道等 小修內(nèi)容：煙道裂縫、破損、堵塞現(xiàn)象 ； 垃圾道堵塞 ； 垃圾道、出垃圾門及出屋面排氣孔損壞的應(yīng)修復(fù) ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修繕后煙道及垃圾道應(yīng)暢通，垃圾斗、出垃圾門零件齊全，排氣孔不向垃圾道內(nèi)漏水。 （ 五 ） 、 清掃屋面、采光井、雨落管等 小修內(nèi)容：每年應(yīng)將屋面、雨水口及 采光井積存的雜物清掃干凈 ； 雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面采光井應(yīng)清掃干凈，雨落管修繕后應(yīng)補(bǔ)齊五金配件。 （ 六 ） 、 屋面補(bǔ)漏 小修內(nèi)容：屋面局部滴漏以至影響使用的屬于屋面局部補(bǔ)漏范圍 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。 （ 七 ） 、 外檐裝修 小修內(nèi)容：外檐抹灰及塊料面層局部嚴(yán)重空鼓有脫落危險(xiǎn)的，應(yīng)排除險(xiǎn)情 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：排除險(xiǎn)情后的外檐裝修，應(yīng)不存在危險(xiǎn)隱患。 （ 八 ） 、 陽(yáng)臺(tái)、雨罩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件 小修內(nèi)容：陽(yáng)臺(tái)、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層開裂的，應(yīng)封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕：保護(hù)層剝落的，應(yīng)補(bǔ)抹 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)維修后 的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。 北京高校 學(xué)生 公寓、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及費(fèi)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 2020 版 16 服務(wù)內(nèi)容 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 屋面、地 面、頂棚、室內(nèi)外抹灰、門窗、玻璃、上下水、電氣線路及設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)備、煙囪、垃圾道等 6元 /平米 年 二、上下水系統(tǒng)小修標(biāo)準(zhǔn) （ 一 ） 、室內(nèi)給 水系統(tǒng)小修、局部換管 小修內(nèi)容：樓房戶表以內(nèi)管道銹蝕脫皮的，應(yīng)清除干凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換 ； 給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán)重的，予以更換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)修繕的給水系統(tǒng)暢通，部件應(yīng)配齊全，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。 （ 二 ） 、 衛(wèi)生設(shè)備 小修內(nèi)容：衛(wèi)生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維修 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：修繕后應(yīng)做到給排水暢通，各部位零件齊全、靈活、有效，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。 （ 三 ） 、 排水管道、化糞池，檢查井等。 小修內(nèi)容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應(yīng)疏通 ； 化糞池、檢查井滿溢或積存較多污物影響使用的應(yīng)疏通或清掏，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：樓房排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到排污管道暢通，不滴水；化糞池檢查井滿溢的清掏應(yīng)清除全部污物，化糞池檢查井局部損壞的應(yīng)修好，達(dá)到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。 三、 供電設(shè)施 設(shè)備小修 標(biāo)準(zhǔn) （ 一 ） 、 配電 設(shè) 施 小修內(nèi)容： (1)、 配電柜 (2)、 配電箱 (3)、 配電盤 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：元器件齊全，顯示正常動(dòng)作可靠，接地良好 ； 時(shí)限要求：出現(xiàn)故障 30分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理 。 （ 二 ） 、 室內(nèi)設(shè)備 小修內(nèi)容： (1)、 閘具 (2)、 電源插座 (3)、 開關(guān) (4)、 燈頭 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：正常使用 ； 時(shí)限要求：報(bào)修后 30 分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理 。 （ 三 ） 、 配電線路 小修內(nèi)容： (1)、 導(dǎo)線 (2)、 支持物 ； 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：絕緣良好完整可靠 ； 時(shí)限要求：出現(xiàn)故障 30分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理 。 注： 1． 包含學(xué)生公寓、教學(xué)樓、辦公樓在內(nèi)； 2． 面積按建筑面積計(jì)量； 小修 指 及時(shí)修復(fù)房屋在使用過程中其構(gòu)、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù) ； 3． 小修材料費(fèi)包含：日常耗材費(fèi)用及零修費(fèi)在 500元 /件以下的小修材料費(fèi)用； 4． 房屋及設(shè)施 設(shè)備小修維護(hù)參照京房地修字 [1998]第 799號(hào)文件、 京價(jià)（房）字 [1997]196號(hào)文件《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 核算（ /平米 年）； 5． 教學(xué)樓、辦公樓及學(xué)生宿舍家具維修協(xié)商計(jì)費(fèi)； 6． 房屋及設(shè)施設(shè)備小修維護(hù)不含電梯、供暖、空調(diào)、電話、二次供水、自備井； 7． 高檔樓區(qū)小修維修費(fèi)用參照 京價(jià)（房）字 [1997]196號(hào)文件《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 核算（ /平米 年）； 8． 大修、中修、外線維修（井溝蓋、管網(wǎng)、臨時(shí)管線）及 500元以上單體材料費(fèi)報(bào)專項(xiàng) ； 9． 校園道路、路燈、景觀、布告欄、標(biāo)志牌等設(shè)施另設(shè)立專項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ； 10． 2020年 收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù) 物價(jià)上漲指數(shù) 公式 ： 1997年基數(shù) （ 1+3%） 18。 北京高校 學(xué)生 公寓、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及費(fèi)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 2020 版 17 18． 管理 費(fèi)用 項(xiàng)目 管理人員配置 管理人員費(fèi)用 管理辦公費(fèi)用 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 行政管理 人事管理 技術(shù)管理 財(cái)務(wù)管理 材料管理 直接人員數(shù) 9% 直接人員費(fèi)用 22% 直接人員費(fèi)用 % 1． 組建機(jī)構(gòu)，建立規(guī)章制度，制定工作計(jì)劃，貫徹落實(shí)學(xué)校各項(xiàng)任務(wù)； 2． 選聘辭退，培訓(xùn)員工，建立員工檔案，制作員工保險(xiǎn)，考核評(píng)比，晉升和降級(jí)； 3． 建立技術(shù)、設(shè)備檔案， 工作記錄； 4． 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，賬目清晰，成本核算，收支兩條線； 5． 嚴(yán)格執(zhí)行物資采購(gòu)制度和管理制度，做到賬、物、卡相符； 6． 管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料基本齊全； 7． 簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)； 8． 每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù) 60％； 9． 建立公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行 。 注： 1． 不包括大包項(xiàng)目 ； 2． 不包括住宅 物業(yè) 管理 服務(wù) 項(xiàng) 目 。 北京高校 學(xué)生 公寓、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及費(fèi)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 2020 版 18 19．招投標(biāo) 項(xiàng)目 以下項(xiàng)目由 學(xué)校招投標(biāo) 確定 費(fèi)用 及 標(biāo)準(zhǔn) 分別 是： 樓宇 外墻清洗 、 校園環(huán)境除四害消殺 、 化糞池清掏 、 垃圾清運(yùn) 、 分體式 空調(diào) 運(yùn)行維護(hù) 。 北京高校 學(xué)生 公寓、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及費(fèi)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 2020 版 19 20． 校園住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 費(fèi)用 標(biāo)準(zhǔn)： 1 元 /建筑平方米 月 服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)范圍 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù) 包括共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備范圍 1． 住宅區(qū) 內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》； 2． 保證護(hù)欄、圍墻、樓道燈等公共設(shè)施、設(shè)備正常使 用； 3． 確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損； 4． 單元樓外照明 正常 。 保潔綠化 住宅區(qū) 內(nèi)， 住戶 戶門以外 1． 設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理； 2． 每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃， 發(fā)現(xiàn)有小廣告及時(shí)清理， 做到服務(wù)范圍內(nèi)基本無廢棄雜物； 3． 按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)； 4． 在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃； 5． 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施 設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì) 住戶 的宣傳，維持正常的生活秩序 ； 6． 按市 園林局 規(guī)定 的三級(jí)養(yǎng)護(hù) 標(biāo)準(zhǔn) 養(yǎng)護(hù)。 秩序維護(hù) 住宅區(qū) 內(nèi)， 住戶 戶門以外 1． 相對(duì)封閉：做到 住宅區(qū) 內(nèi)全天有專人值守 巡邏 ，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施； 2． 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理 。 注： 1． 住宅區(qū) 物業(yè) 管理 是指：高校自管教工住宅 ， 非 商品住宅 小區(qū) 。 2． 校園住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)不包括供配電、 電梯、水泵、 供 暖 、中控 等 運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，相關(guān)費(fèi)用執(zhí)行本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所列項(xiàng)目，費(fèi)用由學(xué)校列支； 3． 入戶維 修另行收取工料費(fèi)：每半小時(shí)每個(gè)人工費(fèi) 5元，不足半小時(shí)按半小時(shí)計(jì)費(fèi)；材料費(fèi)按市場(chǎng)零售價(jià)計(jì)費(fèi)，自備材料的住戶不繳納材料費(fèi)； 4． 單元樓內(nèi)公共部位照明能源費(fèi)按戶分?jǐn)?；單元樓外園區(qū)景觀照明（例如草坪燈、小品效果燈、樓宇外輪廓照明和園區(qū)水系等）能源費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商后合理收??； 5． 消防及安全防范 人員費(fèi)用、 設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)另行制定，費(fèi)用由學(xué)校列支。