【導(dǎo)讀】2020精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué)VCD等，正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。2020年開始的宏觀調(diào)控，土地、金融政策收緊，一切都似乎直指順馳的死穴。遍認(rèn)為順馳崩盤的日子為時不遠(yuǎn)。順馳一把，這是一種說法;順馳是處理政府關(guān)系的高手，這是另一種說法；更多的說法是，在諸多與資金相關(guān)的環(huán)節(jié)，順馳采用"拖"字訣。據(jù)稱，順馳對銀行。貸款也實施拖欠戰(zhàn)略，僅天津一地順馳拖欠的貸款就高達(dá)40億元。在很多人曾經(jīng)的預(yù)想中，這一天該是用來做順馳的驗尸報告的。行試探"雷區(qū)"，萬科跟進享受優(yōu)惠政策。在營銷方面，靜等順馳先炒熱板塊，萬科隨后跟進。模最終導(dǎo)致資金鏈斷裂，此前一直被看成是順馳的死穴。順馳最初引起高度關(guān)注并隨之引發(fā)極大質(zhì)疑，是在2020年12月8日。受底線和大興區(qū)政府的預(yù)估價格。截止到2020年3月，順馳。一家融資服務(wù)機構(gòu)亦向《證券市場周刊》證實，順馳曾想盡辦法四處籌資。

　　

【正文】 他這樣一個有理想、有激情、有魄力、有擔(dān)待的年輕人而惋惜！他在監(jiān)獄中就下定決心，自己將來辦公司絕對不犯類似的錯誤！年輕人表現(xiàn)出的狂放是可以引導(dǎo)的！只要給他們一個平臺，他們是最富激情、最自覺、最敬業(yè)、最無私的人，因為他們的未來押在這上面！有激情、有榮譽的年輕人就值得信賴，而且 信任必須是完全徹底的，信任必須具有穿透性 . 可是這種 信任的穿透性 也正在經(jīng)受考驗。年輕人有激情，經(jīng)驗也極度缺乏，很多事情都是憑著感覺和個人喜好來做。管理上的隨意性與跳躍性，會造成極大浪費。北京領(lǐng)海就是一個鮮 活的證明。順馳砸了 4500萬元的廣告費，開盤 4個月以來，只賣出 100套左右，總回收款也才只比廣告費多一點點。筆者去參觀了現(xiàn)場樓盤，園區(qū)構(gòu)造、總體設(shè)計與樣板房都屬上乘，產(chǎn)品有一定品位?？删褪潜本┠铣遣皇苤懈呤杖胝呖粗?。隔路相望的 Townhouse標(biāo)價 5900元沒人問津，而順馳的板樓就要賣 5700元，周圍幾個樓盤的價格也就是 3000～2020 精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué) VCD 等， 680 元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址 : :23107290 4000元。順馳在北京找的另外兩幅地，也因為區(qū)位不好，而市場前景不妙。房地產(chǎn)還是個需要經(jīng)驗的行當(dāng)。經(jīng)驗不足，判斷就會出問題。 現(xiàn)代企業(yè)制度從其本性來說，是對人的不信任。商業(yè) 社會正是用嚴(yán)格制度來規(guī)范和制約人的劣根性。順馳選擇年輕生龍活虎的代價是內(nèi)部管理的混亂與無序。這是中國許多民營企業(yè)在 20世紀(jì) 80年代創(chuàng)業(yè)之初所呈現(xiàn)出來的狀況。比如當(dāng)年的四通，年輕朝氣充滿了創(chuàng)造力，可是卻不得不為此經(jīng)歷一次又一次的高層對抗與反叛。順馳從一個地方性公司在一年之內(nèi)迅速蔓延成一個全國性公司，對其領(lǐng)導(dǎo)能力與管理能力都提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這時，簡單復(fù)制一個地方性公司的做法，不可能不收獲背叛與混亂。據(jù)報道，順馳人的流動性很大，北京公司的一把手就幾易其人。大出大進，尤其是區(qū)域戰(zhàn)場上的一把手反復(fù)換人，是兵家大忌。 中國畢竟是個信用體系沒有建立，自由市場經(jīng)濟與法制社會還是一個理想。在這樣的市場環(huán)境與人文環(huán)境，說 信任必須是完全徹底的 ，到底是一種蠱惑人心的口號還是可以實行的主張？據(jù)孫宏斌透露，北京公司現(xiàn)有 280多人，而實際 120人就足夠了；上海公司現(xiàn)有員工 600人，其實 200人也就夠了；即便同時有 200多人離開公司，順馳也會照樣運作。由此推理，現(xiàn)在 8000多人的順馳團隊，應(yīng)該有 5000多人是可以離開而不影響工作進程的。還沒有聽說哪一個執(zhí)行力強的公司，要靠這樣的人才堆積來保障必要時有人干活的。這樣異端的模式，既 說明順馳的組織執(zhí)行力相當(dāng)貧弱，同時也說明順馳對自己沒有信心，對順馳文化沒有信心，對順馳現(xiàn)在服役的人沒有信心！ 我們從孫宏斌那里聽到的一直是順馳人如何把別人用來娛樂、休閑、喝茶、會朋友的時間，都花在了工作上、加班上?？墒且灿辛硗獾慕庾x：順馳的許多工作沒有節(jié)律，大家平時都在推諉和拖延，直到最后十分鐘，才把所有重大的事情一次性搞掂。憑此塑造一種玩命高效率的神話，實際上是缺乏績效的代名詞。 順馳的會議多，他們需要不斷的統(tǒng)一思想，保證共同目標(biāo)、共同行動和共同信念的貫徹，從精神文化到執(zhí)行細(xì)節(jié)都要在會議上 達(dá)成的共識。開會與實踐，始終是兩條路上跑的車，一個 90%的項目都沒有去現(xiàn)場考察的老板，單憑在會議上的指點江山、激揚口號，本意是忽悠別人去赴湯蹈火，到頭來最可能的是只忽悠了自己，而那些庸眾卻得以在一旁指指點點。 順馳的未來走向 順馳商業(yè)模式的核心在于 勾兌 .勾兌雖然可以把資金壓力分化到不同時段，但手法無論多么精妙，也必然要自己來消化高地價的積壓。一個地域市場上最終產(chǎn)品價格的上浮是有一定客觀限制的。順馳想靠抬高最終產(chǎn)品售價的方式消化高地價，如果遇到強勁對手有組織的阻擊，就是不跟著漲，順馳有可能 在一些區(qū)域市場落個 賠本賺吆喝 的下場。 房地產(chǎn)是地域性很強的市場，一個城市的級差地租地圖，是需要一定的經(jīng)驗和直覺性判斷。開發(fā)商一旦在選址、市場目標(biāo)定位等環(huán)節(jié)上發(fā)生錯失，此后的工作多么出色都難免導(dǎo)致項目失敗。順馳是在天津以做二手房市場起家的，對不同區(qū)域的地段行情缺乏基本判斷。順馳在北京等地的項目因為前期工作的錯失以及后期跟進過于急切，陷入被動，就是很好的警示。 2020 精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué) VCD 等， 680 元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址 : :23107290 順馳項目進度的 高速度 、 高效率 令業(yè)界咂舌，但是 蘿卜快了不洗泥 .房地產(chǎn)關(guān)乎客戶的終身安全和幸福，因而客戶的要求是精工細(xì)作。順 馳為了促銷，前期策劃工作做得非常超前、精致，但后期跟進卻往往以犧牲實體的質(zhì)量為代價。這種忽略過程的做法是一把雙刃劍，它順應(yīng)了順馳模式加速資金流動的需求，卻損害了客戶的最終利益，最后只能以品牌價值的消耗為代價。 順馳的戰(zhàn)略合作伙伴也是地產(chǎn)行業(yè)的一景，這種得益于 IT業(yè)的合作模式無疑給傳統(tǒng)開發(fā)商很多借鑒和思考。但順馳做得并不到位，一些合作關(guān)系是靠聲東擊西、掛羊頭賣狗肉等手段 套 得的，并且多數(shù)是掛 國 字頭的旗幟，并不穩(wěn)固。一旦國企改革個人利益與本體利益差異不能再大行其道， 國 字號的資金使用受到嚴(yán)控，這 種合作關(guān)系也必然很快解體。而且很有可能在順馳遇到危機時上房抽梯，使其雪上加霜。 順馳走向與 陽光地政 恰成負(fù)相關(guān)關(guān)系。當(dāng)陽光地政金光閃爍虛有其表時，正是順馳揮舞金劍招搖過市之時。 陽光地政 在實行的初期，或許會有許多變通，給勾兌留出了運作空間。但隨著西洋景的拆穿，地方政府會面臨若干來自地產(chǎn)商與媒體的壓力，而會收斂其放水的幅度，一個公平競爭的環(huán)境或早或遲終將來臨。那時，虛假的 金劍 就不可避免地碰上真正的金劍，順馳就不能再以眼下這種狂野的勢頭馳騁了。而且，緊繃的資金鏈成了懸在順馳頭上的 達(dá)摩克里斯之劍 .一旦有一個環(huán)節(jié)崩裂，必定引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，形成雪崩式的崩盤。這是順馳所不敢想象又難于回避的現(xiàn)實。當(dāng)然也有可能，順馳跑馬圈地已經(jīng)搶奪了先機，使得它借用房地產(chǎn)的杠桿得以很快把虛假的 金劍 換成貨真價實的金劍！順馳的走向問題可以這樣歸結(jié)：一個賭徒習(xí)慣了牌桌上的競技，下了牌桌后比拚腕力他是否能甘心？ 我們的眼前晃動過不少這樣的企業(yè)家：牟其中、楊斌、周正毅、唐萬里等等，過往他們曾抓住重大的機會，影響了數(shù)不勝數(shù)的事件，結(jié)果是成功導(dǎo)致他們?yōu)E用成功。最后是自己打敗了自己。因為，蠱惑性的夢幻會首先沖昏他們自己的 思維，偏執(zhí)成性會首先抹去對現(xiàn)實最起碼的尊重，周圍阿諛成性的霧障會首先消解他們內(nèi)心深處的謙卑。我來模仿一下孫宏斌的語氣：歷史就是這樣寫就的，太過急切的成功，太過輕松的跨越，最后都會反過來毀掉跨越者本人。除非順馳米姆發(fā)生根本性的變異，否則，發(fā)誓 讓世界重新走出舊軌 的孫宏斌與他的順馳，也注定是一種短暫的歷史現(xiàn)象。 2020 精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué) VCD 等， 680 元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址 : :23107290 僅有 10 年歷史的順馳何以犯了眾怒 南方周末 20200903 這種 “土地 —現(xiàn)金流 —土地 ”的模式，使順馳獲得了不斷發(fā)展的機會，但也讓順馳飽受爭議。在這三點之間，順馳必須保證快速而平滑 的過渡，才能避免巨大的風(fēng)險 。 香港聯(lián)交所在一片爭議聲中向順馳中國控股有限公司 (以下簡稱順馳 )敞開了大門。 8 月26 日，順馳提交的上市方案已經(jīng)通過聯(lián)交所的聆訊，這意味著順馳的老板孫宏斌現(xiàn)在只需要考慮上市的時機和價錢了。 這對一家受宏觀調(diào)控影響巨大的公司來說，無疑是個重大的好消息，但孫宏斌卻輕松不起來。一直以來，房地產(chǎn)界對順馳的資金鏈、操作手段和企業(yè)道德詬病頗多，有關(guān)順馳即將崩潰的傳言也在房地產(chǎn)圈內(nèi)散布多時。去年 9 月，河北卓達(dá)集團發(fā)表針對順馳的抗議書；今年 8 月，萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石在博鰲論壇上不 點名地批評順馳；南京棲霞建設(shè)股份有限公司甚至將順馳告上江蘇省領(lǐng)導(dǎo)部門。 一家僅有 10 年歷史的公司，何以犯了眾怒呢？在這種不利背景下，它又憑什么撞開香港聯(lián)交所的大門呢？ 圈地大躍進 順馳的歷史并不長， 1994 年在天津成立，至今不過 10 年。 2020 年，順馳走出天津向全國發(fā)展，時間更是不到 1 年。 2002 年 7 月，國土資源部要求各地土地出讓一定要實行招標(biāo)、拍賣、掛牌。如果沒有這個文件，順馳可能至今依然窩在天津，只是一個不為人知的地方公司。但這個政策替順馳破除了進入異地市場的壁壘。 “這讓我們的動 作提前了。 ”孫宏斌沒有想到國家的土地政策規(guī)范得這么早。在此前的2002 年 6 月，順馳剛剛從天津的塘沽獲得一塊土地，這是順馳在天津市區(qū)以外獲得的第一塊土地。順馳立即活動起來。 2002 年 10 月 25 日，這塊地開發(fā)的項目 “萊茵春天 ”開盤，項目成功了。孫宏斌決定抓緊時機，實行全面發(fā)展。隨后，他派人去了唐山、濟南和石家莊調(diào)查當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r。 在進行前期準(zhǔn)備的同時，順馳在天津先后取得靜?？h的 400 畝住宅和商業(yè)項目、漢沽區(qū)賈家園子危房改造項目和武清區(qū)泉達(dá)路地塊等，利用這些資金回籠快的項目為全國化做準(zhǔn)備，并加緊調(diào)配銷 售回款。 2020 精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué) VCD 等， 680 元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址 : :23107290 2020 年 7 月，順馳內(nèi)部召開蟒山會議，就進軍全國形成一致意見。 2020 年 9 月到 2020年 4 月，順馳先后從華北、華東和華中等城市拍得 10 余塊土地。行動迅速得令人咋舌，在這個過程中，順馳也獲得了 “天價制造者 ”的名稱 —— 2020 年 9 月，順馳以 億元將石家莊 009 號地塊拿下，這時候進行操作的河北順馳剛剛成立五周。在這個月，順馳還同時在上海青浦拿了地，價值 1 億多元。 一個月后，順馳又在蘇州工業(yè)園區(qū)以 億元取得金雞湖地塊。兩個月后，在南京通過拍賣以 億元搶得河西奧體中心地塊。 2020 年 12 月，順馳以 億的天價拿下了北京大興區(qū)黃村的地塊，轟動京城。緊接著，2020 年 1 月又通過掛牌以 億元拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊。 順馳的身影不僅出現(xiàn)在華北和華東。 2020 年，順馳以 1 億多元拿下了湖北荊州地塊。2020 年 4 月，順馳先后從鄭州和洛陽取得兩塊土地，將觸角延伸到華中地區(qū)。在此期間，又在無錫取得太湖新城地塊。 在天津老家，順馳的行動也沒有停止。 2020 年 8 月，順馳聯(lián)合天津市信托投資有限公司和天津日報報業(yè)集團作價 億元拿下天津奧體配套項目，破了天津土地交易的紀(jì)錄。其后 ，又先后取得西青檸檬酸廠和薊縣桃花園地塊。 經(jīng)過這種大躍進式的爆發(fā)之后，順馳手中儲備的土地面積達(dá)到 1200 萬平方米，其中長三角就占了 400 萬平方米。在一年之內(nèi)，順馳從一個地方性公司變成一個全國性的公司，企業(yè)的員工也從幾百人發(fā)展為 8000 人。 粗略統(tǒng)計，從 2020 年以來，順馳用于買地的錢款僅在異地就大約需要 60 億元，這引起了外界對其實力、資金鏈和目的的質(zhì)疑。 多重質(zhì)疑 第一個提出對順馳質(zhì)疑的是河北卓達(dá)集團。它和順馳一同參加了石家莊 009 號地塊的拍賣。順馳對這塊面積為 300 畝土地的出價是 億元，平均每畝 220 萬元。 河北卓達(dá)集團總裁楊卓舒在一份致業(yè)界倡議書中認(rèn)為，在石家莊 009 號地塊所在的區(qū)域，商品房超過每平米 2400 元的都算很高，而順馳的成本價達(dá)到了每平方米 3500 元。楊卓舒憤怒地說，順馳嚴(yán)重背離了市場價值規(guī)律，擾亂了區(qū)域市場。 “當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商是用老眼光去看待土地價格，和過去比較，我們看的則是未來。 ”8 月 27日，孫宏斌這樣回答記者，他認(rèn)為各家房地產(chǎn)商對于市場的判斷不同，現(xiàn)在這個項目的運行也證實了順馳的做法是正確的。 如果說石家莊一事只能說明彼此不同的價值判斷令對手發(fā)起牢騷的話， 那么 2020 年底順馳在南京和北京遭遇的則是道德的譴責(zé)。 2020 精品地產(chǎn)資料免費下載！數(shù)萬套專業(yè)地產(chǎn)資料、電子書和地產(chǎn)講學(xué) VCD 等， 680 元一網(wǎng)打盡！正規(guī)經(jīng)營，貨到付款。網(wǎng)址 : :23107290 2020 年 11 月，順馳取得南京河西新城奧體中心地塊，南京城內(nèi)最大的房地產(chǎn)商棲霞建設(shè)股份有限公司發(fā)現(xiàn)順馳并沒有一次付清 億元的土地款，而只付了 1/3。棲霞建設(shè)股份有限公司認(rèn)為這對自己很不公平，于是向上級部門反映，引起了江蘇省委的重視，順馳的項目開盤也因此晚了 12 天。 孫宏斌承認(rèn)順馳的南京地塊沒有按照初始合同執(zhí)行，但他認(rèn)為責(zé)任并不在順馳。 “完成不了拆遷，是否意味著違約？在這種情況下是不是可以協(xié)商呢？ ”他認(rèn)為政府在賣地時就是一個土地資源的供應(yīng)者， 也要遵守合同。 2020 年 12 月，順馳取得北京大興區(qū)黃村地塊之后，開始開發(fā)順馳領(lǐng)海項目。北京順馳與北京青年報的代理商簽訂了個 1500 萬元的廣告單。隨后卻傳出順馳拖欠廣告商的情況，在這之前還有建筑商反映以前與順馳合作 “蓋到七層才拿到部分工程款 ”。北京媒體報道之后，順馳立刻成為眾矢之的。 北京順馳總經(jīng)理陶琴對這件事的回