【正文】 差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎上，采用個性化設計。216。 通過加大面寬和提高層高等手段增強房型的舒適性。216。 通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強房型的趣味性。216。 通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺等處理手法豐富房型設計處理手法，控制單套戶型面積。4. 戶均面積：結合起步區(qū)的銷售情況，在起步區(qū)戶型面積的基礎上，適當放大單套面積，具體指標見下表： 戶 型 項 目兩室（m2）三室（m2）低層住宅（m2）面積951301905. 建筑立面：借助高水平設計師的設計手法，營造現(xiàn)代感強的建筑風格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強調(diào)可識別性。6. 住宅配套：采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎上盡量控制成本，充分考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關系。216。 入戶門：高級防盜門216。 外檐窗：高級塑鋼窗216。 適度智能化配套：網(wǎng)絡、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂216。 供水：不設熱水、中水、直飲水系統(tǒng)216。 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。216。 樓棟入口：可視對講防盜門216。 樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿7. 精裝修成品房設計在起步區(qū)的成品房交工標準獲得極大市場認可的情況下，太陽城2期應繼續(xù)對成品房設計進行深化，在推行統(tǒng)一交工標準成品房基礎的同時，適當進行菜單式裝修的積極探索，具體思路如下：216。 充分研究客戶群消費心理與消費能力，嚴格按照市場定位確定成品房精裝修費用，以確定的精裝修費用指導裝修設計與材料選擇。216。 在房型施工圖設計階段引入精裝修設計公司，對某些房型進行必要的更改，其中包括某些平面結構的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。216。 減少現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設計時考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以達到縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。216。 整體風格定位為“時尚、實用”，倡導“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。216。 抓住重點，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預算的控制下突出幾個亮點，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。216。 注重細節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不同材質(zhì)交接處的處理等。216。 注意用裝修彌補某些房型設計中的缺陷。216。 強調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點選擇適當尺寸的家具，增強室內(nèi)空間感受。216。 與關鍵建材供應商建立良好的合作關系，從而降低采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟前提。第七部分 經(jīng)濟可行性分析一． 經(jīng)濟技術指標估算規(guī)劃總用地 紅線內(nèi)占地 居住區(qū)用地 （按紅線內(nèi)用地的80%計算）容積率 （估算）住宅建筑面積 27萬平方米（估算）二． 成本估算（一） 估算范圍，太陽城2期住宅建筑面積約為27萬平方米。其中不同建筑形式的建筑面積見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬平方米）板式小高層1040普通多層40準低層3—420合計——10027（二） 單方成本估算小高層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分攤740工程建設費1300工程建設其它費前期費40區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費350銷售費用80公共設施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2983多層及低層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分攤740工程建設費880工程建設其它費前期費45區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費345銷售費用80公共設施維修費20管理費50營業(yè)稅183貸款利息50總計2563（三） 單方成本估算分析216。 土地及大配套費用按土地及大配套費用總額19983萬元計算，則單方土地成本約為740元/平方米。19983萬元247。27萬平方米 = 740元/平方米 216。 工程建設費用分析工程建設費包括：地基處理費、土建費用、監(jiān)理及其它費用。（詳見“工程建設費明細表”）工程建設費明細表項目單方造價（小高層）單方造價（多層及低層）地基處理費7050土建費用1200800監(jiān)理及其它費用3030總計1300880216。 工程建設其它費用分析前期所發(fā)生的費用，主要包括規(guī)管費、墻體改造費、人防費、招標管理費、勘察費、設計費等；托幼、學校、郵電局、社會停車場、公交站等配套設施須我公司自行建設，按每平方米120元計算；在土建工程竣工后需投資建設煤氣、供電、上下水、暖氣、通訊、有線電視、小區(qū)內(nèi)道路、環(huán)境等區(qū)內(nèi)配套設施。（詳見“工程建設其它費明細表”） 工程建設其它費明細表項目單方造價（元）前期費45區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設施費345總計560216。 銷售費用%計算，單方成本約為80元。其中包括廣告費用、售樓處及樣板間建造費用分攤、宣傳材料設計及印刷費用等。216。 營業(yè)稅按銷售均價3300元/%計算，每平方米約為183元。三． 銷售價格分析通過對區(qū)域市場乃至天津市整體市場的調(diào)查與研究，通過項目素質(zhì)分析，依據(jù)太陽城起步區(qū)的銷售情況與銷售均價，我們有理由得出結論：以前面所論述的產(chǎn)品設計思路、高品質(zhì)的生活配套設施，并輔以高效的市場推廣策略，根據(jù)不同建筑形式產(chǎn)品的銷售價格和所占比例，太陽城2期的平均售價水平預計可以達到3300元/平方米。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價格見下表：住宅形式所占比例（%）目標銷售均價（元）板式小高層403150普通多層403300準低層203600平均3300四． 項目投資效益分析（見下表）建筑形式板式小高層普通多層準低層合計（萬元）建筑面積（萬平方米）27單方成本（元/平方米）298325632563——總成本（萬元）73737目標售價（元/平方米）315033003600均價3300銷售收入（萬元）34020356401944089100利潤（萬元）15363按上表所得數(shù)據(jù)，該項目相關財務評價指標如下：216。 總投資：73737萬元216。 銷售收入： 89100萬元216。 總利潤： 15363萬元216。 投資回報率：15363247。73737=%216。 結論：，投資回報率超過20%，極具投資價值。五． 資金預測（后附資金流量表）（一） 銷售周期根據(jù)公司以往開發(fā)項目的經(jīng)驗，結合對太陽城起步區(qū)銷售情況的預測，太陽城2期項目的銷售周期應該在3年左右。（二） 資金占用峰值從資金流量表可以看出，太陽城2期最大資金占用發(fā)生在2004年1季度。（三） 內(nèi)部收益率太陽城2期項目操作時間跨4個年度， 2002——2005年每年的累計資金分別為10150萬元、18795萬元、20259萬元、24049萬元，%。41 / 41