【導讀】常熟地處富饒美麗的長江三角洲中心地帶，江蘇省東南部。東鄰太倉，距上海100千米；南。虞山為最，海拔261米，長6400米，東端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之說。優(yōu)越的區(qū)位給常熟的經濟、城市地位、房地產發(fā)展都帶。來了很大的提升。常熟自古人文薈萃，歷史悠久，是吳文化的發(fā)祥地之一。1986年被國務院公布為國家歷史。境內有距今約5500年的崧澤文化時期的錢底巷遺址、距今約5000年的良渚文化。常熟歷經五千年的文明濫觴延革，文化發(fā)達，才俊輩出。常熟籍有18名，包括李強、王淦昌、張光斗、張青蓮等知名科學家。多的名勝古跡和聞名于世的“沙家浜”，使常熟成為名揚海內外的游覽勝地。街道辦事處，410個行政村，6782個村民小組。前為止共轄11個鎮(zhèn)。到2020年年底，常熟市常住人口達到萬，常年流動人口保持在35萬左右。為常熟市的經濟、政治、文化、金融中心的虞山鎮(zhèn)的常住人口達到37萬人左右。產總值64931元，按現(xiàn)行匯率折算超過8000美元。

　　

【正文】 419 % 3480 114130 4245萬 210 40 19% 主流產品形態(tài) 多層、小高層、高層、別墅各形態(tài)產品齊全，主要是以小高層和高層產品為主，城北部分樓盤以多層為主，比如常熟綠地老街； 主流價格 多層 —— 34004000元 /平方米，主要是在新興區(qū)域的邊緣地帶，單價較有優(yōu)勢； 小高層、高層 —— 38005000 元 /平方米（毛坯），世貿精裝修公寓 6500 元 /平方米，主力在39004000元 /平方米，部分品質樓盤價格達到 48005000元 /平方米； 別墅 —— 部分個案聯(lián)排原來市場價格 50006000 元 /平方米，推案時間較早；世貿疊加精裝修別墅 800011000元 /平方米，聯(lián)排在 70008000元 /平方米； 主力面積 多層 —— 目前主力戶型集中在 120130平方米左右的三房； 小高層、高層 —— 以中大戶型為主， 110180 平方米的面積跨度，主力集中在 120140平方米，三房；部分 90110平方米的中小戶型； 別墅 —— 疊加 250平方米左右，聯(lián)排 250280平方米， 200250平方米左右的中小戶型別墅產品也逐漸在市場中出現(xiàn)；獨立別墅在 280320平方米之間； 主力總價 公寓 —— 大部分主力總價在 4055萬，少數(shù)樓盤主力總價在 60萬左右； 別墅 —— 160250萬左右； 銷售情況 價格優(yōu)勢以及品質實力讓該區(qū)域的產品去化形勢比較好，良好的發(fā)展前景讓客戶對區(qū)域的產品充滿信心；其中，中等偏大，舒適性的房型去化形勢比較快。但中小戶型的去化速度在提升。 客源情況 區(qū)域是新興發(fā)展的區(qū)域，客源層體相對多元化和年輕化，除了私營業(yè)主，政府行政事業(yè)單位人員之外，招商城從商人員，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源， 年輕客戶，投資客等等都將安家置業(yè)或投資的目光放到了該區(qū)域。 未來市場走勢 隨著市政配套的實施完善，區(qū)域發(fā)展的體現(xiàn)，區(qū)域將越來越成熟，常熟房地產的發(fā)展重點將集中到該區(qū)域。毫無疑問，該板塊將是常熟市場今后的主要房產板塊。品牌公司的進入，市場競爭力的提升，市場競爭也將越來越激烈。競爭的重點將集中到產品本身和營銷企劃手段上來。 市場開發(fā)相對較早和成熟，近兩年進入開發(fā)高潮。部分品牌開發(fā)商如世貿、綠地的進入更是帶動了常熟的房地產市場的發(fā)展。 產品戶型開發(fā)偏向于大面積，拉升了產 品的總價。 小高層高層產品增多，而產品的規(guī)模也在增加，大型社區(qū)在增多。 開發(fā)重點偏向于新城區(qū)，新城區(qū)的市場價格還有一定提升的空間。 主城區(qū)由于地段優(yōu)勢，產品單價比較高，而新城區(qū)某些樓盤由于自身實力的體現(xiàn)，產品單價也帶動了區(qū)域其他產品的價格。整體來說，常熟市場的總價體現(xiàn)特征偏高。 主城區(qū)的銷售形勢比較平穩(wěn)，而新城區(qū)的銷售形勢尚可。 不同產品形態(tài)在市場上的接受度 多層： 由于多層產品，公攤小得房率高，物業(yè)管理費少、維修基金少，所以是市場上接受度最高的產品形態(tài)。但售價要 高于小高層和高層。 小高層： 土地是不可再復制的資源，隨著房地產的大力開發(fā)，土地資源是越來越少，特別是中心區(qū)域的土地更是稀缺，土地價格也是水漲船高。以至于房屋是越蓋越高。雖然小高層相對多層缺點較多，但也有優(yōu)點，比如，有電梯不要爬樓，生活檔次提高了，小高層的售價沒有多層高，所以，消費者對小高層的接受度越來越高，特別是年輕一族。另外在地段好的區(qū)域，小高層已被完全的接受。 高層： 隨著土地的不斷開發(fā)，土地資源越來越少，高層的接受度也逐漸提高。 別墅： 相對其他產品類型而言，別墅體現(xiàn)居住的舒適性，體現(xiàn) 居住者的身份，但面積大，售價高。所以此類產品主要適合那些對生活品質要求高的高收入人群。 不同產品形態(tài)未來的市場走勢 多層： 土地的大量開發(fā)，中心區(qū)域出現(xiàn)多層項目的幾率會很少。隨著城市范圍的外擴，多層產品的出現(xiàn)，離中心區(qū)域將越來越遠。但市區(qū)由于規(guī)劃的限制和政府的控制，應該還會有少量的多層產品出現(xiàn)。 小高層： 土地資源的減少，為了提高土地的使用率，小高層的開發(fā)將會越來越多，主要會向城市和郊區(qū)之間的區(qū)域以及建設中的新城和城市副中心發(fā)展。 高層： 中心區(qū)域土地的稀缺和土地價格的日益提高，從長遠角度看， 高層幾乎會取代其他的產品類型。 別墅： 根據(jù)國情，國家對別墅的用地越來越嚴格，市場的供應量也會相應的減少。 非城市中心區(qū)域對高層的抗性 非城市中心區(qū)域對高層抗性主要的原因： 原有居住習慣的改變，會有一個時間的過程。特別是對于年紀較大、原有生活水平較低的消費群體。 高層的認識不夠多，心理方面會有抵觸。 高層相比之下存在的不足，得房率底、日常的使用費用高等 城市消費者的背景描述、消費者的購房心態(tài)、消費者對不同產品形態(tài)的看法、不同產品形態(tài)擁有者的差異化、消費者對區(qū)域的認 識、消費者對此類社區(qū)的看法。 區(qū)域消費者習性分析 1）、常熟消費者心思細膩，購房前考慮比較全面。 一般的常熟或者說蘇州家庭，購房前一般會拿多個樓盤的資料比較，然后召開多次家庭會議進行討論。購房時會對樓盤進行多方位詢問，并希望開發(fā)商能提供優(yōu)惠政策。 2）、古城歷史文化積淀深厚，使得一大批客戶有嚴重的古城情節(jié)。 根據(jù)調查分析，大多數(shù)的常熟客戶購房首選是市區(qū)。 那些原本居住在市區(qū)的客戶，不僅因為市區(qū)配套齊全，交通便利，更大程度體現(xiàn)在對古城的感情上，古城悠久的歷史、深厚的人文底蘊，還有祖輩在此生活的身影， 都是他們不愿意離開市區(qū)的重要原因。 而那些居住在常熟郊區(qū)或鄉(xiāng)村的客戶，則是同他們祖輩一樣，對城市生活的向往。雖然常熟目前農民生活水平越來越高，但他們中的很多依然對城市有著向往。這一點體現(xiàn)在：大多數(shù)農村客戶在致富后都會到市區(qū)購房。 外來人員對古城的認同感要略低于本地人。但他們中有很多對吳文化與城市生活有著長期的向往，愿意在常熟市區(qū)定居。 在總價相近的前提下，市區(qū)的產品是絕大多數(shù)客戶的首選。 3）、對總價比較敏感。 現(xiàn)階段，大多數(shù)常熟消費者的承受能力在 60 萬左右。在功能滿足的前提下，希望能控制總價。在 古城區(qū)， 90平方米的兩房與 120平方米的三房是客戶需求最大的。 4）、居住喜好 常熟消費者喜歡主臥、客廳朝南的房間，對戶型的通風采光要求比較高。他們喜歡面寬較寬進深較小的戶型，且要求主臥與客廳的寬敞。 5）、日常生活消費習性 常熟客戶一般的消費范圍在步行十分鐘，車行三公里的范圍。 購物：在大賣場出現(xiàn)之前，常熟消費者習慣在中小型超市購物。大賣場出現(xiàn)后，常熟消費者很快接受了這一產品，購物方式開始變?yōu)樵诖筚u場購置大量物品，在小超市購買一些易耗品。 交通：普通市民出行通常有步行、自行車、公交車，故公交線 路是居民購房會考慮的內容之一。隨著常熟私家車越來越多，道路、車庫也逐漸成為重要考慮的問題。 休閑娛樂：常熟本地人相對較保守，特別是中老年居民，大多數(shù)在下班后會在家與家人相聚，享受溫馨的家庭氛圍，主要以看電視和串門為主；而年齡較輕的本地人和一些外來人員，通常會選擇網吧、咖啡廳、酒吧、迪廳、 KTV等休閑娛樂場所進行消費。 教育：常熟市居民對子女教育重視程度非常高，往往會出現(xiàn)為了子女能進好的小學或初中，而在學校附近購房。在日常支出中，教育支出占了很大的比例。一個良好的學習氛圍、學習環(huán)境是居民購房時會考慮的。 消費者對不同產品形態(tài)的看法 就目前的房地產市場總體而言，大部分的消費者對多層的接受最高的。 在中心區(qū)域土地緊缺，由于政府的規(guī)劃，建筑高度一般并不高，但為了提高土地的使用率，在某些區(qū)域高層基本取代了其他的物業(yè)形態(tài)，而且，中心區(qū)域的消費者一般層次較高，對中心區(qū)域的小高層和高層接受度較高。 對于非中心區(qū)域的物業(yè)，常熟本地人最接受多層的房屋，而對于小高層，外地人的接受度高于蘇州本地人，但經過一段時間的宣傳，漸漸的被多數(shù)蘇州本地人接受。 對于高層，隨著開發(fā)數(shù)量的增加，消費者從接觸高層到漸漸的了解高層的某些特點，高層隨著時間的推進，也會被越來越多的人接受。 不同產品形態(tài)擁有者的差異性 在中心區(qū)域，因為新開發(fā)產品不多，原先的產品也是以多層為主，客戶群一般為私營業(yè)主，公務員，愿常熟的居民。在新興的板塊和周邊區(qū)域，小高層、高層產品增多，私營業(yè)主、和企業(yè)的高層主管，還有部分新常熟人、年輕人是這類產品的主要客戶，這部分客戶一般是高收入工作者，追求高檔次的生活，對新鮮事物接受度高。 前市場狀況 區(qū)域市場概況： 項目所在區(qū)江蘇省常熟東南經濟開發(fā)區(qū)位于常熟城區(qū)東南，是常熟城市工業(yè)的集聚區(qū)和現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。 2020年 5月 7日，經江蘇省人民政府批準，東南開發(fā)區(qū)正式成為省級開發(fā)區(qū)。 東南開發(fā)區(qū)具有鮮明的產業(yè)特色和強大的產業(yè)集群。依托優(yōu)越的區(qū)位條件和常熟雄厚的產業(yè)基礎，開發(fā)區(qū)重點發(fā)展電子信息、精密機械、汽車零部件和現(xiàn)代服務業(yè)。根據(jù)區(qū)內各大板塊的功能定位和產業(yè)布局，開發(fā)區(qū)精心打造特色園區(qū)，區(qū)內電子信息產業(yè)園、汽車零部件產業(yè)園、東南科技產業(yè)園、東南科技園等。 未來的東南開發(fā)區(qū)，將建成以電子信息、 汽車制造等高科技龍頭項目和研發(fā)中心為重點，二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展，社會文明進步，環(huán)境優(yōu)美，基礎設施及生活服務設施一流的高科技產業(yè)化基地和人居環(huán)境優(yōu)良的新城區(qū)。 區(qū)域的經濟近期發(fā)展目標 至 2020年底，實現(xiàn)地區(qū)生產總值 70億元，其中第二產業(yè)增加值 60億元，第三產業(yè)增加值10 億元，財政收入 10 億元，一般預算收入 。三年內全社會固定資產投資確保 260億元，其中，外來投資企業(yè)完成投資額 200億元，占全部固定資產投資完成額的 77%?；A設施投入 60億元，其中社會投資超 48億元，占投入額的 80%以上。 區(qū)域市 場房地產市場 概述： 東南開發(fā)區(qū)目前開發(fā)還主要是以工業(yè)開發(fā)以及基礎配套完善為主，房地產的開發(fā)還處于一個剛起步的階段。市場目前已開發(fā)完成和在售的商品房項目不多。除了本項目之外，正在預售的項目有中鼎常熟花園，而東湖京華、新世紀國際花苑，東南道 8號地塊、新世紀創(chuàng)業(yè)地塊等等也正在蓄勢待發(fā)?？梢哉f，今后的兩到三年內，區(qū)域市場的房地產發(fā)展將逐漸進入一個高峰期。 近期區(qū)域市場房地產發(fā)展目標： 房產開發(fā)規(guī)模不斷擴大，至 2020年，房地產業(yè)實現(xiàn)增加值 4億元，商品房竣工面積 50萬平方米，銷售面積 30萬平方米。 進一步推進社 會事業(yè)發(fā)展。適應經濟發(fā)展和城市化的需要，不斷完善區(qū)內各類生活配套設施，大力營造最佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境、人居環(huán)境和服務環(huán)境，進一步夯實可持續(xù)發(fā)展的基礎。一是全力打造東南國際生活社區(qū)。加快中心區(qū)房地產開發(fā)步伐，形成東南國際花園、常熟花園、新世紀國際花苑、萬達國際花園、東南 18 號地塊、金倉湖濱花園等 6 大住宅板塊。二是加快打造商業(yè)、物流中心。精心打造東南商貿一條街，加快人氣集聚，建成東南國際花園商務中心、昆承國際商業(yè)中心、東南國際超級市場、金倉商務會所等，建設東南國際物流中心，完成萬達物流中心一期工程。三是加快推進文化娛樂 設施建設。建成東南國際大廈露天酒吧、體育休閑中心，足球場、網球場、文化影視中心、恒溫游泳池、東南國際廣場，改建常熟圖書館東南分館。四是加快推進入園企業(yè)服務區(qū)建設。建設職工集體宿舍，完善相應的生活配套設施，建成銀河苑、銀豐苑、銀環(huán)苑、銀華苑、銀江苑等 5個入園企業(yè)服務區(qū)。五是加快推進科教文衛(wèi)等設施建設。在新開發(fā)居住小區(qū)內設立托兒所、幼兒園，啟動建設高等學校附屬小學、民辦住宿制雙語國際化小學，在開發(fā)區(qū)東部建辦完全中學，培育扶持國家及省級重點職業(yè)教育學院；在農民集中居住區(qū)內設立衛(wèi)生保健站，并在開發(fā)區(qū)中心區(qū)規(guī)劃建設東 南國際醫(yī)療保健中心。 區(qū)域市場目前主要項目概況 目前主要在操作項目 項目 名稱 位置 產品 開盤時間 均價 （元 /平方米） 主力面積 （平方米） 主力總價 （萬元） 項目已推戶數(shù) 銷售戶數(shù) 去化率 備注 常熟 花園 東南大道以北、法字湖以東、銀環(huán)路以西、香江路以南 普通住宅、別墅、高檔公寓、寫字樓、商業(yè) 一期整體均價 65007000 別墅 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 主力 2B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。、 商業(yè)： 190292 150200 95（ 40套商鋪， 55套別墅） 49 %（別墅去化 70%） 目前推的是別墅和商業(yè)，總建面 10 萬方規(guī)劃三期開發(fā)、 105 棟獨立園林別墅、高檔公寓以及商務用房，綠化率高達 61%。 新世紀國際花苑 常熟東南開發(fā)區(qū)東南大道 公寓、寫字樓、商業(yè) 6500 3943 5361 2838 587 0