【導讀】能獲取用戶和客人的最大滿意。而現代科學技術提供的最新明日廣場設備，成為。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫向聯系與配合，對提高物業(yè)的整體服務質量至關重要。同時，物業(yè)管理費用的工程設備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設備運行、維護費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種，工種與工。種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構成一個復雜的系統，因此根據“一線”部門的意見和要求，處。否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要?？倓盏确Q作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，劃經報批后實施。理及系統工程師，并盡快趕到現場，采取應急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，班組長必須堅持第一線工作。任何一個部門接到報修或投訴，應負責立即將此報修或投訴轉告物業(yè)部，由物業(yè)

　　

【正文】 運行記錄表。 6) 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統設備巡檢記錄表。 7) 檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。 8) 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 9) 查看交接班記錄中是否有上級領班及工程師發(fā)布之特別任務或安排，并在 交接班記錄上簽字。 10) 在下列情況時不得交班： a) 接班人員未到崗時，應通知上級領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后 方可進行交接班。 b) 接班人員有醉酒現象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級領班或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。 c) 所轄設備有故障，影響系統正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協助交班人員排除故障。 d) 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 e) 當發(fā)生事故正在 處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。 11) 必須認真填寫交接班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。 12) 值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。 13) 值班人員隨時對設備、管線進行巡視檢修，提高設備完好率。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現并處理設備隱患。 14) 值班人員每天要認真填寫值班記錄、巡視檢查表及相關表格。 15) 當工作需要離開崗位時，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到休息室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在 早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。 16) 值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。上班時間內不得喝酒、打牌、做與工作無關的一切活動。 17) 須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或工程師。 18) 當發(fā)生重大意外事故時（如火災等），要冷靜處理，即使向主管和保安部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 19) 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔 衛(wèi)生。 20) 值班 XXX 大廈內嚴禁吸煙。 機房管理制度 物業(yè)的空調冷凍機房、變配電所、水泵房等，是工程部重要設備場所，也是最容易出重大事故的地方。因此機房內的操作人員，必須持有勞動部門頒發(fā)的操 作證。工程部應加強對各機房的管理，建立、健全嚴格的崗位責任制和設備操作規(guī)程，并要求操作人員對設備運行情況進行詳細記錄和執(zhí)行嚴格的交接班制度，以確保設備的安全和正常運行。 各設備機房、中控室值班室必須注重內部的清潔工作，保持 XXX 大廈內整齊，無衛(wèi)生死角。所有規(guī)章制度、值班表、檢修計劃均應打印成表格，張貼于 XXX大廈內明 顯位置。 1) 安全防火管理規(guī)定： a) 認真執(zhí)行國家消法規(guī)，嚴格遵守物業(yè)的消防制度。 XXX 大廈內嚴禁吸煙，嚴禁動用明火，嚴禁閑雜人員入內或會客， XXX 大廈內要保持良好通風。 b) 嚴格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機器運轉，定期檢查維修機器設備。 c) 配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路；堅持進行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電器設備；每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設備。 d) 木工房內嚴禁拉設臨時電源線； 電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在 XXX 大廈內堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。 e) 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現火情立即撲救，及時報有關領導及保安部，并保護好現場，協助查清起火原因。 f) 愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。 g) 凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關規(guī)定處理。 消防 水泵房 管理制度 消防水泵房是消防用水的關鍵部位。為管理好消防水 泵房需制訂管理規(guī)定。 a) 消防泵、恒壓泵的選擇開頭位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。 b) 消防泵每月運轉一次（ 10 分鐘），以保持正常運轉，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。 c) 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，及管道每半月清潔一次。 d) 操作人員在 2 米以上檢修設備（包括開關、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。 e) 機房內應遵守安全防火制度，注意消防安全。 配電房 管理規(guī)定 a) 配電房全部機電設備，由機電技術人員負責管理和值班。送、停電由值班人員負責完成，無關人員嚴禁入內。 b) 建立運行記錄， 每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管部門。每班巡視內容：記錄電壓、電流、溫度、電表數；檢查屏上指示燈、電器運行聲音是否正常；房內是否有異味。 c) 配電房內照明、通風良好，配電房內溫控在 40 度以下。 d) 供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關人員決不能動。 e) 應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設備和結線的運行方式及各種開關的整定值。 f) 嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 g) 嚴格執(zhí)行崗位責任制，遵守電業(yè)系統有 關變配電的各項規(guī)程。 h) 嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程。 i) 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設備的特巡，當發(fā)生事故時應保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障，并按時作好記錄。 j) 操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 機房鑰匙管理制度 a) 凡 24 小時值班機房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統一保管。 b) 任何人不得私自配鑰匙。 c) 凡非 24 小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24 小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。 d) 無關人員不得借用機房鑰匙。 e) 遺失鑰匙須立即報告。 f) 無人值班機房借用鑰匙需 登記。 機電設備房出入管理制度 A. 工程部機電設備房包括范圍： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 水泵房 電話總機房 明日廣場 自控機房 監(jiān)控機房 各電梯機房 B. 以上機房均為工程部的機電設備運行用房，為了確保本 XXX 大廈內各機電系統正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入 以上機電設備房。 C. 本公司內有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或其指定人員陪同，并通知當值領班開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。 D. 凡外單位人員前來參觀或有關上級業(yè)務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經理或主管工程師陪同，通知當值領班開門進入，同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。 E. 本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時，必須根據工作項目所規(guī)定的地點，到當值領班處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場 手續(xù)。 F. 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值領班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 G. 所有人員進入這些場所后，都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。 H. 所有施工和檢修人員進入現場后，不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。 I. 所有人員均不得將任何無關雜物帶入或貯放于這些機電設備 房。 設備故障處理 1) 物業(yè)如發(fā)生重大設備事故，現場人員立即切斷電源，保護事故現場，工程部人員或使用部門應立即通知工程部、物業(yè)部及 項目經理 。工程部主要負責人和相關人員必須迅速趕赴現場，分析檢查故障的原因，采取果斷應急措施。 2) 項目經理 、工程經理、保安部經理查看后，根據現場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。 3) 找出原因后，工程經理和主管工程師須立即組織工程部人員進行搶修、排除故障、恢復正常運行，匯報 項目經理 。 4) 主管工程師寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案，報工程經 理，抄報 項目經理 。 5) 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故，由主管工程師根據情況對責任者提出處理意見，報工程經理審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴重，需要免除責任者，需報人事部和 項目經理 批準。 1 運行事故分析 1) 不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由工程師調查與分析原因，提出修理意見和責任事故原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程經理。 2) 設備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統等設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應立即上報工程部和保安部 (影響 治安時 )。應由工程部組織人員緊急搶修和配合有關主管部門進行事故調查。對重大事故應在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。事故處理結果應上報 項目經理 批示。對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應追究行政和經濟、直至刑事責任。