【導(dǎo)讀】能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新明日廣場(chǎng)設(shè)備，成為。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)用的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗是最重要的開支項(xiàng)目；工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。工程部的工作牽涉到十幾個(gè)技術(shù)工種，工種與工。種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因此根據(jù)“一線”部門的意見和要求，處。否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要?？倓?wù)等稱作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，劃經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。理及系統(tǒng)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，班組長(zhǎng)必須堅(jiān)持第一線工作。任何一個(gè)部門接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，由物業(yè)

　　

【正文】 運(yùn)行記錄表。 6) 查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 7) 檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 8) 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 9) 查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在 交接班記錄上簽字。 10) 在下列情況時(shí)不得交班： a) 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后 方可進(jìn)行交接班。 b) 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 c) 所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 d) 交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 e) 當(dāng)發(fā)生事故正在 處理時(shí)，禁止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢后方可進(jìn)行交接班。 11) 必須認(rèn)真填寫交接班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。 12) 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 13) 值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)行巡視檢修，提高設(shè)備完好率。每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 14) 值班人員每天要認(rèn)真填寫值班記錄、巡視檢查表及相關(guān)表格。 15) 當(dāng)工作需要離開崗位時(shí)，須向主管人員請(qǐng)示并告知去向，完畢后立即回到休息室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，在 早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。 16) 值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關(guān)的一切活動(dòng)。 17) 須按計(jì)劃及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或工程師。 18) 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)（如火災(zāi)等），要冷靜處理，即使向主管和保安部匯報(bào)。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭(zhēng)取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。 19) 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔 衛(wèi)生。 20) 值班 XXX 大廈內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 機(jī)房管理制度 物業(yè)的空調(diào)冷凍機(jī)房、變配電所、水泵房等，是工程部重要設(shè)備場(chǎng)所，也是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房?jī)?nèi)的操作人員，必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的操 作證。工程部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各機(jī)房的管理，建立、健全嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運(yùn)行。 各設(shè)備機(jī)房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持 XXX 大廈內(nèi)整齊，無衛(wèi)生死角。所有規(guī)章制度、值班表、檢修計(jì)劃均應(yīng)打印成表格，張貼于 XXX大廈內(nèi)明 顯位置。 1) 安全防火管理規(guī)定： a) 認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家消法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)的消防制度。 XXX 大廈內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客， XXX 大廈內(nèi)要保持良好通風(fēng)。 b) 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修機(jī)器設(shè)備。 c) 配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生污造成短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。 d) 木工房?jī)?nèi)嚴(yán)禁拉設(shè)臨時(shí)電源線； 電機(jī)電閘等設(shè)備保持干燥、清潔、各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時(shí)清掃，禁止在 XXX 大廈內(nèi)堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。 e) 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。 f) 愛護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。 g) 凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。 消防 水泵房 管理制度 消防水泵房是消防用水的關(guān)鍵部位。為管理好消防水 泵房需制訂管理規(guī)定。 a) 消防泵、恒壓泵的選擇開頭位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。 b) 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（ 10 分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。 c) 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，及管道每半月清潔一次。 d) 操作人員在 2 米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。 e) 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)遵守安全防火制度，注意消防安全。 配電房 管理規(guī)定 a) 配電房全部機(jī)電設(shè)備，由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。 b) 建立運(yùn)行記錄， 每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問題及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問題及時(shí)上報(bào)主管部門。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音是否正常；房?jī)?nèi)是否有異味。 c) 配電房?jī)?nèi)照明、通風(fēng)良好，配電房?jī)?nèi)溫控在 40 度以下。 d) 供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員決不能動(dòng)。 e) 應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設(shè)備和結(jié)線的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。 f) 嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。 g) 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守電業(yè)系統(tǒng)有 關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。 h) 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。 i) 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并按時(shí)作好記錄。 j) 操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 機(jī)房鑰匙管理制度 a) 凡 24 小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。 b) 任何人不得私自配鑰匙。 c) 凡非 24 小時(shí)值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交 24 小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。 d) 無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 e) 遺失鑰匙須立即報(bào)告。 f) 無人值班機(jī)房借用鑰匙需 登記。 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度 A. 工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 水泵房 電話總機(jī)房 明日廣場(chǎng) 自控機(jī)房 監(jiān)控機(jī)房 各電梯機(jī)房 B. 以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本 XXX 大廈內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入 以上機(jī)電設(shè)備房。 C. 本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值領(lǐng)班開門后進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。 D. 凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或主管工程師陪同，通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上認(rèn)真做好記錄。 E. 本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng) 手續(xù)。 F. 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。 G. 所有人員進(jìn)入這些場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 H. 所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。 I. 所有人員均不得將任何無關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備 房。 設(shè)備故障處理 1) 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及 項(xiàng)目經(jīng)理 。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。 2) 項(xiàng)目經(jīng)理 、工程經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。 3) 找出原因后，工程經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行，匯報(bào) 項(xiàng)目經(jīng)理 。 4) 主管工程師寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)工程經(jīng) 理，抄報(bào) 項(xiàng)目經(jīng)理 。 5) 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由主管工程師根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見，報(bào)工程經(jīng)理審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免除責(zé)任者，需報(bào)人事部和 項(xiàng)目經(jīng)理 批準(zhǔn)。 1 運(yùn)行事故分析 1) 不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故，稱一般事故，由工程師調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報(bào)工程經(jīng)理。 2) 設(shè)備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停水、停冷、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營(yíng)業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部 (影響 治安時(shí) )。應(yīng)由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進(jìn)行事故調(diào)查。對(duì)重大事故應(yīng)在沒有查清楚，肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào) 項(xiàng)目經(jīng)理 批示。對(duì)事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門與個(gè)人，應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。