【正文】 修結果及返修率。 d) 在有關領導的組織下，各級員工協(xié)助 XXX 大廈內的業(yè)戶進行疏散，有秩序的撤離至安全地點，撤離過程中切記不要使用電梯。 b) 在使用通訊設備時，講話力求簡樸、明確，少占用通訊時間。 f) 強電 /弱電工程師帶領一名運行電工盡量到達總變電站，等候命 令，負責指揮相關停送電操作，確定空調電源切除，并按照工程部經理命令組織所有各層地下室人員撤離。 d) 打開消防事故廣播系統(tǒng)，通知相關樓層人員疏散。 7) 如有人員損傷，應通知醫(yī)療部門，應積極組織救援。 4) 由管理部利 用 XXX 大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會所有用戶疏散，并告知用戶切勿使用電梯應由走火通道撤離。 6) 管理員應立即通知用戶有關停電情況，防止偷盜和搶掠，必要時可考慮關閉大門。 4) 通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥，并設法采取措施解決，直到電梯技工到場。 b) 明日廣場 內的噴淋頭受損噴水失控時，應當盡快用該處的消防栓內的軟水管套住受損噴水的噴淋頭，用了消防軟水管將所噴出的水引導到衛(wèi)生間的排水地漏排 出，如水勢太大，地漏無法及時同時，則可將水從防火梯排到街外。 管理處 管業(yè)助理 工程 主管 客戶（設備） 班組（技工 ） 庫房 五、 緊急應變措施 當發(fā)現(xiàn)物業(yè)內發(fā)生緊急情況時，工程部各級員工應保持鎮(zhèn)定，迅速通知有關部門和領導，嚴守崗位、各司其職，積極采取有效措施阻止災害的擴大，盡力搶救物業(yè)內的人員生命財產及物質財產，將損失降至最低。工程部在接到各班組交回的第三聯(lián)報修單后，應和第二聯(lián)核銷，存入員工完工檔案，作為每月評獎的依據。 I. 工程資料員每周應匯總一次工作單，向工程經理匯報。 E. 工程部一般情況不接受電話請修，如有特殊情況，事后應補工作單。員工如何按照服務規(guī)范進戶工作，這不僅是一個技術問題，而且有禮儀禮貌、勞動紀律等多方面問題，弄不好會引起用戶的反感，造成不好的影響。在現(xiàn)實中，許多客人有意見不是因為設備有了故障，而是因為有了故障不能及時解決。 四、 基礎管理 用戶報修及投訴處理 1) 報修及投訴渠道 沒有用戶的投訴是最理想的，但是任何物業(yè)管理公司都做不到這一點。例如特種設備、保溫、搬運、配件加工等工作。 K. 推動全員參加設備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設備管理評比競賽活動和定期的設備普查工作，促進全體員工關心和參與設備管理。 F. 根據物業(yè)設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。我們常常把設備、總務等稱作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務必把這一條原則認真地貫徹在工程管理的整個過程中。工程部的工作牽涉到十幾個技術工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構成一個復雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。 一、 序言 物業(yè)管理是一種以提供服務為主的業(yè)務，宗旨是要在適當的成本以內，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。其主要職責是負責前期的設備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調、 明日廣場 設備的管理、運行、維修和能源控制等。如果是這樣，那就會極大地影響服務質量和相互關系的處理。 E. 加強設備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經濟效果。接到應急報告，當班人員應立即通知工程經理及系統(tǒng)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復設備的正常運行。能由社會承擔的工作 ,要盡量委托專業(yè)廠家承擔。 3. 各個物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點 ,設備的數量和復雜程度、專業(yè)人員的技術水平等等都不盡相同 ,因此 ,設計組織體制必須對以上實際情況進行全面綜合的分析 ,考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)系 ,找到適合實際情況的管理體制。 工程部當班員工在接到故障投訴后應該在 XX 分鐘之內到達現(xiàn)場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向上司匯報，由上司判斷并組織力量排除。 3) 進戶維修服務規(guī)范 用戶的每間房間都 有設備，有設備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。 D. 工程師審核后交還調度員備案，并向有關部門返單。 H. 工程師和工程部經理應經常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。班組在收到檢修工人送回的報修單后，核實耗用材料和實用工時，并將報修單匯總后交工程部。 （ 2）特殊情況，緊急情況可先進行維修，但必須后補報工作單。 附則：一些常見水事浸故的針對性處理措施 : D 在發(fā)生以下所列的情況時，除采取上述一般性措外，還應采取以下相應的針對性措施 : a) 明日廣場 的供水管道發(fā)生破裂，應盡快找到并關上能夠控制破裂部位的閥 門。由 XXX 大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。 5) 如有人被困于電梯內，立即聯(lián)絡有關部門做好解救工作。 3) 工程部工程經理 /系統(tǒng)工程師無論誰先到達起火地點，都有權有責任用最快的時間作出是否向消防隊報警的決定，因為火災的蔓延大都是因為忽略了及時通知消防部門而造成的。消防員到場后將滅 火工作交給工程部，工程部應保持與消防員方面的聯(lián)系，為其工作提供可能的協(xié)助。 c) 電話通知總配電室，要求在保證 XXX 大廈供電（尤其是應急供電系統(tǒng)）的同時切除空調系統(tǒng)的供電，即關掉 XXX 號低壓柜的供電開關。 e) 弱電領班負責確認電梯的消防狀態(tài)，消防泵、噴淋泵的開啟，空調電源及相關風機等設備的運行狀態(tài)。（風機操作點分散，相對復雜，人員地點應根據本 XXX 大廈實際情況安排） 4) 關于通訊 a) 在火災發(fā)生時，任何人有責任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢，與救火無關的 事情不得占用通訊及信道。 c) 當地震 停止時，在確保人身安全的前提下，配電室、中控室員工視情況將供電設備切換為緊急供電，保證人員撤離 XXX 大廈時的照明。 1)月報告的主要內容 a) 人員變動情況 b) 本系統(tǒng)各設備的運行情況。 j) 是否有明顯須改 進的工程事項。 七、新增、改裝及報廢設備管理制度 凡部門需新增設備，均應由部門向工程部提出申請，經 房產 工程部按電力供應、建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等 要求核實后，報請 項目 經理批準后方可進行。 3) 設備的報廢原則為： a) 政府指定的淘汰產品 b) 已超過使用期限，損壞嚴重；或是雖能運轉，但是有嚴重隱患，而修理成本昂貴的設備。設備入庫驗收單見表。 2) 公用工具歸庫管員負責保管及借出，各種電動工具原則上由工具倉庫統(tǒng)一保管，憑工具借用牌借用。 8) 專業(yè)自用工具必須由系統(tǒng)工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由系統(tǒng)工程師照價賠償。各班組均應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 h) 對中央空調、變配電、的壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。 o) 物業(yè)內進行電、氣焊，必須取得動火證。 e) 工作照明應選用 36V 安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。 e) 根據傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求： a) 根據工作內容和需要，填寫工作票。 c) 裝設接地線。 b) 工作許可制度。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。 d) 一套完整之排煙通風圖。 6) 任何人士如發(fā)現(xiàn)火災，應先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和他自己的動向。 g 工程師應做好： 排煙系統(tǒng) h 通知有關工程人員在工程部候命。 立刻上報不要獨自冒險，如發(fā)覺火勢蔓延，應盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。 檢查受影響的樓層，并拍照作好記錄。 4) 接班人員接班時必須檢查 以下工作： 5) 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。 d) 交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 16) 值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 機房管理制度 物業(yè)的空調冷凍機房、變配電所、水泵房等，是工程部重要設備場所，也是最容易出重大事故的地方。 c) 配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短路；堅持進行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電器設備；每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設備。 b) 消防泵每月運轉一次（ 10 分鐘），以保持正常運轉，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。不能解決的問題及時上報主管部門。 i) 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設備的特巡，當發(fā)生事故時應保持冷靜，按操作規(guī)程及時排除故障，并按時作好記錄。 機電設備房出入管理制度 A. 工程部機電設備房包括范圍： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 水泵房 電話總機房 明日廣場 自控機房 監(jiān)控機房 各電梯機房 B. 以上機房均為工程部的機電設備運行用房，為了確保本 XXX 大廈內各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經許可不得進入 以上機電設備房。 H. 所有施工和檢修人員進入現(xiàn)場后，不得進行與自己工作無關的活動。 5) 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故，由主管工程師根據情況對責任者提出處理意見，報工程經理審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴重，需要免除責任者，需報人事部和 項目經理 批準