年商業(yè)房地產項目招商經理培訓教材商業(yè)地產-資料下載頁
2025-06-02 18:24本頁面
【導讀】之后，但都需要解決以下3個問題。項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。商業(yè)房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一。當一個商業(yè)房地產項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位。置能否適應就成為一個重要的問題。將確定該項目的市場基礎，周邊商。目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。定，同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調整。集于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL類型的商業(yè)房地產。呈現大規(guī)模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產現呈現獨體。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶，是項目。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎。產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。和建筑設計院共同參與。證確定最終可行方案。行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風險和規(guī)范城市發(fā)展格局，
【正文】 力的各種因素的細致認真研究分析的基礎上的。 招商 洽談的 策略 主要分以下三方面 : (1)調查了解合作方在 招商 洽談中的目的是什么 ?對方的組織結構是什么的 ?對方的項目的合作程序 ?對方談判人員 的基本情況，在組織中的位置 ?為實現其目標對方最有利的條件是什么 ?要實現其目標對方最不利的因素是什么 ?如 果我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個 招商 洽談中就能掌握談判的主動權，就能有針對性地確定出我方 的各級 招商 洽談的目標，就可以很好地把握 招商 洽談中的利益界限，讓對方作出更大的讓步，就可以揚我方之長， 避我方之短，從而達到 招商 洽談的最高利益目標。 (2)在以上工作的基礎上，制定相應的對策，也就是能否接受 招商 洽談對方所提出的交換條件。如不接受如何擺 脫對方在這方面的糾纏；如接受，是全部接受還是部分接受；如是部分接受，又如何滿足對方的條件。 (3)對 招商 洽談對方可能提出的各種要求和問題應有所準備，這樣就可以避免倉促應戰(zhàn)局面的出現。 明確談判程序 談判程 序也稱談判議程，通常是指所談事項的先后次序及主要方法。談判程序確定得好， 招商 洽談的效率 就高；談判程序確定得不夠科學，就會影響 招商 洽談的效率。 招商 洽談需要一個過程，其基本程序是：開局、摸底、報價、磋商、達成協議和簽約六個階段。 開局，即確立開局的談判目標，創(chuàng)造一種適宜的談判氣氛。 摸底，即談判雙方逐漸熟悉，分別講述自己及對方的觀點和立場，相互了解各自的期望。 報價，即雙方提出具體的報價 和交易條件。 磋商，即談判雙方對報價和交易條件進行反復協商，雙方各自做些讓步，并獲得一些利益。 成交，即雙方就談判的實質問題達成協議，業(yè)務成交。 簽約，即以書面文件 (經濟合同 )的形式簽訂正式協議書，談判雙方必須依照協議內容履行協議，合同一經 簽訂就具有了法律效力。 產權式商鋪 招商 方式 及政策 招商 方式 針對 產權式商鋪經營模式的特點，對購鋪不經營的商鋪（委托 招商 或由商場返租形式），要進行 招商 考慮，從而確保商場的如期開業(yè)。具體的 招商 方式分述如下： 租賃方式（現做首選方式） 1）分完全租賃方式（收 銀由商戶自收，自主經營 ）； 2）不完全租賃（收銀由商場統一收銀， 后集中結算，統一營銷推廣和現場經營管理。 ）； 聯營方式（次選方式，商場自營 部分可以這樣考慮）：采用營業(yè)額扣點式，分保底和不保底兩種； 經營風險較大，建議不做首選； 經銷和代銷方式，是針對商場自營項目部分的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉給投資者經營或銷售產權； 招商 政策 項目的招銷工作仍然考慮到產權式商鋪經營模式的特點，并充分考慮到投資者投資形式的多樣性，故分類確定適宜的政策， 具體分述如下： 商鋪自購自營型 商鋪自購自租型 商鋪自購自己 招租的情況可能很少，若自購自招租的，租價自定，但品牌及項目由 招商 部審核把握。 商鋪購買委托 招商 型 在商鋪銷售中，可能有部分業(yè)主購買商鋪后委托商場 招商 ，原則價格由業(yè)主制定， 招商 人員給予建議，商場收取相應的提成， 招商 的品牌和項目由商場 招商 部把握。 招商 時間控制在三個月以內。否則交還業(yè)主或重新確定價格。 商鋪返租 招商 型 投資者所購買的商鋪自己不經營，自愿接受商場統一返租政策，交由商場統一 招商 管理，針對這類商鋪，制定銷售和返租政策時，要充分考慮到合理的 招商 政策制定； ① 此類商鋪的銷售價格標準 與招租 初步定價原則 要結合當地市場租金價，按 10— 12 年的回收期計算此商鋪銷售價格，并考慮到銀行的利息） ② 確定此類商鋪的返租價格標準制定辦法 與 初步租價定價原則以交納幾年租金價等同于購買此商鋪價格推算 ， 此返租價格及付款方式在談判時要考慮到 招商 的難度問題。 ③ 此類商鋪的 招商 價格方式：首選租賃，具體 招商 租賃價格標準 按該商鋪的 具體 銷售價格， 按 幾年回報 公式 推算 . ④ 招商部 負責品牌商的 招商 洽談落實及品牌項目審核工作。 ⑤ 商鋪返租 招商 型 業(yè)主只收商鋪產權的相應收益租金，商鋪的物業(yè)、經營管理費用等由租用商鋪者支付。 投機炒鋪型 商鋪銷售中注意適宜發(fā)展投機炒鋪者，發(fā)展 太多導致 招商 困難或影響 開業(yè)，投機炒鋪政策制定辦法為 。 商場代 理經銷區(qū)域自營型 （適宜 局部區(qū)域應用 ） ① 中高檔品牌服裝（男、女） ② 高檔化妝品 ③ 非常有市場發(fā)展?jié)摿Φ钠放粕唐罚麧欇^高。
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