【正文】 乎沒有太大變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)純度很高，經(jīng)營(yíng)品種高度單一。 二、深圳萬科財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析 (一 )資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析 為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性，企業(yè)必須有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從上表來看 , 作為一個(gè)典型的房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大 , 且近幾年來一直保持著平穩(wěn)的趨勢(shì) ,大約在 95%左右， 高于行業(yè)平均比重；大部 分流動(dòng)資產(chǎn)由短期籌資而得，主要受預(yù)收賬款的大幅度增長(zhǎng)的影響。由于預(yù)收賬款并非真實(shí)負(fù)債，未來將陸續(xù)轉(zhuǎn)為結(jié)算收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，所以總體來看，風(fēng)險(xiǎn)較小，屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 (二 )資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析 資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資、無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小，波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng)。同時(shí)貨幣資金量有顯著上升。造成這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，首先，企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 , 只能待客戶入住和簽訂樓 宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額；其次，對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，付款方式多為分期付款，所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來大量的應(yīng)收賬款。 2020 年末，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房） 億元，占比 %；在建開發(fā)產(chǎn)品 億元（其萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 17 頁(yè) 共 15 頁(yè) 中包括已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比 %；擬開發(fā)產(chǎn)品（對(duì)應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目） 億元，占比 %。 公司繼續(xù)保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。由于銷售順暢，報(bào)告期末，公司所持有的貨幣資金較期初大幅增長(zhǎng)，至 億元，遠(yuǎn)高于 短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和 億元，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。但應(yīng)特別注意的是，需要持續(xù)做好存貨的管理和銷售工作，提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款，由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅，所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且比較平穩(wěn)，收款工作開展順利。 (三 )負(fù)債結(jié)構(gòu)分析 在負(fù)債結(jié)構(gòu)中，流動(dòng)負(fù)債占很大部分，從其融資方式看，更傾向于短期負(fù)債。對(duì)比同行業(yè)其他企業(yè)可以看出，萬科的負(fù)債率在行業(yè)中居中游位置。由此，我們得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要靠負(fù)債尤其是短期負(fù)債來支持，且主要是靠預(yù)收購(gòu)買方、占用供應(yīng)商、及其他應(yīng)付款來供 給。 三、萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)比率分析 ■ (一 )償債能力分析 能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題 , 償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。 短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)，萬科地產(chǎn)近年來該指標(biāo)呈波浪式變動(dòng)趨勢(shì)， 10 年的流動(dòng)比率由 09 年的 倍下降至今年的 倍 ( 數(shù)據(jù)見上表 )，主要是由于存貨量過大，存貨萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 18 頁(yè) 共 15 頁(yè) 量過大會(huì)影響公司存貨的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而影響流動(dòng)比率，不利于公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。 通常認(rèn)為正常的速動(dòng)比率為 1，低于 1 的速動(dòng)比率被認(rèn)為是短期償債能力偏低。這 僅是一般的看法，因?yàn)樾袠I(yè)的不同，速動(dòng)比率會(huì)有很大的差別，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的速動(dòng)比率。房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，且存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。 2020 年萬科地產(chǎn)抓住剛性需求的爆發(fā)，樓市 v型反彈的時(shí)機(jī)，加快銷售，尤其是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2020 年第二季度起全面向好，銷售極其理想，量?jī)r(jià)齊升，有大量現(xiàn)金回流，速動(dòng)比例較 08 年有較大幅度的上升，由 08 年的 上升至 09 年的，但是 10 年由于市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，速動(dòng)比率較 09 年有所下降。 影響速動(dòng)比率可信性的重要因素是應(yīng)收帳款 的變現(xiàn)能力，但萬科的應(yīng)收帳款相對(duì)資產(chǎn)而言極少，可忽略不計(jì)。 總體來看， 2020 年公司繼續(xù)保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。受預(yù)收賬款大幅增長(zhǎng)的影響，公司的資產(chǎn)負(fù)債率較年初時(shí)有所上升，至 %，但預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，剔除這一因素的影響后，公司的其他各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例實(shí)際上僅為 %，其中有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比重更只有 %。且有息負(fù)債中短期負(fù)債的比例也僅為 %。截止報(bào)告期末，公司的凈負(fù)債率為 %，較 09 年底的 %下降 個(gè)百分點(diǎn)，是 2020 年以來的最低水平。 就本行業(yè)來說，萬科地產(chǎn)的短期償債能力較好，但應(yīng)重視流動(dòng)比率、萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 19 頁(yè) 共 15 頁(yè) 速動(dòng)比率的下降趨勢(shì)。 (二 )營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力 , 資產(chǎn)運(yùn)用效率高 , 則可以用較少的投入獲取較高的收益。 一般來講，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、應(yīng)收賬款等的速度越快。提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力，而存貨周轉(zhuǎn)速度越慢則變現(xiàn)能力越差。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性，控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度，作為萬科地產(chǎn)的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。萬 科地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn) 2020 年較 08 年有所加快， 10 年有所下降，萬科的存貨量較大，影響了公司的存貨周轉(zhuǎn)率，不利于公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。 2020 年在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房） 億元，占比 %；在建開發(fā)產(chǎn)品 億元（其中包括已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比 %；擬開發(fā)產(chǎn)品（對(duì)應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目） 億元，占比 %，這也是萬科存貨管理有問題的體現(xiàn)。 房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款相對(duì)資產(chǎn)而言極少，符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，以預(yù)售收入為主要收入來源，房產(chǎn)為現(xiàn)金交易。與同行業(yè) 相比較而言，萬科的應(yīng)收賬款比重很小，說明了萬科公司在管理應(yīng)收賬款上很謹(jǐn)慎，也具有比較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。雖然說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率說明公司的收賬款變現(xiàn)能力很強(qiáng)，但是應(yīng)該將應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才更有利與公司的萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 20 頁(yè) 共 15 頁(yè) 發(fā)展。 (三 )盈利能力分析 盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào) , 是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障 , 是企業(yè)至關(guān)重要的能力。 2020 年公司的銷售規(guī)模首次突破千億，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 億元，同比增長(zhǎng) %。在這五年中，主營(yíng)業(yè)務(wù) 總收入額累計(jì)增長(zhǎng)了 183%，平均增長(zhǎng)率為%，僅次于中海地產(chǎn)的主營(yíng)收入增長(zhǎng)幅度。 2020 年，在銷售規(guī)模迅速擴(kuò)大的情況下，公司嚴(yán)格貫徹費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)用相對(duì)于銷售金額的比例由 2020 年的 %下降到 %，營(yíng)銷費(fèi)用相對(duì)于銷售金額的比例由 2020 年的 %下降到 %。 2020 年萬科的凈利潤(rùn)率為 %，比 2020 年低谷期時(shí)的 11%有所回升，處于四年凈利潤(rùn)率的最高水平。 2020 年凈利潤(rùn)額的增幅比同年的主營(yíng)收入的增幅高出將近 10 倍，達(dá)到了 %，凈值上升了人民幣 24 億元。 這一方 面是因?yàn)?2020 年基數(shù)較低 (2020 年結(jié)算主要對(duì)應(yīng) 2020 年市場(chǎng)調(diào)整期的銷售，利潤(rùn)水平較低 )，另一方面也體現(xiàn)了萬科在成本管理和費(fèi)用控制方面的努力。 萬科從 20202020 年總資產(chǎn)凈利率先降后升，再降，與房地產(chǎn)行業(yè)其他大公司總資產(chǎn)凈利率的變化趨勢(shì)基本一致，原因主要是 2020年行業(yè)受宏觀調(diào)控以及金融危機(jī)的影響導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下降，而總資產(chǎn)仍保持一定增長(zhǎng)所致。 萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 21 頁(yè) 共 15 頁(yè) 由上表的數(shù)據(jù)可以看出， 2020 年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所下降，由 下降至 ，雖然銷售凈利潤(rùn)邊際由 上升至 ，但不能補(bǔ)償總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 的下降，所以 roa10 年比率下降，另外由于財(cái)務(wù)杠桿 10 年由 上升至 ，因此權(quán)益報(bào)酬率較 09 年上升了%。 四、存在的問題與未來展望 (一 )存在的問題 存貨的管理 萬科公司一個(gè)長(zhǎng)期以來存在的問題是存貨的管理。萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。存貨在萬科流動(dòng)資產(chǎn)中占到很高的比例，存貨總量逐年增加，且近三年存貨中已完工產(chǎn)品和在建及擬開發(fā)產(chǎn)品占了極大比例，這與房地產(chǎn)行業(yè)本身和企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定有關(guān)系。同時(shí)也是近 3 年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果，房 地產(chǎn)市場(chǎng)一旦走下坡路。企業(yè)必然面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的困境。從目前萬科的管理現(xiàn)狀來看 , 建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu) , 適度控制存貨數(shù)量。 適度控制公司信用政策 萬科具有比較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。雖然說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率說明公司的收賬款變現(xiàn)能力很強(qiáng)，但是應(yīng)該將應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才更有利于公司的發(fā)展。 償債能力減弱 萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 22 頁(yè) 共 15 頁(yè) 萬科近 3 年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，這是由于公司存貨所占的比例不斷增加所造成的，公司一旦銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套在空置房中，就極有可能造成公司短期債 務(wù)的償還能力受到影響。 (二 )發(fā)展展望 商品住宅市場(chǎng)在未來十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴 ,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬科來說 , 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看 , 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同時(shí) , 也蘊(yùn)涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在于行業(yè)國(guó)際化加速 , 房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的步伐 , 其資金實(shí)力、國(guó)際融資能力都遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的是 , 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最終將是核心技術(shù) 的競(jìng)爭(zhēng) , 目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商 , 擁有數(shù)千項(xiàng)專利。挑戰(zhàn)之二 , 目前國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式 , 已經(jīng)無法適應(yīng)未來可持續(xù)發(fā)展的需求 , 工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平 , 產(chǎn)品建造精度低 , 行業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)和運(yùn)作模式要進(jìn)行改革，萬科地產(chǎn)需要在這些方面努力的改進(jìn)。從市場(chǎng)占有率的角度看，房地產(chǎn)并不是一個(gè)高度集中的行業(yè)， 2020 年按成交金額計(jì)算，萬科銷售額市場(chǎng)占有率只有 %。但房地產(chǎn)行業(yè)不是充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，如果要與制造業(yè)學(xué)習(xí)，優(yōu)秀的企業(yè)應(yīng)該像世界奢侈品比如奔馳、勞力士、香奈兒那樣，追求的不是規(guī)模的擴(kuò)張，而是傳世精品 ，超額收益，執(zhí)行的戰(zhàn)略應(yīng)該是小眾宣傳，大眾影響。 萬科禮儀禮節(jié)手冊(cè) 第 23 頁(yè) 共 15 頁(yè) 房地產(chǎn)的一些實(shí)質(zhì)性調(diào)控措施的陸續(xù)落實(shí)，已影響市場(chǎng)短期走勢(shì)，預(yù)計(jì)年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為激烈并加快整合， 2020 年對(duì)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商來說將是極具挑戰(zhàn)性的一年。相信萬科將憑借其穩(wěn)固的基礎(chǔ)，卓越的品牌和強(qiáng)大的資金實(shí)力，適宜的戰(zhàn)略和全國(guó)性布局，通過不懈的努力和不斷的創(chuàng)新，持續(xù)提升業(yè)內(nèi)的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)保持國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位。 參考文獻(xiàn) : [1][美 ] robert n. anthony, david f. hawkins, kenh a. merchant 原著，王立彥、 戴曉娟等譯， accounting text and cases,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分冊(cè)（第 11 版） 2020 年 11 月，機(jī)械工業(yè)出版社 [2][美 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