商業(yè)地產(chǎn)能亨受的租金分析報(bào)告(2)-資料下載頁(yè)
2025-08-16 18:45本頁(yè)面
【正文】 高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率也將面臨被推高的危險(xiǎn)。在這里，所謂的商業(yè)地產(chǎn)總體空置率面臨推高并不是說(shuō)北京的商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到了飽和，而是說(shuō)由于大部分開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)整體市場(chǎng)信息分析把握不夠，從而造成的一種中高端商場(chǎng)過(guò)度集中開發(fā)所帶來(lái)的市場(chǎng)需求沖擊。而北京目前商業(yè)市場(chǎng)的開發(fā)潛力還有待挖掘，只是需要對(duì)項(xiàng)目量體裁衣，仔細(xì)考察過(guò)周邊市場(chǎng)情況后，根據(jù)市場(chǎng)需要來(lái)進(jìn)行開發(fā)，而不是盲目打造中高端商業(yè)物業(yè)。下述是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心搜集的北京九大社區(qū)的周邊商業(yè)配套發(fā)展情況： 在上述資料中，可以發(fā)現(xiàn)大多住宅區(qū)的商業(yè)發(fā)展都不盡如人意?？偨Y(jié)原因，主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面：大多數(shù)住宅社區(qū)缺乏小型購(gòu)物便利店（特別是24小時(shí)便利店）和住宅區(qū)小商業(yè)的物價(jià)過(guò)高。這兩種情況的發(fā)生就是沒(méi)有針對(duì)項(xiàng)目自身情況及客戶需求開發(fā)后的的典型表現(xiàn)。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩者之間是相輔相成的，是不可分割的整體。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要住宅地產(chǎn)所提供的人流量，而住宅地產(chǎn)的價(jià)值提升則往往要看其配套商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。一個(gè)住宅小區(qū)在開發(fā)完成之后，入住率的上升需要一定的時(shí)間，一般為3——5年的時(shí)間。但商業(yè)的進(jìn)入是屬于最前期的。在這時(shí)就遇到了一個(gè)問(wèn)題，那就是消費(fèi)人流不夠，如何設(shè)置商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)一般社區(qū)情況分析，社區(qū)更多需要的是可以滿足居民基本生活需求的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，而生活服務(wù)類業(yè)態(tài)的典型特點(diǎn)就是利潤(rùn)額薄弱。此時(shí)，開發(fā)商需要做的事情是提供其一些優(yōu)惠政策，幫助其維持，從而提升小區(qū)的居住品質(zhì)，提高入住率。但是現(xiàn)實(shí)情況大多是，為了盡快回籠資金，小區(qū)商鋪被分割賣出，而業(yè)主出于對(duì)收益的考慮，往往選擇可以支付較高租金的商戶來(lái)經(jīng)營(yíng)，繼而出現(xiàn)了新樓盤的底商大多是二手中介的局面。究其原因，不外是因?yàn)榇祟悩I(yè)態(tài)可以承受較高的租金。但是，這樣便導(dǎo)致了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)難以保證，高租金也推動(dòng)了商品價(jià)格的上漲。而便利店、洗衣房等業(yè)態(tài)由于行業(yè)利潤(rùn)的原因，難以承擔(dān)較高的租金，前期難以進(jìn)駐。這就造成了大多數(shù)住宅區(qū)缺乏小型便利或者是小型便利店的物價(jià)過(guò)高，讓消費(fèi)者望而卻步的原因。在上述住宅底商現(xiàn)狀中，我們就可以看出，開發(fā)商對(duì)于社區(qū)底商業(yè)態(tài)的不管不顧，一味的追求利潤(rùn)的回報(bào)，這勢(shì)必會(huì)影響其項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間是巨大的，而“黃金十年”也將考量著眾多開發(fā)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力及實(shí)力。要想成為今后十年中行業(yè)的引領(lǐng)者，長(zhǎng)期的戰(zhàn)略眼光、獨(dú)到的市場(chǎng)判斷及豐富的商業(yè)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)都是必不可少的，唯有擁有以上幾點(diǎn)，才能在未來(lái)十年的發(fā)展中立于不敗之地，也才能真正體現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)黃金十年”這一觀點(diǎn)的價(jià)值
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