【正文】 實(shí)際上，經(jīng)常會(huì)碰到的問(wèn)題是，當(dāng)我們接到一個(gè)項(xiàng)目時(shí)候，產(chǎn)品都已經(jīng)做好了，那么，這個(gè)時(shí)候，形象定位該如何做？ 課程提綱 形象定位九大要素之基本概念 從地塊開(kāi)始的形象定位思路 產(chǎn)品定位完成的形象定位提煉思路 形象定位九大要素之實(shí)際應(yīng)用 形象定位的煉制過(guò)程 以特房山水新座為例 【 對(duì)區(qū)位認(rèn)知 】 湖邊水庫(kù)片區(qū) 萬(wàn)科項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)該片區(qū)的崛起有不可磨滅和替代的作用，隨著 6? 8世茂，萬(wàn)科繼續(xù)跟進(jìn)該區(qū)域摘地，可見(jiàn)其向島內(nèi)為數(shù)不多的 高尚湖景居住區(qū) 演變的趨勢(shì)。 東部片區(qū)目前市場(chǎng)特征 大盤(pán)為主 高層規(guī)劃 高價(jià)位推盤(pán) 樓盤(pán)定位高端 大戶(hù)型占主導(dǎo) 東部片區(qū)未來(lái)走勢(shì) 高價(jià)持續(xù)拉動(dòng) 別墅項(xiàng)目逐步推出 客群多區(qū)域化 戶(hù)型規(guī)劃物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主流 廈門(mén)向東 ——湖邊水庫(kù)高起點(diǎn)的新住片區(qū)正在迅速崛起。 廈門(mén)成熟城市區(qū) 難以動(dòng)搖的廈門(mén)港區(qū) 金尚 枋湖片區(qū) 五緣灣片區(qū) 20年內(nèi)難動(dòng)搖的空港 城市外拓區(qū)域只能拘泥于此，所以在這個(gè)大興土木的年代，東拓是一種被迫。 東部的幾大板塊開(kāi)發(fā)得如火如荼 ,5年內(nèi)大型綜合居住區(qū)的形成勢(shì)成必然之局 湖邊水庫(kù)片區(qū) 觀音山 會(huì)展片區(qū) 湖心島休閑文化中心 金邊路咖啡酒吧街 社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 鐘山小學(xué) 鐘山高中 湖西小學(xué) 湖西高中 萬(wàn)科 金域藍(lán)灣 上東美地 圣瑪利醫(yī)院 地塊 1公里周邊情況 湖邊水庫(kù) 湖邊花園保障性住房 下湖安置房 上湖安置房 蔡塘 、 古地石安置房 口腔醫(yī)院 前坑 、 后坑安置房 地處湖邊水庫(kù)邊緣地帶，理論上高層可以看到湖，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部地域。 山水新座 /尚座 本案基地環(huán)境 ? 商業(yè)配套： 加州 (瑞景 )商業(yè)廣場(chǎng) 、古地石規(guī)劃商業(yè)街區(qū) 、江頭 SM商圈 、 觀音山商業(yè)街 、 臺(tái)灣街 。 ? 教育配套： 規(guī)劃建設(shè) 8個(gè)幼兒園和湖西小學(xué)、湖西高中、鐘山小學(xué)、鐘山中學(xué)、蔡塘九年制學(xué)校 (學(xué)校一般 )。 ? 醫(yī)療配套：中醫(yī)院 ,規(guī)劃建設(shè)圣瑪利醫(yī)院和口腔醫(yī)院分院 。 ?交通配套：仙岳路、金山路、環(huán)湖里大道、 BRT。 ? 景觀休閑：湖邊水庫(kù)、虎仔山、觀音山、金山、東芳山、五緣濕地公園、忠侖公園等 . 3公里范圍內(nèi) 地塊 3公里配套情況 從 3公里范圍來(lái)看，新配套年年提升，區(qū)域具備成為新明星板塊的氣質(zhì)。 2022G21 本案基地環(huán)境 【 對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知 】 產(chǎn)品研判 “ 特房山水新座、山水尚座”主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 總建： ㎡ ，其中住宅面積106990㎡ A 占地： ㎡ ，總建： ㎡ B 占地： ㎡ ，總建： ㎡ 容積率 綠地率 % 規(guī)劃情況 規(guī)劃 11棟住宅及部分商業(yè) 戶(hù)型 住宅總數(shù)約 858套，其中 120140㎡ 為主力戶(hù)型 湖邊花園 A B A地塊規(guī)劃為 5棟百米超高層 B地塊規(guī)劃為 6棟高層住宅 B地塊 6棟小高層建筑，圍合小區(qū)景觀 樓棟號(hào) 戶(hù)型 面積 套數(shù) A地塊 1 三房?jī)蓮d 113120 62 1 兩房?jī)蓮d 104 31 3 三房?jī)蓮d 127141 240 4 三房?jī)蓮d 136143 60 5 三房?jī)蓮d 128136 120 各棟頂層 五房三廳 249275 5 B地塊 1 三房?jī)蓮d 123 32 2 三房?jī)蓮d 94102 48 3 三房?jī)蓮d 9498 96 4 兩房?jī)蓮d 95 16 三房?jī)蓮d 109 32 5 兩房?jī)蓮d 95 16 三房?jī)蓮d 109 32 6 兩房?jī)蓮d 95 16 三房?jī)蓮d 109 32 各棟頂層 四房?jī)蓮d 165183 12 五房?jī)蓮d 177179 6 產(chǎn)品研判 95110㎡的兩房及三房為 B地塊主力戶(hù)型 1號(hào)樓 南北通透 動(dòng)靜分明 入戶(hù)花園 客廳、餐廳獨(dú)立 一梯兩戶(hù)，南北通透，戶(hù)型方正，空間使用率高 ?一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，大大降低電梯等待時(shí)間 ?戶(hù)型方正，且動(dòng)靜分明，空間使用率極高 ?配備入戶(hù)花園，贈(zèng)送一半面積，提高性?xún)r(jià)比 ?房間方正寬敞，使用舒適 產(chǎn)品研判 部分戶(hù)型存在通透問(wèn)題，影響價(jià)格提升 優(yōu)點(diǎn)： ?小三房，功能齊全，面積集約， A戶(hù)型南北通透，B戶(hù)型則每個(gè)功能房均朝南 缺點(diǎn)： ?沿街面，噪音較大，功能分區(qū)不明顯，易造成干擾 產(chǎn)品研判 A戶(hù)型 B戶(hù)型 2號(hào)樓 3號(hào)樓 沿街第一排，景觀資源較為豐富，贈(zèng)送部分面積 產(chǎn)品研判 三種戶(hù)型均有較大陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送一半面積 N A戶(hù)型 B戶(hù)型 ?整體景觀視野較好，直面中庭景觀，但沿路第一排，噪音較大 ?大陽(yáng)臺(tái)、飄窗贈(zèng)送面積 ?A戶(hù)型南北通透，但功能分區(qū)不明顯 ?B戶(hù)型雖無(wú)南北通透，但每一功能房均朝南向 飄窗贈(zèng)送面積 4號(hào)樓 兩房、小三房搭配供應(yīng)，贈(zèng)送部分面積，提高性?xún)r(jià)比 產(chǎn)品研判 入戶(hù)花園，贈(zèng)送面積 飄窗，贈(zèng)送面積，提高空間使用率 ?景觀視野豐富，直面享受中庭景觀，入戶(hù)花園、飄窗、大陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積 ?A戶(hù)型南北通透，動(dòng)靜分區(qū)，配備入戶(hù)花園，提高使用便利性 ?B戶(hù)型空間排布較為合理，最大程度上利用空間，并且各功能房均朝南 A戶(hù)型 B戶(hù)型 A戶(hù)型 5號(hào)樓 南北向布局，沿路第一排，噪音污染較為嚴(yán)重，但贈(zèng)送部分面積 產(chǎn)品研判 A戶(hù)型 B戶(hù)型 A戶(hù)型 入戶(hù)花園，贈(zèng)送面積 飄窗，贈(zèng)送面積，提高空間使用率 ?樓棟南北向排布，但無(wú)法正對(duì)中庭景觀，在景觀上較弱 ?戶(hù)型上與 4號(hào)樓相同 一梯三戶(hù)，類(lèi)板樓設(shè)計(jì)，位處小區(qū)深處，無(wú)噪音及粉塵污染，直面中庭無(wú)敵景觀 產(chǎn)品研判 6號(hào)樓 入戶(hù)花園，贈(zèng)送面積 飄窗，贈(zèng)送面積，提高空間使用率 南北通透 A戶(hù)型 B戶(hù)型 A戶(hù)型 ?樓棟南北向排布，直面中庭無(wú)敵景觀，又處小區(qū)深處，沒(méi)有噪音及粉塵污染，位置較好 ?戶(hù)型上為類(lèi)板樓設(shè)計(jì)，A戶(hù)型南北通透，但功能分區(qū)較弱且大門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間， B戶(hù)型雖無(wú)南北通透，但各房間均朝南 5號(hào)樓 4號(hào)樓 3號(hào)樓 6號(hào)樓 2號(hào)樓 1號(hào)樓 小區(qū)整體排布規(guī)則，錯(cuò)落有致，圍合式布局，景觀視角最大化 ?在小區(qū)內(nèi)部景觀上，除 5號(hào)樓稍差外，其余均能直面小區(qū)中庭景觀，而 6號(hào)樓景觀最佳 ? 5號(hào)樓均沿街排布，會(huì)有一定噪音及灰塵污染，但在高層可遠(yuǎn)眺五緣灣，視線較好 ?在朝向上，均為南北向排布，最大程度保證采光通風(fēng)，樓間距也較大 ?戶(hù)型分布上， 1號(hào)樓為純板式，一梯兩戶(hù)，且戶(hù)型最佳，而 3號(hào)樓戶(hù)型相同，雖有所瑕疵，但贈(zèng)送部分面積， 6號(hào)樓戶(hù)型相同且較好，僅次于 1號(hào)樓，贈(zèng)送部分面積 產(chǎn)品研判