【正文】 、以科學(xué)研究、國(guó)際交流、教育為特征的專業(yè)化科研辦公區(qū)域。 筑波科學(xué)城位于成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)西北 40公里處，區(qū)域內(nèi)有軌道交通、高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，方便快捷的連通大學(xué)區(qū)、科研辦公區(qū)以及東京都城市中心區(qū)。 、教育、交流功能 科學(xué)城總面積 28400公頃，包括研究學(xué)園區(qū)和周邊開(kāi)發(fā)區(qū)兩大部分，辦公人員 20萬(wàn)，其中科技研究人員 13000余人，是日本最大的科研辦公基地。 CBD專題研究 城市功能之間具有相輔相成的關(guān)系，功能過(guò)于單調(diào)不利于城市健康發(fā)展。 筑波在建設(shè)初期因?yàn)樯虡I(yè)設(shè)施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場(chǎng)所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。 因?yàn)槌Ｗ∪丝谏?，夜間消費(fèi)缺失，導(dǎo)致 商業(yè)、飲食業(yè)不發(fā)達(dá)， 而商業(yè)設(shè)施的缺失又反過(guò)來(lái)導(dǎo)致眾多科研辦公機(jī)構(gòu)紛紛遷出筑波，形成了惡性循環(huán)，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。 世界知名的睡城 —— 筑波 、世界各地著名 CBD之共同特征（ Common Characteristic） 通過(guò)對(duì)以上三個(gè)國(guó)家 CBD的了解和分析 ， 我們發(fā)現(xiàn)成功的 CBD都是商務(wù)辦公 、 商業(yè)零售 、餐飲娛樂(lè) 、 旅游等多種產(chǎn)業(yè)的復(fù)合體 。 每個(gè)地區(qū)都有著雙面性 ,白天是 商務(wù)金融中心 ,晚上則成為 餐飲娛樂(lè)的天堂 。 在這里 商務(wù)功能和商業(yè)功能完美結(jié)合并良性互動(dòng) ， 共同詮釋著 CBD的涵義 。 夜間娛樂(lè)文化的興盛不僅滿足了區(qū)內(nèi)人群的娛樂(lè)休閑消費(fèi)需要 ， 而且實(shí)質(zhì)性地賦予 CBD個(gè)性獨(dú)特的魅力 ， 大大提升了區(qū)域 、 乃至于整個(gè)城市的知名度和美譽(yù)度 。 白天 —— 商務(wù)金融中心 夜晚 —— 餐飲娛樂(lè)的天堂 CBD的雙面性 CBD專題研究 、北京 CBD與世界著名 CBD之比較分析 與世界各地著名的 CBD相比，北京 CBD也有條件成為國(guó)際化大都市的標(biāo)志。目前 CBD區(qū)域內(nèi)商務(wù)功能已非常突出，但 夜間商業(yè)特征則相對(duì)較弱 。夜間服務(wù)的、集中而有特色的餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所的缺乏使得下班后的商務(wù)人群轉(zhuǎn)移分流至其他區(qū)域，造成消費(fèi)力的極大浪費(fèi)。 共同點(diǎn) 曼哈頓 中環(huán) 筑波 北京 交通條件 規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)加強(qiáng)了交通運(yùn)輸網(wǎng)的建設(shè)，地鐵與辦公機(jī)構(gòu)相連 通過(guò)“聯(lián)動(dòng)體系”使交通更便利 立體交通路網(wǎng)，與城市交通樞紐相連 有多條公交和地鐵線路通過(guò) 白天商務(wù)特征 商務(wù)金融中心 商務(wù)金融中心 科研、辦公、會(huì)展基地 商務(wù)金融中心 夜晚商業(yè)特征 歌舞劇、餐飲 西式餐館、特色酒吧 知名睡城 無(wú) 代表商業(yè)街 百老匯 蘭桂坊酒吧街 無(wú) 無(wú) 成功與否 成功 成功 失敗 ？ CBD專題研究 、商業(yè)街主題 符合 CBD商務(wù)人士 、 旅游人群對(duì)購(gòu)物 、 餐飲 、 休閑娛樂(lè)綜合消費(fèi)場(chǎng)所的需求 ， 充分迎合此類人群的消費(fèi)習(xí)慣 ， 通過(guò)藝術(shù) 、 時(shí)尚 、 休閑 、 音樂(lè)及文化等因素的全面體現(xiàn) ， 使得北京 CBD夜間 亮 起來(lái) ， 真正實(shí)現(xiàn)北京 CBD的國(guó)際化 、 多元化 ， 娛樂(lè)化 、 休閑化 、 品質(zhì)化 、 商業(yè)化 、 高效消費(fèi)的不夜城； —— Dawn Avenue （ 日出 /黎明大道 ） —— Sunset Avenue （ 日落大道 ） 商業(yè)最終定位（ Final Positioning） ? Dawn Avenue — 傍晚后商務(wù)、旅游人士休閑娛樂(lè)聚會(huì)的空間； ? Dawn 是萬(wàn)般變化當(dāng)中的一種臨界狀態(tài)，在白天和夜晚交替的時(shí)候，這里是不分年代、風(fēng)格、地域、文化但求品質(zhì)的中西飲食、高效娛樂(lè)休閑； ? Dawn Avenue 帶你體會(huì)臨界狀態(tài)的美 , 抒發(fā)臨界狀態(tài)的煩惱 , 遐想臨界過(guò)后、一切皆有可能的未來(lái)生活； ? 詞典中 Sunset 的解釋是：日落后、傍晚后、黃昏后； Dawn 的解釋是：日升的、日出的、黎明的； Avenue 的解釋是：大道、大路； 我們想， CBD下班后的生活也許才是真正的生活吧。 北京 —— 日出 /黎明大道 （ Dawn AVENUE） ? 本案倡導(dǎo)的是一種“時(shí)尚休閑的都市生活”和“隨意便捷的消費(fèi)方式”； 力求打破區(qū)域辦公人群下班即回家的兩點(diǎn)一線的生活模式，滿足并延展其 休閑消費(fèi)需求； ? 未來(lái)消費(fèi)特點(diǎn)已由第一階段的“滿足基本需求”、第二階段的“追求服務(wù) 品質(zhì)”，發(fā)展到第三階段“追求一種生活體驗(yàn)”；本案著力打造引導(dǎo)未來(lái) 消費(fèi)趨勢(shì)的體驗(yàn)式商業(yè)環(huán)境及服務(wù)，是未來(lái)時(shí)尚生活的樣板； 主題定位闡釋 美國(guó)的 日落大道 位于好萊塢大道，長(zhǎng)約 27公里，路兩旁是綿延的棕櫚樹(shù)和林立的電影廣告牌。漫步在 日落大道上，隨意踏進(jìn)路邊任何一家音像店，看看陳列在柜臺(tái)上的老唱片，重溫多年前讓你心動(dòng)的弦律，遙想一下從這里走出的影視名星，度過(guò)一個(gè)閑適的下午。 比華麗山莊 好萊塢 日落大道 美國(guó) —— 日落大道 （ SUNSET BOULEVARD） 日落大道 是一條商業(yè)街，距離市中心 1小時(shí)車程。這條街地處西好萊塢，時(shí)髦的服裝店，飯館及咖啡廳鱗次櫛比。一到晚上，這里又是另外一番景像，各種夜總會(huì)、迪廳吸引了成群結(jié)隊(duì)的時(shí)尚人士。在這條街，你能見(jiàn)到很多的 好萊塢 明星。這里有無(wú)計(jì)其數(shù)的俱樂(lè)部、迪斯科舞廳、唱片店等與音樂(lè)有關(guān)的娛樂(lè)設(shè)施。 日落廣場(chǎng)位于離 日落大道 以南，這里不僅有高級(jí)商店，還有一些價(jià)格適中的咖啡廳和冰淇淋店。而且即使是在街旁的小桌上，你也可以享受一頓美味的午餐。 美國(guó) —— 日落大道 （ SUNSET BOULEVARD） 滿足 CBD辦公人士及旅游觀光人群對(duì)高效休閑娛樂(lè)專署消費(fèi)場(chǎng)所的需求 ， 充分迎合商務(wù)人士的消費(fèi)習(xí)慣 ， 通過(guò)藝術(shù) 、 時(shí)尚 、 休閑 、 音樂(lè)及文化等因素的全面詮釋 ， 體現(xiàn)未來(lái)城市 CBD亮點(diǎn)的國(guó)際化 、 綜合性 ， 品牌 、 品味 、 品質(zhì)的商業(yè)高地； ——Gala Space（旮旯空間） 、地下商業(yè)廣場(chǎng)主題 ? Gala Space—— CBD商務(wù)人士休閑娛樂(lè)聚會(huì)的空間 ? 成為 CBD區(qū)域內(nèi)唯一引領(lǐng)潮流、時(shí)尚消費(fèi)的高檔次休閑娛樂(lè)中心； 詞典中 Gala的解釋是：節(jié)日的，快樂(lè)的，慶祝的。 地下商業(yè)廣場(chǎng)定位闡釋 、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)定位 Planned Functions and Trade Positioning 需求決定供給、供給引導(dǎo)需求。未來(lái)本案商業(yè)功能應(yīng)以滿足目標(biāo)客戶需求為基礎(chǔ)，以引領(lǐng)消費(fèi)風(fēng)尚、創(chuàng)造細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)。 功能 業(yè)態(tài) 業(yè)種 基礎(chǔ)功能 飲食、聚會(huì)、商務(wù)洽談、溝通、放松身心功能 餐飲、休閑 中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、各式快餐、風(fēng)格酒吧、甜品屋、鮮果養(yǎng)生館等 高尚生活配套功能 零售、服務(wù) 生活便利超市、個(gè)人護(hù)理用品超市、理容中心、美體養(yǎng)生館、私人診所等 引流功能 特色商業(yè)引流功能 餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù) 主題餐廳、藝術(shù)品廊、個(gè)性攝影、魔術(shù)培訓(xùn)、休閑書(shū)吧、特色酒吧、室內(nèi)娛樂(lè)等 市場(chǎng)細(xì)分專業(yè)功能 零售、教育 數(shù)碼新品展售、設(shè)計(jì)師品牌服裝定制、馬具、高爾夫用品、戶外用品展售、其它特色零售等 、商業(yè)功能及業(yè)態(tài) 、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配 業(yè)態(tài)分配比例34%28%21%17%餐飲休閑、娛樂(lè)零售生活配套業(yè)態(tài) 樓層分布 面積（ M2） 所占比例 餐飲 B 12F、 3F 34% 休閑、娛樂(lè) B 12F 7317 28% 零售 B 12F 21% 生活配套 B 3F 17% 合計(jì) B13F 100% 、業(yè)態(tài)組合原則、建議（ Principles Behind the Mix） 相關(guān)性 互補(bǔ)性 遵循租金規(guī)律 遵循業(yè)態(tài)特點(diǎn) 遵循人流流動(dòng)規(guī)律 業(yè)態(tài)間須相互關(guān)聯(lián)、可產(chǎn)生連帶消費(fèi)，以便共同造市、分享客源 業(yè)態(tài)及商戶間需有功能、品牌、服務(wù)上的互補(bǔ)，以便滿足需求差異 具有較高利潤(rùn)率的業(yè)態(tài)及較高品牌附加值的商戶，其對(duì)商鋪的位置及展示性要求較高，承租能力也較高，其分布必然相對(duì)集中且位置較好 對(duì)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，如娛樂(lè)等可適當(dāng)放在次要樓層且與順帶性消費(fèi)業(yè)態(tài)穿插分布，以便引導(dǎo)消費(fèi)人流 商業(yè)人流需盡量設(shè)置為回流，單項(xiàng)人流不利于留住消費(fèi)，因此主力店應(yīng)盡量設(shè)置在商業(yè)的各個(gè)角，以吸引人流在賣場(chǎng)內(nèi)回轉(zhuǎn) 零售 類作為非目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，需要大量人流，需放置在較低樓層的較好位置； 餐飲 類作為對(duì)于人流具有較好聚集作用之偏目的性業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)充分利用，考慮到餐飲對(duì)硬件配置要求較高，可將其相對(duì)集中放置，以減少成本； 休閑類及配套類 的目的性消費(fèi)特征更為明顯，一般放置于人流較少到達(dá)的位置，對(duì)于私人會(huì)所、女性 SPA、護(hù)理等應(yīng)該注意私密性。 、商戶組合原則及亮點(diǎn)（ Special Features） ? 本案并非是簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)組合，而是新都市生活方式所涉及的一系列相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的組合； ? 本案并非刻意追求單個(gè)商品或服務(wù)的獨(dú)特性、唯一性，而是通過(guò)獨(dú)特的商品和組合來(lái)滿足 潛在需求；各個(gè)品牌之間同樣是共榮互利、協(xié)同造市的關(guān)系。 ? 本案并非僅僅是品牌商品的展示及銷售窗口，同樣是塑造品牌、提升品牌的舞臺(tái)。 A區(qū) B區(qū) D區(qū) C區(qū) E區(qū) E區(qū) 美食匯聚區(qū) 休閑娛樂(lè)區(qū) 主題餐廳區(qū) 品味生活區(qū) 特色集市區(qū) B1 主力客戶位置 B1整體平面分布 、商業(yè)平面分布及業(yè)態(tài)組合示意 A區(qū) B1 B 1 特色亮點(diǎn) A區(qū)主題 “ FOOD STOP ” —— “ 福 食 多” 美食匯聚區(qū) 貝兒多爸爸泡芙工房 棒！約翰！ 銅羅餅 元綠回轉(zhuǎn)壽司 油渣面 碗仔翅 車仔面 腸粉 “ 鏞記” 香港太古城 魔術(shù)吧 創(chuàng)意手工坊 手工陶藝吧 創(chuàng)意香皂坊 B區(qū) 休閑娛樂(lè)區(qū) B1 商業(yè)平面分布 B區(qū)主題“ Funfest Mill ” —— “ 同樂(lè)坊” C區(qū) 主題餐廳區(qū) B1 C區(qū)主題－ “ Fantasy Cafe” —— “ 夢(mèng)想餐廳” 足球主題餐廳 曼聯(lián) Hello Kity主題餐廳 海洋主題餐廳 D區(qū) 品味生活區(qū) B1 D區(qū)主題－ “ Live with taste ” —— “ 品味生活” Jenny Lou’ s、綠葉子等精品超市 家居飾品 E區(qū) E區(qū) 特色集市區(qū) B1 E區(qū)主題－ “ Everything at your disposal ” —— “ 隨心所欲” 上海萊福士 Bread papa Will’ s 偉思 美珍香 Hot Dog King 好多客熱狗王 每日新鮮 樓層 主題業(yè)態(tài) 參考商戶 套內(nèi)建面 （ m2） B1 美食匯聚區(qū) 味千拉面、元綠壽司、吉野家等 休閑娛樂(lè)區(qū) 魔術(shù)咖啡、陶藝吧等 主題餐飲區(qū) NBA CITY、 Hello Ketty餐廳、 海底世界餐廳等 品味生活區(qū) Jenny Lou’ s、綠葉子等 特色集市區(qū) 每日新鮮、泡芙工坊、美珍香 小計(jì) —— B1業(yè)態(tài)組合 零售 酒吧、咖啡 展示 生活配套 1F 整體平面分布 零售 酒吧、咖啡 展示 生活配套 2F 整體平面分布 1F2F ? 建議引進(jìn)業(yè)態(tài)：休閑、主題酒吧及特色零售； ? 項(xiàng)目首層對(duì)外展示面好，要通過(guò)引進(jìn)有特色并且符合商旅消費(fèi)人士日常生活、工作習(xí)慣的商家，力求突出項(xiàng)目的整體定位； ? 東側(cè)之休閑咖啡、酒吧街兼顧步行街戶外座椅的擺放經(jīng)營(yíng)； ? 主題餐吧、酒吧、咖啡區(qū)安排 A－ B座東側(cè) 1F與 B 2F產(chǎn)生互動(dòng)，在一層留有Ｂ１及２Ｆ餐飲之出入口； ? 建議其它建筑形式為 1F－ 2F； ? 零售區(qū)主要以眼鏡手表、化妝品、 IT展示類等高承受租金業(yè)態(tài)為主； PAGE ONE 1F特色亮點(diǎn) 零售 增加扶梯 展示 時(shí)尚零售展示 1F－ 2F 特色咖啡酒吧街 酒吧街名稱： 漫步街區(qū) —— Sidewalk Cafe Drive 1F ?世界各類風(fēng)格的咖啡、酒吧匯集與此； ?各類休閑咖啡、酒吧也是 CBD區(qū)域中最受歡迎的業(yè)態(tài)； ?咖啡酒吧類最適合本案產(chǎn)品－－街區(qū)特點(diǎn)； ?在 A－ B座東側(cè)商街戶外做一排休閑座椅，便于消費(fèi)人群戶外用餐； ?地上酒吧的選擇需考慮對(duì)樓上公寓的影響，故選擇相對(duì)安靜的酒吧；例如靜吧、收藏吧、藝術(shù)吧、懷舊吧，將迪吧、演藝吧盡量考慮在B1。 ? 酒吧街的主題： See and to be Seen ? 語(yǔ)義： 我能看到你，你能看到我！ ? 建議特色咖啡、酒吧街采用 1F2F的 建筑形式 特 色 商 業(yè) 美國(guó)貓頭鷹餐廳（ HOOTERS） 這是一家