【正文】 為商品經(jīng)營(yíng)的二級(jí)市場(chǎng) 。 ? 首 先 ， 出讓的主體是國(guó)家與土地使用權(quán)受讓者；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為 ， 主體均為是土地使用者 。 由于雙方當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓的僅僅是土地使用權(quán) ， 而非所有權(quán) ， 因此 ， 國(guó)家作為土地所有者的地位與身份并不會(huì)因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的再度轉(zhuǎn)讓而發(fā)生變化 。 這種轉(zhuǎn)讓只是新的土地使用者取代了原土地使用權(quán)受讓人的法律地位 ， 出讓合同規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移 ， 并不改變 。 其次 ， 從物權(quán)理論上講 ，土地使用權(quán)出讓屬于他物權(quán)的設(shè)立 ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則屬于他物權(quán)的轉(zhuǎn)移 。 最后 ， 從土地交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō) ， 土地使用權(quán)出讓屬于一級(jí)市場(chǎng) ， 由國(guó)家壟斷經(jīng)營(yíng) ， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于二級(jí)市場(chǎng) ， 屬于一個(gè)自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng) 。 ? （ 1） 必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 。 ? （ 2） 必須依照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資 、 開發(fā) 、 利用 。 ? （ 3） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理過(guò)戶登記 。 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有三種方式 ， 即出售 、 交換 、 贈(zèng)與 。 ? 出售也稱之為買賣 。 土地使用權(quán)的出售是指從國(guó)家手中取得土地使用權(quán)的受讓者將經(jīng)過(guò)一定程度開發(fā)的土地或者具有土地使用權(quán)的地上建筑物 、 設(shè)施出賣給第三人 ， 而由此將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人的行為 。 ? 交換 ， 也稱之為 “ 交易 ” 。 土地使用權(quán)的交換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán) ，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外標(biāo)的物的行為 。 它是以雙方當(dāng)事人都需要支配對(duì)方的物為前提的 ， 是雙方當(dāng)事人的合意 ， 以物易物是其基本特征 ， 可以是土地使用權(quán)與其他物的交易 ，也可以是土地使用權(quán)之間互易 ， 但有時(shí)也一表現(xiàn)為混合交易 。 ? 贈(zèng)與是指贈(zèng)與人自愿把自己的土地使用權(quán) 無(wú)償轉(zhuǎn)移 給受贈(zèng)人一方的行為 。 它一方面需要贈(zèng)與人有把自己擁有的土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的意思表示 ， 另一方面又需要受贈(zèng)人接受贈(zèng)與 ，其基本特征是無(wú)償 。 在贈(zèng)與物交付之后 ， 除特殊情況外 ， 贈(zèng)與人不得隨意撤回 。 土地使用權(quán)的贈(zèng)與是贈(zèng)與人將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受增人的行為 ， 受贈(zèng)人成為土地使用權(quán)的新的受讓人 。 與出售一樣 ， 贈(zèng)與的只是土地使用權(quán) ， 土地所有權(quán)仍歸國(guó)家 。 ? 房產(chǎn) 、 地產(chǎn)一致的原則 ? 即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ， 其地上建筑物必須轉(zhuǎn)讓；地上建筑物轉(zhuǎn)讓 ， 土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 。 《 國(guó)家土典出讓和轉(zhuǎn)讓條例 》 第 23條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí) ，其地上建筑物 、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 。 ” 第 24條規(guī)定： “ 土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物 、 其他附著物的所有權(quán)時(shí) ， 其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 ，但地上建筑物 、 其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外 。 ” ? 國(guó)有土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者在土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的年限內(nèi) ， 將土地使用權(quán)出租給承租人使用 ， 由承租人向出租人支付租金的行為 。 ? 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 第 20條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物 、 其他附著物租賃給承租人 ，由承租人向出租人支付租金的行為 。 ” ? 因此 ， 根據(jù)該條例 ， 提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人為出租人 ， 使用土地并支付租金的一方當(dāng)事人為承租人 。土地使用權(quán)為租賃的標(biāo)的 。 如果土地上存在建筑物或其他附著物 ， 該建筑物或附著物將隨同土地使用權(quán)一并作為租賃的標(biāo)的 。 ? 土地使用權(quán)抵押指土地使用權(quán)人以不轉(zhuǎn)移土地占有的方式 ， 將其合法享有的土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保 ， 在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) ， 債權(quán)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán) ， 并從處分所獲的價(jià)款中優(yōu)先受償 。 以土地使用權(quán)作為抵押物 ， 提供土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的一方當(dāng)事人為抵押人 ， 受土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)人為抵押權(quán)人 。 ? 圖示為某城市中心區(qū) 25公頃地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住和公建。 ? 建設(shè)總量控制為居住建筑 28萬(wàn) 平方米，公建 12萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀有少量平房，無(wú)保留價(jià)值。 ? 地塊東側(cè)為現(xiàn)有鐵路支線， ? 北側(cè)規(guī)劃有城市次干路， ? 南側(cè)為城市支路， ? 西側(cè)臨城市快速路， ? 快速路與次干路及城市支路的交叉口均規(guī)劃為立交。 ? （一）用地情況：規(guī)劃性質(zhì)、邊界條件、規(guī)劃總用地面積及居住、公建用地面積； ? （二）土地使用強(qiáng)度（規(guī)劃控制指標(biāo)）：容積率、建筑限高、綠地率的控制指標(biāo)； ? （三）建筑后退要求、間距規(guī)定； ? （四）公共服務(wù)配套設(shè)施配置要求； ? （五）遵守事項(xiàng)：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的時(shí)限、規(guī)劃方案編制、報(bào)審及建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)申報(bào)須符合有關(guān)規(guī)范、規(guī)定要求。 請(qǐng)補(bǔ)充其他必要的國(guó)有土地出讓的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 ? A 建筑密度控制指標(biāo)； ? B 市政公用設(shè)施配套要求； ? C 做好景觀設(shè)計(jì)； ? D 安排好地塊出入口方位； ? E 停車場(chǎng)設(shè)置要求； ? F 道路兩側(cè)綠線控制的要求； ? 建設(shè)用地概念 包括土地利用總體規(guī)劃中已確定的建設(shè)用地 （ 規(guī)劃內(nèi)建設(shè)用地 ） 和因經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的需要 ， 由規(guī)劃中的非建設(shè)用地轉(zhuǎn)成的建設(shè)用地 （ 規(guī)劃外建設(shè)用地 ） 。 ? 國(guó)有建設(shè)用地 國(guó)家所有的建設(shè)用地 國(guó)家征用 的原屬于農(nóng)民集體所有的土地 國(guó)有建設(shè)用地種類 國(guó)有建設(shè)用地的使用 劃 撥 有償使用 說(shuō)明：建設(shè)單位 —— 相關(guān)法律文件 —— 縣級(jí)以上人民政府主管部門審查 —— 同級(jí)人民政府批準(zhǔn) 國(guó)有 建設(shè) 用地 使用 權(quán)的 劃撥 對(duì)象 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用 建設(shè)單位必須按批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地 有償使用包括 國(guó)有土地使用權(quán)的 出讓 國(guó)有土地 租賃 國(guó)有土地使用權(quán) 作價(jià)出資或入股 土 地 使 用 建設(shè)單位必須按 土地使用權(quán)出讓合同 或 其他有償使用 合同 的約定 使用土地 確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，應(yīng)經(jīng)有關(guān)人民政府 土地行政主管部門同意，報(bào) 原批準(zhǔn)用地的人民政府 批準(zhǔn) 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)先 經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意 國(guó)家 建設(shè) 用地 土地 使用 權(quán)的 收回 為公共利益需要使用土地的 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整 使用土地的 土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿， 土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的 因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的 國(guó)有土地的 公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的 因 2兩項(xiàng)而收回國(guó)有土地使用權(quán)的，國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)給予 適當(dāng)補(bǔ)償