【正文】 費及其它行政事業(yè)性收費和經(jīng)營服務(wù)性收費按照法定最低標準收取。 42 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 （四）預(yù)備費預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩部分，其中基本預(yù)備費指在初步設(shè)計和概算中難以預(yù)料的費用，根據(jù)原國家計委、中華人民共和國建設(shè)銀行印發(fā)《關(guān)于改進工程建設(shè)概預(yù)算定額管理工作的若干規(guī)定》（計標〔85〕352號），%計取；漲價預(yù)備費是指在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生的材料、人工、設(shè)備、施工機械等價格上漲，以及費率、利率、匯率等變化，而引起項目投資的增加，需要事先預(yù)留的費用，根據(jù)原國家發(fā)展計劃委員會《關(guān)于加強基本建設(shè)大中型項目概算中“價差預(yù)備費”管理有關(guān)問題的通知》（計投資〔1999〕1340號文）規(guī)定，項目不計漲價預(yù)備費。三、投資估算經(jīng)估算，其中：，%；，%；，%；，%。四、資金籌措按照項目建設(shè)單位提供的資金籌措意見，項目資金擬申請銀行貸款30000萬元。 43 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 總投資估算一覽表 44 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析國家“十二五”規(guī)劃綱要第三十五章“提高住房保障水平”中指出：進一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標，由省級人民政府負總責(zé)，市、縣級人民政府負直接責(zé)任。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。XX省“十二五”規(guī)劃綱要提出：科學(xué)編制城市發(fā)展規(guī)劃，合理布局商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。支持房地產(chǎn)開發(fā)和建筑骨干企業(yè)做大做強，培育在全國具有較強競爭力的大型綜合性企業(yè)集團和知名品牌。提高房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與施工建設(shè)水平，強化建設(shè)質(zhì)量、內(nèi)在品質(zhì)和安全保障。加快房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)平臺建設(shè)，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管與調(diào)控，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。建立健全城市土地市場配置機制和科學(xué)的土地價格形成機制，加大對閑置土地的處置力度，提高土地利用效率?！禭X市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出未來五年，XX市城市發(fā)展目標是“全市城鎮(zhèn)化水平達到56%，城市服務(wù)功能進一步提升，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展取得明顯進展”。房地產(chǎn)業(yè)。調(diào)整優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改善居民的居住條件和城市環(huán)境面貌，提高公共服務(wù)水平，打造“人居XX”品牌，將XX市建設(shè)為XX省宜居城市的典范。提高房地產(chǎn)開發(fā)的層次和水平，重視商業(yè) 45 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)的開發(fā)，培育和做大做強房地產(chǎn)企業(yè)。該項目建設(shè)用地已由建設(shè)單位取得國有土地使用權(quán)，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，符合XX市土地利用總體規(guī)劃，用地合理，權(quán)屬明確。項目單位實施本項目建設(shè)工程，符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求。第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析一、國家產(chǎn)業(yè)政策分析為全面落實科學(xué)發(fā)展觀，加強和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)社會投資，推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，促進一、二、三產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，堅持節(jié)約發(fā)展、清潔發(fā)展、安全發(fā)展，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，完善和發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，經(jīng)國務(wù)院批準，國家發(fā)改委會同國務(wù)院有關(guān)部門對《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》進行了修訂，形成了《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》，根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》規(guī)定，項目為允許類項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。二、商業(yè)地產(chǎn)政策2008年12月國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)【2008】131號）；2009年12月14日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，提出了四條意見（簡稱“國四條”）；2010年1月國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā) 46 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 【2010】4號）。連續(xù)六年，國務(wù)院就房地產(chǎn)工作發(fā)出相關(guān)文件，這在一個行業(yè)上來說，是前所未有的，可以看出國家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，這些文件確立了我國當前房地產(chǎn)行業(yè)的政策規(guī)定?！秶鴦?wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)【2009】27號）指出：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。，按照項目建設(shè)單位提供的資金籌措意見，項目資金由XX華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。所需資本金比例符合國發(fā)【2009】第27號文的要求。項目的建設(shè)可以促進城市文明快速健康發(fā)展，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。第三節(jié) 行業(yè)準入分析依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《XX省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》及《XX省城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等房地產(chǎn)行業(yè)的準入規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于前款的規(guī)定。 47 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 （3）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：①營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；②企業(yè)章程；③驗資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得越級承攬項目，《XX省城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》明確要求：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)開發(fā)項目的規(guī)模不予限制；二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過二十五萬平方米； 48 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過十五萬平方米；四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項目的建筑面積不超過十萬平方米。XX華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級為壹級，可承擔(dān)該項目建設(shè)工作。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（1）明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。（2）確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：①房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；②城市規(guī)劃設(shè)計條件；③基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求； 49 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 ④基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；⑤項目拆遷補償、安置要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。XX華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本金3億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壹級資質(zhì)，隸屬于XX能源新汶礦業(yè)集團。是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涵蓋建筑設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)服務(wù)、新型建材、新能源產(chǎn)業(yè)、酒店餐飲、商業(yè)旅游等領(lǐng)域的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司專業(yè)技術(shù)人員配備齊全，工商登記、房地產(chǎn)開發(fā)備案等手續(xù)完善，具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，所經(jīng)營項目嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，無違法違規(guī)現(xiàn)象，資信良好。該項目建設(shè)資金全部由項目單位自籌解決，資金有保障，符合資本金制度要求。項目單位為改善城市環(huán)境，推進XX市城市化建設(shè)工作，在規(guī)劃用地上進行本項目建設(shè)，符合行業(yè)準入要求，可承擔(dān)該項目建設(shè)工作。 50 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析項目為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，不屬于資源開發(fā)類項目。項目建設(shè)過程中及建成后所涉及利用的資源主要有土地資源、建材、水資源、電力、燃氣、熱力等。一、土地、建材資源分析隨著城市化發(fā)展速度加快，大批工程項目相繼投入運營，提高了城市品位，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施，同時也會占用大量的土地資源，合理有效地運用土地資源，是工程項目建設(shè)的必要前提條件。該項目土地已取得國有土地使用權(quán)，用地合理，權(quán)屬明確。該工程消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材、木材、玻璃等。XX市建材資源豐富，有多個建材批發(fā)市場，交通便利，物流快捷，完全能夠滿足項目建設(shè)所需全部材料供給。工程項目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡使用新型環(huán)保節(jié)能材料和物料綜合利用，以增值降耗。二、水資源項目給水采用市政自來水，在供水管道上安裝無負壓供水設(shè)備，配套建設(shè)中水回用設(shè)施，收集污水、雨水，處理成中水再利用，主要用于景觀用水和綠化，中水回用率可達到40%。生活污水經(jīng)部分處理回用后，新增排入市政污水管網(wǎng)量不會對當?shù)毓芫W(wǎng)產(chǎn)生顯著影響。三、電力 51 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 本項目用電負荷主要為辦公生活用電，按二、三級負荷要求供電。 項目采用單電源供電，由于項目區(qū)電源線路充裕，可設(shè)置為雙回路。項目電源由附近道路10kV地下電纜引入戶外箱式變電站。四、天然氣項目燃氣采用管道天然氣，由市政天然氣中壓管道引入，在項目區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，根據(jù)用戶布局，燃氣管道布置成枝狀，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。五、暖通項目冬季供暖和夏季制冷采用中央空調(diào)。項目建設(shè)及運營過程中所需消耗的資源在本地區(qū)供應(yīng)充足，其消耗的增加不會對區(qū)域資源平衡產(chǎn)生不利影響。 52 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 第四章 建設(shè)用地、征地拆遷與移民安置分析第一節(jié) 建設(shè)用地選擇一、選擇原則在建設(shè)選址上，應(yīng)充分考慮用地要求，使項目建成后，區(qū)域條件環(huán)境達到較高水平。項目的選址應(yīng)符合以下原則：應(yīng)與建設(shè)地點周圍已有建筑融為一個整體。地質(zhì)條件理想，自然條件及周圍環(huán)境應(yīng)符合潔凈、安全、衛(wèi)生的要求，提供良好的工作、生活氛圍。建設(shè)地點的選擇應(yīng)不破壞周邊的整體環(huán)境，并且應(yīng)不影響其他設(shè)施使用，不擠占道路沿線綠地。二、建設(shè)地點及場地概況本項目位于XX省XX市高新開發(fā)區(qū)北部，南鄰東天門大街。基地處于新區(qū)與老城的交界地帶，既靠近主要城市干道又與高速公路聯(lián)系緊密，交通條件十分便利，同時基地處于城市橫豎景觀軸線的交匯點，北眺泰山主峰，南望新區(qū)濕地綠化，景觀條件得天獨厚。三、占地面積及建設(shè)規(guī)模XX華新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的“時代大廈”寫字樓項目位于XX高新開發(fā)區(qū)，占地面積62畝，總規(guī)劃建筑面積66757平方米，其中：地上建筑面積54697平方米，地下建筑面積12060平方米，并配套完善道路、綠化等各類基礎(chǔ)設(shè)施。 53 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 四、土地利用狀況項目用地已拆遷完畢，現(xiàn)為凈地。選址地周邊擁有豐富的自然景觀，且周邊電力、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施完善，項目可提高已有基礎(chǔ)設(shè)施利用效率，降低建設(shè)投資、縮小用地規(guī)模，提高XX市城區(qū)用地合理性分析一、項目用地情況分析項目選址于此，便于利用周邊現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施資源，并對加快城區(qū)的發(fā)展起到一定的促進作用，提高XX市城區(qū)的土地利用率。項目選址區(qū)內(nèi)無國家規(guī)定的風(fēng)景名勝區(qū)、革命歷史古跡等文物保護對象，無集中式水源地等特殊保護對象，區(qū)域內(nèi)及附近無軍事設(shè)施等保密單位，無軍事國防通訊設(shè)施及其他通訊設(shè)施等敏感目標，地下未發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源。二、周邊土地利用概況項目周邊土地利用情況良好，主要為城市公用設(shè)施、居民生活區(qū)及相應(yīng)的商業(yè)配套等。本項目坐落在XX市高新開發(fā)區(qū)北部，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)以及齊全的生活配套設(shè)施，讓在這工作的人們充分享受生活的美妙和樂趣。三、土地利用合理性分析首先，充分利用建設(shè)場址地及周邊交通、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施。 54 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 項目選址位于XX市高新開發(fā)區(qū)，交通便捷。項目所在地所需電力由電力公司提供，給排水系統(tǒng)接入市政管網(wǎng)，可節(jié)約相關(guān)管線建設(shè)費用。因此，項目可充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施，節(jié)約建設(shè)資金，并為XX市城區(qū)未來的發(fā)展提供更完善的設(shè)施條件。其次，在充分利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，建設(shè)場址未占用農(nóng)田，且建設(shè)場址地周圍無環(huán)境敏感目標，有利于降低施工難度并減少工程建設(shè)投資。因此，對環(huán)境影響程度較低，且符合相關(guān)環(huán)保要求，從而不影響XX市的發(fā)展及環(huán)境質(zhì)量。第三、可實現(xiàn)布局集中、用地集約和產(chǎn)業(yè)集聚的目標。項目的建設(shè)實施有利于促進該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集中布局發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的發(fā)揮，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局的集中優(yōu)化。堅持優(yōu)化資源配置、注重環(huán)保、提高利用效益。綜上述分析，項目對進一步提高房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的設(shè)施水平、完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)等級具有積極的作用。同時，可以進一步促進該地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚效益，提高產(chǎn)業(yè)競爭力，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動當?shù)亟?jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。因此，項目建設(shè)場址的選擇是合理的。第三節(jié) 征地拆遷及移民安置項目建設(shè)場址內(nèi)無地上建筑物，不涉及拆遷和移民安置，報告對該部分內(nèi)容不作闡述。 55 時代大廈寫字樓建設(shè)工程 第五章 環(huán)境和生態(tài)影響分析為貫徹執(zhí)行環(huán)保設(shè)施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)的“三同