【正文】 和國國務(wù)院令第253號 6) 《關(guān)于印發(fā)（關(guān)于加強建設(shè)項目環(huán)境保護管理的若干規(guī)定）的通知》（江蘇省環(huán)委會蘇環(huán)委[98]）7) 《關(guān)于印發(fā)（江蘇省排污口設(shè)置及規(guī)范化整治管理辦法）的通知》 江蘇省環(huán)保局（蘇環(huán)控[1997]122號）8) 《江蘇省排放污染物總量控制管理暫行規(guī)定》 江蘇省政府 1993年38號令9) 《環(huán)境影響評價技術(shù)導則》（HJ/—）10) 《環(huán)境影響評價技術(shù)導則（聲環(huán)境）》（HJ/——1996）本項目為住居建筑項目，建設(shè)過程中會對環(huán)境產(chǎn)生一定的污染，主要是噪音、粉塵和建筑垃圾，本項目在施工中將通過控制作業(yè)時間、對產(chǎn)生噪聲較大的機械設(shè)備加裝必要的隔音裝置、對粉塵采用噴水降塵、對建筑垃圾集中排放至指定地點等措施以最大限度減輕上述危害。項目建成后的污染源主要是生活污水和生活廢棄物，項目建設(shè)時將采用新型組合化糞池、隔油池、毛發(fā)聚集井等小型污水處理構(gòu)筑物對生活污水進行預處理后，經(jīng)污水管網(wǎng)排放；生活廢棄物實行袋裝化，集中堆放，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一運送到城市垃圾處理場進行處理。住宅廚房煙道設(shè)計應采用防火型集排式煙管道新標準。按照《住宅防火型煙氣集中排放系統(tǒng)》要求，在設(shè)計中提高排煙管道壁強度，對構(gòu)造措施、安裝方法進行調(diào)整。同時增加了煙氣倒流回閥和防火隔離門的要求，作為執(zhí)行消防、通風系統(tǒng)有關(guān)標準強制性條文而設(shè)計的關(guān)鍵部件，可以有效地防止串味、串火，是煙氣集中排放不可缺少的核心配件。 綜上所述，通過采取上述措施，并注意運用綠化手段來改善工作環(huán)境，本項目可以滿足環(huán)保法規(guī)的有關(guān)要求。項目建成后通過采取上述措施，本項目基本可以滿足環(huán)保法規(guī)的有關(guān)要求。節(jié)能“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活已顯得越來越重要。新建住宅要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。本項目將嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》JG134200《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB5017693等國家相關(guān)規(guī)范，從以下幾個方面采取約措施：墻體圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。，保溫砂漿進行外墻粉，適當增加外墻保溫隔熱效能，提高熱阻,采用先進的保溫裝飾一體化產(chǎn)品,按節(jié)能75%的要求對墻體進行保溫。門窗適當控制窗墻比，安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，以便于冬季日照，特別對西向、南向窗戶要更加重視。屋頂由于太陽輻射對屋面產(chǎn)生的影響最大，采用坡屋頂，在屋面層增加擠塑泡沫板進行隔熱，利用閣樓通風隔熱。材料 本項目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、使用壽命長的節(jié)能型雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重，并有利抗震。采光 盡可能充分利用自然光，保證建筑物內(nèi)部有足夠的日照；采用高效照明光源及燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明。電氣a) 燈具采用高效節(jié)能熒光燈。b) 熒光燈管采用電子鎮(zhèn)流器。c) 變壓器采用環(huán)氧樹脂干式變壓器。給排水a(chǎn)) 生活冷熱水管材均按國家及地方的規(guī)定采用建筑給水管材（鋼塑復合管），性價比較高。b) 所有用水設(shè)備如龍頭、大便器等均采用節(jié)水型產(chǎn)品。對明露管道節(jié)所有熱水管道均按規(guī)定作保溫處理，以減少熱量損失。十三、 消防措施設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 【GBJ16—87】《高層民用建筑防火規(guī)范》 【GB50045—95】（2001）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 【GBJ140—90】（1997）消防系統(tǒng)水源： 消防水源取自盛丹路市政給水管網(wǎng)，采用DN250進水。消防水量： 室外消防水量 15L/S 室內(nèi)消火栓水量 10L/S室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)采用DN150市政管網(wǎng)進水，消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)室外地上式消火栓。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 本設(shè)計高層住宅設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并設(shè)消防水泵組。消防泵進水直接由市政管網(wǎng)抽吸，設(shè)消防水泵接合器1套。消火栓分布在電梯前及公共走道。管材 消防管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接?；鹌髋渲茫涸谧≌瑯翘蓍g及機房手提式磷酸銨鹽滅火器。十四、 項目招標投標管理根據(jù)國家現(xiàn)行《建筑法》、《招投法》及《江蘇省建設(shè)工程招標投標管理辦法》、鎮(zhèn)江市建設(shè)工程招標投標有關(guān)規(guī)定，本項目設(shè)計、監(jiān)理、施工單位選擇應進行招標擇優(yōu)。鎮(zhèn)江市有關(guān)施工公開招標操作過程辦理招標申請申請材料包括：招標申請表，項目報建登記表，立項批文，“綠色圖章”許可證，抗震設(shè)防審查證書，施工圖設(shè)計審查批準書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。起草招標通告、招標文件并送招標辦審查發(fā)布招標通告，根據(jù)規(guī)定時間受理報名、資格預審及確定投標人發(fā)放招標文件、圖紙給投標人，準備投標文件選擇具備資格的單位編審標底召開標前會議開標前評委抽取按規(guī)定時間進行投標、開標、評標、定標活動交納招標管理費，填寫中標通知書，經(jīng)招標辦審核后發(fā)給招投標雙方。工程合同簽訂《鎮(zhèn)江市建設(shè)工程施工招標投標文件》內(nèi)容主要包括：招標文件審查表，投標邀請書，第一章投標須知，第二章合同主要條款，第三章技術(shù)規(guī)范，第四章圖紙、技術(shù)資料及附件，第五章投標文件表式。項目委托方在項目建設(shè)的過程中將嚴格執(zhí)行國家、江蘇省、鎮(zhèn)江市招標方面的有關(guān)規(guī)定，就有關(guān)招標的項目、范圍、組織形式、方式及招標估算金額等方面有了初步計劃。項目招標基本情況招標范圍本項目招標范圍主要為住宅、公建和配套設(shè)施及道路、綠化等設(shè)施，合計建筑面積44570平方米。全部的固定資產(chǎn)投資估算為17506。59萬元。招標組織形式根據(jù)建設(shè)單位的具體情況，擬采用委托招標形式進行土建施工招標和水電施工招標。招標方式本項目由企業(yè)投資，故工程建設(shè)采用公開或邀請招標方式進行招標。招標初步方案建設(shè)項目擬劃分若干標段，住宅為一個標段，公建、配套設(shè)施及道路、綠化等設(shè)施為一個標段。按標段分別招標。招標領(lǐng)導小組及評標機構(gòu)由項目負責人組織。十五、 項目施工進度計劃該建設(shè)項目總用地90000平方米，總建設(shè)面積約4570平方米。根據(jù)當?shù)厥袌鲂蝿萁Y(jié)合項目實施情況，計劃建設(shè)期為14個月。充分分析可能產(chǎn)生的人為因素、技術(shù)因素、資金等因素，采用一定的組織措施、合同措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施和信息管理措施。動態(tài)地對目標工期進行控制，保質(zhì)保量按時完成項目。項目進度計劃內(nèi)容主要包括：項目立項報批，其它前期準備工作，工程勘察與設(shè)計，建安工程施工(含室外工程)，竣工驗收并交付使用等。本項目實施進度計劃安排見下表：時　　　間實　施　內(nèi)　容2011年9月項目申請、前期準備2011年9月申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《土地使用許可證》2011年10月項目規(guī)劃2011年10月地質(zhì)勘探2011年10月－2011年11月建筑設(shè)計2011年11月申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》工程建設(shè)項目招投標2011年10月－2011年11月土地平整2011年10月－2011年11月隱蔽工程及道路、圍墻建設(shè)2011年12月－2012年12月建安工程施工2013年1月2013年2月室內(nèi)裝修基本設(shè)備安裝鑒于項目建設(shè)規(guī)模較大、建設(shè)周期相對較長，擬考慮在項目前期及設(shè)計階段統(tǒng)一運作，進入建安工程施工階段后，對工程實體內(nèi)容實行分段開發(fā)建設(shè)，分段交付使用。十六、 組織機構(gòu)及營銷管理 組織機構(gòu)本著機構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機構(gòu)。管理單位為鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司，實行總經(jīng)理負責制，下設(shè)企管部、財務(wù)部、服務(wù)部、銷售部。 勞動定員鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司該項目管理人員擬設(shè)有員工14名，擁有多各技術(shù)職稱的技術(shù)人員，其中高級職稱1人，中級職稱10人，初級職稱1人。營銷管理營銷策劃是營銷管理的關(guān)鍵一環(huán)，是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素，該片區(qū)服務(wù)管理成本較適中，相對收費也適中；客戶的覆蓋面很廣，只要收入達到一定程度，就有能力入住，所以客戶群的社會成分較廣。需要通過強賣點的提示和推廣實現(xiàn)項目預期利潤。具體策劃如下：確定項目整體形象整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居民生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出主體形象?！百u點”分析(1)、服務(wù)區(qū)不是簡單綠化，應有突出的環(huán)境特點；(2)、配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通；(3)、管理更加完美，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(4)、準確的市場和價格定位。在本項目的日常管理中要體現(xiàn)“以人為本”的原則，主要做好以下幾項工作：讓管理由“后續(xù)部分”變成“先行官”，從全過程管理和服務(wù)的角度提出意見和建議，以使服務(wù)更符合使用者的需要。把一般意義上的“售后服務(wù)”工作做好。對設(shè)施及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目分別進行及時有效地維護、修繕與整治，不斷提高服務(wù)檔次，創(chuàng)造一個安全、整潔、舒適、優(yōu)美的生活和休戚環(huán)境。常去訪問入住戶，收集用戶需要服務(wù)的各類信息和要求，并盡量予以滿足，把方便留給用戶，與用戶建立起理解、支持、信賴的合作伙伴關(guān)系。不確定性分析　影響項目期望利潤的指標依次是銷售價格，銷售率，建設(shè)周期和建設(shè)成本。該項目實施中，銷售策劃占很重要地位，介于政府支持本項目，建議把握好銷售策略，嚴格控制建設(shè)成本，執(zhí)行合同工期，杜絕因工期延誤而造成的損失。綜上所述，該項目在財務(wù)分析上是盈利的。十七、 項目社會效益評估和項目申請結(jié)論項目社會效益評估項目的建立，擴大了城市設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的供給，對城市的發(fā)展起到了積極的作用。有利于鎮(zhèn)江碧云梅花鹿養(yǎng)殖基地有限公司進一步實現(xiàn)潛在效益，為企業(yè)的發(fā)展提供必要的資金。有利于實現(xiàn)城市社會保障機制設(shè)施的綜合和高效利用，有利于該地區(qū)形成布局合理、設(shè)施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市住居區(qū)。對優(yōu)化項目所在地的區(qū)域環(huán)境、提高附近居民的起居生活質(zhì)量以及改善城市的形象都具有積極的意義。研究結(jié)論及建議主要研究結(jié)論1) 本項目建成后，鎮(zhèn)江市形成一個全新的社會保障場所、雅致的園林景點、秀麗的自然景觀與功能齊全、配套完備的公共服務(wù)設(shè)施，無疑將形成一個新的修養(yǎng)勝地，既美化了市容又改善了投資環(huán)境，具有良好的社會效益和環(huán)境效益。