北郊錦繡天下項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(精簡(jiǎn)版)-資料下載頁(yè)
2025-08-06 08:24本頁(yè)面
【正文】 價(jià)值還將進(jìn)一步提升。本區(qū)域由于外地客戶投資置業(yè)住宅物業(yè)的入住率較低，但本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期長(zhǎng)8至12月。 五、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)北郊房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫的目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)客戶主要為以下幾類l 周邊行政事業(yè)性單位職工l 周邊企業(yè)職工l 周邊原居住村民l 外地準(zhǔn)備移居西安客戶l 外地準(zhǔn)備在西安投資置業(yè)客戶l 西安東郊在此區(qū)域有置業(yè)需求客戶l 西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒(méi)有抗性的置業(yè)客戶項(xiàng)目的市場(chǎng)定位根據(jù)以上目標(biāo)客戶需求，結(jié)合此類人群的置業(yè)偏好，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目應(yīng)定位于“西安城北、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、新行政中心區(qū)域一座集居住、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)于一體的能夠展現(xiàn)大西安，新西安的未來(lái)之城（未央未來(lái)城）。本項(xiàng)目地塊特性決定本項(xiàng)目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學(xué)城物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時(shí)充分突出小區(qū)營(yíng)造的自然景觀和人文景觀對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 （略）六、資源供給條件分析交通條件分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀是僅有一條市政道路連通城市交通，局部交通極為不利項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目四面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項(xiàng)目開發(fā)首先要完成項(xiàng)目北面的市政道的修筑，使本項(xiàng)目和未央大學(xué)城區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需要在那個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)及時(shí)和政府溝通，利用政府力量促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。區(qū)域發(fā)展分析本區(qū)正在進(jìn)行土地儲(chǔ)備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查（略）開發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響（略）八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)的影響（略）項(xiàng)目的管理費(fèi)用控制（略）九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)機(jī)選擇進(jìn)入本項(xiàng)目的一條完好的市政道路正在進(jìn)行擴(kuò)寬勘測(cè)，周邊正在進(jìn)行大面積拆遷。項(xiàng)目南邊有一條進(jìn)入本項(xiàng)目的施工道路，大學(xué)城的施工也依靠此條道路和沒(méi)有翻修的辛王路。因此項(xiàng)目的前期施工不會(huì)受到影響。項(xiàng)目入市的時(shí)間最好在本項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)與周邊交通網(wǎng)絡(luò)連接后。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃選擇l 進(jìn)行分期分區(qū)域開發(fā)l 根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)需求變換調(diào)整分期開發(fā)的開發(fā)量l 要獲得最大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)，可增長(zhǎng)本項(xiàng)目的開發(fā)周期。由于北郊房地產(chǎn)產(chǎn)品的去劃速度較南郊慢，所以延長(zhǎng)項(xiàng)目的開發(fā)周期并不影響項(xiàng)目的預(yù)期銷售周期。十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（一）、項(xiàng)目成本估算l 開發(fā)成本土地費(fèi)用土地出讓金、契稅土地成本估算： 約為35545萬(wàn)元前期工程費(fèi)： 規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)前期工程費(fèi)用約為：15000萬(wàn)元房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化商業(yè)：1800*100000小高層：1200*900000高層：1500*1000000房屋開發(fā)費(fèi)估算：276000萬(wàn)元城市配套費(fèi)：150*1000000=15000萬(wàn)元其他費(fèi)用：工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、其他費(fèi)用約為：12000元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5）*=10606萬(wàn)元l 開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用開發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5+6）*=10924銷售費(fèi)用銷售收入的3%，16890萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)成本的10%成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=總開發(fā)成本：（二）、銷售額估算公共建筑、人防、車庫(kù)等面積占住宅面積的5%，則住宅可銷售面積190*.95=180萬(wàn)平米。本區(qū)域住宅均價(jià)按2600元/㎡計(jì)算，商鋪按5000元/㎡計(jì)算。，每戶面積120平方米，則有7500個(gè)車位，車位價(jià)格按6萬(wàn)元/個(gè)計(jì)算。（1）、住宅銷售額：180萬(wàn) m22600元/ m2=（2）、商鋪銷售額：10萬(wàn) m25000元/ m2=50000萬(wàn)元（3）、車位銷售額：7500個(gè)6萬(wàn)元/個(gè)=45000萬(wàn)元，（4）、整體銷售額：（5）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加： %=30965萬(wàn)元（7）、印花稅：%=2815萬(wàn)元（三）、銷售利潤(rùn)估算銷售利潤(rùn)：約為4652萬(wàn)元56300043100—309652815=98000萬(wàn)元稅后利潤(rùn)：約為3117萬(wàn)元98000（133%）=657073萬(wàn)元（四）、投資評(píng)價(jià)：（1）、項(xiàng)目總投入約：43億元（2）、銷售回款總額：56億元（3）、銷售利潤(rùn)：10萬(wàn)元（4）、稅后利潤(rùn)：（5）、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約為：25% （6）、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率約為:15%以上數(shù)據(jù)分析僅為項(xiàng)目初步估算，整體估算較為保守，項(xiàng)目銷售單價(jià)和商鋪的銷售單價(jià)實(shí)際上還有可提升空間。同時(shí)，在實(shí)施期間，如能做好超前的設(shè)計(jì)，高效的物業(yè)管理，并嚴(yán)把工程質(zhì)量、成本控制關(guān)，隨市場(chǎng)的波動(dòng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針，不斷提高自身素質(zhì)，管理水平，那該項(xiàng)目應(yīng)是可行的，且會(huì)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。十一、結(jié)論及建議結(jié)論： 本項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)上具備開發(fā)條件。 本項(xiàng)目區(qū)域需要一個(gè)大盤來(lái)開啟本區(qū)域房地產(chǎn)的新時(shí)代，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)是極大的契機(jī)。 地鐵的修建將極大提升本項(xiàng)目自身物業(yè)價(jià)值，也為本項(xiàng)目在后期開發(fā)中蓄積了增值空間。 北客運(yùn)站、西安市行政中心的建成，將進(jìn)一步拉動(dòng)本區(qū)域發(fā)展，有利于項(xiàng)目開發(fā)。 通過(guò)以上分析及對(duì)開發(fā)效益的簡(jiǎn)單估算，可以看出本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。 本項(xiàng)目建成將極大提生本區(qū)域的居住環(huán)境，社會(huì)效益和環(huán)境效益極為樂(lè)觀。建議： 項(xiàng)目投資大，開發(fā)周期較長(zhǎng)。 項(xiàng)目依托未兌現(xiàn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重，一旦政府不能兌現(xiàn)承諾按時(shí)改善市政設(shè)施將嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)，建議及時(shí)和未央?yún)^(qū)政府溝通，并主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用。 北郊區(qū)域房地產(chǎn)銷售速度慢，建議為了加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，要增加營(yíng)銷費(fèi)，加大營(yíng)銷力度。2007年6月6日40
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