【正文】 月 份項 目24681012141618201可行性研究及項目審批2初步設(shè)計及施工圖設(shè)計3七通一平4基礎(chǔ)施工5主體工程及裝飾工程6安裝工程7環(huán)境綠化8收尾及驗收第十章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍本項目建設(shè)投資由前期工程費、房屋建安工程費、設(shè)備購置費、電貼費、管理費、開辦費、其他費用和預(yù)備費等構(gòu)成。（二）投資估算依據(jù)◆ 1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額基價表》◆ 1999年《市市政工程預(yù)算定額》◆ 1999年《市建設(shè)工程費用定額》◆ 2000年《市安裝工程單位基價表》◆ 2000年《市安裝工程費用定額》◆ 2001年l～9期《市建筑工程造價信息》◆ 有關(guān)建（構(gòu)）筑物的相關(guān)造價估算指標◆ 建設(shè)工程費用的相關(guān)配套文件◆ 建設(shè)單位提供的有關(guān)設(shè)計及政府部門批復(fù)資料◆ 市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費文件◆ 其他相關(guān)資料（三）投資估算內(nèi)容 項目總投資由以下內(nèi)容組成： 1．工程費用：包括所建房屋及室外體育場地的建筑工程費、平基土石方工程、道路及廣場、變壓器等變配電設(shè)備、給排水工程、環(huán)保和綠化等。 2．其他費用：包括建設(shè)單位管理費、供電貼費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、標底編制費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、城市建設(shè)配套費及其他稅費等。由于本項目為全民健身活動中心，依照有關(guān)規(guī)定該項目建設(shè)用地免繳土地出讓金。 3．預(yù)備費：包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費,本項目不考慮漲價預(yù)備費。4．建設(shè)期貸款利息。（四）投資估算結(jié)果 項目擬建建筑面積19000平方米，建設(shè)總投資 ，包括建設(shè)投資和流動資金兩部分。1．，包括以下幾個部分：◆工程費用 ；◆其他費用 ；◆預(yù)備費 ；◆。2．流動資金為15萬元?？偼顿Y估算金額詳見附表1。（五）關(guān)于投資估算的說明 1．設(shè)備購置及安裝費用 設(shè)備購置費用（包括運雜費）根據(jù)設(shè)備制造廠或供貨商提供的詢價，計列費用中包括設(shè)備安裝費用。 2．其他費用 其他費用主要包括建設(shè)單位管理費、供電貼費、勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、標底編制費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、城市建設(shè)配套費及其他稅費，分項目說明如下： （1）建設(shè)單位管理費：按重財城（1992）081號文規(guī)定計算，%計。 （2）供電貼費：根據(jù)項目需配置的變壓器容量，按當?shù)夭块T規(guī)定的取費標準，體育場館綜合用電負荷為：，綜合健身活動場館建筑面積為19000M2 ，按330元/KVA進行估算。 （3）勘察設(shè)計費：參照國家物價局和建設(shè)部的價費率（1992）375號文的有關(guān)規(guī)定進行估算，％計。 （4）工程監(jiān)理費：根據(jù)價費字（1992）479號文的有關(guān)規(guī)定，%計。 （5）標底編制費：按渝建發(fā)（2000）352號文的有關(guān)規(guī)定計列。 （6）工程質(zhì)量監(jiān)督費：按重價費（1996）100號文規(guī)定計列，%計。（7）城市建設(shè)配套費：按市人民政府令文規(guī)定的110元／m2 并進行計算，但是本項目屬于公益性項目，建議申請免除此項費用，以降低本項目的總投資，增加項目的經(jīng)濟效益。所以此處該項費用考慮的較少。3．預(yù)備費基本預(yù)備費根據(jù)機械計（1995）1041號文中《工程建設(shè)其它費用概算指標》的規(guī)定進行估算，即按前期工程費用、建筑工程費用、設(shè)備購置費和相關(guān)其他費用之和乘以預(yù)備費率，本項目預(yù)備費率為5％，本項目暫時不考慮漲價預(yù)備費。4．建設(shè)期利息項目建設(shè)期的銀行借款利息，％進行估算。二．資金籌措本項目資金來源：◆國家體育總局支援400萬元；◆由市政府投資750萬元萬元；（已落實）◆體育彩票公益金300萬元；◆企業(yè)捐贈300萬元；◆市體育局自籌1250萬元；在本項目的財務(wù)評價中市體育局自籌途徑為貸款，籌資方案如下： 1．政府投資及捐贈1750萬元 2．銀行借款1300萬元根據(jù)以上籌資方式，%，符合國家有關(guān)資本金的要求。第十一章 經(jīng)濟效益評價一、分析預(yù)測說明（一）評價依據(jù)1．本項目預(yù)測根據(jù)委托方提出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過實際調(diào)研和專家和類似工程對其進行調(diào)整。本項目負荷有關(guān)部門的規(guī)定和要求；2．本項目的計算期為14年，其中建設(shè)期為2年，經(jīng)營期12年；3．本項目的行業(yè)基準收益率為8%；4．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》國家計委、建設(shè)部頒布，1993年7月1日，第二版）。（二）評價原則1．本項目經(jīng)濟評價遵循以靜態(tài)分析為主，動態(tài)分析為輔；定性分析為主，定量分析為輔的基本原則。2．本項目經(jīng)濟評價遵循效益與費用計算口徑一致的原則。，本項目經(jīng)濟評價遵循謹慎原則。二、財務(wù)預(yù)測 （一）營業(yè)收入和經(jīng)營稅金測算 1．營業(yè)收入本項目營業(yè)收入包括地下停車場出租收入和健身活動中心經(jīng)營收入兩部分。（1）停車場租金收入停車場租金預(yù)計為5元/，每車位占地50平方米，出租率計為30%，每天平均營業(yè)時間為11小時，測得年租金收入為：51421/5011365=（2）小賣部租金收入月租費3500元，共兩個，年收入為：3500122=（3）理療室租金收入月租金為3000元，共10個年收入為：30001210=42萬元（4）健身活動中心營業(yè)收入健身活動中心建成后，各場館營業(yè)收入如表111所示。表111 體育場館營業(yè)收入測算表 單位：（萬元）人民幣項 目經(jīng) 營 期合 計345614保齡球館45566885934乒乓球館20253042453籃球、排球場16182123262羽毛球場20253042453棋牌室8101215165拳擊館18212530334擊劍館46810108跆拳道館25303645496武術(shù)館28344042480射箭場18202428314臺球館8111516178網(wǎng)球場61656872842摔跤館18212528316壁球館10121518199飛鏢室26283235401綜合健身房總 計 營業(yè)時間（平均每天11小時）及部分收費標準由業(yè)主提供，其余收費標準以市當?shù)厥袌鰞r。營業(yè)收入總額為：+（36++）=2．營業(yè)稅金及附加本項目需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育附加等營業(yè)稅金。出租車場按5%的稅率繳納營業(yè)稅，經(jīng)營體育場館按5%的稅率繳納營業(yè)稅。城市建設(shè)維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%繳納，教育費附加按營業(yè)稅的3%繳納。（1）營業(yè)稅● 經(jīng)營體育場館繳納營業(yè)稅，5%= 5%=萬元 5%= 6—5%=● 出租收入繳納營業(yè)稅，5%= （2）城市維護建設(shè)稅及教育費附加 第三年，（+）10%= 第四年，（+）10%= 第五年，（+）10%= 6—14年（+）10%= （二）總成本費用測算 1．營業(yè)費用 （1）外購燃料及動力按營業(yè)收入的20%計 （2）工資及福利費預(yù)計體育場館工作人員為80人，工資標準人均800元，職工福利費按工資總額的14%取，故年工資福利費為：800（1+14%）1280= （3）維修費按折舊費的50%計提，50%= 2．折舊費及攤銷本項目在經(jīng)營期參與折舊的固定資產(chǎn)為健身場館部分和器材設(shè)備。其中場館部分折舊年限為40年，殘值率為10%；體育器材部分折舊年限為10年，均按直線法計提折舊。 （1），，經(jīng)營期末固定資產(chǎn)凈余值為： 12= （2），，每年折舊額為66萬元。 （3）攤銷費 項目建設(shè)其他費用攤銷期限為營運期12年。3．土地使用稅、房產(chǎn)稅土地使用稅按場館部分占地面積乘以每平方米年稅4元計算: 180004=房產(chǎn)稅由兩部分構(gòu)成：場館部分按原值一次性減除30%%測算:70%%=停車場等租金收入按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅:12%=（三）利潤測算，所得稅稅率為33%，以經(jīng)營所得額為基數(shù)繳納。職工福利及獎金、儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金分別按稅后利潤的5%、10%、5%計提。利潤預(yù)測詳見附表4。三、經(jīng)濟效益評價1．財務(wù)盈利能力分析根據(jù)前面計算及規(guī)定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，本項目前兩年為建設(shè)期，第第第5年為投產(chǎn)期，從第六年開始為達產(chǎn)期，投產(chǎn)期與達產(chǎn)期總共為12年，構(gòu)成項目的經(jīng)營期。即項目的計算期為14年。本項目全投資財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表5，財務(wù)清償能力分析見還本付息表見附表7。經(jīng)過對項目建設(shè)經(jīng)營期間的各類數(shù)據(jù)進行整理、分析、判斷，并經(jīng)測算，本項目的各項經(jīng)濟指標如下：%，大于基準收益率8%；，大于零；（含建設(shè)期）。上述財務(wù)評價指標表明，本項目實施后經(jīng)濟效益較好，內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值均符合項目財務(wù)上可行的條件，在經(jīng)濟上可行。而且本項目社會效益遠遠大于經(jīng)濟效益，因此，無論從哪個角度，該項目均可行。四、敏感性分析敏感性分析是通過測定一個或多個不確定因素的變化所導致的項目經(jīng)濟效果評價指標的變化幅度，以了解項目預(yù)期目標受各個不確定因素變化的影響程度。由于營業(yè)收入及總投資對健身活動項目效益影響較為敏感，故本報告著重上述兩因素進行分析。通過對總投資、經(jīng)營成本不確定因素分別上浮和下調(diào)10%，對項目內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值的影響程度分析（忽略因素間的相關(guān)性）。計算結(jié)果詳見附表8。由計算結(jié)果可知，該項目總投資在177。10%以內(nèi)變化，其凈現(xiàn)值始終為正值，可見該項目具有較好的經(jīng)濟效益，雖然營業(yè)收入降低10%后，凈現(xiàn)值為負值，但是，本項目社會效益很好，所以可通過實行會員制等優(yōu)惠措施來加大其營業(yè)收入，可以規(guī)避這一方面的影響。而且，隨著生活水平的提高，健身活動將是人們的生活時尚和需求。因此，本項目具有較好的盈利能力和抗風險能力，在財務(wù)上可行。第十二章 項目結(jié)論一、結(jié) 論研究表明，本項目的建設(shè)不僅是必要的，而且是可行的。本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。本項目所建成后，將極大的改善市民體育鍛煉的物質(zhì)條件，提供一個集健身、娛樂、休閑等功能為一體的綜合場所，推動市全民健身運動的推廣和普及。不僅能夠為市民健身活動提供良好的條件，增強人民體質(zhì)，豐富業(yè)余文化生活，而且可為體育事業(yè)提供專業(yè)的訓練基地。在財務(wù)上，該項目具有較強的抗風險能力，是可行性。二、建 議項目建成后，為使本項目的開發(fā)能獲得更好的社會效益及經(jīng)濟效益，現(xiàn)提出有關(guān)建議對策如下：1. 本項目的前景預(yù)測主要是從總量分析，研究其總的發(fā)展趨勢，而市場總是變幻莫測的，因此建設(shè)單位應(yīng)盡快實施該項目設(shè)計和前期手續(xù)的完成。2. 要充分考慮本項目的風險，本項目的風險主要為：（1）資金運作風險。項目投資達3000萬元，應(yīng)根據(jù)工程的進程盡快落實資金來源，切勿成為“胡子”工程，否則，即使工程最終完工，也會給以后的使用及資金回收造成不利影響，同時也會給健身活動帶來不利影響。（2）本項目是面向大眾的公共工程，能否達到預(yù)期的的收益，很大程度上取決于宣傳是否到位，是否在市民中享有較好的聲譽。因此，業(yè)主應(yīng)加大宣傳聲勢，利用各種傳媒，擴大健身活動中心的知名度。可以組建專門的宣傳部門，結(jié)合體育比賽進行前期的的廣告宣傳。隨著健康觀念被人們逐步接受，本項目的未來形勢十分看好。（3）建筑成本波動帶來的風險。因此，建議業(yè)主在與施工單位、材料供應(yīng)單位簽訂合同時應(yīng)充分考慮這一因素。3．業(yè)主應(yīng)處理好外部關(guān)系的協(xié)調(diào)問題，諸如水電、交通、通訊等，使市全民健身活動中心真正成為大眾健身的良好場所。