【正文】 （含建設期2年，運營期8年）。鑒于公租房項目是為廣大老百姓服務的非盈利性項目，因此本報告財務分析的基準收益率選取為8%。：本項目公租房住宅1395707平方米，建成后將滿足28900戶人的住房需求，建設規(guī)模很大。考慮到公租房建設是解決當前亟須解決的老百姓住房問題，需求量極大。本項目經營期前兩年出租率按70%、80%計算，經營期后六年出租率按90%計算。經營期前五年的出租面積為住宅總面積，五年后公租房開始銷售后，每年出租面積為扣除當年銷售面積的公租房面積。租賃費用在租賃期八年均按11元/，根據相關規(guī)定，按建筑面積收取。2. 配套商業(yè)出租：鑒于項目建設特殊性，本項目商業(yè)用房229003平方米均不考慮出售。此部分收入為出租收入，預計運營期前兩年出租率分別為60%,80%，從運營期第三年開始達到完全出租，租賃價格按600元/平方米年收取。3. 車位出租 公租房受益人群的特殊性，本項目對商業(yè)車位出租部分的測算僅針對本項目車位5600余個進行。經營期前五年出租率分別為50%、60%、70%、80%、90%，之后完全出租。租金在租賃期前四年按2400元/個年，后四年按3000元/個年收取，低于市場價格，與項目非盈利特性相吻合。4. 公租房出售： 按照公租房要求，居住滿5后可進行購買。因此，本項目出售收入自2018年第一期租賃房出租滿5年算起。銷售率為當年在售房源的50%，銷售價格按照4000元/平方米的成本價格進行測算。5. 測算結果。 經營收入測算表詳見附表4。 銷售稅金及附加本項目為保障性公共租賃房，根據《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，項目稅費取費基礎只考慮銷售收入。1. 銷售稅金及附加營業(yè)收入、稅金及附加估算詳見附表5。2. 土地增值稅由于本項目為非盈利項目，銷售費用均按計息后成本價收取，因此土地增值率小于20%，按照相關文件規(guī)定，不計列。 成本估算 經營成本1. 維護費用：由于小區(qū)將利用物管費對環(huán)境、安全等方面進行維護，直接銷售的房產維護將由物業(yè)及大修基金承擔，因此維護費用不納入本報告成本估算中；2. 保險費用：％估算；3. 管理費用：主要為建設單位在公租房出租、出售過程中的管理費用，％估算；4. 銷售費用：主要為住宅及商業(yè)用房銷售過程中所產生的各項費用，商業(yè)部分按銷售收入的1％估算，‰估算。 利息支出 按照6%的貸款利率進行測算。 折舊費用按照相關會計規(guī)定，對項目固定資產計提折舊，殘值率為5%，折舊年限30年。項目總成本費用詳見附表6。 財務評價報表及指標附表1 主要技術經濟指標附表2 投資估算附表3 投資計劃與資金籌措表附表4 收入估算表附表5 銷售稅金及附加估算附表6 項目總成本費用附表7 利潤表附表8 全部投資現(xiàn)金流量表 財務分析分析是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運營:1. 在項目（企業(yè)）運營期間，只有能夠從各項經濟活動中得到足夠的凈現(xiàn)金流量，項目才能持續(xù)生存；2. 擁有足夠的經營凈現(xiàn)金流量是財務上可持續(xù)的基本條件，特別是在運營初期；3. 通常因運營期前期的還本付息負擔較重，應特別注重運營期前期的財務生存能力分析；據附表7全部投資現(xiàn)金流量表, 按8%基準收益率進行測算，本項目在10年計算期內,，同時，作為非盈利性項目，本項目經營收入主要用于維持運營費用以及償還本息。因此本項目稅前財務凈現(xiàn)值為正，而稅后在10年計算期內財務凈現(xiàn)值為負，內部收益率較低，這與本項目非盈利性的性質有關。但若本項目所得稅有所減免，可取得較為均衡的財務分析結果，因此，建議相關部門加大對公租房的優(yōu)惠政策，以滿足項目財務生存能力的需求。表51 主要財務指標序號指標名稱單位指標備注1總投資萬元其中：建安工程費萬元%工程建設其它費用萬元%基本預備費萬元%建設期利息萬元%2資金籌措萬元　其中：財政專項資金萬元占總投資的30%銀行貸款萬元占總投資的70%3經營收入其中：出租收入萬元銷售收入萬元4營業(yè)稅金及附加萬元5貸款償還期年6平均償債備付率6 結論與建議 結論本項目建設符合國家加快實施公共租賃住房建設的相關政策舉措，符合國家發(fā)布的關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見及相關指導精神，也符合重慶市住房建設規(guī)劃，其建設對于重慶市低收入人群的住房需求問題以及在一定程度上緩解因房價過快上漲帶給低收入家庭的影響具有較大的推動作用，有利于和諧社會的構建。 本項目擬建地點位于重慶市渝北區(qū)空巷木耳鎮(zhèn)，建筑面積為1809088平方米，其中住宅1395707平方米，建成后將為主城區(qū)中低收入人群提供大量保障性住房套，受惠人群72000余人。各項建筑的建設規(guī)?？傮w適宜，規(guī)劃設計方案基本合理；選址與周邊環(huán)境相適應，建設條件能基本滿足本項目建設的需要。項目實施后，將顯著改善中低收入人群居住狀況，提高他們的生活水平，具有良好的社會效益。 本方案從項目建設內容、項目選址及建設條件、投資估算及資金籌措、財務評價等方面進行了分析研究。項目建設導向正確，技術方案適中，投資規(guī)模適度，各項指標已達到建設所要求的基本條件，同時充分考慮了人口布局及數(shù)量、地理交通等因素，結合了重慶市渝北區(qū)經濟發(fā)展水平的要求，并適當考慮了未來發(fā)展的需要，較為科學合理。1. 在項目前期，鑒于本項目具有良好的社會效益，建議政府組織，社會參與，切實采取土地、財稅、金融等相關部門支持政策，使其早日建成，發(fā)揮效益。2. 應抓緊落實本項目所需資金，盡快啟動該項目的建設,以確保項目早日投入使用。同時，加強財務管理、嚴格審核各項成本開支，讓投資發(fā)揮最大的功效。 3. 在項目建設過程中，建設與環(huán)境保護、景觀保護相結合，堅持“三同時”原則，即環(huán)境及景觀保護與主體項目同時設計、同時施工、同時投產，切實做好環(huán)保工作。4. 建設嚴格執(zhí)行基本建設程序，嚴把建設質量關。建議在設計、施工材料采購等各個環(huán)節(jié)實行招投標制度，在建設中實行監(jiān)理制度。 5. 在項目建成后，嚴格執(zhí)行國家相關公租房管理條例，制定符合地方公租房管理的長效機制。