【正文】 項目對合理利用自然資源的影響。（影響及對策）（1）工程建設對環(huán)境的影響（2）建設中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見。主要內(nèi)容有：①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力②對推薦的擬建方案的結論性意見。③對推薦的擬建方案建設條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見。④對主要的對比方案進行說明。⑤可行性研究中主要爭議問題的結論。是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關的注意事項及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。專家論證意見主管部門意見：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項目單位成本 說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補償費二、開發(fā)前期準備費勘察設計費報批報建費三通一平費臨時設施費三、主體建筑工程費基礎工程結構及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費環(huán)境設計費綠化建設費建筑小品費道路廣場建造圍墻建造費室外照明費室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設施費游泳池會所幼兒園學校兒童游樂設施商業(yè)設施其他七、開發(fā)間接費工程管理費營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費合 計說明：成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預測表：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。關于房地產(chǎn)可行性研究的思考一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的依據(jù)。（2）過去為何流于形式？一方面，市場的繁榮掩蓋了操作的失誤，項目決策未經(jīng)過系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭。（3）新形勢下如何重歸本原？嚴酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原。可行性研究必須以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項目在市場、技術上是否可行；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）注意可行并不意味著該項目是合適的。－般情況下，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風險等各方面的因素，綜合評價取舍。房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析（1）分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。（2）分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懸恍┑胤秸某鞘幸?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。（4）分析角度四：投資商自身條件考察1）考察你的經(jīng)驗。本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目，是否有具備適合項目開發(fā)經(jīng)驗的人才。2）考察你的融資能力。房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。（5）分析角度五：可行性研究應納入整體整體戰(zhàn)略設計可行性研究準確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項目的擬定位方案、初步規(guī)劃設計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構思。在此基礎上，公司再進行操作層面的細化。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。二、誰負責？部門職責（1）開發(fā)部：兩大職責，可行性研究與項目立項。其它工作包括：市場調查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設計、拆遷安置補償?shù)认嚓P前期工作以及項目開發(fā)建設中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃。（2）營銷與策劃部：策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。（3）工程部：負責組織項目部對項目建設的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；（4）財務部：負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；操作程序（1）開發(fā)部根據(jù)市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總情況，編制《項目建議書》。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性?！俄椖拷ㄗh書》由策劃與營銷中心、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領導審核、總經(jīng)理審批。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.（2）公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議；（3）項目分管領導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。（4）開發(fā)部負責組織項目運作方案的策劃，編制可行性研究報告，收集所需資料。召集策劃與營銷中心、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。各部門根據(jù)以下職責分工，負責提供所分管的可研報告所需資料,并對可研報告從部門角度提出意見。策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。工程部：開發(fā)方案擬定。財務部：依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。開發(fā)部：依據(jù)項目的建設要求，對不確定性進行分析：，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點；,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，等因素變化的分析；，進行風險分析，預測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。（5）各部門根據(jù)策劃的結果，編制本部門分管職責內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。人員安排項目 內(nèi)容 人數(shù) 負責項目 費用 時間注冊房地產(chǎn)估價師造價工程師市場調查和分析人員規(guī)劃設計師三、立項報批控制程序目的通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的需要。職責（1）開發(fā)部負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作；（2）財務部、總經(jīng)理辦負責在其職責范圍內(nèi),提供立項報批所需的文件資料。立項報批工作的主要工作內(nèi)容（1）根據(jù)各種立項報批的要求，收集整理有關的文件資料；（2）聯(lián)系有關的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續(xù)，領取有關的證書；（3）協(xié)調解決立項報批中的有關工作?？刂瞥绦颍?）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總經(jīng)理審批后實施。（2）立項報批的主要項目包括：1）聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文；2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項目的報建手續(xù)，領取“工程建設項目報建證”；3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設用地規(guī)劃許可證”；4）聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”；5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設許可證”；6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項目的“施工許可證”；7）上級主管部門規(guī)定需辦理的其它項目。（3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應提供的相關文件資料，由開發(fā)部組織進行準備和收集：1）開發(fā)部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內(nèi)的有關文件資料；2）項目部負責提供規(guī)劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應各部門的審查合格資料等；3）財務部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；4）總經(jīng)理辦負責提供職責范圍內(nèi)的有關文件資料。5）項報批手續(xù)的辦理。隨時檢查協(xié)調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總經(jīng)理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。（4）各種立項報批工作完成后，由開發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時收集整理報批的有關文件資料進行歸檔，對立項報批的證書，依據(jù)有關規(guī)定及時傳送有關部門。33