律師支招：商品房收樓陷阱及延期賠償問(wèn)題-資料下載頁(yè)
2025-08-04 16:30本頁(yè)面
【正文】 ，即商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位共同驗(yàn)收合格，取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》”。 按照約定，涉案房屋只有存在主體結(jié)構(gòu)的問(wèn)題及嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題的情形下，購(gòu)房者才有約定及法定的拒絕收樓的理由。律師點(diǎn)評(píng)：所謂臨時(shí)用電是供電企業(yè)按用電期限分類區(qū)別于正式供電的一種供電方式，其不能用作居民的日常生活用電。雖然本案開發(fā)商已按照約定取得《建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，但在涉案樓盤尚未具備永久用電，不能滿足買受人基本居住要求。雙方既然在合同中約定“%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，合同繼續(xù)履行”，根據(jù)《合同法》，該約定是雙方真實(shí)的意思表示，開發(fā)商應(yīng)清楚其承擔(dān)的違約責(zé)任，被告如果不能舉證證明該違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的情況下，應(yīng)該遵循意思自治。廣州中院基本觀點(diǎn)也類似，二審期間中院查明，涉案房產(chǎn)已經(jīng)于2014年7月16日具備了永久用電，故判決開發(fā)商向黎先生支付的延遲交樓違約金應(yīng)計(jì)算至該日止，而不是一審認(rèn)定的判決生效之日為止。案例二：增城某樓盤又見(jiàn)延遲交樓，欲借“補(bǔ)充協(xié)議”免責(zé)臨電 法院判賠違約金黃女士于2012年9月以77萬(wàn)多元的價(jià)格買下了位于增城荔湖城的一套單位，購(gòu)房合同約定發(fā)展商在2013年12月31日前將通過(guò)質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保、永久水電、供氣、通郵驗(yàn)收的房屋交付給黃女士，如果未能在期限內(nèi)交樓，則每日按買方已付房款的萬(wàn)分之二支付違約金。由于預(yù)計(jì)到供電部門施工等原因可能導(dǎo)致交樓時(shí)不能提供永久用電，發(fā)展商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，為避責(zé)要求業(yè)主簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”，約定：“由于政府部門的原因，該商品房項(xiàng)目暫時(shí)為臨電，對(duì)此，賣方已積極聯(lián)系項(xiàng)目周邊發(fā)展商積極同政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，但不排除交付時(shí)該商品房項(xiàng)目依然為臨電的可能性，對(duì)此買方已完全知悉此種風(fēng)險(xiǎn)，且買方同意對(duì)此問(wèn)題不視為賣方不具備交樓條件。賣方履行義務(wù)的期限作相應(yīng)延遲而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。”簽訂合同后，黃女士就支付了全部房款。2013年12月23日，發(fā)展商以快遞方式向黃女士發(fā)出了《收樓通知書》，通知她當(dāng)年12月29日辦理入伙手續(xù)。黃女士覺(jué)得房子一直是臨電不能接受，就于2014年9月委托律師向法院提起訴訟，因交樓時(shí)是臨電拒絕收樓，要求發(fā)展商支付延遲交樓違約金。發(fā)展商辯稱，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，黃女士已經(jīng)知悉房屋是臨電交樓的，對(duì)此問(wèn)題不應(yīng)視為不符合交樓條件。由于各種原因?qū)е掠嗲f變電站及線路的鋪設(shè)在2014年才竣工，這并非他們所能預(yù)見(jiàn)的，也非公司的過(guò)錯(cuò)造成，屬于不可抗力，對(duì)于用電問(wèn)題也無(wú)法通過(guò)其他措施來(lái)解決，故不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。律師點(diǎn)評(píng)：永久水電是交房必備條件，任何與之違背的條款都是無(wú)效的。根據(jù)國(guó)家電力部門的規(guī)定，臨時(shí)用電是指建筑施工用電，其不能用作居民的生活用地，臨水水質(zhì)差，臨電供電級(jí)別低，且常常遭遇斷水?dāng)嚯?，除了生活不便之外，還可能損傷電器，帶來(lái)一定的財(cái)產(chǎn)損失律師提醒：購(gòu)房者，臨電一旦用上了維權(quán)就變得很艱難，不光在臨時(shí)用電上，另外在消防、供水文件上魚目混珠，偷梁換柱的事情就更多了因此在收樓的時(shí)候要特別注意。業(yè)主收樓時(shí)可從幾方面著手：一、查驗(yàn)證件和房屋質(zhì)量，后才簽收房屋鑰匙。業(yè)主可以去各主管部門和相關(guān)單位查詢開發(fā)商是否取得交樓文件，可以把交樓文件拍照發(fā)給律師咨詢，看該文件是否就是驗(yàn)收合格文件，如有的開發(fā)商故意把消防設(shè)計(jì)文件、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告冒充消防驗(yàn)收文件，前者是工程報(bào)建，后者是工程完工后驗(yàn)收，完全是兩碼事情。二、若要切實(shí)杜絕臨水、臨電問(wèn)題，必須從簽署購(gòu)房合同的環(huán)節(jié)做起。購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，可在合同里強(qiáng)調(diào)“交房時(shí)，小區(qū)應(yīng)通過(guò)市政基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收，小區(qū)水電應(yīng)為市政供電和市政供水，否則買受人有權(quán)拒絕收樓”。若是現(xiàn)房，最好查看樓盤的供電、供水的工程驗(yàn)收文件；如果小區(qū)是臨時(shí)性水電的，購(gòu)樓前一定要問(wèn)清什么時(shí)候變成永久水電，并作為條款列入合同。文章來(lái)源：
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