【正文】 補種，其他種植類農(nóng)資、化肥按每畝單耗測算，加工類輔料糖、酒以及生物制品等原料、包裝及其他耗材按工藝單耗和市場價格估算，總的材料人工年成本3600萬元。、電、燃料成本整個生態(tài)園區(qū)的市場價格估算，水、電、燃料年成本872萬元，1079萬元，789萬元。根據(jù)項目定員，員工300人，工資按目前重慶地區(qū)平均工資水平每人每月3000元計算，福利費按工資的14%計取，正常生產(chǎn)年份共需工資福利費151萬元/年。維修費房屋、機器設(shè)備固定資產(chǎn)折舊基數(shù)的10%提計，年維修費103萬元。包括管理人員辦公費、差旅費等，按收入的1%計算，經(jīng)測算管理費用為650萬元。銷售費主要包括銷售服務(wù)費、廣告費、保險費等費用等。本項目銷售費用按銷售收入的1%計算，經(jīng)測算銷售費用為323萬元。固定資產(chǎn)按分類折舊法計算，從2021年開始折舊，正常年折舊費總計2973萬元。建構(gòu)筑物按直線法計算折舊，折舊年限以25年計算，殘值率3%，園區(qū)設(shè)備折舊年限10年，殘值率3%。無形資產(chǎn)按10年攤銷，殘值率3%。：本項目融資前分析假設(shè)排除了融資方案變化的影響，從項目投資總獲利能力的角度，考慮到項目方案設(shè)計的合理性。主要以動態(tài)分析（折現(xiàn)現(xiàn)金流量）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為輔。（所得稅前）（所得稅后），%（所得稅前）%（所得稅后）；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值15359萬元（所得稅前）和5899萬元（所得稅后），產(chǎn)值盈虧平衡點為42684萬元，也就是說公司正常投入運營后每年產(chǎn)值不低于32684萬元就不會虧損。通過本項目融資前營業(yè)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本和流動資金的估算為基礎(chǔ)，考慮到整個計算期內(nèi)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，編制得出項目投資現(xiàn)金流量表，再利用資金時間價值的原理進行折現(xiàn)，計算項目投資內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均水平8%的指標(biāo)，凈現(xiàn)值為正，且金額大，說明指標(biāo)良好融資能力可行。：本項目通過以融資前分析和初步的融資方案為基礎(chǔ)，考慮到項目方案在融資條件下的可行性。主要分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析兩種。（1）動態(tài)分析。是通過編制項目資本金現(xiàn)金流量分析，從項目權(quán)益投資者整體的角度，考慮到項目給項目權(quán)益投資者帶來的收益水平，它是在擬定的融資方案下進行的息稅后分析， %，資本金財務(wù)凈現(xiàn)值6033萬元。表明資本金財務(wù)內(nèi)部收益率高于農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基準(zhǔn)收益率8%，資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為正且金額大，說明指標(biāo)良好融資能力可行。（2）靜態(tài)分析是不采取折現(xiàn)方式處理數(shù)據(jù)，主要依據(jù)利潤與利潤分配表，并借助現(xiàn)金流量表計算相關(guān)盈利能力指標(biāo)。%（多期平均）%（達產(chǎn)期），%（多期平均）%（達產(chǎn)期）?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值10%，表明盈利能力滿足要求。項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值15%，表明盈利能力滿足要求。償債能力分析需編制借款還本付息計劃表和資產(chǎn)負債表。其中的主要指標(biāo)償債備付率和利息備付率均大于1且高，表明利息償付的保障程度高以及用于還本付息的資金保障程度高。、負債和所有者權(quán)益的增減變化及對應(yīng)關(guān)系。%，說明項目資產(chǎn)狀況良好，流動比率和速動比率均大于1，說明資產(chǎn)變現(xiàn)快，償債能力有保障。在項目（企業(yè)）運營期間，確保從各項經(jīng)濟活動中得到足夠的凈現(xiàn)金流量是項目能夠持續(xù)生存的條件。財務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，綜合考慮項目計算期內(nèi)各年的投資活動、融資活動和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運營。還款資金來源于項目所形成的凈利潤、折舊、攤銷?？紤]到本項目安排的還款期過短，還本負擔(dān)就過重，導(dǎo)致為維持資金平衡籌措短期借款1000萬元，本項目以三次分貸、滾動還款，減輕各年資金成本和還款負擔(dān)。另外考慮到運營期前期的還本付息負擔(dān)過重，故采取邊建邊生產(chǎn)的方式，運營期前期的財務(wù)生存能力增強。本項目判斷項目的財務(wù)生存能力的指標(biāo)累積盈余資金除第一年顯示為正：。在運營初期，項目具有較大的經(jīng)營凈現(xiàn)金流量，表明項目方案比較合理，實現(xiàn)自身資金平衡的可能性大，不會過分依賴融資來維持運營。各年累計盈余資金不出現(xiàn)多處負值滿足財務(wù)生存的必要條件。整個運營期間，第一年凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)負值，以后累計盈余資金為正值。采取了有負值時進行短期融資，所產(chǎn)生的利息納入成本費用和其后的計算，以后的累計盈余資金實現(xiàn)正值，表明項目可以持續(xù)經(jīng)營。盈虧平衡分析是分析項目成本與效益關(guān)系的重要指標(biāo)。本項目以經(jīng)營能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP）為：BEP=銷售收入/（固定成本可變成本）=%計算結(jié)果表明，%，企業(yè)可以保本經(jīng)營，實現(xiàn)盈虧平衡。安全運營盈余為實現(xiàn)收入32684萬元，表明項目抗風(fēng)險能力較強，盈利空間大。第九章 風(fēng)險分析及防范對策政策風(fēng)險由于鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟運行的影響非常大，多種風(fēng)險因素并存，總體上來講，旅游產(chǎn)業(yè)屬于一種弱質(zhì)性產(chǎn)業(yè)，需要我國政府在政策上給予支持。在現(xiàn)有的體制下，對旅游產(chǎn)業(yè)的支持可以分為中央政府政策支持以及地方政府政策支持。中央政策支持包括：稅收優(yōu)惠、財政補貼以及一些貨幣政策等等，而地方政策支持則是中央政策支持的具體化。政策作為一種政府決策并不是永恒的，它隨著時代、形勢以及經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的變化而變化，這種變化將會對旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成根本性的影響。經(jīng)營風(fēng)險服務(wù)質(zhì)量與消費者期望水平不符合，達不到理想的服務(wù)效果。在項目實施經(jīng)營過程中，必須有完善的管理體系，嚴(yán)密的管理制度，合理的激勵機制，才能產(chǎn)生高效的運作效率。如缺少高度重視，就會出現(xiàn)管理混亂，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟損失。此類風(fēng)險可以有效避免，屬一般風(fēng)險。行業(yè)風(fēng)險中國旅游業(yè)迅猛發(fā)展的勢頭和對旅游業(yè)前景的樂觀預(yù)測，導(dǎo)致了我國各地旅游投資熱潮的興起，然而該行業(yè)市場競爭越發(fā)激烈，同質(zhì)化產(chǎn)業(yè)很多，新進入該市場的企業(yè)在短時期內(nèi)難以形成氣候，如果市場狹小而不規(guī)范難以形成品牌。市場風(fēng)險 在目前情況下，我們的服務(wù)是導(dǎo)入期產(chǎn)品，一旦進入成長期后，便會產(chǎn)生大量市場追隨者，新的競爭對手會蜂擁而至，競相效仿，競爭對手的策略改變，應(yīng)付策略上的不確定性。價格在一定程度上影響我們的業(yè)務(wù)進入低收入水平家庭的營銷策略。產(chǎn)生市場風(fēng)險的因素有以下3個：一是對市場競爭缺乏準(zhǔn)確的判斷，致使企業(yè)處于部分的不利地位；二是不能對旅游市場的發(fā)展動態(tài)進行準(zhǔn)確預(yù)測，或者已經(jīng)預(yù)測，但無法調(diào)整旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而致使產(chǎn)品不能適應(yīng)市場；三是對旅游市場認(rèn)識不到位，調(diào)研工作不夠深入，從而使旅游產(chǎn)品定位模糊等等。資金風(fēng)險本項目投資金額較大，若資金來源不落實就盲目開工，很可能導(dǎo)致工期延誤甚至停工。此類風(fēng)險一旦發(fā)生將會造成項目難以估量的損失，應(yīng)把資金風(fēng)險作為嚴(yán)重風(fēng)險對待。法律風(fēng)險企業(yè)自設(shè)立之日起，隨時都會受到法律風(fēng)險的威脅，而這種威脅往往又不被企業(yè)的經(jīng)營者所發(fā)現(xiàn)和認(rèn)知，總是在法律風(fēng)險發(fā)生時，才意識到風(fēng)險的存在。但是，法律風(fēng)險一旦發(fā)生，往往意味著重大損失的產(chǎn)生。當(dāng)前，法律風(fēng)險的防范，已經(jīng)成為企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。防范法律風(fēng)險的前提，是能夠?qū)Ψ娠L(fēng)險有一個清醒的認(rèn)識。政策風(fēng)險對策公司有著多年與政府合作的背景，同時擁有一支高知性的團隊，有著相當(dāng)雄厚的經(jīng)驗來關(guān)注政策、方針，能夠敏感地、有效地抓住變化帶來的機遇。根據(jù)當(dāng)前政策變動及時調(diào)整公司的發(fā)展方向和策略，以應(yīng)對政策變動帶來的風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險防范高層管理人員真正投入質(zhì)量管理活動，在資源配置上加以支持，建立以高品質(zhì)服務(wù)為核心的企業(yè)文化，全體員工樹立服務(wù)品質(zhì)第一的服務(wù)觀點；重視員工培訓(xùn)，讓員工掌握新的服務(wù)技巧，改善服務(wù)態(tài)度。行業(yè)風(fēng)險防范本項目定位清晰，發(fā)展目標(biāo)明確，在項目內(nèi)容的選擇上與周邊景區(qū)有相同之處，此外還增設(shè)了特色的項目，豐富了現(xiàn)代園區(qū)的市場吸引力，后期可以通過加大宣傳力度，用一流的服務(wù)與品質(zhì)來吸引顧客。樹立品牌要利用高強度的宣傳方式。多元文化服務(wù)經(jīng)營，化解對單一服務(wù)項目的依賴性風(fēng)險。 市場風(fēng)險防范應(yīng)制定市場調(diào)研計劃，及時把握市場動向，掌握市場需求，根據(jù)市場變化，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品的有效供給，消除市場的不確定風(fēng)險。農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的發(fā)展更應(yīng)充分發(fā)揮市場機制的作用，遵循價值規(guī)律，講求經(jīng)濟效益和社會效益。從長遠意義上說，離開了市場機制，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的研究開發(fā)和成果的推廣應(yīng)用就難以發(fā)展。市場需求是農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園發(fā)展的方向。資金風(fēng)險防范在項目建設(shè)前，必須開辟資金籌集渠道，明確建設(shè)資金來源，嚴(yán)格制定資金使用計劃。在項目資本金落實后，應(yīng)積極申請政府部門的資金扶持，消除資金籌集風(fēng)險。法律風(fēng)險防范項目自立項開始、會逐步建立一整套行之有效的法律風(fēng)險管理體系。在日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，要求員工嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方條例，此外定期對員工進行法律知識的培訓(xùn)，增強其法律意識。