【正文】 投資估算 湘潭項目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準方案）序號費用項目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項目目標總成本（萬元）備注項目數(shù)據(jù)情況住宅規(guī)劃用地面積　　(）總建筑面積　　含地下室面積地上總建筑面積　　不含地下室面積 其中：住宅建筑面積　　　 商業(yè)建筑面積　　　地下室建筑面積　　　1土地費用536 900 　土地獲得價款　　 土地轉(zhuǎn)讓稅費　 　拆遷安置補償費　　0 　2前期開發(fā)費用　　179 　地質(zhì)勘察費　10 單位建筑成本未攤?cè)氲叵率页杀厩捌诳尚行匝芯抠M　5 報建費用　 　商業(yè)部分90 住宅部分70 序號費用項目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項目目標總成本（萬元）備注項目設計費（含施工設計、園林設計等）2034 三通一平費　10 3工程建設費用　　2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆┙ò补こ藤M1000 1680 含建安成本、消防、電梯、強弱電等基礎設施工程費200 336 含供水、供電、智能、通訊、給排水、電視、景觀綠化、道路等配套公共配套設施費　　　　　地下車庫（含人防）476 800 （地下室共計4000平米,每平米造價按2000計算）其他80134 含物管用房、綜合用房等公共配套工程監(jiān)理　20 　4財務費用　120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4）　　4170 　6管理費用　42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費用　158 ％左右8不可預見費用　83 直接開發(fā)成本的2％9營業(yè)稅及附加　347 %10開發(fā)總成本　4799 　　　　　　　銷售收入預計銷售收入面積均價金額　住宅部分28004284 　商業(yè)門面部分100001500 　地下車庫65個地下車庫8萬/個520 　　　　　　　銷售總收入 (萬元）6304 　開發(fā)總成本 (萬元） 4799 　開發(fā)稅前利潤 (萬元）1505 　稅前投資利潤率 %　土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標準執(zhí)行開發(fā)凈利潤 (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤率 %　 湘潭項目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準方案）序號費用項目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項目目標總成本（萬元）備注1土地費用536 900 　2前期開發(fā)費用　　179 　3工程建設費用　　2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆?財務費用　120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4）　　4170 　6管理費用　42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費用　158 ％左右8不可預見費用　83 直接開發(fā)成本的2％9營業(yè)稅及附加　347 %10開發(fā)總成本　4799 　　　　　　　銷售收入預計銷售收入面積均價金額　住宅部分28004284 　商業(yè)門面部分100001500 　地下車庫65個地下車庫8萬/個520 　　　　　　　銷售總收入 (萬元）6304 　開發(fā)總成本 (萬元） 4799 　開發(fā)稅前利潤 (萬元）1505 　稅前投資利潤率 %　土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標準執(zhí)行開發(fā)凈利潤 (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤率 %　第七部分 項目住宅投資財務分析及結(jié)論一、項目經(jīng)濟效果靜態(tài)分析 項目盈利能力分析：如住宅銷售均價按2800元/㎡，經(jīng)測算，總投資為4452萬元（不含營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅及附加總計：347萬元），開發(fā)期如為2年，稅前利潤總額為1505萬元，稅后利潤為1129萬元，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。（1）、稅前開發(fā)投資收益率稅前開發(fā)投資收益率是投資后獲得的稅前利潤收入與項目投資額的比值，用公式：E1 = M1/K（其中M1是稅前開發(fā)利潤總收入、K是項目總投資額）。E1= M1/K=1505/4452=%（2）、靜態(tài)投資收益率（稅后）靜態(tài)投資收益率（E）是投資后獲得的年凈收入與項目投資額的比值，用公式：E = M/K（其中M是年凈收入、K是項目總投資額）。E = M/K=1129/4452=% （2）、靜態(tài)投資回收期（T）靜態(tài)投資回收期（T）是指項目初始投資起到用項目的凈收益償還全部投資所需的時間，以年表示：T = K/M=4452/1129=二、項目不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、國家宏觀調(diào)控等。這些因素，受當?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。（1）、項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：A、住宅銷售部分盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，住宅銷售均價為2800元/㎡,則住宅總計可以銷售回籠資金為4284萬元，總開發(fā)成本為4452萬元，則計算可得，當住宅銷售率為 100%時，住宅全部投資利潤率為零時，既投資剛保本還缺168萬，故本項目的商業(yè)部分的銷售對項目的利潤實現(xiàn)很關鍵。B、住宅＋商鋪盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且租賃價及轉(zhuǎn)售價與收款進度如基準方案所設，住宅（按2800元/㎡）和商鋪(按10000元/㎡)共計銷售回籠資金為5784萬元，則計算可得，當住宅和商鋪的銷售率為77%時，住宅和商鋪投資利潤率為零時，既投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率《=90% 時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為77%，遠低于90％，可見如能很好的把項目的商業(yè)部分實現(xiàn)銷售，則項目的整體風險程度還是比較低。三、結(jié)論通過上述測算，在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達77%時項目可保本。而根據(jù)市場及項目定位分析，本項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率比較容易實現(xiàn)，商業(yè)部分因規(guī)劃的面積不大(1500㎡，兩層),隨著湘潭河東新區(qū)及長株潭作為國家級綜合配套改革試驗區(qū)的規(guī)劃建設，加上項目所在區(qū)域以及成為湘潭新區(qū)的商業(yè)中心，因此通過制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)部分的銷售也不是特別難實現(xiàn)。因此，從不確定性的角度來看，本項目還是具備極高的開發(fā)可行性，其影響實現(xiàn)利潤的難點注主要在車庫銷售的實現(xiàn)。