【正文】 00元/㎡； 洋房起價(jià)1600元/平方米,最高價(jià)2000，均價(jià)1750元；本季度漲至：聯(lián)排均價(jià)2400元/㎡，獨(dú)立30003700元/㎡；折扣一次性97折，按揭方式98折；由于整體檔次不高，折扣實(shí)際余地較大；無(wú)折扣一次性97折；按揭方式98折；一次性96；按揭方式98折；一次性97：按揭方式98折；樓層差價(jià)5080元（花園洋房）別墅無(wú)層差區(qū)別無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)物業(yè)管理武漢洪豐物業(yè)管理公司香港怡高物業(yè)公司武漢新大陸物業(yè)管理公司武漢世紀(jì)物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)㎡㎡暫時(shí)未定（洋房）；（別墅）㎡（洋房）㎡發(fā)展商湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司湖北長(zhǎng)城實(shí)業(yè)武漢新大陸物業(yè)發(fā)展公司武漢宏宇實(shí)業(yè)公司武漢玉龍置業(yè)公司武漢市鑫萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展公司設(shè)計(jì)商中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院菲臘國(guó)際設(shè)計(jì)事物所中南建筑設(shè)計(jì)院美國(guó)MY國(guó)際設(shè)計(jì)公司車位240余個(gè)獨(dú)立別墅車庫(kù)1：1配比；，1：1配比車位暫時(shí)未定別墅車庫(kù)1：1配比；花園洋房車位只租不售；未定銷售率（或態(tài)勢(shì)）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢(shì)較為理想；2002年10月18開盤。整體銷售現(xiàn)場(chǎng)比較冷清，獨(dú)立別墅阻力明顯，但聯(lián)排別墅賣了三套，其余全部為門面；合計(jì)5期，目前開始投放第4期，第5期開始市場(chǎng)消化；13期早期別墅樓盤已經(jīng)接近售完，第4期樓盤接近40%（洋房為主）多層洋房銷售較為順利，聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；主要客戶層面附近的大學(xué)老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實(shí)際成交較多較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實(shí)際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層周邊高校教師（年齡為中老齡退休高收入教師）、附近區(qū)域高科技公司、光谷科研院所中高管理層；周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、周邊高校教師、附近區(qū)域高科技公司、科研院所中高管理層主力銷售戶型花園洋房以3*2*4*2*2為主力戶型；并聯(lián)別墅240平方米獨(dú)體別墅340380平方米；聯(lián)體別墅215240平方米。 ；；獨(dú)立別墅273550平方米；聯(lián)體別墅158—283平方米；花園洋房130—157平方米；花園洋房：板式120130平方米；板式150170平方米；別墅：傳統(tǒng)戶型面積廣告訴求、推廣口號(hào)全國(guó)第一家房地產(chǎn)超市；中國(guó)武漢光谷南湖岸邊明珠城；11萬(wàn)平方米新古典主義風(fēng)情人文社區(qū)；別墅就是水藍(lán)郡；別墅還是水藍(lán)郡；國(guó)際精英之都；武漢首個(gè)迷你別墅；山水之間是我家；成為擁有私家森林的主人；湯遜湖秀麗的山水家園—梅南山居；光谷威尼斯渡假式湖畔豪華庭苑；三面鄰湖國(guó)際級(jí)景觀視野；打造武漢地產(chǎn)的勞思萊斯。光谷鄰跑者 藝術(shù)深呼吸；點(diǎn)亮生活 享受無(wú)限；銷售熱線87495485 8749256387923966 8792398887925888 8792533387533559 8792228387459661 87459662樓盤名稱調(diào)查內(nèi)容清風(fēng)別墅宜家湯臣基本情況江夏大道湯遜湖畔（廟山開發(fā)區(qū)管委會(huì)旁）武漢首個(gè)音樂(lè)主題別墅、擁有5000㎡的貝多芬音樂(lè)廣場(chǎng)。清風(fēng)別墅占地210畝，建筑面積9萬(wàn)多平方米，社區(qū)中住宅為TOWNHOUSE、雙拼、獨(dú)棟別墅以及少量度假洋房和SOHO。由8個(gè)組團(tuán)組成，分別以中國(guó)民樂(lè)名曲明明：彩云追月、花好月圓、百鳥朝鳳、二泉映月、平湖秋月、漁舟唱晚、荷塘月色、翠湖春曉。宜家湯臣位于武漢東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地的廟山開發(fā)區(qū)黃金地段——陽(yáng)光大道旁。項(xiàng)目三面臨湖，是目前武漢市唯一無(wú)污染最大內(nèi)湖——湯遜湖地理和自然條件最好的別墅群落。同時(shí)項(xiàng)目還有一個(gè)達(dá)2萬(wàn)平方米的天然內(nèi)湖，地理優(yōu)勢(shì)明顯。有90168等公交線路直達(dá)，市政配套較為完善。宜家湯臣首推“泛會(huì)所”概念，總面積9000多平方米，會(huì)所設(shè)置銀行、郵局、超市、幼兒園、茶道、中西餐廳、圖書館、健身房、老年及兒童活動(dòng)中心。同時(shí)宜家湯臣還特別推出“英式管家”服務(wù)。提供植栽培養(yǎng)、物業(yè)代租代售、幼兒托管、上門送餐、并與武漢市著名醫(yī)院建立“綠色通道”、提供醫(yī)療保健、定期咨詢和體檢等服務(wù)。物業(yè)類型公寓洋房、別墅（獨(dú)立、聯(lián)體）聯(lián)體別墅、單體別墅工程進(jìn)度施工階段施工階段占地面積210畝近800畝綠化率52%63%容積率建筑面積9萬(wàn)多平方米一期189000平方米價(jià)格聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨(dú)立3600元/㎡四聯(lián)排5060萬(wàn)/套雙聯(lián)90110萬(wàn)/套獨(dú)立180萬(wàn)/棟 折扣無(wú)折扣無(wú)折扣樓層差價(jià)洋房50元，別墅無(wú)無(wú)物業(yè)管理江蘇長(zhǎng)江物業(yè)世紀(jì)苑管理公司物業(yè)管理費(fèi)1元/平方米發(fā)展商長(zhǎng)江房地產(chǎn)武漢弘福置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)商中南輕工業(yè)武漢設(shè)計(jì)院Phillips design associates ltd.車位350個(gè)獨(dú)立別墅車庫(kù)1：1配比；，1：1配比車位銷售率（或態(tài)勢(shì)）10%左右，目前主力投放洋房，別墅基本未推，阻力較大；聯(lián)體別墅進(jìn)度尚可，單體別墅消化阻力很大；目前開始商鋪市場(chǎng)消化，但市場(chǎng)反應(yīng)有待繼續(xù)跟蹤；總體而言，銷售態(tài)勢(shì)較為理想；主要客戶層面附近的大學(xué)老師為主、附近科研單位中高管理層；光谷周邊高校高收入教師（3550歲）實(shí)際成交較多、光谷附近高科技公司高層，科研單位中高管理層實(shí)際成交較少（3045歲）；一部分為周邊縣市高收入階層主力銷售戶型獨(dú)立、雙聯(lián)、聯(lián)排分獨(dú)幢200370㎡、雙拼、四聯(lián)排三種別墅形態(tài)廣告訴求、推廣口號(hào)音樂(lè)風(fēng)情人文社區(qū)；宜家湯臣”別墅，占地近800畝、，位于中國(guó)光谷園區(qū)，別墅三面依傍武漢最大的生態(tài)湖湯遜湖，周邊教育、文化資源豐富，整個(gè)社區(qū)敦聘英國(guó)國(guó)際景觀大師精心擘畫，是武漢市獨(dú)一無(wú)二的純?nèi)挥⑹絼e墅社區(qū)。銷售熱線87921009,87924262,1397118216087921888，87800288，85896366二、間接競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 開發(fā)態(tài)勢(shì)：以多層、小高層開發(fā)為主，高層為輔； 供應(yīng)情況：（1）整體市場(chǎng)開發(fā)量較大，物業(yè)檔次結(jié)構(gòu)合理。早期以多層物業(yè)為主，中近期以小高層為主；（2）開發(fā)趨勢(shì)由魯巷區(qū)域向南向拓展，主要圍繞雄楚大街東西走向第進(jìn)，同時(shí)向湯遜湖南北縱深方向跟進(jìn)；（3）圍繞雄楚大街東西走向的樓盤以多層、小高層為主；向湯遜湖南北縱深方向以多層和別墅的結(jié)合為主；（4）單個(gè)供給樓盤的規(guī)模有限，但整體市場(chǎng)投放力度及消化速度較大，區(qū)域性客戶群體相對(duì)購(gòu)買力較為強(qiáng)勁； 主打賣點(diǎn)：（1）深厚的教育人文概念；（2）光谷高科技概念；（3）便捷的高效的現(xiàn)代生活方式； （4）區(qū)域旅游資源復(fù)合地產(chǎn)概念；經(jīng)過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，無(wú)論從價(jià)位和相對(duì)地理位置，上述樓盤的主流客戶定位于中高端收入水平，整體供給消化會(huì)對(duì)湯遜湖區(qū)域中高檔樓盤的投放構(gòu)成較大的威脅，對(duì)本項(xiàng)目周圍區(qū)域高端客戶資源的分流局面較為明顯，在中檔客戶層面上出現(xiàn)更為明顯的爭(zhēng)奪現(xiàn)象。第四節(jié) 別墅在湯遜湖區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)一、從購(gòu)買群體來(lái)看別墅的市場(chǎng)需求購(gòu)買的群體擴(kuò)大，激發(fā)市場(chǎng)潛力釋放。許多對(duì)別墅向往已久的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)家庭也都成為別墅的消費(fèi)者。最早在武漢購(gòu)置別墅主要是一些貿(mào)易商、個(gè)體戶、市場(chǎng)壟斷者等一夜暴富者，近兩年來(lái)武漢的別墅市場(chǎng)的消費(fèi)群不斷變化。購(gòu)買的群體來(lái)看，本地約占70%——80%，外地約占20%——30%。消費(fèi)群體主要集中在民營(yíng)、私營(yíng)、個(gè)體老板、公司總裁、高級(jí)管理人員、文體界名人、職業(yè)經(jīng)理、律師、自身會(huì)計(jì)師、新聞單位高層人員、高級(jí)教授、歸僑、港澳臺(tái)地區(qū)以及其他國(guó)家在漢的科研、工作、經(jīng)商人員等等。以水藍(lán)郡為例，在已銷售的200多套別墅中，大部分業(yè)主都是私營(yíng)業(yè)主、律師、大學(xué)教授等高知階層。二、從產(chǎn)品素質(zhì)來(lái)看別墅的市場(chǎng)需求別墅也要有個(gè)性。產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足尊貴的同時(shí)，彰顯品味高尚、與眾不同。如果宜家湯臣門口的道路還是如同本項(xiàng)目前臨的那條崎嶇、狹窄的道路一般，相信開寶馬車或者奔馳車的富人們也不會(huì)冒險(xiǎn)來(lái)欣賞那所謂的英倫風(fēng)情別墅群。如同項(xiàng)目對(duì)面那般整齊、一致的農(nóng)民別墅更加不能體現(xiàn)擁有者與眾不同的自我價(jià)值。根據(jù)我們豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和精深的專業(yè)知識(shí)、我們認(rèn)為：別墅市場(chǎng)的主流消費(fèi)需求已經(jīng)由開發(fā)商造房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤脴I(yè)者和開發(fā)商一起造房。只有這樣才能從別墅這個(gè)住宅中的王者建筑中體現(xiàn)出居住者自身獨(dú)有的氣質(zhì)。這一點(diǎn)，F(xiàn)天下已經(jīng)初現(xiàn)量身定做的個(gè)性化睨端。類似于這樣的項(xiàng)目在武漢市已經(jīng)出現(xiàn)，距離本項(xiàng)目約10分鐘車程的清風(fēng)別墅就是一個(gè)以音樂(lè)為主題的別墅社區(qū)。為了滿足它所特定的以教師、知識(shí)分子為主要消費(fèi)群體的目的，開發(fā)商在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上特別注重了對(duì)面寬和進(jìn)深的處理。打個(gè)比方：音樂(lè)學(xué)院的老師要求進(jìn)深，對(duì)于面寬的要求就不高。而美術(shù)學(xué)院的老鼠由于需要足夠的采光、則對(duì)面寬的要求比較嚴(yán)格。這就是不同消費(fèi)者對(duì)于住宅產(chǎn)品的不同要求。根據(jù)這樣的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律、我們認(rèn)為未來(lái)的區(qū)域內(nèi)別墅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)以下市場(chǎng)需求：（1）產(chǎn)品個(gè)性化，為業(yè)主量身訂造，業(yè)主會(huì)越來(lái)越注重自己對(duì)于別墅產(chǎn)品的心理需求而自覺的參與到產(chǎn)品的整體設(shè)計(jì)過(guò)程；（2）未來(lái)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈，越來(lái)越多的項(xiàng)目將會(huì)品味和身份作為主要賣點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝。更進(jìn)步的引發(fā)了別墅市場(chǎng)置業(yè)群體的細(xì)分；（3）項(xiàng)目周邊的配套和項(xiàng)目自身的軟硬環(huán)境將是項(xiàng)目順暢銷售的關(guān)鍵。三、從價(jià)位和規(guī)模來(lái)看別墅的市場(chǎng)發(fā)展2002年是別墅上市年，2004年是別墅發(fā)展年。受別墅用地控制的影響在未來(lái)510年內(nèi)全國(guó)范圍內(nèi)別墅用地將會(huì)成為稀缺資源。2003年2月18日，國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，有關(guān)要點(diǎn)如下：嚴(yán)禁任何單位、個(gè)人與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。這也就給開發(fā)商造成了高價(jià)的合法理由。而用地規(guī)模則是衡量別墅是否名副其實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)之一。眾所周知?jiǎng)e墅的特性是容積率低、加上造景的用地、如果規(guī)模小了、不僅成熟的置業(yè)者不認(rèn)可、再精明的開發(fā)商也難以在螺螄殼里做高尚別墅社區(qū)的道場(chǎng)。從水藍(lán)郡的400畝到宜家湯臣的800畝、武漢市別墅社區(qū)的規(guī)模越來(lái)越大。雖然不能相比上海的紫園1600畝地做100棟房子、北京玫瑰園3000畝地做了500棟房子，但是這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了開發(fā)商在越來(lái)越成熟的市場(chǎng)面前的應(yīng)變之道。只有規(guī)模上去了、才能形成整個(gè)社區(qū)內(nèi)部完善的景觀功能、才能從容布局社區(qū)的配套服務(wù)設(shè)施，才能體現(xiàn)出別墅獨(dú)特的魅力、自然價(jià)格也就水漲船高。玉龍島和碧水花園的高容積率、無(wú)特色缺乏必要配套和景觀的農(nóng)民房別墅至今只能賣到2200元/㎡。而宜家湯臣則可以賣到180萬(wàn)元/棟（㎡）已經(jīng)向我們揭示了價(jià)格和規(guī)模對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展中如何獲取較高利潤(rùn)率的取勝之道。 四、從項(xiàng)目組合來(lái)看發(fā)展思路 受之于項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)，本項(xiàng)目在產(chǎn)品組合定位上略顯尷尬，若做純別墅，水景資源、交通條件、地塊特征、周邊環(huán)境及配套等優(yōu)勢(shì)行不強(qiáng)，若做別墅和洋房的組合，一者容易降低項(xiàng)目檔次、售價(jià)難以提高，另外洋房的購(gòu)買者對(duì)本區(qū)域的接受度較低，因此研究消費(fèi)者的潛在需求、進(jìn)而在產(chǎn)品組合、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上出新出奇、輔以行之有效的營(yíng)銷推廣手段，則成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在