【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)銷，這是開發(fā)的大忌。第三節(jié) 武漢目前別墅市場(chǎng)分析一、三鎮(zhèn)各片區(qū)別墅分布及別墅元素基本情況（一）武昌地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積(平方米)價(jià)格(元/平方米)說(shuō)明東湖山莊別墅武漢利源房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司東湖梨園旁單棟別墅聯(lián)體別墅4003000空置虹景花園別墅 洪匯物業(yè)發(fā)展公司原華工大院墻東 獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅2001852507000 1500美金售罄 北港春苑武漢誠(chéng)翔房地產(chǎn)開發(fā)公司東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)北港園區(qū)內(nèi)珞獅路南湖邊獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅25035020021881966售罄金秋別墅 武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南湖花園獨(dú)立別墅 200、300 4000 售罄玉龍島花園 武漢宏宇實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司湯遜湖畔 獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅2550 160、2952230 2130一二三期售罄四期在售湯遜湖山莊 華泰置業(yè)實(shí)業(yè)股份有限公司江夏區(qū)廟山獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅180250140180210022261290空置創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊武漢東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊江夏區(qū)廟山獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅2801802300250020002300不予考慮麗島花園聯(lián)合置業(yè)武昌珞獅路南湖畔獨(dú)立別墅 3506905500基本售罄沙湖花園別墅中天物業(yè)徐東路聯(lián)體別墅1903503780基本售罄南湖山莊武漢佳和房地產(chǎn)武昌珞獅路286號(hào)LEHO、集合別墅2203800澳門山莊武漢市順聯(lián)房地產(chǎn)(武漢)有限公司江夏區(qū)廟山獨(dú)立別墅雙聯(lián)別墅27020026202280一期基本售罄銀河灣鑫萬(wàn)國(guó)地產(chǎn)江夏區(qū)藏龍島科技園內(nèi)獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅20041023024002500 2000在售東亭花園(玫瑰苑)武漢城開集團(tuán)武昌中北路聯(lián)體別墅18033033003500銷售不錯(cuò)水藍(lán)郡湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司光谷、南湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅19024030050045002750銷售約20%左右梅南山居新大陸置業(yè)獨(dú)立別墅23040030003700主要賣商鋪聯(lián)體別墅2003002600南波灣湖北農(nóng)墾房地產(chǎn)開發(fā)公司光谷、南湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅洋房220310230350130200180021001500200014301800約5%左右宜家湯臣弘福置業(yè)光谷南湖畔獨(dú)立370180萬(wàn)/棟30%雙聯(lián)25190110萬(wàn)/套四聯(lián)2025060萬(wàn)/套 清風(fēng)別墅長(zhǎng)江房地產(chǎn)光谷湯遜湖畔獨(dú)立雙聯(lián)聯(lián)排260350250300176250聯(lián)排2530元/㎡雙聯(lián)2900元/㎡獨(dú)立3600元/㎡20% （二）漢口地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積價(jià)格說(shuō)明桂花園別墅武漢臺(tái)銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江漢區(qū)常青路常寧里特1號(hào)獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅20031018040003500基本售罄華苑小區(qū)市住宅開發(fā)公司江漢區(qū)紅旗渠路獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅34024017001800待售佳海華苑新地置業(yè)、佳海房地產(chǎn)發(fā)展大道與黃埔大街交匯處獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅240280240300均3000均2680基本售罄碧海花園武漢宏宇實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司金銀湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅200400200200040002000一期基本售罄嘉禾園海興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東西湖區(qū)一、二支溝間獨(dú)立別墅35566027002800在售竹葉苑招銀物業(yè)江岸區(qū)竹葉山集合別墅 1802202170在售四季花城武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)公司東西湖金山大道銀橋南聯(lián)排別墅2503000不好高爾夫城市花園武漢金銀湖國(guó)際高爾夫?qū)崢I(yè)發(fā)展有限公司天河機(jī)場(chǎng)路金山大道獨(dú)立別墅2704602500在售黃金海岸湖北匯豐置業(yè)有限責(zé)任公司金山大道環(huán)湖路東獨(dú)立別墅雙聯(lián)別墅并聯(lián)別墅169310188017801680很好汀香水榭武漢美好愿景置業(yè)有限公司金銀湖畔聯(lián)排別墅1602201700一期售罄（三） 漢陽(yáng)地區(qū)別墅名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū)域別墅類別面積價(jià)格說(shuō)明天鵝湖假日山莊武漢新鴻基置業(yè)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)三角湖渡假村旁獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅30025024002200基本售罄碧波山莊易通房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后官湖畔獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅150500100168023801580別墅難賣金色港灣新港房地產(chǎn)武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),前臨三角湖獨(dú)立別墅20050060009000一二期基本售罄聯(lián)體別墅200300錦繡豪園武漢勤興置業(yè)公司武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)沌口小區(qū)6號(hào)地 獨(dú)立別墅180300均3000一二期售罄后期別墅難賣聯(lián)體別墅135195大洋彼岸武漢鴻亞實(shí)業(yè)公司蔡甸區(qū)子官湖畔獨(dú)立別墅300500均2300聯(lián)體別墅250300海天一色武漢美好愿景/海天集團(tuán)蔡甸區(qū)官塘湖畔單體別墅160300均28003200銷售100%聯(lián)體別墅210320均18002800 二、典型片區(qū)配套分析為更直觀的反映目前武漢別墅現(xiàn)狀，我司特選取金銀湖、沌口、光谷（廟山）三大別墅聚集地來(lái)進(jìn)行綜合比較： 金銀湖片區(qū)□ 自然環(huán)境：金銀湖(附近有很多小湖點(diǎn)綴)，候鳥保護(hù)區(qū)，植物觀光園□ 基礎(chǔ)配套：A、 交通：楚天第一道(金山大道，100米寬)，直通成熟的臺(tái)資開發(fā)區(qū)，機(jī)場(chǎng)高速公路，環(huán)湖路(沿湖而建，已配備飛利浦路燈)，馬池路的開通，拉近了別墅區(qū)與市中心距離，約16分鐘車程，B、 高爾夫球場(chǎng)，華中最大，標(biāo)準(zhǔn)的18洞72桿。C、 人民會(huì)議中心，華中最大郵檢中心。D、 跑馬場(chǎng)的啟動(dòng)?！?市政府的大力支持，投資整治周邊的水管，下水道，擬建成武漢的后花園□ 教育的配套：武漢工業(yè)學(xué)院，睿升學(xué)?！?消費(fèi)觀念：A、 商業(yè)意識(shí)較濃，投資意識(shí)較強(qiáng)B、 喜歡把別墅作為身份象征的附加值。 沌口片區(qū)A、 環(huán)境：三角湖，后官湖，開發(fā)區(qū)成熟的綠化帶B、 基礎(chǔ)配套：1) 交通：八車道龍陽(yáng)大道，四車道高架橋，開發(fā)區(qū)本身成熟的交通體系，距王家灣約12分鐘車程2) 大型體育中心：積聚人氣的好地方3) 神龍醫(yī)院，中百社區(qū)超市、小型超市，汽車城等4) 教育：育才幼兒園、三角湖小學(xué)、神龍中小學(xué)，武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、江漢大學(xué)C、 消費(fèi)觀念：由于沒有長(zhǎng)江大橋的阻隔，漢陽(yáng)的別墅消費(fèi)群體部分為漢口人，部分為漢陽(yáng)人，觀念相對(duì)比較開放 光谷片區(qū)A、自然環(huán)境：南湖，湯遜湖，梅南山，B、基礎(chǔ)配套：1) 交通：六車道，道路系統(tǒng)需修整2) 教育：這是一大優(yōu)勢(shì)3) 其它：基本沒有表一：消費(fèi)觀念權(quán)數(shù)分析片區(qū)金銀湖沌口光谷消費(fèi)觀念1008075表二：片區(qū)配套權(quán)數(shù)分析 片區(qū)金銀湖沌口光谷交通1008090配套1007585自然環(huán)境100115100消費(fèi)觀念1007580合計(jì)400345355 從上面分析中可以得知，金銀湖片各項(xiàng)質(zhì)素明顯要好其它二個(gè)片區(qū)。第四節(jié)、典型樓盤銷售情況比較□ 純別墅典型樓盤銷售情況及廣宣水藍(lán)郡約40%左右，報(bào)紙+廣告牌海天一色銷售周期10個(gè)月，100%售罄，派單+廣告+客戶聯(lián)誼會(huì)公關(guān)活動(dòng)+廣告牌梅南山居前2月銷售1000余萬(wàn)報(bào)紙+廣告牌清風(fēng)別墅銷售速度慢、雖然隨著工程的進(jìn)度價(jià)格在逐步攀升、但是市場(chǎng)反映一般。戶外的廣告較多、集中在武昌一帶銷售率在20%左右；報(bào)紙+廣告牌宜家湯臣銷售率為20%、但是集中在面積為200㎡左右的小型單體、大戶型市場(chǎng)反映一般。廣告以報(bào)紙為主。報(bào)紙+戶外□ 別墅與洋房結(jié)合的銷售情況及廣宣樓 盤廣 宣銷售情況黃金海岸派單+車身+報(bào)紙非常火爆，將近85%，并聯(lián)別墅已賣完汀香水榭派單+報(bào)紙一二期已賣完，并聯(lián)很好賣碧波山莊派單+報(bào)紙別墅難賣，銷售和自營(yíng)相結(jié)合金色港灣報(bào)紙＋廣告牌洋房銷售不錯(cuò)，150萬(wàn)以下的別墅好賣，200萬(wàn)以上別墅僅售出2套 玉龍島派單+報(bào)紙前三期銷售很好，四期洋房銷售不錯(cuò)，別墅銷售阻力大一些南波灣派單+報(bào)紙洋房銷售好一些，主要賣洋房從上述情況看，洋房和別墅結(jié)合的開發(fā)模式銷售情況更好，一則這種開發(fā)小區(qū)住戶更多，這迎合了武漢人喜歡熱鬧的習(xí)慣，二則這樣可以積聚人氣，可以造勢(shì)，上述部分樓盤就是這樣造勢(shì)取得首戰(zhàn)告捷的。純別墅中，只有海天一色銷售情況很好，其聯(lián)排別墅低的只要28萬(wàn)，且有215套（總戶數(shù)311套），%。這說(shuō)明開發(fā)商是比較穩(wěn)健的，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而開發(fā)這種只有洋房?jī)r(jià)格的別墅。第三章 湯遜湖片市場(chǎng)分析第一節(jié) 湯遜湖周邊別墅項(xiàng)目分析一、 成敗論：成功點(diǎn)：相對(duì)于其他物業(yè)形態(tài)而言、別墅的特性就在于密度小、配套完善、建筑形態(tài)獨(dú)有特色、注重了個(gè)人的隱私、也保證了業(yè)主的個(gè)性得到最大的發(fā)揮。在本區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)中、有特色的樓盤很多：梅南山居：山水景相結(jié)合、并有意識(shí)的利用山水相連的優(yōu)勢(shì)開發(fā)高爾夫18洞球場(chǎng)；水藍(lán)郡：利用延伸進(jìn)水面的半島優(yōu)勢(shì)、開發(fā)臨湖別墅、并將社區(qū)設(shè)計(jì)成為北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)、為整個(gè)社區(qū)烙上了鮮明的異國(guó)印記；玉龍島花園：由于開發(fā)的早、屬于多層和別墅相結(jié)合的樓盤、但是就其在湖邊修建的別墅來(lái)看密度大、有效的利用了湖邊的景色作為賣點(diǎn)，加上低廉的價(jià)格在早期的別墅市場(chǎng)上掀起了一股購(gòu)買的熱潮；創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊：屬于武漢第一家特色別墅項(xiàng)目、其的賣點(diǎn)就是農(nóng)莊式的田園別墅風(fēng)情；星河灣：是成功模式的照搬、其性質(zhì)屬于多層和別墅具全的樓盤性質(zhì)、其特色是成功的借知名樓盤作為自己推廣的前驅(qū)、在整個(gè)的規(guī)劃以及物業(yè)形態(tài)上全盤照搬了廣州星河灣的成功模式，其將5個(gè)月累計(jì)的認(rèn)購(gòu)者集