【正文】 約中心、家政服務(wù)中心、健康服務(wù)中心、社區(qū)商務(wù)中心等，業(yè)主可以輕松享受大型社區(qū)給生活帶來(lái)的方便與快捷。周邊有玉龍島花園、銀河灣、澳門山莊以及正在規(guī)劃中的郵科院專家別墅區(qū)等高尚住宅區(qū)，在雄楚大街沿線，將建設(shè)總面積約700公頃的沿線居住帶，形成東山別墅區(qū)和湯遜湖高檔居住區(qū)。根據(jù)規(guī)劃將建設(shè)魯巷科技廣場(chǎng)、新城中心區(qū)大型廣場(chǎng)、華光廣場(chǎng)及湯遜湖新園區(qū)中心綠化廣場(chǎng)四個(gè)點(diǎn)。第三章 項(xiàng)目思路置于廣闊的市場(chǎng)背景之下，我們對(duì)“豐澤苑”的項(xiàng)目發(fā)展方向大致作出如下的幾種判斷與建議：第一思路：MT工程[Make Town] MT工程，也即造鎮(zhèn)工程。中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新世紀(jì)的標(biāo)志產(chǎn)物，即為“造鎮(zhèn)”，這與城市土地供應(yīng)狀況有著深刻的關(guān)聯(lián)。在發(fā)展中的傳統(tǒng)城市里，“造鎮(zhèn)”的意義在于向市場(chǎng)提供物美價(jià)廉的居住產(chǎn)品，使得消費(fèi)力處于社會(huì)中間階層的購(gòu)買人群能夠獲得置業(yè)的良機(jī)。這就在更寬廣的層面上拓展了未來(lái)的客戶群，同時(shí)也擁有了更堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 MT工程的啟動(dòng)，緣于對(duì)武昌市場(chǎng)的認(rèn)同及把握，當(dāng)光谷的發(fā)展帶旺周邊的高科技產(chǎn)業(yè)；當(dāng)藥業(yè)基地的開(kāi)拓導(dǎo)致眾多高級(jí)人才進(jìn)入這個(gè)片區(qū)工作；當(dāng)高校的執(zhí)教人員對(duì)改善居住條件有著深刻的企盼時(shí)，“豐澤苑”的“造鎮(zhèn)”工程無(wú)疑就具備了天時(shí)、地利、人和的綜合條件。“Make Town”其吸引點(diǎn)在于“Town”的西方意識(shí)，同時(shí)也在于“Make”的創(chuàng)造意識(shí)。西方的先進(jìn)居住理念緣于對(duì)自然、人文的有機(jī)整合，緣于對(duì)城市高度密集的拋離與反叛，同時(shí)還緣于對(duì)高價(jià)值與低價(jià)格的從容體現(xiàn)。創(chuàng)造意識(shí)則是發(fā)展商社會(huì)角色的扮演，其成功與否在于對(duì)生活資源的充分采集以及對(duì)生活方式的有效界定。MT工程的前期導(dǎo)入要素率先解決環(huán)境問(wèn)題創(chuàng)造幽美恬靜的郊居生活環(huán)境，及水主題的區(qū)內(nèi)環(huán)境，是項(xiàng)目成功的主要依據(jù)和購(gòu)買行為能夠?qū)崿F(xiàn)的主要因素。率先解決交通問(wèn)題困擾郊區(qū)大盤的主要難點(diǎn)在于交通條件，解決方法可以自行解決與社會(huì)解決兩種。前期以自行解決為主，如設(shè)置全天候輪值班車，開(kāi)往武昌及漢口的繁華商業(yè)中心，每15分鐘一班，夜間則改為第30分鐘一班；后期以社會(huì)解決為主，如開(kāi)通直線大巴、中巴。交通是縮短城郊距離的唯一方法，所以，優(yōu)先解決交通問(wèn)題將是大盤致勝的主要手段。率先解決生活問(wèn)題郊區(qū)生活，對(duì)配套的基本要求應(yīng)予以充分考慮和應(yīng)對(duì)，比如肉菜市場(chǎng)、購(gòu)物超市等配套的優(yōu)先解決；再比如書店、咖啡店、洗衣店、花店、沖印館、藥店、布藝家私店等二級(jí)配套的充分考慮；以及更細(xì)微的其它生活配套的解決，比如預(yù)訂車票、機(jī)票、特快專遞、復(fù)印、打字、主題特色的服務(wù)店面等。這樣才使未來(lái)的住戶感受到無(wú)微不至的關(guān)懷并且不會(huì)因疏離都市中心而產(chǎn)生一種被拋離的感覺(jué),只有如此,對(duì)“Town”的理念闡釋才能得以豐富，對(duì)周邊客戶的購(gòu)買信心也才能得以樹(shù)立。率先解決教育問(wèn)題對(duì)下一代的投資，已成為置業(yè)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，解決教育問(wèn)題，無(wú)疑就是解決了居住者的后顧之憂。幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的同步解決，將為項(xiàng)目的附加值起到極大的提升作用。由于周邊高校較多，其教育附加條件較為優(yōu)越，所以，與之相應(yīng)的中、小學(xué)乃至幼兒園教育具備很強(qiáng)的可信度，其銷售號(hào)召力不容置疑。MT工程的布局架構(gòu) 造鎮(zhèn)，則意味著多層次居住人群的合理分布，其中的公共建筑，休閑活動(dòng)空間及開(kāi)闊園林布局當(dāng)屬規(guī)劃要點(diǎn)，而多層洋房及Town—house的有機(jī)穿插，也是對(duì)“Town”的全情演繹。 適當(dāng)提高局部的居住密度，以形成集中開(kāi)敞的休憩活動(dòng)空間，同時(shí)把社會(huì)的鄰里交往當(dāng)作規(guī)劃的根本目的予以重視，無(wú)疑是對(duì)現(xiàn)代社區(qū)生活的全新主張。尤其是鄰里交往空間的合理組織，將煥發(fā)出武漢人的傳統(tǒng)居家意識(shí)，并使之與現(xiàn)代生活融為一體。實(shí)現(xiàn)生活方式的認(rèn)同及提高。第二思路 MV工程 [Make village] MV工程，也即營(yíng)造農(nóng)莊工程。農(nóng)莊，也可稱之為莊園，其涵義指具備鄉(xiāng)村格調(diào)、田園情趣的第二居所。相對(duì)于城市而言，village的質(zhì)樸與自然具備無(wú)可比擬的吸引力，相對(duì)于MT工程，Make village又大大不同于居住型社區(qū)，而是休閑度假時(shí)使用的第二居所。因此，MV工程對(duì)于武漢市場(chǎng)而言，既有其超前特色，也有其獨(dú)特賣點(diǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，以鄉(xiāng)村俱樂(lè)部或高爾夫俱樂(lè)部為主體而衍生的度假型居所都有著特殊的投資價(jià)值，其物業(yè)價(jià)值具備高附加值特點(diǎn)，其銷售范圍具備進(jìn)一步擴(kuò)展的特性困，因此，發(fā)展MV工程，也就是對(duì)附加值的充分營(yíng)造，對(duì)休閑度假需求的加倍滿足。就“豐澤苑”而言，又是對(duì)舊有理念的揚(yáng)棄與創(chuàng)造，既有傳承，也有新意。MV工程的推進(jìn)，是對(duì)原有置業(yè)觀念的一次革新，是對(duì)地產(chǎn)區(qū)域色彩的一次改變，同時(shí)也是武漢市場(chǎng)的一個(gè)新聲音，有可能出現(xiàn)的結(jié)果是，不僅武昌人，更多的漢口人，甚至，武漢地區(qū)之外的投資者都會(huì)成為我們的潛在消費(fèi)群，因?yàn)閷?duì)第二居所的需求，是能夠突破區(qū)域概念的。MV工程的前期導(dǎo)入要素著手營(yíng)造莊園主題作為一間以休閑度假為主的莊園，其活動(dòng)主題應(yīng)予以充分設(shè)定，是以垂釣為主，還是以高爾夫?yàn)橹?，是突出鄉(xiāng)村自種蔬菜、水果的主題，還是突出田園牧歌的野趣風(fēng)光主題，無(wú)論怎樣，只有確定了主題整座農(nóng)莊的特色才能彰顯。解決主題，也即解決市場(chǎng)推廣形象。著手營(yíng)造莊園氛圍確定莊園主題之后，最重要的是著手莊園氛圍的營(yíng)造，其環(huán)境及功能分區(qū)布局則為優(yōu)先考慮，趨向于自然而非人工雕琢。趨向于假日消閑而非長(zhǎng)期居住，與之相配的娛樂(lè)休閑設(shè)施便利實(shí)用，和日常生活拉開(kāi)距離，強(qiáng)化其超脫與放松的感覺(jué)，增強(qiáng)休閑類項(xiàng)目的親和隨意感，具備了足夠的環(huán)境優(yōu)勢(shì)及休閑優(yōu)勢(shì)，莊園的整體形象就處于呼之欲出之態(tài)，隨時(shí)都有沖天一飛之勢(shì)，只要以復(fù)合地產(chǎn)概念進(jìn)行有機(jī)組合，一個(gè)主題型休閑地產(chǎn)項(xiàng)目便已具備雛形。著手營(yíng)造莊園會(huì)所莊園會(huì)所大不同于常規(guī)社區(qū)會(huì)所，莊園會(huì)所的方向更靠近鄉(xiāng)村俱樂(lè)部或高爾夫會(huì)所的概念。莊園會(huì)所的配套服務(wù)類似五星級(jí)酒店，具備相應(yīng)的硬件標(biāo)準(zhǔn)，并且應(yīng)可超越五星級(jí)酒店的設(shè)施，從而讓度假人士體驗(yàn)超值的享受。莊園會(huì)所的營(yíng)造旨在整體提升莊園的品牌價(jià)值影響力，并為集中的社區(qū)活動(dòng)提供足夠的理想空間。著手營(yíng)造莊園服務(wù)整座莊園的系統(tǒng)服務(wù)應(yīng)具備較強(qiáng)的指向性，針對(duì)度假人士的酒店式服務(wù)，再加以社區(qū)管理服務(wù)將是未來(lái)價(jià)值提升的有力保障，而更加縱深的委托租管服務(wù)將對(duì)投資者起到強(qiáng)有力的吸引作用。因而，服務(wù)系統(tǒng)的建立也即保障系統(tǒng)的建立，從而形成第二居所自身價(jià)值的完美體現(xiàn)。MV工程的布局架構(gòu)營(yíng)造莊園意味著單一客戶群體的組織與管理，其中核心的休閑設(shè)施與會(huì)所設(shè)施應(yīng)盡可能提前完善，而與之相應(yīng)的生活配套面對(duì)的是短期度假人士，可以相對(duì)減少，但服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)趨向于更高。 以聯(lián)排別墅或獨(dú)立別墅為主體的建筑群落與休閑環(huán)境相得益彰，密度大幅減低以求環(huán)境質(zhì)量的提升，而銷售單價(jià)則可大幅提高，以滿足度假休閑人士的消費(fèi)觀，休閑項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)合主題，能否成功，完全取決于休閑主題的確定與打造是否精心并到位。良性建議：以上兩種思路，都需在充分市調(diào)的基礎(chǔ)上進(jìn)行概念豐富和研究，秉著“大膽設(shè)想，小心求證“的做事原則，為項(xiàng)目的最終發(fā)展方向確立基調(diào)。在確立方向之后，邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供“概念策劃”服務(wù)，完善概念的細(xì)部血肉，從而形成影響規(guī)劃的營(yíng)銷研判結(jié)論。 邀請(qǐng)三至五個(gè)境外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)整體方案進(jìn)行方案規(guī)劃。組織專家評(píng)審會(huì)，選出最終合作方并細(xì)化方案。 項(xiàng)目命名、VI系統(tǒng)、售樓文件系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝系統(tǒng)的確定及執(zhí)行。 全面進(jìn)入推廣及操作階段。 2002年1月23日31 / 31