【正文】 快速開發(fā)，避免潛在競(jìng)爭(zhēng) 快做，要求項(xiàng)目在最快的時(shí)間內(nèi)開發(fā)、銷售完畢，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)效應(yīng)，在短時(shí)間內(nèi)即依托速度、質(zhì)量建立市場(chǎng)知名度。 快速運(yùn)作的好處是： （ 1）可以迅速樹立項(xiàng)目品牌，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)； （ 2）避免市場(chǎng)潛在的競(jìng)爭(zhēng)，先入為主； （ 3）可以獲取較快的資金周轉(zhuǎn)速度和效益，節(jié)約銷售費(fèi)用； （ 4）降低開發(fā)過程中某些不 可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)。 我們的做法：項(xiàng)目的開發(fā)選擇快做的策略。開發(fā)之初即訂立詳細(xì)的開發(fā)進(jìn)程，全面考慮項(xiàng)目開發(fā)、銷售進(jìn)程中的可能發(fā)生的各項(xiàng)問題，對(duì)這些問題制定細(xì)致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開發(fā)計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 第十部分 關(guān)于案名 為了便于推廣，有一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)陌该?，利用案名產(chǎn)生品牌影響和增值效益，因此我們建議： 萬豐格調(diào) 金寶邸 案名詮釋： 萬豐：作為前綴，有兩種寓意。一是代表開發(fā)商，由萬豐置業(yè)公司打造的物業(yè)品牌；一是表示富有?！叭f”含“多”“廣”之意，“豐”蘊(yùn)含“蓄積”“儲(chǔ)藏”“廣利”之意。“萬豐”寓意地塊的財(cái)富 價(jià)值，厚積“富饒的財(cái)富寶地”。 格調(diào)：就是前文所講述的“符號(hào)”，濟(jì)南符號(hào)、商住符號(hào)，寓意一種標(biāo)志。格調(diào)也是現(xiàn)代的、流行的、國(guó)際的，是一種品質(zhì)。格調(diào)也是是一種性格，是一種代表?！叭f豐格調(diào)”又指“萬豐企業(yè)形象和物業(yè)形象”，在濟(jì)南地產(chǎn)項(xiàng)目中，在商住物業(yè)形態(tài)中的鮮明個(gè)性。 金寶：寓意財(cái)富寶地、聚金寶地，暗指“商”。 ?。罕疽馐侵父呒?jí)官員的私家駐地?，F(xiàn)今成為地產(chǎn)尊貴、高尚的代名詞。在本案中暗指“住”。 金寶?。汉掀饋懋a(chǎn)生“財(cái)富寶地、尊貴家園”之意，完美形成了“商住”的物業(yè)屬性。 萬豐 金寶?。阂弧⒄w感協(xié)調(diào)性強(qiáng)，通俗 易懂，上口易記；二、從民俗心態(tài)上講，求吉納祥的心態(tài)表現(xiàn)豐富，容易在客戶心理上接受和引起共鳴；三、整個(gè)案名表現(xiàn)出亦商亦住、非商非住的模糊概念，正好體現(xiàn)出“商住”的物業(yè)形態(tài)所要表現(xiàn)出的內(nèi)涵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 第十一部分 宣傳計(jì)劃 一、媒體分析 廣告?zhèn)鞑シ侄斡?jì)劃 主體傳播階段日期分割：煽情期（鋪墊期）、強(qiáng)攻期（造勢(shì)期）、清盤期。 預(yù)熱期傳播階段計(jì)劃： 階 段 發(fā) 布 時(shí) 間 主 要 受 眾 目 標(biāo) 傳 播 目 的 第一階段 煽情期（鋪墊期）： 對(duì)目標(biāo)客戶的引導(dǎo)與吸引 揭開商住地產(chǎn)的面紗和時(shí)尚生活的趨勢(shì) 第二階段 — 強(qiáng)攻期（造勢(shì)期）： 對(duì)項(xiàng)目利益點(diǎn)放大與置業(yè)首選的信心建立 商住地產(chǎn)前景與現(xiàn)代生活的潛力挖掘 第三階段 — 清盤期： 最后沖刺并且制造新聞點(diǎn)進(jìn)行尾盤攻關(guān) 賣點(diǎn)轟炸 說明： 第一階段：主要以引導(dǎo)終端消費(fèi)市場(chǎng)為主，建立與培養(yǎng)起終端消費(fèi)群體對(duì)萬豐物業(yè)產(chǎn)生極為強(qiáng)盛的感情，建立與培養(yǎng)客戶對(duì)時(shí)尚生活、現(xiàn)代生活和商住形態(tài)的認(rèn)識(shí)，為項(xiàng)目積累直接有效的終端客戶； 第二階段：挖掘?qū)r(shí)尚生活、 現(xiàn)代生活和商住形態(tài)的市場(chǎng)潛力，建立目標(biāo)客戶對(duì)萬豐品牌這一巨大的財(cái)富蛋糕“紛爭(zhēng)切割”的欲望，并且認(rèn)識(shí)到這一生活方式、居住方式與未來生活潮流的勢(shì)不可擋； 第三階段：重筆突出項(xiàng)目的搶購火爆，進(jìn)行入住前的狂轟，制造一個(gè)濟(jì)南“非常富有激情”的樓盤形象，以強(qiáng)烈的媒體攻勢(shì)制造轟動(dòng)效應(yīng)，聚集更大的人氣。 重點(diǎn)傳播對(duì)象 廣告推廣的實(shí)施計(jì)劃，尤其是在前期，在 煽情期（鋪墊期） 階段應(yīng)以“目標(biāo)買家”和“終端消費(fèi)”雙線并重的形式進(jìn)行整合傳播。 本項(xiàng)目目標(biāo)買家的構(gòu)成及其動(dòng)機(jī)，無外乎分為三類： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 第一類是純投資者，購買后并不居住，而是 通過出租、再出租獲取回報(bào)； 第二類是自用型； 第三類是兼有型，即半居住半投資，以租養(yǎng)閑。 如上所說的“目標(biāo)買家”和“終端消費(fèi)”雙線并重，就是除了第二類客戶之外，另兩類客戶都是需要大環(huán)境所依托的，也就是項(xiàng)目的未來財(cái)富開發(fā)和該地域人氣的聚集密度，人氣越廣也就帶動(dòng)投資型物業(yè)的迅速升值，也即意味著投資客戶信心的堅(jiān)定性。所以，在爭(zhēng)取項(xiàng)目目標(biāo)客戶的同時(shí)，更應(yīng)該為這一地域的整體商氣發(fā)展、遠(yuǎn)景規(guī)劃與財(cái)富開發(fā)作市場(chǎng)預(yù)熱，為項(xiàng)目的客戶之外的“商人”鋪墊一個(gè)新的財(cái)富增長(zhǎng)點(diǎn)，為投資者積蓄升值的潛力。 不同的投資行為決定了各自不同的 投資特征和購買心態(tài)，吸引他們作出購買行為的就是“火爆的財(cái)富厚積市場(chǎng)”，所以，雙重并重 在 煽情期（鋪墊期） 階段極其重要。未來火爆的旅游市場(chǎng)引來投資者的信心，一環(huán)扣一環(huán)，相互依附，達(dá)到雙贏。 二、媒體的選擇（參考） （一）貼身媒體 《城市信報(bào)》 A：《城市信報(bào)》簡(jiǎn)介 —— 《城市信報(bào)》是山東省唯一一家以面對(duì)終端市場(chǎng)且具有較強(qiáng)針對(duì)性的引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)的主流媒體。其主流讀者覆蓋全省，又以濟(jì)南市為主。《城市信報(bào)》發(fā)行量大，濟(jì)南全境發(fā)行量逾五萬份以上，閱讀人群可達(dá)二十萬?！冻鞘行艌?bào)》為周刊，所刊載的信息 、推介的時(shí)尚化消費(fèi)潮流不乏經(jīng)典之作，且又有收藏價(jià)值，深受史上一族的喜愛，并培養(yǎng)出龐大的忠實(shí)讀者群。 B：選擇《城市信報(bào)》的原因 —— 《城市信報(bào)》的市場(chǎng)定位層次較高，受眾面以時(shí)尚消費(fèi)、休閑、購物、品位生活為重點(diǎn)，所構(gòu)成的忠實(shí)讀者群又大多以追求時(shí)尚、享受潮流的白領(lǐng)以上階層，這些已經(jīng)成熟的終端客戶極符合“時(shí)尚享受、品味生活”的目標(biāo)消費(fèi)群體。利用該媒體的可信度和社會(huì)影響，達(dá)到培養(yǎng)本項(xiàng)目生活商住新思潮的信息推介，為項(xiàng)目的推售厚積力量。人氣決定著財(cái)氣，由此來達(dá)到投資本項(xiàng)目的客戶信心。 1）費(fèi)用低。我們與《城市信報(bào)》以 合作的方式共同運(yùn)作本項(xiàng)目，旨在利用雙方各自的優(yōu)勢(shì)相互浸透市場(chǎng)，互惠互利。通過有限的投入，利用其我們所不具備的資源優(yōu)勢(shì)“為我所用”，杜絕了單純發(fā)布硬廣告的巨資投入； 2）《城市信報(bào)》的特定閱讀群和重度廣告客戶與本項(xiàng)目的立點(diǎn)傳播對(duì)象重合度高，如果運(yùn)作的好，《城市信報(bào)》亦可形成本項(xiàng)目的附屬?？?，其效應(yīng)不可估量； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 3）《城市信報(bào)》作為邊緣媒體，不僅讀者群準(zhǔn)確，更主要的是服務(wù)到位。因《城市信報(bào)》不具備與強(qiáng)勢(shì)媒體抗衡，以其獨(dú)特的視角培養(yǎng)特定的直效領(lǐng)域，這也是主流媒體所不能顧及的。所以，該媒體的信息、資源、服務(wù)與質(zhì)量是他 們的硬件，我們?nèi)绻芎瓦@樣的媒體進(jìn)行合作，讀與我們的項(xiàng)目是有很多益處的； 4）《城市信報(bào)》雖然作為邊緣媒體，但它隸屬于大眾報(bào)業(yè)集團(tuán)，開展活動(dòng)與其聯(lián)姻，有一定的品牌影響力和組織號(hào)召力； 5）在媒體圈子里，《城市信報(bào)》也是其中一員，且有同屬于新聞單位，新聞單位之間的溝通、合作作為他們來講是很方便的。我們與《城市信報(bào)》合作，不僅僅是利用其媒體資源或社會(huì)關(guān)系，更主要的一層就是利用其媒體間的橫向聯(lián)合，通過他們的協(xié)調(diào)，我們?cè)谄渌襟w傳播時(shí)，可爭(zhēng)取到我們所不能得到的優(yōu)惠政策和點(diǎn)扣。 《新航空》特刊 A：《新航空》（ 月刊）簡(jiǎn)介 —— 由山東省人民政府新聞辦公室主管、走向世界雜志社與山東航空集團(tuán)公司主辦、新之航文化傳播（集團(tuán)）公司營(yíng)銷策劃的國(guó)家正式期刊 —— 新航空雜志，是中國(guó)惟一一本“空”“陸”雙棲發(fā)行的大型生活時(shí)尚月刊，她直面白領(lǐng)階層、成功人士、時(shí)尚一族，目標(biāo)讀者群為 20— 58 歲行則飛機(jī)、住則三星級(jí)以上酒店的有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、社會(huì)地位、追求高質(zhì)量生活的“社會(huì)動(dòng)力層”人士。 《新航空》聚焦經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)、時(shí)尚生活、都市文化；辟有中外消費(fèi)潮流、房產(chǎn)、車界、情感世界、時(shí)裝、飲食、家居、健康、旅游等文化休閑時(shí)尚欄目。 其中的“新財(cái)富”欄目， 關(guān)注經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，點(diǎn)評(píng)財(cái)經(jīng)人物，是一檔強(qiáng)勢(shì)財(cái)經(jīng)欄目，是讀者了解財(cái)經(jīng)新聞關(guān)注財(cái)經(jīng)現(xiàn)象的最佳途徑；“房產(chǎn)”欄目解析房產(chǎn)政策，關(guān)注業(yè)內(nèi)新聞，是房產(chǎn)商和消費(fèi)者互相交流和溝通的重要平臺(tái)；“名車世界”展示靚車，關(guān)注愛車人，是愛車族的快樂加油站；“兩極地帶”關(guān)注男女情感，張揚(yáng)時(shí)尚生活，在浮躁的社會(huì)里為讀者提供了一個(gè)可供棲息的心靈港灣；“紅裙部落”展示美女風(fēng)采，宣泄瀟灑時(shí)尚，或巧笑嫣然，或冷若寒冰，或裙裾飛揚(yáng)，或春光乍泄，是一檔讓男人賞心女人悅目的養(yǎng)眼欄目；“信天游”帶讀者走遍全世界，觀異國(guó)風(fēng)情賞彼岸美景，讓人閱讀時(shí)陶醉在旅游 的快樂中，“天下”欄目關(guān)注世界文化，注視各國(guó)的人文精神，使讀者一本雜志在手，就能眼界大開…… 《新航空》采用國(guó)際流行的大 16 開本銅版紙全彩色印刷，由國(guó)際著名平面設(shè)計(jì)大師、國(guó)際平面設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)聯(lián)盟副主席、香港原設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)主席韓秉華、香港女現(xiàn)代畫家協(xié)會(huì)主席蘇敏儀擔(dān)任設(shè)計(jì)顧問，在深圳一流的彩印廠印制，從內(nèi)到外精致完美。 目前，《新航空》以其資訊新穎、專題深入、視角前瞻、意識(shí)前衛(wèi)、裝幀精美、發(fā)行量大等優(yōu)勢(shì)躋身于中國(guó)強(qiáng)勢(shì)期刊之列，更是山東期刊界的領(lǐng)軍媒體，被傳媒界譽(yù)為電視、報(bào)紙、期刊、廣播四大媒體中的期刊代表。 《新航 空》特刊發(fā)行量大，濟(jì)南全境發(fā)行量逾十萬份以上。從廣度上講信息傳遞遠(yuǎn)達(dá)世界各地，從深度上講是覆蓋濟(jì)南全境最多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 高收入人群的直透媒體，其主流讀者不僅自身是一批強(qiáng)有力的消費(fèi)者，而且是高檔時(shí)尚消費(fèi)品的領(lǐng)先使用（試用）者，他們一般被稱為“民意領(lǐng)袖”，有著極強(qiáng)的二次傳播的作用?！缎潞娇铡贩Q這部分人群為“樞紐人群”，即這部分高收入人群處于社會(huì)的樞紐地位，尤其是對(duì)周圍的人的消費(fèi)行為觀念有強(qiáng)大的影響力和帶動(dòng)力?！缎潞娇铡丰槍?duì)濟(jì)南高收入樞紐人群，有三種發(fā)行方式： ――實(shí)名制投遞：即《新航空》現(xiàn)有六萬多個(gè)固定讀者，實(shí)行一對(duì)一實(shí)名制 投遞或派送； ――定向投遞：即針對(duì)濟(jì)南高收入人群的居住、工作、休閑、消費(fèi)、娛樂、餐飲等一千多個(gè)不同場(chǎng)所而設(shè)計(jì)的定點(diǎn)投放； ―― 搭機(jī)閱讀：即在山東（濟(jì)南）始發(fā)的全部班機(jī)上免費(fèi)放置，供乘客乘機(jī)時(shí)免費(fèi)閱讀。 B：選擇《新航空》特刊的原因 —— 《新航空》特刊設(shè)計(jì)印刷精美，也看的市場(chǎng)定位層次高，受眾面以時(shí)尚消費(fèi)、休閑、購物、品位生活為重點(diǎn)，所構(gòu)成的忠實(shí)讀者群又大多以追求時(shí)尚、享受潮流的白領(lǐng)以上階層，面對(duì)的主要對(duì)象是商務(wù)中心、高級(jí)寫字樓及高檔消費(fèi)場(chǎng)所等休閑單位?！缎潞娇铡诽乜l(fā)行渠道通暢，因?yàn)槭悄繕?biāo)性的免費(fèi)派送，所以 ，讀者對(duì)《新航空》特刊的依賴與親和度是常規(guī)媒體所欠缺的。它的主訴內(nèi)容和派發(fā)對(duì)象符合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 《都市女報(bào)》 A：《都市女報(bào)》簡(jiǎn)介 —— 《都市女報(bào)》發(fā)行量一般，濟(jì)南全境發(fā)行量不過一萬份左右。從廣度上講信息傳遞以女性為主，從深度上講所覆蓋的讀者層次不是很高，但不乏部分高層次的女強(qiáng)人之流的人士閱讀，其主流信息多位女性話題、健康、生活等內(nèi)容為主導(dǎo)。 B：選擇《都市女報(bào)》的原因 —— 《都市女報(bào)》讀者的普遍素質(zhì)對(duì)我們項(xiàng)目而言，也不能受到層次方面的約束。在選擇《都市女報(bào)》的同時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)了解幾種中國(guó)的傳統(tǒng) 的社會(huì)現(xiàn)象，才能有的放矢。 1）因?yàn)椤抖际信畧?bào)》的讀者群大部分是已婚家庭的女性，針對(duì)一個(gè)家庭而言，家庭的經(jīng)濟(jì)支柱在男性，尤其是在中國(guó)，“男人賺錢女人花”的生活觀念極為重； 2） 其次還有一個(gè)社會(huì)現(xiàn)象是看一個(gè)女人的裝扮、精神面貌、氣質(zhì)乃至生活質(zhì)量等，往往女人最能傳遞出來家庭的富有與否或者是 男人的成功與否，女人是男人成功的一種顯露； 3）中國(guó)傳統(tǒng)的生活思維模式是“男主外、女主內(nèi)”，滿足女人的欲望，對(duì)于成功的男人來說是義務(wù)、是本分。從選擇大宗商品的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 習(xí)慣性而言，往往也都是“女人定奪男人掏錢”。選擇《都市女報(bào)》適度發(fā)刊， 能夠引起這些成功男人的“老婆們”的注意力； 3） 其次是有錢的男人能夠滿足女人的欲望，這也是有很大的市場(chǎng)潛力的，通過《都市女報(bào)》來挖掘這些人。 《山東