【正文】 以年營業(yè)收入的5%計算。不可預見費%計算。營業(yè)稅以年營業(yè)收入的5%計提。表123 人員工資及福利估算表序號職稱人數（人）工資福利（萬元/年人）小計（萬元）1高級員工15101502中級員工351683普通員工601084臨時工50325合計160458表124 經營總費用估算表 序號項目2010年2011年2012年2013年2014年總計1人員工資和福利 2廣告宣傳費 3營業(yè)稅 4不可預見費 5管理費 6水電費 合計 利潤估算本項目按25%計算所得稅，經測算，。125 凈收益估算表 序號項目合計計算期2010 2011 2012 2013 2014 1 銷售收入 2 開發(fā)成本 3 經營費用 4 利潤總額 5 所得稅 6 凈利潤 根據項目還本付息計劃，本項目銀行借款資金安排在銷售期兩年內還清，貸款期限4年（含2年建設期）。項目還款資金來源包括利潤、結轉開發(fā)成本和其他還款資金。經測算，表明項目有較好的負債清償能力。由于項目經濟評價所采用的數據大部分來自于預測和估算，具有一定程序的不確定性，為分析不確定性因素變化對項目評價指標的影響，估計項目可能承擔的風險，應進行不確定性分析，提出項目風險的預警、預報和相應的對策，為投資決策服務。根據項目特點，對本項目評價指標影響較大的敏感性因素主要是建設投資、銷售收入和經營費用。通過對這三個敏感性因素單因素上下浮動5%對項目投資內部收益率的影響變化情況進行分析，表明銷售收入因素對項目內部收益率的影響程度最大；建設投資對項目內部收益率的影響程度次之，經營費用對項目內部收益率的影響程度最小。可見銷售價格因素的變動將引起項目收益的較大波動，項目應加強市場營銷力度，提高各業(yè)態(tài)預測銷售價格的準確性，確保項目經營期收入能夠達到預期的水平；同時在項目建設過程中應加強投資管理和控制，準確計算工程量，控制材料和設備價格，盡可能將建設投資控制在預測范圍內，避免因突破建設投資影響項目收益水平。本財務評價在測算項目銷售收入時，采取了比較審慎的原則，在市場調查的基礎預測各業(yè)態(tài)銷售價格，并進行了適當的下調，以提高銷售價格因素的抗風險能力。 財務評價結論經測算，各項財務數據和評價指標表明，本項目的盈利性較好，經濟效益較好，能為企業(yè)增加較理想的利潤，為國家上繳可觀的稅收，全面評價結果，認為本項目在經濟上是合理、可行的。第十三章 經濟影響分析 項目建設將產生直接的經濟效益，營業(yè)稅合計約為1623余萬元，直接經濟效益明顯。 項目建成后有利于當地轉變經濟增長方式文化創(chuàng)意產業(yè)主要是依靠創(chuàng)意階層、創(chuàng)意群體的知識和技術以及高端管理等“雜交”優(yōu)勢創(chuàng)造效益。從產業(yè)分類來看，文化創(chuàng)意產業(yè)屬于第三產業(yè)，它在新經濟時代的產業(yè)鏈條中處于較高端的位置。它是在制造業(yè)充分發(fā)展，服務業(yè)不斷壯大基礎上形成的，是第二、第三產業(yè)融合發(fā)展的結果。創(chuàng)意產業(yè)中既有設計、研發(fā)、制造等生產活動領域的內容，也有傳統(tǒng)三產中的一般服務業(yè)，更有藝術、文化、信息、休閑、娛樂等精神心理服務活動的內容，是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。文化創(chuàng)意產業(yè)對土地、能源以及其他資源的消耗要比制造業(yè)低，而且產出效益和附加值要比制造業(yè)高。制造業(yè)的發(fā)展主要靠機器、廠房、資源和勞動力，而文化創(chuàng)意產業(yè)是知識密集型產業(yè)，其發(fā)展主要依靠創(chuàng)意階層，靠創(chuàng)意群體的高文化、高技術、高管理，特別是創(chuàng)意階層中最富創(chuàng)造性的高端創(chuàng)意人才。據統(tǒng)計，現(xiàn)代財富的創(chuàng)造更多集中在一些最優(yōu)秀的創(chuàng)意人才上，如比爾蓋茨等。因此，發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)對于提升廣東的產業(yè)發(fā)展水平，優(yōu)化產業(yè)結構具有不可低估的作用。產業(yè)結構從一產到二產在到三產的發(fā)展規(guī)律，實際上也是經濟發(fā)展的路徑和現(xiàn)代化的進程，也就是從農業(yè)化到工業(yè)化再到信息化的過程。進入21世紀以來，現(xiàn)代化進程處于由投資驅動向創(chuàng)新驅動階段的過渡時期，經濟發(fā)展主要依靠自主創(chuàng)新，包括科學技術的創(chuàng)新和商業(yè)模式的創(chuàng)新。而從國際經驗看，當人均GDP超過一定水平（一般認為是5000美元），經濟活動的商務成本和人力成本將不斷提高，以創(chuàng)新為基本特征的文化創(chuàng)意產業(yè)不僅能夠大幅度提高產業(yè)經濟的附加值，也將大大促進產業(yè)結構的進一步優(yōu)化和調整。據統(tǒng)計，2009年，廣東人均地區(qū)生產總值40748元(折合5965美元)，這應該是廣東調整產業(yè)結構，發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)的最好時機。文化創(chuàng)意產業(yè)對產業(yè)結構升級的作用主要體現(xiàn)在兩個方面：一是直接以文化創(chuàng)意產業(yè)的形式存在，并成為國民經濟的主導產業(yè)；二是通過產業(yè)滲透的方式對傳統(tǒng)產業(yè)加以改造，以延長產品的生命周期的形式拉長產業(yè)的生命周期，其實質是拉長產業(yè)的價值鏈。面對文化創(chuàng)意產業(yè)在國際上迅速發(fā)展的態(tài)勢，廣東只有抓住時機，適時進行產業(yè)結構調整，大力發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)，才能在日趨激烈的國際競爭中取勝。 項目建設有利于帶動相關產業(yè)的發(fā)展伴隨廣東省城市經濟的高速發(fā)展，一個涵蓋廣東省及周邊區(qū)域的文化創(chuàng)意產業(yè)初步形成，但尚未形成產業(yè)集聚與整合，本項目的建設將對廣東未來文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展產生積極的影響。同時，有利于加快資源整合，推動產業(yè)集聚，帶動旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂等相關產業(yè)的發(fā)展。第十四章 社會影響分析 項目建設有利于城市轉型創(chuàng)意產業(yè)的概念，本身就是工業(yè)城市為克服落后制造業(yè)能耗大、污染大，附加值低而提出的。ZQS位于珠三角核心區(qū)，隨著都市經濟的發(fā)展，都市產業(yè)結構不斷調整，導致一些傳統(tǒng)工業(yè)衰退和外移，為創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展提供了空間，也是ZQS乃至廣東省由傳統(tǒng)工業(yè)制造區(qū)轉變?yōu)樾滦凸I(yè)發(fā)達區(qū)的需要。項目建設定位于集會展中心、創(chuàng)意設計中心、文化娛樂（動漫、影廳）、體驗式商業(yè)、公眾娛樂為一體的國際性大型綜合性創(chuàng)意大廈。項目建成后必將成為世界文化創(chuàng)意聯(lián)盟基地建立提供平臺，比如提供各種服務及硬件、建立各方面的資源平臺等。因此，項目建設有利于ZQS廣東省文化產業(yè)的發(fā)展，有利于塑造城市形象，促進城市化轉型。 有利于提高綜合競爭力如今，各省市的競爭日益激烈，任何一種技術、工藝、商業(yè)模式都可能在很短的時間內為競爭對手所知曉、模仿、超越，只有層出不窮的創(chuàng)造能力是無法模仿的，是第一競爭力。要建設成為經濟強區(qū)，必須提高綜合競爭力，發(fā)展以創(chuàng)造力為基礎的創(chuàng)意產業(yè)正符合當今經濟競爭的需要。 有利于社會科學發(fā)展科學發(fā)展強調節(jié)約資源和能源，減少廢棄物排放，保護生態(tài)環(huán)境。在大力推崇科學發(fā)展觀，強調“以人為本”的新時期，創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢凸顯。創(chuàng)意產業(yè)以科技、文化作為雙引擎，倡導把文化要素作為推動經濟增長的主導要素，鼓勵個人創(chuàng)造力的無窮釋放。發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)，通過個人創(chuàng)造力的釋放，創(chuàng)造新的產品和新的市場需求，可以沖破傳統(tǒng)資源的硬約束，也是打造生態(tài)和諧宜居區(qū)的需要。 有利于塑造城市品牌創(chuàng)意產業(yè)通過在舊城區(qū)的改造中提升城市文化品位，延續(xù)城市文脈，弘揚城市的地方個性，塑造城市的獨特品牌。這樣的創(chuàng)意產業(yè)不僅保留了具有歷史文化價值的建筑，整合了各種文化資源，而且通過歷史與未來，傳統(tǒng)與現(xiàn)代，東方與西洋，經典與流行的交叉融匯，為城市增添了文化景觀，提升了城市的形象，塑造了城市品牌，促進旅游業(yè)的發(fā)展。肇慶東接廣佛經濟圈，西連大西南，地緣區(qū)位優(yōu)勢突出。地處沿海與內陸的交通要沖，城區(qū)距廣州不足100公里，位于廣州一小時經濟生活圈。距深圳200余公里，距澳門180公里，距香港水路143海里，是沿海發(fā)達地區(qū)通往西南各省的重要交通樞紐。是中國經濟較具活力地區(qū)之一。這都為ZQS建設文化創(chuàng)意大廈，大力發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)，塑造城市品牌提供了得天獨厚的空間資源。項目規(guī)劃建成后成為國際性文化創(chuàng)意中心，將本項目建成ZQS、廣東省乃至全國性的地標性建筑。通過項目建設，加強文化創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展與集聚，帶動旅游、娛樂、餐飲等相關產業(yè)的發(fā)展，都對ZQS及廣東省樹立城市品牌，轉變城市形象提供了強有力的支持。 項目建設有利于豐富人們精神文化生活文化消費急劇增長的同時還伴隨著需求的多樣化和復雜化。人們不再滿足于傳統(tǒng)的對書籍、音像、影視、藝術產品的一般需求，而是追求與高科技緊密結合的體驗式的文化消費。文化創(chuàng)意產業(yè)能為人們提供富于娛樂性和滿足心理體驗的產品，即使物質層次的衣、食、住、行也大大地融入了文化元素，而體驗產業(yè)與休閑產業(yè)則更突出了滿足人們精神性、文化性、娛樂性、心理性需求的特質?？傊S著生活水平的日益提高，人的更高級需求便會優(yōu)先增長，精神性的產品需求在總體上日益提升，因此，通過項目建設能夠為滿足人民群眾多樣性的文化需求提供了最大的了條件，使其實現(xiàn)成為可能。 有利于改善就業(yè)環(huán)境本項目建成后，有利于促進當地產業(yè)集聚，提高企業(yè)入駐肇慶的機率，從而會在肇慶地區(qū)增加就業(yè)機會，并帶動相關產業(yè)的快速發(fā)展。通過本項目的建設，新增就業(yè)機會，能夠有效提高當地居民的生活水平。企業(yè)每年可向國家上繳大量的稅金，具有較好的經濟效益，項目的建設和運營過程中不會排放大量的污染物，不會對周邊環(huán)境產生有害的影響。為促進ZQS相關產業(yè)的快速發(fā)展起積極作用。第十五章 社會風險分析 社會風險因素分析風險因素及識別投資項目的風險來源于法律、法規(guī)及政策變化，市場供需變化、資源開發(fā)與利用、技術的可靠性、工程方案、融資方案、組織管理、環(huán)境與社會、外部配套條件等一個方面或幾個方面的共同影響。項目風險貫穿于項目建設、生產和運營的全過程。參考本類項目的實施和運營狀況，其風險主要有以下幾種：①市場風險市場風險是項目遇到的重要風險之一。本項目的市場風險主要來源于三個方面：一是市場供需實際情況與預測值發(fā)生偏離；二是項目市場競爭力發(fā)生重大變化；三是項目定價與預測價格發(fā)生較大偏離。 ②技術風險項目采用技術的先進性、可靠性、適用性和可行性與預測方案發(fā)生重大變化，營業(yè)達不到預期要求。③工程風險工程地質條件、水文地質條件與預測發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增加、工期拖長等。④資金風險項目資金來源的可靠性、充足性和及時性不能保證，導致項目工期拖延甚至被迫終止；由于工程量預計不足或設備、材料價格上升導致投資增加。⑤組織管理風險由于項目組織結構不當、管理機制不完善等因素，導致項目不能按期建成；未能制定有效的企業(yè)競爭策略，而導致企業(yè)在市場競爭中失敗。⑥政策風險由于政府在稅收、金融、環(huán)保、產業(yè)政策等的政策調整，使稅率、稅種、利率、匯率、通貨膨脹率發(fā)生變化，導致項目原定目標難以實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。⑦外部協(xié)作條件風險交通運輸、供水、供電等外部配套設施和外購、外協(xié)件的配套關系發(fā)生重大變化，給項目建設、生產和運營帶來困難。⑧社會風險預測的社會條件、社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設和運營帶來損失。 風險評估按風險因素對投資項目影響程度和風險發(fā)生的可能性大小，我們把風險分為一般風險、較大風險、嚴重風險和災難性風險四個等級。根據前面章節(jié)的分析；結合項目實際情況，該項目的各項風險的風險程度見下表：151 風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風 險 程 度災難性嚴重較大一般1市場風險√市場需求量√競爭能力√銷售價格√2技術風險√先進性√適用性√可靠性√3工程風險√工程水文、地質√工程量√4資金風險√設備、材料價√資金來源中斷√資金供應不足√5組織管理風險組織結構、管理機制√主要管理人能力√6政策風險√7外部協(xié)作條件風險√外部配套設施√上下游協(xié)作、配套關系√8社會風險√ 風險防范對策從上述分析中可以看出資金風險是項目存在的較大的風險。為了合理有效地做到事前控制，使各項風險發(fā)生的概率和后果降到最低點，建議做好以下防范對策：做好項目的設計工作，以最優(yōu)的設計方案來作為工作的指導。公司應根據項目建設投資進度，保證各階段的資金及時到位，以保證項目按計劃完成，使預測的各項財務指標實現(xiàn)。項目前期應認真做好招標工作，選擇好設計單位和設備供貨商，項目建設過程中，確保資金及時到位，合理安排資金的使用計劃，做好投資控制。做好與外部交通運輸、供水、供電等主要外部協(xié)作配套部門的溝通和協(xié)調，確保項目順利實施。72 / 72