【正文】 捷；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結(jié)構(gòu)本項目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度8級設(shè)計。項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。三、供電系統(tǒng)供電設(shè)計嚴格按照《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》等進行設(shè)計。本工程用電電源在項目區(qū)范圍按供電部門按照國家規(guī)定建設(shè)變電系統(tǒng)。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程項目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負責。五、給排水設(shè)施給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設(shè)計。項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф200300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。六、消 防根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。室外消火栓用水量：20L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風空調(diào)根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當?shù)牟膳?、通風、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風裝置。八、節(jié)能措施 A 庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設(shè)中將嚴格遵守《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B 庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章 項目組織及運營四川隆昌投資有限公司建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化國際建材產(chǎn)業(yè)園。一、新隆國際裝飾建材城的管理系統(tǒng)為保證交易倉儲中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。二、項目實施方案通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。 為適應(yīng)專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部 第十章 項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設(shè)期擬從2011年7月至2012年3月。具體實施進度見下表：2011年7月項目立項、落實資金2011年7月8月項目評估、論證工程：2011年7月—8月項目報建、征用土地2011年7月—2012年2月土建工程2012年2月工程竣工驗收2012年3月試營業(yè)如果開工時間后延，工程進度按照開工時間順延。合理考慮節(jié)假日第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：《民用建筑可行性研究深度和要求》《建設(shè)項目投資估算辦法》、設(shè)備現(xiàn)行價格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資=工程費用+其他費用+預(yù)備費用二、價格及取費依據(jù)：；《四川省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。三、項目總投資項目總投資：（人民幣）工程費合計約2億元工程配套和他費用共計：四、資金籌措本項目根據(jù)投資計劃安排，所有自己皆為企業(yè)自籌。十二章、項目財務(wù)評價一、財務(wù)計算的依據(jù) 《投資項目可行性研究指南》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》《中華人民共和國公司法》及其實施條例《中華人民共和國增值稅法》及其實施條例《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則財政部頒布《企業(yè)財務(wù)制度》《企業(yè)會計制度》和近年會計制度改革的有關(guān)規(guī)定國家和當?shù)貏趧庸べY管理和社會保障部門的有關(guān)規(guī)定（1）管理費用本項目管理費用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營中所發(fā)生的費用,％計算。（2）營業(yè)費用本項目營業(yè)費用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷售收入的2％計算。（3）財務(wù)費用項目財務(wù)費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項費用,%計算。（4）工資等費用按140萬每年估算總成本費用估算成本項目2011年2011年2012年合計管理費用124 124160284銷售費用160 160220380財務(wù)費用80 80100180工資費用等140140140280合計 1124 （表內(nèi)金額單位為萬元）二、稅率及利潤計算稅金的測算表項 目投資期合計2010年2011年2012年營業(yè)稅0340050008400 （表內(nèi)金額單位為萬元）三、不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。本項目參照一般地產(chǎn)經(jīng)營模式，計算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。本次取2011～2012年為計算周期。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設(shè)周期、銷售策劃及經(jīng)濟環(huán)境。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準。綜合整個開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于8個月。 項目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財務(wù)費及營銷廣告費用。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價每調(diào)整10%的幅度影響進行分析。四、財務(wù)評價結(jié)論和建議若項目全部用來出售，項目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項目具有投資回報率高，風險較小，項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。第十三章 可行性報告結(jié)論一、項目的建設(shè)將推動宜賓市以及新隆縣現(xiàn)代建材\家居專業(yè)市場的發(fā)展，配套西部建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。強化宜賓市建材/五金/家居/物流等專業(yè)市場綜合效力，改善和提高新隆縣建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。二、建材專業(yè)市場建設(shè)將產(chǎn)生帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約5000個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現(xiàn)社會效益。三、新隆國際裝飾建材城將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為新隆縣民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對宜賓建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。建材市場建成將提升南部物流的宏觀產(chǎn)值近5億元。四、項目的建設(shè)將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是中國城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，也是新隆實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟中心的重要載體之一。項目在市場選址方面做了充分的考慮與調(diào)查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，在運營中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)后的產(chǎn)生經(jīng)濟回報起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準，建議項目早日落成。編制單位：四川隆昌投資管理有限公司 成都市錦江區(qū)三色路銀海芯座301 編制時間：201