【正文】 形式的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行商鋪投資知識(shí)教育，逐步將項(xiàng)目名稱推出市場(chǎng)。 事件營(yíng)銷：某本土商業(yè)地產(chǎn)批判8月中旬－9月上旬內(nèi)部登記期初步建立項(xiàng)目品牌體系，完成項(xiàng)目各項(xiàng)品牌支撐點(diǎn)的傳播。完成項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備工作，確定開(kāi)盤的促銷策略。建立鮮明有力的形象建立項(xiàng)目基本認(rèn)識(shí)為開(kāi)盤儲(chǔ)客知名教授指導(dǎo)某商鋪投資，“旺場(chǎng)100年”某商鋪投資論壇 促銷措施：優(yōu)先購(gòu)鋪權(quán)，享受較高折扣權(quán)9月下旬－10月上旬公開(kāi)發(fā)售期全方位、立體化傳媒廣告發(fā)布，形成極具震撼力度的宣傳攻勢(shì)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值。形成第一個(gè)銷售熱潮。形成市場(chǎng)熱點(diǎn)話題事件營(yíng)銷：選鋪大會(huì)，電臺(tái)直播開(kāi)盤（主持show），奇志大兵選鋪秀，市長(zhǎng)、書(shū)記考察秀。促銷措施：開(kāi)盤送小汽車、金飯碗，買鋪折扣，介紹新客戶有獎(jiǎng)10月中旬后強(qiáng)銷期平穩(wěn)推出項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)營(yíng)銷售措施，如經(jīng)營(yíng)管理公司簽約、主力店入駐等。進(jìn)行部分招商準(zhǔn)備，如餐飲招商，游樂(lè)場(chǎng)所招商在廣泛的市場(chǎng)認(rèn)知度的基礎(chǔ)上利用各種促銷措施，推動(dòng)銷售事件營(yíng)銷：經(jīng)營(yíng)管理公司簽約儀式，主力店入駐簽約儀式六、銷售措施投資前景與潛力是項(xiàng)目目前的優(yōu)勢(shì)，也是劣勢(shì)。為化解這些不足，形成強(qiáng)勢(shì)推廣，快速啟動(dòng)市場(chǎng)，我司針對(duì)性地制定了商鋪推廣的六大執(zhí)行計(jì)劃。一）帶租約發(fā)售內(nèi)容與積極意義：發(fā)展商與有意向在四季廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商鋪的意向客戶進(jìn)行洽談，簽訂合作意向協(xié)定。當(dāng)有其他買家購(gòu)買到本商鋪時(shí)，發(fā)展商將前期簽訂的意向客戶介紹給該商鋪的買家（或發(fā)展商直接與該意向買家——返租）進(jìn)行租賃本商鋪的細(xì)節(jié)洽談，保證商鋪的投資回報(bào)，讓買家購(gòu)買到商鋪時(shí)既已擁有了穩(wěn)定租約（回報(bào)）。二）5年返租回報(bào) 具體內(nèi)容： 買家購(gòu)買本項(xiàng)目商鋪單位后，無(wú)須自己經(jīng)營(yíng)，將物業(yè)回租發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每年從發(fā)展商這里獲得10% 的穩(wěn)定的租金收入回報(bào)， 5年后，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時(shí)買家將擁有一個(gè)成熟的鋪位，可自用也可出租。 積極作用： 有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一管理，安排經(jīng)營(yíng)，有助于做旺商鋪，返租期滿投資者收回一個(gè)成熟的旺鋪。 發(fā)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實(shí)施每年分付10%的計(jì)劃，連續(xù)五年。購(gòu)買商鋪的買家每年可享受10%的返租回報(bào)，五年的總回報(bào)為50%，但只能是每年在發(fā)展商統(tǒng)一規(guī)定的時(shí)間內(nèi)支取，而不是一次性由發(fā)展商支付。在不同的部分區(qū)域?qū)嵭蟹底夥底饷娣e，主要是項(xiàng)目的二、三樓的銷售面積，一樓不實(shí)行返租。在客戶采用不同的返租年限和租金支付方式的時(shí)候，使用不同的返租率，其中返租率的高低排順序分別為一次性付款，分期付款，按揭。返租的方式采用提升一定比例的價(jià)格系數(shù)，在首期付款中扣除相應(yīng)的應(yīng)該返租的金額，客戶只交納扣除返租金額后的款項(xiàng)。返租的比率返租年限一次性付款分期付款5年8％10％3年6％8％三）“金飯碗”——十年保收 具體內(nèi)容：即客戶在購(gòu)買本項(xiàng)目10年時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以1年、2年或5年為一個(gè)結(jié)算階段（客戶之只能收取利息額，不能獲得本金）。 積極意義：本計(jì)劃主旨在于對(duì)那些仍在持幣觀望，或是對(duì)本項(xiàng)目仍然存有極大顧慮的投資客制造無(wú)形的心理價(jià)位刺激，同時(shí)也是為了彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)及發(fā)展商全心服務(wù)客戶的誠(chéng)意。四）購(gòu)鋪易，零首付的使用就是在銀行按揭的方式，允許首期采用分期付款的方式，一次支付只需要首期款的50％，剩余金額由發(fā)展商提供兩年無(wú)息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)后，購(gòu)買帶租約的商鋪，發(fā)展商送現(xiàn)金紅利，收租后才付款，投資獲利更有保障。選鋪大會(huì)，電臺(tái)直播開(kāi)盤（主持show），奇志大兵選鋪秀，市長(zhǎng)、書(shū)記考察秀。五）創(chuàng)業(yè)板購(gòu)鋪錦囊創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門檻，增強(qiáng)獲利能力。創(chuàng)業(yè)板商鋪是選擇多種8－15平米，總價(jià)在10萬(wàn)元左右即可擁有四季購(gòu)物公園的商鋪，是中小型投資者的創(chuàng)業(yè)首選，創(chuàng)業(yè)板商鋪具備多重投資保障：⑴、小本經(jīng)營(yíng)“錢”程遠(yuǎn)大⑵、四季購(gòu)物公園創(chuàng)業(yè)，客戶無(wú)憂⑶、返租自營(yíng)兩無(wú)憂，業(yè)主可享受返租，又可自營(yíng)，無(wú)拘無(wú)束七、營(yíng)銷通路與現(xiàn)場(chǎng)包裝在某商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)白熱化的階段，對(duì)營(yíng)銷通路的進(jìn)行創(chuàng)新性開(kāi)拓是非常有必要的，同時(shí)也是非常有效的銷售手段，能夠最大限度的培養(yǎng)客戶群體，最大限度的接觸客戶群體被某市民認(rèn)知。周邊縣、市市場(chǎng)的開(kāi)拓⑴、在周邊縣城的主要繁華地段設(shè)置廣告牌位，進(jìn)行形象宣傳和促銷宣傳⑵、制作專用的資料制作和發(fā)放，在周邊縣市當(dāng)中的主要政府機(jī)關(guān)和大型企事業(yè) 單位中進(jìn)行投放。（單張即可，主要為炒作類、促銷類話題）⑶、在銷售過(guò)程中，進(jìn)行客戶統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)量和質(zhì)量，統(tǒng)計(jì)在周邊縣市中的 宣傳效果。某市區(qū)市場(chǎng)的精耕細(xì)作走銷的實(shí)行⑴、開(kāi)盤一個(gè)月后，派遣銷售人員輪流對(duì)某市主要的市場(chǎng)、政府機(jī)關(guān)、高檔酒 店、消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行資料派送。⑵、資料派送為促銷海報(bào)售樓部的精美包裝⑴、包裝思想 打破商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)模式。傳統(tǒng)售樓部最重要的功能和目的是洽談，難以讓客戶充分感受項(xiàng)目，了解項(xiàng)目，更無(wú)法讓客戶延長(zhǎng)停留時(shí)間。 建議將售樓部的裝修能夠樹(shù)立一定的的仿真展示，能夠表現(xiàn)出“創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境”的舒適感覺(jué)，得以讓客戶可以更清晰、直觀、深入的體驗(yàn)到“領(lǐng)先某商業(yè)開(kāi)發(fā)十年”的概念內(nèi)涵和項(xiàng)目的高品質(zhì)。⑵、功能分區(qū)a、接待區(qū)：銷售人員迎接客戶b、洽談區(qū)：設(shè)有洽談座椅，大屏幕電視循環(huán)播放廣告雜志、展板。c、購(gòu)物環(huán)境展示區(qū)：展示商場(chǎng)的裝修和環(huán)境主題，使用建筑剖面圖，實(shí)物演示等，使用吊旗、展板、音像、實(shí)物景觀、景觀小品、pop等宣傳資料，營(yíng)造銷售的氛圍，并用大量的玻璃裝修材質(zhì)，凸現(xiàn)獨(dú)特、時(shí)尚的動(dòng)感。d、樓盤展示區(qū)：整體規(guī)劃模型和商場(chǎng)模型e、配套展示區(qū)：展示項(xiàng)目的配套設(shè)施f、資料取閱區(qū)：自助式資料取閱，設(shè)置于展示區(qū)與洽談區(qū)內(nèi)。⑶、外部包裝 使“創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境”的概念具體化，形象化，建立產(chǎn)品形象，給予客戶深刻，明確的影響。內(nèi)容： 項(xiàng)目標(biāo)志 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 導(dǎo)示系統(tǒng)包裝具體建議： 包裝地點(diǎn)：售樓部外，得勝路兩旁，售樓部?jī)?nèi)，展示區(qū)域，建筑工地外墻，入門處前臺(tái) 項(xiàng)目：大型廣告牌，吊旗，大型噴畫(huà)，立柱，形象墻，指示牌，大型條幅，擋板， 道旗，彩色噴畫(huà)。 內(nèi)容（文案）：創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境、輕松娛樂(lè)，快樂(lè)休閑等八、廣告費(fèi)用及分配安排（一）、整體廣告預(yù)算廣告整體投放預(yù)算總金額300萬(wàn)。⑴、對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言，由于售價(jià)較高，商業(yè)價(jià)值較高，所以廣告的投入相對(duì)要 高于住宅和寫字樓項(xiàng)目，商鋪的推廣費(fèi)用偏高是普遍現(xiàn)象。⑵、對(duì)于項(xiàng)目而言，廣告推廣的是整體項(xiàng)目，而不是只銷售面積，因此廣告投放 金額，需要放入到整個(gè)商業(yè)裙樓甚至整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中去，而不能拿銷售面積來(lái) 計(jì)算廣告推廣費(fèi)用。⑶、在整個(gè)項(xiàng)目的推廣當(dāng)中，前期廣告投入所塑造的品牌將是四季廣場(chǎng)的一筆巨大的無(wú)形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項(xiàng)目的形象當(dāng)中，有利于后續(xù)項(xiàng)目的推廣。⑷、從整個(gè)項(xiàng)目的投入比例來(lái)看，預(yù)算廣告費(fèi)用300萬(wàn)，比較適中，適合項(xiàng)目的廣告推廣炒作。廣告預(yù)算組合 戶外廣告 80萬(wàn)（周邊市、縣，高速公路區(qū)域） 電視廣告 80萬(wàn)（包制作，開(kāi)盤期投放，周邊縣、市） 電臺(tái)廣告 10萬(wàn)（已包括現(xiàn)場(chǎng)直播和采訪類廣告） 報(bào)紙廣告 100萬(wàn) 印刷品 30萬(wàn)（包括營(yíng)銷中心展板、吊旗等制作）（二）、宣傳資料的制作宣傳資料制作周期宣傳資料是展示項(xiàng)目的一個(gè)重要的手段，根據(jù)項(xiàng)目的情況，將宣傳展示資料分為兩部分制作：第一階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期制作三折頁(yè)、宣傳海報(bào)第二階段：公開(kāi)發(fā)售期制作：投資寶典、宣傳海報(bào)宣傳資料制作內(nèi)容三折頁(yè)：主要在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期使用，主要為對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念進(jìn)行提煉，宣傳。體現(xiàn)“領(lǐng)先某商業(yè)開(kāi)發(fā)十年”，“創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境”，“一站式的shopping mall”的市場(chǎng)定位。投資寶典：在公開(kāi)發(fā)售期及以后使用，印刷精美，內(nèi)容豐富全面，相當(dāng)于樓書(shū)的作用，全面介紹四季購(gòu)物公園，同時(shí)也對(duì)投資者進(jìn)行投資知識(shí)的指導(dǎo)，添加一些如何投資商鋪、如何選鋪、如何認(rèn)鋪的小知識(shí)點(diǎn)，也可以增加一些投資商鋪的案例和本項(xiàng)目的操作案例。宣傳海報(bào)：作為一種動(dòng)態(tài)的散發(fā)文本宣傳資料，成為售樓部?jī)?nèi)的“報(bào)紙”，以小數(shù)量，高頻次的宣傳印刷方式對(duì)項(xiàng)目的建筑信息、銷售狀況、促銷措施等最新動(dòng)態(tài)進(jìn)行營(yíng)銷中心內(nèi)的傳播，能夠堅(jiān)定觀望客戶的投資購(gòu)買信心，烘托項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，豐富售樓員的推廣話題，具有極強(qiáng)的促銷作用。宣傳海報(bào)可以每周進(jìn)行一次輪換，在宣傳項(xiàng)目形象和核心理念的同時(shí)，配合新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和促銷措施出臺(tái)時(shí)機(jī)，進(jìn)行印刷，與新的促銷措施保持同步進(jìn)行，充分發(fā)揮促銷效果。專用單張：主要用于周邊縣市的投放。具有強(qiáng)沖擊力和煽動(dòng)性語(yǔ)言，具備足夠說(shuō)服力（三）、媒體投放形式媒體樓書(shū)（兩次） 采用頭版全包版的形式，投放于《長(zhǎng)江信息報(bào)》或《某晚報(bào)》。 第一次，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，以一次發(fā)行16版硬廣告的模式，造成轟動(dòng)效應(yīng)，全面介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展理念，市場(chǎng)前景，地段優(yōu)勢(shì)。第二次，公開(kāi)發(fā)售期，以硬廣告軟做的形式，結(jié)合報(bào)紙的版面主題，配合報(bào)紙的正常新聞，穿插于報(bào)紙新聞之中，在報(bào)紙的每一個(gè)版面，都可以見(jiàn)到四季購(gòu)物公園的信息，以豐富的信息講解項(xiàng)目，同時(shí)配以一定量的硬廣告，形成飽和傳播形式，進(jìn)行大信息量傳播。電臺(tái)主要為項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)使用，包括電臺(tái)正點(diǎn)新聞播報(bào)廣告，電臺(tái)采訪，開(kāi)盤電臺(tái)直播等形式，其中正點(diǎn)新聞播報(bào)為純廣告（5秒），電臺(tái)采訪類廣告由電臺(tái)組織采訪（3－5分鐘），闡述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理念。報(bào)紙廣告主要的廣告投放形式，分為軟文和硬廣告，其中硬廣告主要為半版和整版廣告，軟文主要為1500－2000字左右，前期進(jìn)行3－5次5000字左右的整版軟文硬投的版面，進(jìn)行前期造勢(shì)。電視廣告制作 根據(jù)我司長(zhǎng)期推廣經(jīng)驗(yàn)，在地區(qū)一級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，報(bào)紙由于發(fā)行量偏低和印刷質(zhì)量較差的原因，普遍缺乏強(qiáng)勢(shì)造勢(shì)的能力，在某種程度上而言，電視是影響力最為廣泛的媒體，類型： 懸念篇（130秒） 形象篇（30秒） 促銷篇（30秒） 開(kāi)盤篇（15秒） 電視雜志（3分鐘）戶外廣告 戶外廣告主要包括繁華地段、高速公路出入口、周邊縣市的墻體廣告的投放與制作，南北輔道的路牌廣告的制作。繁華地段、高速公路出入口的墻體廣告制作，前期為“創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境”，“領(lǐng)先某商業(yè)開(kāi)發(fā)十年”等形象類宣傳，后期為促銷類宣傳。 周邊縣市的墻體廣告，主要為促銷措施、市場(chǎng)前景、商鋪投資引導(dǎo)類型的宣傳。南北輔道，根據(jù)已簽定的廣告發(fā)布租賃合同，可以進(jìn)行一個(gè)月一次的內(nèi)容更換，將根據(jù)實(shí)際進(jìn)度和銷售情況，進(jìn)行隨機(jī)更換，成為隨時(shí)了解四季購(gòu)物公園動(dòng)態(tài)信息的戶外廣告。（四）、項(xiàng)目賣點(diǎn)設(shè)計(jì)與規(guī)劃核心賣點(diǎn)設(shè)計(jì)：購(gòu)物就如逛公園，休閑就是逛公園● 產(chǎn)品類核心賣點(diǎn)：四季購(gòu)物公園，十年之內(nèi)某商業(yè)開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)（領(lǐng)先某商場(chǎng)開(kāi)發(fā)十年）某首條大型室內(nèi)步行商業(yè)街擁有某近幾年最大的體量的建筑群體某購(gòu)物環(huán)境最為舒適、配套設(shè)施配置最人性化、設(shè)施最齊全的購(gòu)物中心某體量最大、建筑面積最大的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所雙廣場(chǎng)式公共休閑空間設(shè)計(jì)獨(dú)有室內(nèi)循環(huán)購(gòu)物人流設(shè)計(jì)店中店直通室內(nèi)步行商業(yè)街，店店都是臨街旺鋪條條都是主通道，條條都是黃金路某步行商業(yè)街唯一擁有戶外和室內(nèi)雙停車場(chǎng)的購(gòu)物中心某規(guī)模最大、功能最齊的一站式shopping mall1可親身體驗(yàn)的時(shí)尚購(gòu)物公園1人性化購(gòu)物通道設(shè)計(jì)，某購(gòu)物最舒適的室內(nèi)步行街● 形象類核心賣點(diǎn)：四季購(gòu)物公園之后，十年不用買商鋪領(lǐng)先某現(xiàn)有商場(chǎng)開(kāi)發(fā)十年創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境湖南第一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物公園快樂(lè)購(gòu)物、舒適休閑、追逐流行時(shí)尚公園式的商場(chǎng)環(huán)境，公園般舒服的商業(yè)氛圍某流行元素集中營(yíng)為某人量身打造的商場(chǎng)● 地段類核心賣點(diǎn)：將東茅嶺步行商業(yè)街搬進(jìn)四季購(gòu)物公園某步行商業(yè)街龍頭地段日人流量達(dá)10萬(wàn)人次買鋪要買東茅嶺，買鋪要買四季購(gòu)物公園● 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理類核心賣點(diǎn)：您只管收錢，商鋪?zhàn)寣I(yè)公司去管理國(guó)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金分隔定理，購(gòu)物、休閑、餐飲比例為5：3：2強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合國(guó)際知名商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司四分之三面積的保留自營(yíng)，確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)雙主力商戶經(jīng)營(yíng)，持續(xù)旺場(chǎng)保證自營(yíng)：銷售＝80：20＝現(xiàn)代商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)黃金法則● 促銷類：根據(jù)后期促銷措施相應(yīng)提煉賣點(diǎn)推廣規(guī)劃推廣階段賣點(diǎn)類型主推賣點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期形象類、產(chǎn)品類、地段類領(lǐng)先某商業(yè)開(kāi)發(fā)十年，創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境，步行街龍頭地段，商鋪投資論壇開(kāi)盤期形象類，產(chǎn)品類，地段類，促銷類，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類領(lǐng)先某商業(yè)開(kāi)發(fā)十年，創(chuàng)湖南第一購(gòu)物環(huán)境，步行街龍頭地段，購(gòu)鋪送小汽車持續(xù)銷售期促銷類，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類，地段類促銷措施實(shí)施，銷售進(jìn)度，商業(yè)經(jīng)營(yíng)類