【正文】 0標準(元/人)40607080住宿量(人夜)500016667141257505住宿量(間夜)25008337141254172房間類別標準間床標準間床標準間套間由于伊犁州出差人員住宿在全年分布比較平均，故可假定每月接待的伊犁州公務出差人員住宿天數(shù)相同。 后樓剩余出租率估算表項目月平均間夜后樓出租率旺季剩余出租率平季剩余出租率淡季剩余出租率標準間27%68%65%40%套間112%90%60%35%⑵外部接待住宿收入預測根據(jù)本星級酒店的一般情況，預計標準間在旺季、平季、淡季的出租率分別為95％、65％和40％，考慮到入住客人對套間的需求相對較少，估計套間在旺季、平季、淡季的出租率分別為90％、60％和35％。則前樓年住宿收入可達到405萬元。 前樓年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1前樓標準間收入(元)15390008775008640003280500單價(元)240200160住宿量(人夜)540016200出租率95%65%40%天數(shù)9090180360房間數(shù)757575752前樓套間收入(元)388800205200176400770400單價(元)480380280住宿量(人夜)8105406301980出租率90%60%35%天數(shù)9090180360房間數(shù)101010103住宿量(人夜)合計181804收入合計4050900后樓在剔除伊犁州內(nèi)部接待可能在旺季和平季對出租率的影響后，預計后樓年住宿收入可達到231萬元。 后樓年住宿收入估算表序號項目旺季平季淡季合計1后樓標準間收入(元)4112642948403024001008504單價(元)160120100住宿量(人夜)24573024出租率68%65%40%天數(shù)9090180360房間數(shù)424242422后樓套間收入(元)6804003456002772001303200單價(元)420320220住宿量(人夜)1620108012603960出租率90%60%35%天數(shù)9090180360房間數(shù)202020203住宿量(人夜)合計4收入合計2311704⑶年住宿收入預測根據(jù)以上對前樓、后樓及伊犁州內(nèi)部接待的收入估算，預計XX酒店年住宿收入應為672萬元，／夜。 年住宿收入估算表項目收入(元)住宿量(人夜)前樓405090018180后樓(外部)2311704后樓(內(nèi)部)3600004172合計6722604. 餐飲收入預測根據(jù)本三星級酒店的餐飲的一般狀況和XX酒店餐飲的定位，全年餐飲收入可達623萬元。 每日餐飲收入估算表序號項目數(shù)量每桌人數(shù)人均消費上座率每日收入1包廂總收入10080午餐3065080%7200晚餐3064040%28802散臺總收入4356午餐2264060%3168晚餐2263030%11883餐飲收入(不含酒水)144364酒水收入5餐飲收入(含酒水). 物業(yè)租賃收入預測為將酒店業(yè)務集中于客房、餐飲主業(yè)，計劃將桑拿浴室（1200㎡）、酒店大堂－商務中心、旅行社、美容美發(fā)等（1200㎡）及KTV（2700㎡）等娛樂輔助設備通過出租方式承包經(jīng)營，預計年租賃費分別為86萬元、30萬元和120萬元，年總租賃收入可達206萬元。注：120萬元KTV租賃收入需要待二期建設完成后方可實現(xiàn)。. 總收入預測預計二期完成后，年實現(xiàn)總收入1502萬元，年繳納銷售稅金及附加112萬元。 正常年份銷售收入及稅金附加情況表項目收入(元)稅金及附加住宿收入67722604餐飲收入6236352租賃收入2060000407880合計15018956. 成本費用預測因酒店餐飲業(yè)成本費用構(gòu)成龐雜，詳細分項計算反而容易出現(xiàn)比較大的偏差，故根據(jù)國內(nèi)酒店行業(yè)通常的成本費用結(jié)構(gòu)進行測算，預計項目總成本費用前六年為每年1074萬元，后六年為1134萬元。. 利潤預測預計在XX酒店運營的12年中，前六年每年可實現(xiàn)稅前利潤315萬元，后六年每年可實現(xiàn)稅前利潤255萬元。詳見損益估算表。注：假設第二年KTV租賃收入按照半年計收。. 現(xiàn)金流量預測 本項目的現(xiàn)金流量情況見附表1－項目增量現(xiàn)金流量表（所得稅后）。. 財務評價 ⑴財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值（FNPV），是指按設定的折現(xiàn)率i計算的項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。計算公式為:公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù) i為設定的折現(xiàn)率銀行短期借款（1年期）%，%?？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風險性等因素，本著穩(wěn)健的原則將i取12%（下同），此時，F(xiàn)NPV=（萬元），遠大于零。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。⑵投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間，一般以年為單位，并從項目建設開始年算起。其表達式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量項目投資回收期為三年零二個月。⑶內(nèi)部報酬率項目財務內(nèi)部收益率（FIRR），是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為：公式中：CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為第t年的凈現(xiàn)金流量 n為計算期年數(shù)本項目的項目所得稅后財務內(nèi)部收益率為56%，遠高于設定折現(xiàn)率12%。10. 風險與對策分析. 風險 . 客源影響帶來的風險酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。. 人力資源風險現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務骨干的流失可能會導致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。. 市場競爭風險由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因為酒店數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。. 行業(yè)特點決定的風險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當時酒店業(yè)造成了很大的影響。. 對策 . 客源影響對策針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點，主要實施三項對策：一是通過各種公關宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立XX商務酒店的品牌；二是通過加強管理，提高服務質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。. 人力資源風險對策酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達到以員工滿意為基礎，以客人滿意為導向，以經(jīng)濟效益滿意為標準，通過全面、科學的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強酒店的凝聚力。. 市場競爭風險對策酒店將密切關注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。. 行業(yè)特點風險對策酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點風險，將評估、制定應急預案，當出現(xiàn)該類風險，可以按照應急預案妥善應對，以盡量減少不必要的損失。11. 融資計劃. 融資資金金額、方式與用途 . 融資金額本項目總投資1200萬元（不含計劃第六年利用酒店自有資金重新裝修投資），其中XX地區(qū)洲際工貿(mào)有限公司已經(jīng)完成投資320萬元，尚需新增投資880萬元，其中計劃一期新增投資180萬元，二期新增投資700萬元。在新增投資中，一期計劃吸收外部投資約180萬元，二期投資由XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司和外部投資者經(jīng)協(xié)商后具體決定資金來源。. 融資方式本項目計劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設立XX商務酒店管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在12年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。⑵采用債務融資方式，由公司先行設立XX酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營權(quán)及其他相關資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至XX酒店管理有限公司，由融資方與XX酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，XX酒店提供酒店經(jīng)營權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設備、設施作為擔保物，XX酒店按照約定還本付息后解除擔保。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設立XX商務酒店管理有限公司，同時由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負有按照約定價格收購該部分股權(quán)的義務。⑷采用債務融資＋可選擇轉(zhuǎn)股方式，由公司先行設立XX商務酒店管理有限公司，由融資方與XX商務酒店管理有限公司簽訂借款合同，XX酒店提供擔保物，同時公司與融資方簽訂可選擇轉(zhuǎn)股協(xié)議，在借款期限屆滿，融資方可選擇收回借款本息或選擇將借款本息按照約定的折股比例轉(zhuǎn)為對XX酒店的投資，如融資方選擇轉(zhuǎn)為投資，公司無反對的權(quán)利。. 融資資金用途一期融資取得的資金將用于XX酒店購置設備和營運啟動資金。. 公司治理與投資者保護 本項目擬采用如下方式建立健全公司治理結(jié)構(gòu)，保障投資者（融資方）的利益：⑴如融資方采用股權(quán)投資方式，將在公司章程中約定采用累計投票制選舉董事或在公司章程中約定各方可推舉的董事人數(shù)，在公司章程中將明確約定關聯(lián)交易的投票回避制度，同時在公司章程中可約定每年利潤用于分配紅利的比例。對于酒店經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。⑵如融資方采用債務融資方式，XX酒店將提供擔保物，同時可與融資方簽訂協(xié)議，在全額歸還融資方借款本息之前，未經(jīng)融資方同意，不得對外借款及為外部提供資金，不得將資產(chǎn)用于抵押，不得為他人擔保。12. 結(jié)論本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化三星級酒店，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。 49 / 50