【正文】 環(huán)境保護(hù)措施項目施工過程中產(chǎn)生的噪聲、粉塵、污水、建筑垃塊和投入 使用后產(chǎn)生的廢氣、生活污水、生活垃圾及爐渣等都會對環(huán)境產(chǎn) 生不利影響，因此必須在施工時和投入使用后采取有效措施，防 止環(huán)境污染。投入使用后盡量減少水、電資源浪費，加強日常管理， 做到既保護(hù)環(huán)境又節(jié)約資源、生活垃圾等固體廢棄物分類存放， 進(jìn)行綜合利用，使固體廢棄物資源化。為防止生活污水對地下水及地表水造成污染，化糞池必 須做到防滲防漏，并定期用吸污車清運到指定地點，妥善處理。項目建成后，必須達(dá)到上述有關(guān)環(huán)境保護(hù)要求并經(jīng)環(huán)保。五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析根據(jù)地質(zhì)勘察資料表明，本項目場址所在地區(qū)不屬于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，本項目也不屬于易誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的項目，所在對本節(jié)不進(jìn)行分析。六、特殊環(huán)境影響本項目建設(shè)地點位于阿爾山市五岔溝鎮(zhèn)街區(qū)，場址周圍5公里內(nèi)無名勝古跡和自然保護(hù)區(qū)，對周圍環(huán)境不會造成不利影響。第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、財務(wù)分析（一）主營業(yè)務(wù)成本 開發(fā)成本本項目開發(fā)總建筑面積為3952平方米，五岔溝商業(yè)樓建設(shè)工程。銷售費用估算本項目的銷售費用包括出售房屋在經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生的營銷策劃、廣告宣傳及銷售人員的工資等，%計提。其它管理費用其它管理費用指企業(yè)為維持項目自身的經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，年銷售收入的2%計提。（1+2+3）（二）銷售收入、銷售稅金及附加主營業(yè)務(wù)收入⑴出售商業(yè)用房收入商業(yè)用房建筑面積2856平方米，銷售周期按1年計算，銷售平均價格2700元/平方米。⑵出售公寓收入公寓建筑面積1096平方米，銷售周期按1年計算，銷售平均價格4000元/平方米。銷售稅金及附加 根據(jù)國家現(xiàn)行稅法規(guī)定本項目需繳納：⑴銷售稅按總收入的（5%）計提；⑵城市維護(hù)建設(shè)稅按銷售稅的（7%）計提；⑶教育費附加按銷售稅的（3%）計提；⑷地方教育費附加按銷售稅的（1%）計提；⑸水利基金按總收入的（1‰）計提；所得稅。㈢利潤總額。 ㈣財務(wù)盈利能力分析投資利潤率=年利潤總額/總投資100%=%投資利稅率=年利稅總額/總投資100%=%銷售利潤率=年利潤總額/總收入100%=%。該項目邊建設(shè)邊預(yù)售，銷售周期按1年考慮。從投資利稅率和投資利潤率綜合來看，本項目財務(wù)評價指標(biāo)超過了本行業(yè)的平均水平，項目具備了一定的盈利能力，說明盈利能力滿足了行業(yè)平均水平；銷售周期較短，回款快，項目具有較強的財務(wù)生存能力，本項目在財務(wù)上可以接受。詳見利潤及利潤分配表，表7－1。表7－1　　　　　　　　利潤及利潤分配表　　　　　　　單位：萬元序號 項目名稱數(shù)量（平方米）售價（元/平方米）金額備注1銷售收入　　 　商業(yè)用房銷售收入28562700 　公寓銷售收入10964000 　2稅金及附加　　 　3開發(fā)成本費用　　 　4銷售費用　　 　5管理費用　　 　6利潤總額　　 　7彌補以前虧損　　　　8應(yīng)納所得稅額　　 　9所得稅　　 　10凈利潤　　 　11期初未分配利潤　　　　12可供分配利潤　　 　13提取法定盈余公積金　　 　14提取任意盈余公積金　　 　15可供投資者分配的利潤　　 　　投資利潤率% 　　　　銷售利潤率% 　　　　投資利稅率% 　　　二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響評價房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè), 在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中占相當(dāng)重要的地位。它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素, 為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件, 改善人們的居住和生活條件, 改善投資環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的條件下, 起著其他產(chǎn)業(yè)不可替代的作用，當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū), 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點, 是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。因此,房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實和長遠(yuǎn)的意義。本項目建成后可為國家和地方政府繳稅金,對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的推動作用。解決就業(yè)、再就業(yè)是關(guān)系到社會安定團(tuán)結(jié)、構(gòu)建和諧社會的重大問題。阿爾山市地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，部分勞動人員失業(yè)是客觀存在的，目前城鎮(zhèn)登記失業(yè)率超過3%，若不逐步解決，將給社會帶來沉重的負(fù)擔(dān)。本項目在建設(shè)銷售期一年半當(dāng)中能解決當(dāng)?shù)貏趧恿笆Ｓ嗳藛T40—60人/年左右的就業(yè)，按每人20000元/年收入計算，即年增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)收入80—120萬元。因此該項目的實施將能為當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)分憂解難。本項目實施還有效地帶動當(dāng)?shù)亟ú氖袌龊瓦\輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本項目實施直接或間接地帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第八章 社會影響分析一、社會影響效果及適應(yīng)性分析項目對社會經(jīng)濟(jì)的影響本項目可為國家和地方政府繳稅金,對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有積極的推動作用。項目對減輕社會就業(yè)方面的影響，房地產(chǎn)類項目在建設(shè)期間宜解決社會底層勞動力就業(yè)問題。 項目對社會環(huán)境方面的影響項目的建設(shè)必然會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境帶來一定影響，主要是對廢氣、廢水、固體廢物和噪聲處理不當(dāng)可能產(chǎn)生的影響。只要在項目建設(shè)過程中予以高度重視，即可減輕。再說房地產(chǎn)開發(fā)屬于一般性、成熟性、污染性小的項目，不會對社會造成大的環(huán)境影響。而且該項目建設(shè)后綠化、美化、亮化了當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境。項目建設(shè)和建成后對所在區(qū)域居民的影響項目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機會，可增加地方收入，對穩(wěn)定社會秩序具有重大意義；項目建設(shè)需要大量建筑材料，對發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項目建成后可以提供個合理、舒適、溫馨、健康的居住環(huán)境。社會影響分析表社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，有利于低收入居民解決住房困難問題無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響提高人們的住房質(zhì)量，提高了居民的生活水平。無對居民就業(yè)的影響對阿爾山市的職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得一定利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無二、社會風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)主要風(fēng)險一般包括政治風(fēng)險與政策風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等。㈠項目風(fēng)險因素分析自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。本項目所在區(qū)域自然風(fēng)險基本上不存在。政策風(fēng)險。國家對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)采用調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，住房制度改革、環(huán)保政策變化、建筑安全條例變化、審批手續(xù)過程、法律變化以及政府對房地產(chǎn)投資等政策影響的不確定性， 都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求發(fā)生影響。因此，政策因素對該項目開發(fā)效益會產(chǎn)生一定的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。由于國家經(jīng)濟(jì)形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失而造成的風(fēng)險。例如，去年央行加息對房地產(chǎn)開發(fā)效益就造成了一定的影響。區(qū)域市場風(fēng)險。推盤的策略選擇。推盤時應(yīng)形成旺銷局面，以聚合人氣，若到時宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷售價將達(dá)不到預(yù)期的價格，影響整個投資回報率。㈡風(fēng)險防范加強對國家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識和關(guān)注度，以及對國家可能發(fā)生的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控程度進(jìn)行預(yù)測，以做好相應(yīng)防范措施。加快項目的立項和前期策劃、設(shè)計準(zhǔn)備時間，確保在2010年六月二十日之前全面完成前期工作，加快各項工作的協(xié)調(diào)。進(jìn)一步對本區(qū)域社會情況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、消費程度以及市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，把阿爾山市商鋪市場的運作規(guī)律吃透，做好各項招商的準(zhǔn)備工作。加強財務(wù)的宏觀調(diào)控，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)。通過以上各項措施，可以有效防范風(fēng)險，順利完成項目，實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。第九章 結(jié)論與建議一、 結(jié)論本項目的建設(shè)有利于加強和諧社會建設(shè)。按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。本項目的實施，從政策角度落實了《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《阿爾山市房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策暫行規(guī)定》、《阿爾山市房地產(chǎn)開發(fā)政策補充規(guī)定》、《興安盟國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》的相關(guān)內(nèi)容，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，是加快現(xiàn)代化城市建設(shè)，因此，該項目建設(shè)是必要的。本項目用地面積為1901平方米，總建筑面積為3952平方米，建筑規(guī)劃方案可行，經(jīng)濟(jì)合理。，%，%，%。通過上述分析可知，項目有著良好的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風(fēng)險能力。表明本項目在經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。二、 建議在工程建設(shè)中應(yīng)多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計和施工中，吸取周邊其他項目的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。因為本項目施工質(zhì)量要求較高，投資相對較大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制成本，努力降低造價，確保工程按期交付使用。附圖1阿爾山市在內(nèi)蒙古的區(qū)域位置圖附圖2 阿爾山市在興安盟的區(qū)域位置圖　附圖3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　阿爾山市行政區(qū)劃圖阿爾山市五岔溝商業(yè)樓建設(shè)項目申請報告呼倫貝爾市固定資產(chǎn)咨詢投資公司二○一二年三月目 錄第一章 申報單位及項目概況 1一、項目申報單位概況 1二、項目概況 3三、報告編制依據(jù) 8四、建筑方案設(shè)計 8五、配套工程方案 11六、投資估算與資金籌措 18第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 22一、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析 22二、產(chǎn)業(yè)政策分析 23三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 23三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 24第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 25第四章 節(jié)能方案分析 27一、概 述 27二、法律法規(guī) 28三、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 28四、節(jié)能措施 28第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 30一、項目選址及用地方案 30二、土地利用合理性分析 30三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 31第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 32一、項目場址環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀及存在問題 32二、施工期環(huán)境影響分析 33三、運營期環(huán)境影響分析 36四、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 37五、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 38六、特殊環(huán)境影響 38第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 41一、財務(wù)分析 41二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響評價 45第八章 社會影響分析 46一、社會影響效果及適應(yīng)性分析 46二、社會風(fēng)險及對策分析 47第九章 結(jié)論與建議 50一、 結(jié)論 50二、 建議 50