【正文】 色環(huán)境空間。景觀動線的發(fā)展，將生態(tài)、綠地的開闊空間和節(jié)點之間有機聯系，達到自然景觀、建筑、構建物、廣場、展示中心、商貿中心之間的完美融合，連接起自然與生態(tài)現代、生態(tài)、人文、功能與建筑，構筑出優(yōu)美的城市形象。（2） 綠化方式在國際汽貿集聚中心里面為了創(chuàng)造出一種有節(jié)奏的韻律，起伏高潮的藝術效果，綠化設計充分考慮環(huán)境形態(tài)（地形、建筑）與氣候形態(tài)（大風、陽光），以本地原生植物類為主，以綠色植物為主調，以生態(tài)環(huán)保為宗旨。植物在種類搭配、高矮疏密、顏色形態(tài)等方面的調整充分體現區(qū)位的特點和景觀要求，使綠化與周邊的建筑構成和諧的相互關系，起到重要的引導、造景和烘托作用，使國際汽貿集聚中心的道路成為人們流連的風光路。環(huán)境設計中注意利用絢麗多彩，千姿百態(tài)的不同植物類型，并注意一年四季不同的觀賞效果。而且應該注意引用丹陽當地地方樹種。消防規(guī)劃規(guī)劃嚴格按照現行國際建筑防火規(guī)范進行，并按照丹陽市有關部門要求進行消防組織。各個功能區(qū)的疏散出入口的滿足規(guī)范，建筑間距符合規(guī)范要求。整個項目基地為環(huán)道貫通，形成流暢的消防通道。室外布置消防栓，間距不大于120米。人防按照“長期準備，重點建設，平戰(zhàn)結合”的方針，以重點工程項目建設，帶動整體人防建設的要求發(fā)展。在國際汽貿集聚中心里面按照規(guī)劃要求考慮防空工程。建設單位將會同步配套建設防空地下室。主要技術經濟指標主要技術經濟指標序號項目總計單位1總用地面積233334平方米2總建筑面積263832平方米3地上建筑面積（記容積率部分）256667平方米4地下建筑面積7600平方米5容積率6綠化率30%7建筑密度31%8建筑基底面積35139平方米9機動車車位2500輛10自行車停車面積4500平方米（九）建筑設計建筑理念（1）方案設計概念簡潔、清晰、高效。在簡明的結構中，通過布局、結構、材料及技術連成一種嶄新的視覺效果。通過觀察建筑群體的各部分，能感受到一種簡明易懂的圖解概念。（2）在設計與風格之外，著重對工程技術的潛在追求，希望將新型材料和系統(tǒng)技術的使用推向新的層次——這個一點同丹陽汽車產業(yè)及丹陽汽配產業(yè)相契合。技術是啟發(fā)設計的一個方向，然而目標是改善整個“城”的性能和效率。（3）在國際汽貿集聚中心的美觀功能分區(qū)中，所有單體的體量與細部看起來都一樣的完整——從建設伊始，建筑風格及造型就必需顯現出來并完美的保持下去。建筑設計——綜合交易展廳坐落與道路交叉口處，面向主干道和廣場，建筑體量、規(guī)模和造型，標志著汽車城的形象，對城市空間景觀有著重要的影響。高層的酒店式公寓挺拔高聳將成為整個丹陽及開發(fā)區(qū)的城市地標。兩座主體建筑高大，均采用光滑的弧形，圓弧形體量和頂部圓形的構筑，處于“城”區(qū)內以矩形為主的周圍環(huán)境中，猶如“萬綠叢中一點紅”，挺拔靚麗，展示出優(yōu)美的形態(tài)和空間力度。建筑群體立面采用金屬和玻璃幕墻，完整平滑的表面和水平與垂直線條所形成的細部，使建筑形象一款款精密新穎的現代工業(yè)產品，體現出搞科技的氣質。根據“4S”店的特點，十二座品牌汽車旗艦店適合采用大進深，鋼結構標準屋架，并選擇經濟跨度，達到施工迅速和成本經濟。局部采用弧形斜面，充分發(fā)揮新型建筑材料的加工特性，以標準構件營造與眾不同的建筑效果，尤其是建筑側立面，形成傳統(tǒng)的“波浪”，使工業(yè)建筑被賦予文化意味。十二座品牌旗艦店聯祛而立，形成一片宏大的整體，從主干道上望去，波浪式綿延展開的體量，具有激動人心的恢弘氣勢——源于設計中運用“加和效應”：總體的力量大于單體之和。十一、項目策略建議（一）項目產品操盤思路 市場型項目的操作與一般意義上的房地產項目的操作不同，而本項目更是市場型項目的延伸，是汽車與房地產項目的結合體，就更體現出本項目的獨特性。本項目的操作，建議其操盤的中心思路圍繞著“打造丹陽城市名片——丹陽國際汽貿集聚中心”“投資新熱點，事業(yè)新起點”兩個主題來操作。其中：“丹陽城市名片”，為樹立項目在丹陽乃至江蘇省消費者心中的形象，以先聲奪人的氣勢，提升項目的品牌價值，確定項目在消費者心中的地位?！巴顿Y新熱點，事業(yè)新起點”，主要是針對項目招商想來丹陽“二次創(chuàng)業(yè)”目標客戶群（二）準備期 一個項目的成功操作，離不開前期充分的市場調查及各項工作的準備，前期項目的各項準備與謀劃，直接與后期的集體招商，起著至關重要的作用。前期準備可以從以下幾個方面著手：與政府相關聯的部門協(xié)調，力爭把本項目作為丹陽招商引資的重點項目，加大招力度，同時為本項目涉及到工商、稅務、車輛管理所等有關部門及各項優(yōu)惠政策以政府文件的形式下文。及時有針對性拿出切實可行的針對4S店及品牌專賣店的招商政策。建議涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期門檻不易過高，在具體招商活動中，形成一定的基礎量以后，門檻適當上升。針對汽配市場商鋪的銷售，建議操盤思路是租售結合，其出租率控制在百忙之中20%左右，而這20%的出租率應針對一些經銷大戶不愿意購買而設立。招商資料的其他準備包括：整體規(guī)劃、樓書、效果圖、政策性文件、三維動畫招商宣傳片、合同等。招商機構的設立本項目的招商工作，不是單純意義上的房地產招商，其招商小組的成員，建議應把懂房地產招商的人員熟悉汽車行業(yè)的人員相結合，同時充分利用在江浙皖地區(qū)經銷網絡，從而降低廣告的直接投入，從而降低整個經營成本。人員的培訓招商的過程，實際上就是一種溝通，整個招商小組成員直接面對客戶，其溝通能力，談判的技巧性，直接的體現就是成功率。所以，招商前的人員培訓工作顯得非常重要。 （三）造勢A、造勢一商業(yè)地產，操盤其實就是一種炒作。商業(yè)地產，最重要的就是造勢。而作為汽車與房地產的結合體，汽車城，其造勢須更講究其專業(yè)性、實用性。項目包裝首先，建議把本項目包裝成“丹陽城市名片——丹陽國際汽貿集聚中心”對外的感覺上，讓目標客戶認同，更多包含的概念是政府行為。從而避免一些目標客戶對的擔心，而公司作為投資商，其品牌知名度和收益不會受到太大影響。案場包裝外墻廣告及汽車城招商中心的設立，進一步強化知名度，擴大美譽度。行業(yè)內有計劃的擴大影響面江蘇省是汽車大省，而公司作為江蘇省汽車經營的領軍人物，興建汽車城應調動一切資源，策動江蘇的汽車生產廠家直接入駐，它們的入駐對汽車城的影響將是深遠的。B、造勢二新聞發(fā)布會：當今的社會是信息的社會，投資汽車城項目的一個炒作平臺就是通過傳媒，迅速的發(fā)布汽車城的相關信息，引起廣大業(yè)內人士和目標客戶的關注，通過媒體的炒作，迅速的在行業(yè)內引起轟動效應；行業(yè)協(xié)會的宣傳：通過汽車生產廠家和汽車行業(yè)協(xié)會發(fā)布“丹陽國際汽貿集聚中心”的招商信息，擴大其知名度；與汽車行業(yè)協(xié)會的聯系對招商工作的支持很大，而我們將來目標客戶很大一部分是在行業(yè)內的大戶，如能率先策動他們進場，會降低我們后期的招商的壓力；會展宣傳：舉辦汽車展銷會或汽配及汽車用品展進行項目整體宣傳與推廣；在高速公路設高架廣告；DM（直郵廣告）迅速有效的直接發(fā)布我們的招商信息；行業(yè)內的報刊雜志廣告的推動促銷是任何商業(yè)地產不可缺少的一項，作為本項目，建議進行適量的廣告推廣，是必須的，推廣應提前進行，進行市場預熱。而在其具體招商過程中廣告力度、密度應達到一定水平量。 （四）招商本項目最大量的工作是赴外地招商，招商的成功與否，是我們項目成敗的關鍵。在完成前期各項的準備之后，招商人員應借助公司集團整個營銷網絡直接或間接一對一的營銷模式。而作為后期商鋪的招商模式，應針對不同行業(yè)采用人員+廣告+座談會+大戶+牽頭人的模式進行招商，同時充分利用政府相關職能部門的作用進行招商。 十二、項目推廣建議（一）推廣策略廣告市場分析廣告戰(zhàn)略目標廣告創(chuàng)意表現廣告階段策略媒介策略公關活動計劃及現場包裝入市前印刷品的設計與制作廣告效果監(jiān)控、評估及修正（二）營銷策略確定招商政策A 價格政策B 品牌合作政策C 各種優(yōu)惠政策D 金融政策E 市場扶持政策F 協(xié)調政府制定“一站式服務”政策（車管所、質檢、工商、稅務、銀行等部門實行一條龍辦公）； G 協(xié)調政府制定市場保護政策，杜絕“三亂”；制定項目招商方案A 確定招商對象，針對不同目標區(qū)域制定不同的招商政策；B 對重點目標市場以政府名義組成招商團，赴目標市場招商；C 制定異地廣告宣傳推廣方案；D 對潛在客戶登記造冊、專人拜訪、跟進；E 對有意向的大客戶專題研究，給予政策傾斜；F 安排目標客戶來市場考察；G 對招商費用進行預算和控制。營銷環(huán)境的營造十三、項目投資競爭要素分析（一）入市時機選擇根據項目進度及資金回籠計劃，結合市場形勢，選擇適當的入市時機并進行細致的安排。通常在入市前要經過導入期、加熱期、升溫期的醞釀。（二）確定銷售價格的方式進制（三）制定營銷價格（四）細化價格分期策略43 / 43