【正文】 四環(huán)路段與學(xué)清路相通為城市快速路，道路紅線寬70米。作為連接二、三、四環(huán)及八達(dá)嶺高速公路的城市主干路，有效緩解了城北地區(qū)的交通壓力。另外已經(jīng)開(kāi)通的地鐵13號(hào)和即將開(kāi)通的地鐵10號(hào)線，更是方便了區(qū)域內(nèi)人們的出行，更加強(qiáng)了區(qū)域與周邊區(qū)域之間的聯(lián)系。區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施情況分析區(qū)域配套設(shè)施十分齊備。購(gòu)物方面有巨型超市普爾斯馬特；娛樂(lè)健身方面有錫華俱樂(lè)部；餐飲方面酒吧、餐廳、咖啡館、茶館、書(shū)店等應(yīng)有盡有。另外周邊分布北京商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行以及東升農(nóng)村信用社北航分社等眾多銀行，區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較為完善，有大型市級(jí)甲等醫(yī)院三○六醫(yī)院、北醫(yī)三院、北京大學(xué)第六醫(yī)院以及第四軍醫(yī)大學(xué)教學(xué)醫(yī)院等，還有志新村醫(yī)院、展春堂藥店等小型醫(yī)院和便民藥店，社區(qū)周圍的郵局、學(xué)校、幼兒園也比比皆是。三、 中央學(xué)院區(qū)板塊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分布十分不均，主要分布在該區(qū)域的南北兩端，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間都較長(zhǎng)，新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很少。南部主要集中在西直門至北三環(huán)之間，屬西直門商圈，商務(wù)氛圍很強(qiáng)，主要項(xiàng)目有遠(yuǎn)洋風(fēng)景、海云軒、交大嘉園、時(shí)代之光、天兆家園、太陽(yáng)園、冠城園等；北部主要集中在清華東路至北五環(huán)路之間，是依托學(xué)院路而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)居住區(qū)域，多為中檔項(xiàng)目，銷售情況非常好，主要項(xiàng)目有學(xué)府園、清楓華景園、學(xué)知軒、清林苑、逸成東苑、華清嘉園等等；中部北三環(huán)－北四環(huán)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量和供給量很小，市場(chǎng)需求很大，價(jià)格水平很高，市場(chǎng)的接受度很高。區(qū)域作為聯(lián)系中關(guān)村與亞奧區(qū)域的紐帶，同時(shí)與中關(guān)村金融走廊相交，良好的區(qū)域商務(wù)形象也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商務(wù)項(xiàng)目的發(fā)展，主要有楓藍(lán)國(guó)際中心、盈都大廈、學(xué)院國(guó)際大廈、錦秋國(guó)際大廈、金碼大廈、高德大廈、泛泰大廈、科技財(cái)富中心等等。 區(qū)域樓盤特征該地區(qū)目前在售的住宅項(xiàng)目很少，前期的一些項(xiàng)目如逸成東苑、科技財(cái)富中心、富潤(rùn)家園、錦秋知春、寶源商務(wù)公寓、清楓華景園等項(xiàng)目銷售情況十分理想，目前都已基本銷售完畢。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目依托整體的區(qū)域環(huán)境，在市場(chǎng)定位方面都不約而同的走學(xué)院路線，如早期的學(xué)知軒、學(xué)府園，目前在售的清楓華景園等。很多客戶也都是看中了區(qū)域良好學(xué)院的背景，選擇置業(yè)的；另外由于本區(qū)域也是京城主要留學(xué)生活動(dòng)區(qū)，這也給投資者一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，國(guó)外留學(xué)生為此地提供了穩(wěn)定的租客源，所以區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的投資用途也較為明顯。四、 中觀地段分析總結(jié) 中央學(xué)院區(qū)板塊的產(chǎn)業(yè)比較單一，主要為教育產(chǎn)業(yè)和少量的高科技產(chǎn)業(yè)，但市場(chǎng)潛力和發(fā)展動(dòng)力很大。 本板塊內(nèi)已形成較為成熟的居住氛圍和商務(wù)氛圍，配套的服務(wù)設(shè)施也已發(fā)展得十分成熟。 本板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不夠均衡，居住類物業(yè)目前供給很少，而需求很大，為市場(chǎng)的空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)明顯。區(qū)域客戶素質(zhì)很高，很多為各大學(xué)的教工和一些向往學(xué)院氛圍的置業(yè)者，對(duì)本區(qū)域居住認(rèn)可度很高，其購(gòu)買力很強(qiáng)，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定的客戶群基礎(chǔ)。第三篇：項(xiàng)目區(qū)域微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、微觀用地條件分析微觀產(chǎn)品介紹（上圖紅色標(biāo)記為本案）本項(xiàng)目位置：海淀區(qū)牡丹園北四至： l 東至花園東路l 西至花園路l 南距北土城西路100米l 北距花園北路200米本地塊形狀呈L型，較為規(guī)整，沒(méi)有死角，利用起來(lái)非常便利，有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃和布局。但同時(shí)地塊周邊現(xiàn)有的建筑已經(jīng)不可更改，以檔次較低的商業(yè)、住宅和少數(shù)寫(xiě)字樓為主，同時(shí)南邊的6層寫(xiě)字樓和西南側(cè)的22層左右的住宅樓對(duì)項(xiàng)目的遮擋是建設(shè)和規(guī)劃過(guò)程中一定要加以考慮的因素。但地塊所處的區(qū)域氛圍較好，對(duì)局部的不利條件起到緩解作用。地塊東邊界地塊西南邊界地塊南邊界地塊西邊界地塊北邊界N地塊紅線圖地塊價(jià)值評(píng)估1）地理?xiàng)l件評(píng)估l 自然地理?xiàng)l件評(píng)估本地塊位于北京城區(qū)北部的海淀區(qū)，為北京城區(qū)西北郊的城鄉(xiāng)結(jié)合部，全區(qū)面積426平方公里，南北長(zhǎng)約30公里，東西最寬處29公里，平原約占全區(qū)面積的四分之三。海淀區(qū)是北京上風(fēng)上水的地區(qū)，自然條件優(yōu)越。加上大面積綠地和林帶正在建設(shè)，并且已經(jīng)形成了良好的綠化環(huán)境，沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫(kù)、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊，自動(dòng)調(diào)節(jié)著區(qū)域的小氣候。區(qū)域內(nèi)常年空氣質(zhì)量?jī)?yōu)于二級(jí)，優(yōu)于北京市的其他地區(qū)。l 經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件評(píng)估地塊所在為北京市海淀區(qū)是北京的高新技術(shù)信息基地，同時(shí)區(qū)域內(nèi)科研力量雄厚，全區(qū)擁有科學(xué)技術(shù)人員10萬(wàn)人，138個(gè)科研院所，是北京極具創(chuàng)新能力的區(qū)域。全區(qū)共轄11個(gè)鄉(xiāng)和17個(gè)街道辦事處，其中擁有大學(xué)專科以上學(xué)歷的人口近36萬(wàn)，約占人口總數(shù)的25%。也是北京市一大人才聚集地，與區(qū)域的創(chuàng)新能力形成了良性的循環(huán)。海淀區(qū)利用得天獨(dú)厚的教育、科技資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)和基礎(chǔ)作用，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，一大批科技成果已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。素有“中國(guó)硅谷”之稱的“中關(guān)村電子一條街”，在1988年已發(fā)展為占地100平方公里的“北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)”。目前新技術(shù)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)已擁有新技術(shù)企業(yè)4000余家，新技術(shù)、新產(chǎn)品5000余項(xiàng)，大型的新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)正逐步形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化，一批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品已進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。目前國(guó)際化水平還在不斷的擴(kuò)大。同時(shí)海淀區(qū)還擁有功能較為完善的人才市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、科技市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)。 這些都為海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和長(zhǎng)足的發(fā)展空間。地塊所處的海淀區(qū)無(wú)論是從自然地理?xiàng)l件還是經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件的優(yōu)勢(shì)都是不容忽視的。這也意味著區(qū)域的發(fā)展?jié)摿κ遣豢上蘖康?。因此說(shuō)明本地塊的區(qū)域價(jià)值較高。l 周邊設(shè)施評(píng)估海淀區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，人們的生活環(huán)境、工作環(huán)境及內(nèi)外商投資環(huán)境不斷得到改善。三環(huán)路、四環(huán)路、五環(huán)路的貫通，大大提升了海淀的交通狀況。位于海淀南大門的鐵路交通樞紐北京西客站加強(qiáng)了海淀區(qū)與其他省市的溝通，為海淀的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了難得的機(jī)遇。海淀區(qū)采取有力措施，推進(jìn)城區(qū)改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，新建筑群林立。同時(shí)，高度重視綠化、美化、凈化等環(huán)境保護(hù)措施的落實(shí)，綠地覆蓋率已占全區(qū)面積的42%。海淀區(qū)具有良好的通訊基礎(chǔ)條件，有62家郵電局，25家賓館、飯店都可辦理多種通訊業(yè)務(wù)。此外，無(wú)線雙向移動(dòng)電話、數(shù)據(jù)通信、圖像傳輸業(yè)務(wù)正在建設(shè)中。地塊周邊的配套設(shè)施齊全，醫(yī)療、超市、商場(chǎng)、郵局、銀行、賓館、餐飲、休閑等設(shè)施一應(yīng)俱全，造就了區(qū)域舒適便利的居住環(huán)境。而相對(duì)于區(qū)域內(nèi)的生活服務(wù)設(shè)施而言，區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂(lè)設(shè)施略顯不足，電影院、KTV、酒吧等娛樂(lè)場(chǎng)所較少，因此區(qū)域內(nèi)的生活氛圍略顯沉悶。l 交通條件評(píng)估地塊周邊的交通系統(tǒng)較為完善，目前形成了“3＋1橫3＋1豎”的交通網(wǎng)絡(luò)。3＋1橫包含了：北三環(huán)路、知春路——北土城西路、北四環(huán)路加地鐵10號(hào)線。3＋1豎包含了：學(xué)院路、北太平莊路、八達(dá)嶺高速路加地鐵13號(hào)線。3＋1橫路各自形成環(huán)線，與北二環(huán)路、北五環(huán)路一起環(huán)繞整個(gè)北京市區(qū)，連通了北京東、西、南、北四個(gè)方向。但由于上述三條地面交通干線為北京市的主要交通干道，因此在上下班的高峰期交通壓力大，賭車現(xiàn)象嚴(yán)重。但10號(hào)地鐵線卻不受影響，對(duì)于出行者的時(shí)間保證非常有利。3＋1縱路是北京縱向交通的主要干線，但所達(dá)區(qū)域各有區(qū)別。其中八達(dá)嶺高速的北端延長(zhǎng)可達(dá)昌平、延慶直通外省市；北太平莊路北可達(dá)北五環(huán)，南可至南二環(huán)，主要貫通北京市區(qū)的南北方向；學(xué)院路北端可至北五環(huán)，南端銜接西二環(huán)、京開(kāi)高速，可順利通達(dá)大興以及京開(kāi)高速沿線的其他省市。就公共交通體系而言，除地鐵10號(hào)、13號(hào)線外，區(qū)域內(nèi)的公交線路也很發(fā)達(dá)。12337037383072825等十幾條公交線路均可到達(dá)本地塊。因此，出行十分便利，也大大增加了區(qū)域的交通價(jià)值。l 商業(yè)氛圍評(píng)估區(qū)域商務(wù)氛圍概況地塊所處的海淀區(qū)自改革開(kāi)放以來(lái)，就利用得天獨(dú)厚的教育、科技資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)和基礎(chǔ)作用，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，一大批科技成果已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。素有“中國(guó)硅谷”之稱的“中關(guān)村電子一條街”，更是成為北京乃至全國(guó)的“創(chuàng)新基地”，并帶動(dòng)了整個(gè)海淀區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只1994年，，出口創(chuàng)匯8000萬(wàn)美元。同時(shí)，海淀區(qū)為了鼓勵(lì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還制定了一系列鼓勵(lì)外商投資的靈活、優(yōu)惠政策，不斷改善投資環(huán)境。截至1994年底，全區(qū)共批準(zhǔn)個(gè)商投資企業(yè)達(dá)1724家，投資總額達(dá)18億美元，生產(chǎn)型企業(yè)占90%，投資者分別來(lái)自香港、芬蘭、德國(guó)、法國(guó)、臺(tái)灣、澳門、西班牙、澳大利亞、日本、美國(guó)、加拿大、新加坡、意大利等國(guó)家和地區(qū)。1994年度外商投資企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)30億元人民幣，出口創(chuàng)匯達(dá)6720萬(wàn)美元。海淀區(qū)將進(jìn)一步敞開(kāi)大門，堅(jiān)定不移地執(zhí)行對(duì)外開(kāi)放政策和引進(jìn)外資優(yōu)惠措施，大力發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)。海淀區(qū)堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的思想路線，堅(jiān)持以改革為動(dòng)力，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速、健康、全面發(fā)展。因此區(qū)域內(nèi)對(duì)于商務(wù)環(huán)境的建設(shè)的發(fā)展前景廣闊，可有效帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展。而本地塊的區(qū)域價(jià)值必將跟隨整體區(qū)域環(huán)境的提升而有所增長(zhǎng)。商務(wù)氛圍現(xiàn)狀區(qū)域地處北三環(huán)、四環(huán)中間，北土城西路沿線；花園東路與學(xué)院路之間，商務(wù)氛圍較為濃郁，北土城西路——知春路一線是規(guī)劃中的“中關(guān)村金融走廊”，沿線寫(xiě)字樓、賓館林立，金融機(jī)構(gòu)眾多，花園路和花園東路沿線也云集了諸多不同檔次的寫(xiě)字樓以及商務(wù)建筑。l “中關(guān)村金融走廊”：北土城西路——知春路一線 該區(qū)域目前云集眾多高檔寫(xiě)字樓，銀行、證券、保險(xiǎn)、擔(dān)保、律師、評(píng)估所等金融機(jī)構(gòu)，商業(yè)配套十分齊全，商務(wù)氛圍明顯，同時(shí)進(jìn)一步帶動(dòng)本區(qū)域整體房地產(chǎn)升值。國(guó)恒基業(yè)大廈豪景大廈盈都大廈錦秋國(guó)際大廈學(xué)院國(guó)際大廈銀網(wǎng)中心新中關(guān)大廈中關(guān)村大廈l 區(qū)域商務(wù)帶——花園路及花園東路沿線 該商務(wù)帶目前已經(jīng)初步形成，初顯市場(chǎng)潛力，但目前的商務(wù)建筑檔次較低，為服務(wù)于中關(guān)村地區(qū)大公司的中小型公司的聚集地。區(qū)域內(nèi)初露鋒芒的商務(wù)氛圍，結(jié)合本項(xiàng)目商務(wù)部分的加入，進(jìn)一步鞏固區(qū)域內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增添本項(xiàng)目居住產(chǎn)品的含金量。未來(lái)周邊商務(wù)區(qū)的逐漸形成，良好的商務(wù)環(huán)境將會(huì)改變現(xiàn)有區(qū)域的整體環(huán)境，無(wú)論從生活環(huán)境、配套設(shè)施還是商務(wù)環(huán)境將有很大的提升，產(chǎn)品價(jià)值將進(jìn)一步升值。商業(yè)氛圍現(xiàn)狀目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為濃厚，但多集中在餐飲行業(yè)。小型的超級(jí)市場(chǎng)遍布整個(gè)區(qū)域，缺少大型的商業(yè)設(shè)施。商業(yè)設(shè)施的分布較為集中，在區(qū)域內(nèi)形成了三個(gè)明顯的商業(yè)帶：北土城西路及其延長(zhǎng)線商業(yè)帶、花園路北路沿線商業(yè)帶以及花園東路商業(yè)帶。其中此區(qū)域僅有翠薇商場(chǎng)一個(gè)大型商業(yè)設(shè)施。從目前現(xiàn)有的商業(yè)情況分析，主要是老化的商業(yè)配套設(shè)施，其周邊商業(yè)氛圍非常濃厚，急需新的商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，特別是獨(dú)立餐飲商業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)前景廣闊。l 景觀環(huán)境評(píng)估地塊所在的海淀區(qū)景觀資源豐富，除山形水勢(shì)等自然地理?xiàng)l件十分優(yōu)越外，金、元、明、清幾代皇帝都在此大興土木，名勝古跡多達(dá)100余處，是人類文明與大自然的秀麗風(fēng)光有機(jī)融合的產(chǎn)物。地塊所處位置距燕京八景之一的“薊門煙樹(shù)”近在咫尺，距元大都遺址也非常近。而作為居民日常生活休閑的場(chǎng)所——小月河更是咫尺之遙。小月河水系橫跨海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和北土城東西路，南起明光村向北經(jīng)元大都遺址、花園路、京昌路，最終流入清河。由于小月河地區(qū)的排水管線欠賬較多，雨水、污水管線合流，直接排入小月河，成為一條死水河、臭水河。通過(guò)2001年歷時(shí)5個(gè)月的治理，現(xiàn)在小月河兩岸景觀優(yōu)美，河水清澈，成為了附近居民休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。同時(shí)對(duì)于區(qū)域居住品質(zhì)的提高起到了積極的改善作用。如此豐富的景觀資源淡化了濃厚商務(wù)氛圍給區(qū)域的居住環(huán)境帶來(lái)的冷漠感，使整體環(huán)境柔化，增加了生活的舒適度，也提升了本地塊居住產(chǎn)品的附加價(jià)值。l 人文環(huán)境評(píng)估地塊所處的區(qū)域是北京市高等學(xué)府密集區(qū)，區(qū)內(nèi)教育發(fā)達(dá)，境內(nèi)有290所幼兒園，152所小學(xué)，81所中學(xué)，3所特教學(xué)校和50所高等院校。其中，北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京師范大學(xué)等知名學(xué)府云集區(qū)內(nèi)，使海淀區(qū)成為著名的“大學(xué)城”。區(qū)內(nèi)科研力量雄厚，全區(qū)擁有科學(xué)技術(shù)人員10萬(wàn)人，138個(gè)科研院所，其中著名的中國(guó)科學(xué)院、中國(guó)農(nóng)業(yè)科學(xué)院都坐落在本區(qū)。再加上中國(guó)專利局、國(guó)家科技情報(bào)所、北京圖書(shū)館亦處海淀區(qū)境內(nèi)，使區(qū)內(nèi)將科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書(shū)情報(bào)信息、科研成果等高度密集于一體，成為全國(guó)首屈一指的“智力庫(kù)”。區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境優(yōu)越，人群素質(zhì)較高，利于區(qū)內(nèi)居民對(duì)后代的教育和培養(yǎng)，區(qū)內(nèi)的住宅產(chǎn)品的熱銷也基于此。而本地塊所處位置正好是各高等學(xué)府的中心地帶，因此居住產(chǎn)品附加價(jià)值和升值潛力可見(jiàn)一般。地塊條件優(yōu)劣勢(shì)分析1）優(yōu)勢(shì)分析l 地塊條件優(yōu)勢(shì)地塊形狀整齊，沒(méi)有不規(guī)則的區(qū)域，利于總體規(guī)劃的布局。同時(shí)場(chǎng)地目前基本完成拆遷工作，土地較平整，給開(kāi)工建設(shè)提供了良好的先決條件。地塊周邊沒(méi)有過(guò)多的高大建筑，在總體規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中最大限度的避免了與其他建筑物的遮擋。同時(shí)，地塊的面積能夠達(dá)到較高的利用率。l 地塊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)地塊所處的大環(huán)境為北京市海淀區(qū)。海淀區(qū)是北京市著名的文化旅游區(qū)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。景觀資源豐富，教育環(huán)境突出，商務(wù)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)人員素質(zhì)較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，這些都為本項(xiàng)目增加了相當(dāng)多的附加價(jià)值。同時(shí)，濃厚的商務(wù)氛圍以及今后區(qū)域商務(wù)氛圍的發(fā)展?jié)摿?，為本地塊的商務(wù)產(chǎn)品建設(shè)和銷售提供了得天獨(dú)厚的區(qū)域條件；而高素質(zhì)的人文環(huán)境、豐富的景觀資源、突出的教育設(shè)施又大大的提升了居住產(chǎn)品的附加價(jià)值。而本地塊的區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，?shì)必加大本地塊的附加價(jià)值的增長(zhǎng)空間。l 地塊交通優(yōu)勢(shì) 地塊周邊道路密集，四通八達(dá)。同時(shí)兩條地鐵線路途經(jīng)地塊周邊，多條地面公交線路距離地塊咫尺之遙，大大的提高了項(xiàng)目出行的效率，成為成熟有序的交通網(wǎng)絡(luò)成為了區(qū)域發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。