【正文】 四環(huán)路段與學清路相通為城市快速路，道路紅線寬70米。作為連接二、三、四環(huán)及八達嶺高速公路的城市主干路，有效緩解了城北地區(qū)的交通壓力。另外已經(jīng)開通的地鐵13號和即將開通的地鐵10號線，更是方便了區(qū)域內(nèi)人們的出行，更加強了區(qū)域與周邊區(qū)域之間的聯(lián)系。區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施情況分析區(qū)域配套設(shè)施十分齊備。購物方面有巨型超市普爾斯馬特；娛樂健身方面有錫華俱樂部；餐飲方面酒吧、餐廳、咖啡館、茶館、書店等應有盡有。另外周邊分布北京商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行以及東升農(nóng)村信用社北航分社等眾多銀行，區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較為完善，有大型市級甲等醫(yī)院三○六醫(yī)院、北醫(yī)三院、北京大學第六醫(yī)院以及第四軍醫(yī)大學教學醫(yī)院等，還有志新村醫(yī)院、展春堂藥店等小型醫(yī)院和便民藥店，社區(qū)周圍的郵局、學校、幼兒園也比比皆是。三、 中央學院區(qū)板塊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分布十分不均，主要分布在該區(qū)域的南北兩端，而且項目開發(fā)時間都較長，新開發(fā)項目很少。南部主要集中在西直門至北三環(huán)之間，屬西直門商圈，商務氛圍很強，主要項目有遠洋風景、海云軒、交大嘉園、時代之光、天兆家園、太陽園、冠城園等；北部主要集中在清華東路至北五環(huán)路之間，是依托學院路而發(fā)展起來的一個居住區(qū)域，多為中檔項目，銷售情況非常好，主要項目有學府園、清楓華景園、學知軒、清林苑、逸成東苑、華清嘉園等等；中部北三環(huán)－北四環(huán)區(qū)域市場開發(fā)量和供給量很小，市場需求很大，價格水平很高，市場的接受度很高。區(qū)域作為聯(lián)系中關(guān)村與亞奧區(qū)域的紐帶，同時與中關(guān)村金融走廊相交，良好的區(qū)域商務形象也帶動了區(qū)域內(nèi)商務項目的發(fā)展，主要有楓藍國際中心、盈都大廈、學院國際大廈、錦秋國際大廈、金碼大廈、高德大廈、泛泰大廈、科技財富中心等等。 區(qū)域樓盤特征該地區(qū)目前在售的住宅項目很少，前期的一些項目如逸成東苑、科技財富中心、富潤家園、錦秋知春、寶源商務公寓、清楓華景園等項目銷售情況十分理想，目前都已基本銷售完畢。區(qū)域內(nèi)項目依托整體的區(qū)域環(huán)境，在市場定位方面都不約而同的走學院路線，如早期的學知軒、學府園，目前在售的清楓華景園等。很多客戶也都是看中了區(qū)域良好學院的背景，選擇置業(yè)的；另外由于本區(qū)域也是京城主要留學生活動區(qū)，這也給投資者一個很好的機會，國外留學生為此地提供了穩(wěn)定的租客源，所以區(qū)域內(nèi)項目的投資用途也較為明顯。四、 中觀地段分析總結(jié) 中央學院區(qū)板塊的產(chǎn)業(yè)比較單一，主要為教育產(chǎn)業(yè)和少量的高科技產(chǎn)業(yè)，但市場潛力和發(fā)展動力很大。 本板塊內(nèi)已形成較為成熟的居住氛圍和商務氛圍，配套的服務設(shè)施也已發(fā)展得十分成熟。 本板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展不夠均衡，居住類物業(yè)目前供給很少，而需求很大，為市場的空白點，機會明顯。區(qū)域客戶素質(zhì)很高，很多為各大學的教工和一些向往學院氛圍的置業(yè)者，對本區(qū)域居住認可度很高，其購買力很強，為本項目提供穩(wěn)定的客戶群基礎(chǔ)。第三篇：項目區(qū)域微觀房地產(chǎn)市場概況一、微觀用地條件分析微觀產(chǎn)品介紹（上圖紅色標記為本案）本項目位置：海淀區(qū)牡丹園北四至： l 東至花園東路l 西至花園路l 南距北土城西路100米l 北距花園北路200米本地塊形狀呈L型，較為規(guī)整，沒有死角，利用起來非常便利，有利于項目的整體規(guī)劃和布局。但同時地塊周邊現(xiàn)有的建筑已經(jīng)不可更改，以檔次較低的商業(yè)、住宅和少數(shù)寫字樓為主，同時南邊的6層寫字樓和西南側(cè)的22層左右的住宅樓對項目的遮擋是建設(shè)和規(guī)劃過程中一定要加以考慮的因素。但地塊所處的區(qū)域氛圍較好，對局部的不利條件起到緩解作用。地塊東邊界地塊西南邊界地塊南邊界地塊西邊界地塊北邊界N地塊紅線圖地塊價值評估1）地理條件評估l 自然地理條件評估本地塊位于北京城區(qū)北部的海淀區(qū)，為北京城區(qū)西北郊的城鄉(xiāng)結(jié)合部，全區(qū)面積426平方公里，南北長約30公里，東西最寬處29公里，平原約占全區(qū)面積的四分之三。海淀區(qū)是北京上風上水的地區(qū)，自然條件優(yōu)越。加上大面積綠地和林帶正在建設(shè)，并且已經(jīng)形成了良好的綠化環(huán)境，沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，自動調(diào)節(jié)著區(qū)域的小氣候。區(qū)域內(nèi)常年空氣質(zhì)量優(yōu)于二級，優(yōu)于北京市的其他地區(qū)。l 經(jīng)濟地理條件評估地塊所在為北京市海淀區(qū)是北京的高新技術(shù)信息基地，同時區(qū)域內(nèi)科研力量雄厚，全區(qū)擁有科學技術(shù)人員10萬人，138個科研院所，是北京極具創(chuàng)新能力的區(qū)域。全區(qū)共轄11個鄉(xiāng)和17個街道辦事處，其中擁有大學?？埔陨蠈W歷的人口近36萬，約占人口總數(shù)的25%。也是北京市一大人才聚集地，與區(qū)域的創(chuàng)新能力形成了良性的循環(huán)。海淀區(qū)利用得天獨厚的教育、科技資源發(fā)展經(jīng)濟，強化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的先導和基礎(chǔ)作用，取得了長足的發(fā)展，一大批科技成果已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力。素有“中國硅谷”之稱的“中關(guān)村電子一條街”，在1988年已發(fā)展為占地100平方公里的“北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)”。目前新技術(shù)開發(fā)試驗區(qū)已擁有新技術(shù)企業(yè)4000余家，新技術(shù)、新產(chǎn)品5000余項，大型的新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)正逐步形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化，一批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品已進入國際市場。目前國際化水平還在不斷的擴大。同時海淀區(qū)還擁有功能較為完善的人才市場、勞動力市場、科技市場和生產(chǎn)資料市場。 這些都為海淀區(qū)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)和長足的發(fā)展空間。地塊所處的海淀區(qū)無論是從自然地理條件還是經(jīng)濟地理條件的優(yōu)勢都是不容忽視的。這也意味著區(qū)域的發(fā)展?jié)摿κ遣豢上蘖康摹Ｒ虼苏f明本地塊的區(qū)域價值較高。l 周邊設(shè)施評估海淀區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，人們的生活環(huán)境、工作環(huán)境及內(nèi)外商投資環(huán)境不斷得到改善。三環(huán)路、四環(huán)路、五環(huán)路的貫通，大大提升了海淀的交通狀況。位于海淀南大門的鐵路交通樞紐北京西客站加強了海淀區(qū)與其他省市的溝通，為海淀的社會、經(jīng)濟發(fā)展帶來了難得的機遇。海淀區(qū)采取有力措施，推進城區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)工作，新建筑群林立。同時，高度重視綠化、美化、凈化等環(huán)境保護措施的落實，綠地覆蓋率已占全區(qū)面積的42%。海淀區(qū)具有良好的通訊基礎(chǔ)條件，有62家郵電局，25家賓館、飯店都可辦理多種通訊業(yè)務。此外，無線雙向移動電話、數(shù)據(jù)通信、圖像傳輸業(yè)務正在建設(shè)中。地塊周邊的配套設(shè)施齊全，醫(yī)療、超市、商場、郵局、銀行、賓館、餐飲、休閑等設(shè)施一應俱全，造就了區(qū)域舒適便利的居住環(huán)境。而相對于區(qū)域內(nèi)的生活服務設(shè)施而言，區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂設(shè)施略顯不足，電影院、KTV、酒吧等娛樂場所較少，因此區(qū)域內(nèi)的生活氛圍略顯沉悶。l 交通條件評估地塊周邊的交通系統(tǒng)較為完善，目前形成了“3＋1橫3＋1豎”的交通網(wǎng)絡(luò)。3＋1橫包含了：北三環(huán)路、知春路——北土城西路、北四環(huán)路加地鐵10號線。3＋1豎包含了：學院路、北太平莊路、八達嶺高速路加地鐵13號線。3＋1橫路各自形成環(huán)線，與北二環(huán)路、北五環(huán)路一起環(huán)繞整個北京市區(qū)，連通了北京東、西、南、北四個方向。但由于上述三條地面交通干線為北京市的主要交通干道，因此在上下班的高峰期交通壓力大，賭車現(xiàn)象嚴重。但10號地鐵線卻不受影響，對于出行者的時間保證非常有利。3＋1縱路是北京縱向交通的主要干線，但所達區(qū)域各有區(qū)別。其中八達嶺高速的北端延長可達昌平、延慶直通外省市；北太平莊路北可達北五環(huán)，南可至南二環(huán)，主要貫通北京市區(qū)的南北方向；學院路北端可至北五環(huán)，南端銜接西二環(huán)、京開高速，可順利通達大興以及京開高速沿線的其他省市。就公共交通體系而言，除地鐵10號、13號線外，區(qū)域內(nèi)的公交線路也很發(fā)達。12337037383072825等十幾條公交線路均可到達本地塊。因此，出行十分便利，也大大增加了區(qū)域的交通價值。l 商業(yè)氛圍評估區(qū)域商務氛圍概況地塊所處的海淀區(qū)自改革開放以來，就利用得天獨厚的教育、科技資源發(fā)展經(jīng)濟，強化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的先導和基礎(chǔ)作用，取得了長足的發(fā)展，一大批科技成果已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力。素有“中國硅谷”之稱的“中關(guān)村電子一條街”，更是成為北京乃至全國的“創(chuàng)新基地”，并帶動了整個海淀區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只1994年，，出口創(chuàng)匯8000萬美元。同時，海淀區(qū)為了鼓勵區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展還制定了一系列鼓勵外商投資的靈活、優(yōu)惠政策，不斷改善投資環(huán)境。截至1994年底，全區(qū)共批準個商投資企業(yè)達1724家，投資總額達18億美元，生產(chǎn)型企業(yè)占90%，投資者分別來自香港、芬蘭、德國、法國、臺灣、澳門、西班牙、澳大利亞、日本、美國、加拿大、新加坡、意大利等國家和地區(qū)。1994年度外商投資企業(yè)總產(chǎn)值達30億元人民幣，出口創(chuàng)匯達6720萬美元。海淀區(qū)將進一步敞開大門，堅定不移地執(zhí)行對外開放政策和引進外資優(yōu)惠措施，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟。海淀區(qū)堅持一切從實際出發(fā)、實事求是的思想路線，堅持以改革為動力，以經(jīng)濟建設(shè)為中心，推動經(jīng)濟快速、健康、全面發(fā)展。因此區(qū)域內(nèi)對于商務環(huán)境的建設(shè)的發(fā)展前景廣闊，可有效帶動區(qū)域的經(jīng)濟建設(shè)的穩(wěn)步發(fā)展。而本地塊的區(qū)域價值必將跟隨整體區(qū)域環(huán)境的提升而有所增長。商務氛圍現(xiàn)狀區(qū)域地處北三環(huán)、四環(huán)中間，北土城西路沿線；花園東路與學院路之間，商務氛圍較為濃郁，北土城西路——知春路一線是規(guī)劃中的“中關(guān)村金融走廊”，沿線寫字樓、賓館林立，金融機構(gòu)眾多，花園路和花園東路沿線也云集了諸多不同檔次的寫字樓以及商務建筑。l “中關(guān)村金融走廊”：北土城西路——知春路一線 該區(qū)域目前云集眾多高檔寫字樓，銀行、證券、保險、擔保、律師、評估所等金融機構(gòu)，商業(yè)配套十分齊全，商務氛圍明顯，同時進一步帶動本區(qū)域整體房地產(chǎn)升值。國恒基業(yè)大廈豪景大廈盈都大廈錦秋國際大廈學院國際大廈銀網(wǎng)中心新中關(guān)大廈中關(guān)村大廈l 區(qū)域商務帶——花園路及花園東路沿線 該商務帶目前已經(jīng)初步形成，初顯市場潛力，但目前的商務建筑檔次較低，為服務于中關(guān)村地區(qū)大公司的中小型公司的聚集地。區(qū)域內(nèi)初露鋒芒的商務氛圍，結(jié)合本項目商務部分的加入，進一步鞏固區(qū)域內(nèi)未來經(jīng)濟發(fā)展，增添本項目居住產(chǎn)品的含金量。未來周邊商務區(qū)的逐漸形成，良好的商務環(huán)境將會改變現(xiàn)有區(qū)域的整體環(huán)境，無論從生活環(huán)境、配套設(shè)施還是商務環(huán)境將有很大的提升，產(chǎn)品價值將進一步升值。商業(yè)氛圍現(xiàn)狀目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為濃厚，但多集中在餐飲行業(yè)。小型的超級市場遍布整個區(qū)域，缺少大型的商業(yè)設(shè)施。商業(yè)設(shè)施的分布較為集中，在區(qū)域內(nèi)形成了三個明顯的商業(yè)帶：北土城西路及其延長線商業(yè)帶、花園路北路沿線商業(yè)帶以及花園東路商業(yè)帶。其中此區(qū)域僅有翠薇商場一個大型商業(yè)設(shè)施。從目前現(xiàn)有的商業(yè)情況分析，主要是老化的商業(yè)配套設(shè)施，其周邊商業(yè)氛圍非常濃厚，急需新的商業(yè)進入市場，特別是獨立餐飲商業(yè)的發(fā)展市場前景廣闊。l 景觀環(huán)境評估地塊所在的海淀區(qū)景觀資源豐富，除山形水勢等自然地理條件十分優(yōu)越外，金、元、明、清幾代皇帝都在此大興土木，名勝古跡多達100余處，是人類文明與大自然的秀麗風光有機融合的產(chǎn)物。地塊所處位置距燕京八景之一的“薊門煙樹”近在咫尺，距元大都遺址也非常近。而作為居民日常生活休閑的場所——小月河更是咫尺之遙。小月河水系橫跨海淀區(qū)、朝陽區(qū)和北土城東西路，南起明光村向北經(jīng)元大都遺址、花園路、京昌路，最終流入清河。由于小月河地區(qū)的排水管線欠賬較多，雨水、污水管線合流，直接排入小月河，成為一條死水河、臭水河。通過2001年歷時5個月的治理，現(xiàn)在小月河兩岸景觀優(yōu)美，河水清澈，成為了附近居民休閑娛樂的重要場所。同時對于區(qū)域居住品質(zhì)的提高起到了積極的改善作用。如此豐富的景觀資源淡化了濃厚商務氛圍給區(qū)域的居住環(huán)境帶來的冷漠感，使整體環(huán)境柔化，增加了生活的舒適度，也提升了本地塊居住產(chǎn)品的附加價值。l 人文環(huán)境評估地塊所處的區(qū)域是北京市高等學府密集區(qū)，區(qū)內(nèi)教育發(fā)達，境內(nèi)有290所幼兒園，152所小學，81所中學，3所特教學校和50所高等院校。其中，北京大學、清華大學、中國人民大學、北京師范大學等知名學府云集區(qū)內(nèi)，使海淀區(qū)成為著名的“大學城”。區(qū)內(nèi)科研力量雄厚，全區(qū)擁有科學技術(shù)人員10萬人，138個科研院所，其中著名的中國科學院、中國農(nóng)業(yè)科學院都坐落在本區(qū)。再加上中國專利局、國家科技情報所、北京圖書館亦處海淀區(qū)境內(nèi)，使區(qū)內(nèi)將科研力量、科學儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等高度密集于一體，成為全國首屈一指的“智力庫”。區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境優(yōu)越，人群素質(zhì)較高，利于區(qū)內(nèi)居民對后代的教育和培養(yǎng)，區(qū)內(nèi)的住宅產(chǎn)品的熱銷也基于此。而本地塊所處位置正好是各高等學府的中心地帶，因此居住產(chǎn)品附加價值和升值潛力可見一般。地塊條件優(yōu)劣勢分析1）優(yōu)勢分析l 地塊條件優(yōu)勢地塊形狀整齊，沒有不規(guī)則的區(qū)域，利于總體規(guī)劃的布局。同時場地目前基本完成拆遷工作，土地較平整，給開工建設(shè)提供了良好的先決條件。地塊周邊沒有過多的高大建筑，在總體規(guī)劃和建設(shè)過程中最大限度的避免了與其他建筑物的遮擋。同時，地塊的面積能夠達到較高的利用率。l 地塊的區(qū)域優(yōu)勢地塊所處的大環(huán)境為北京市海淀區(qū)。海淀區(qū)是北京市著名的文化旅游區(qū)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。景觀資源豐富，教育環(huán)境突出，商務氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)人員素質(zhì)較高，消費能力強，這些都為本項目增加了相當多的附加價值。同時，濃厚的商務氛圍以及今后區(qū)域商務氛圍的發(fā)展?jié)摿Γ瑸楸镜貕K的商務產(chǎn)品建設(shè)和銷售提供了得天獨厚的區(qū)域條件；而高素質(zhì)的人文環(huán)境、豐富的景觀資源、突出的教育設(shè)施又大大的提升了居住產(chǎn)品的附加價值。而本地塊的區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅瑒荼丶哟蟊镜貕K的附加價值的增長空間。l 地塊交通優(yōu)勢 地塊周邊道路密集，四通八達。同時兩條地鐵線路途經(jīng)地塊周邊，多條地面公交線路距離地塊咫尺之遙，大大的提高了項目出行的效率，成為成熟有序的交通網(wǎng)絡(luò)成為了區(qū)域發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。