【正文】 飾工程概算定額》；《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；類似建筑項目經(jīng)濟指標；材料和設備價格信息；工程取費有關(guān)文件及標準；委托方提供的其他有關(guān)資料；咨詢方市場調(diào)查資料；國家及某省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定。建安工程費、前期工程費、填海費用、七通一平費、土地費用、基礎(chǔ)設施費、其他工程費用、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、酒店設備費、醫(yī)療設備費、財務費用和不可預見費等。 項目預計前期建設投資為180000萬元人民幣，總投資100億元人民幣，分10年三期共完成。第一期三年總投資180000萬元人民幣，主要用于圍填海及七通一平，開發(fā)建設投資第一年投入20%，第二年投入40%，第三年40%。第二期3年總投資320000萬元，主要用于三甲醫(yī)院、康復中心、配套設施、老年公寓及療養(yǎng)酒店公寓投資，開發(fā)建設投資第一年投入20%，第二年投入40%，第3年投入40%。第三期總投資500000萬元人民幣，主要用于超五星級酒店建設及其他項目建設。表101 總投資估算表（單位：萬元）序號項目名稱建筑面積或工程量（平方米）單方造價（元/平方米）總價（萬元）備注一建安工程費1土建工程土建4900002裝修裝潢490000含幕墻、精裝修、設備3安裝（設備）給排水及鍋爐工程4900004弱電工程4900005強電工程4900006通風空調(diào)490000含設備及安裝7智能化系統(tǒng)4900008電梯490000含設備及安裝二室外工程1道路、停車場、娛樂場所含運動、休閑場所2園林綠化、泛光照明3室外電氣、給排水等三前期工程費用　1勘察設計費490000　計價格[2002]10號2編制可行性研究報告　計價格[1999]1283號3水文、地質(zhì)勘察費　%以內(nèi)計算4七通一平費　含填海工程費、跨海橋及道路三其他費用1土地成本490000含海域使用等手續(xù)費2城市基礎(chǔ)設施配套費4900003開發(fā)相關(guān)稅費按建安工程的8%以內(nèi)計算4質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費5施工圖預算或標底編制費　300..00基本設計費的10%6招標管理費《招標代理服務收費管理暫行辦法》［2002］1980號7總承包管理費490000　建安工程的2%以內(nèi)計算8竣工圖編制費　基本設計費的8%以內(nèi)計算9工程保險費　%以內(nèi)計算四開發(fā)費用1開辦費用餐飲、洗衣、SPA、健身、娛樂、客房等設備設施費及員工服裝、培訓等費用2管理費用1%以內(nèi)總投資成本的1%以內(nèi)3營銷推廣費銷售額的2%以內(nèi)4醫(yī)療設備費五財務成本20%72000:0018億元二年期限計算年利率20%六不可預見費3%施工成本的3%合計（一+二+三+四+五+六）項目建設總投資為100億元人民幣。所需資金全部由投資方自籌。第一期180000萬元,資金來源：前期投資180000萬元；第二期320000萬元，資金來源：投資100000萬元，別墅及療養(yǎng)酒店公寓銷售收入220000萬元。第三期500000萬元，資金來源：第二期銷售收入500000萬元。第十二章 財務分析本項目財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》、國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）和建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的有關(guān)規(guī)定和方法進行的。相關(guān)稅率按國家有關(guān)規(guī)定計算。 銷售收入 香水灣及土福灣相關(guān)地產(chǎn)項目銷售價格對比分析項目名稱產(chǎn)品主力產(chǎn)品報價主力總價香水君瀾酒店、獨立別墅17034034萬元/平方米5101360萬香水灣1號獨立別墅17066012005000萬永泰紅磡香水灣度假公寓、別墅、產(chǎn)權(quán)酒店、五星級酒店、18洞高爾夫球場公寓3080聯(lián)排別墅130150裝修公寓27000元/平方米聯(lián)排別墅30000元/平方米獨立別墅1500萬元/套以上裝修公寓81216萬聯(lián)排別墅390450萬富力灣別墅、度假公寓、情景洋房，2個五星級酒店、精品酒店、游艇碼頭、高尚商業(yè)街公寓71150聯(lián)排別墅180240獨立別墅350530公寓均價27000元/平方米聯(lián)排別墅35000元/平方米獨立別墅3700045000元/平方米公寓191405萬聯(lián)排別墅630840萬獨立別墅12952385萬雅居樂清水灣6家五星級酒店、兩個高爾夫18洞球場、豪華別墅、度假公寓、游艇俱樂部、世界名店購物街蔚藍海岸68176金色果嶺別墅180567 洋房115291瀚海銀灘洋房77335別墅2971415蔚藍海岸 洋房9200元/平方米金色果嶺洋房8800元/平方米金色果嶺聯(lián)排別墅15000元/平米金色果嶺獨立別墅20000元/平米瀚海銀灘均價 約22000元/平米海景洋房均價約20000元/平米園景洋房均價約13000元/平米酒店式公寓均價約16800元/平米金色果嶺洋房101256萬金色果嶺別墅270 1134萬瀚海銀灘洋房150670萬瀚海銀灘別墅6603000萬東和福灣假酒店式一線海景公寓（四星級以上標準）和度假獨院泳池平層別墅、五星級酒店、商業(yè)街公寓48104別墅68137公寓48000元/平方米起公寓230499萬起 銷售收入 740000萬元人民幣項目面積（平米）棟/套數(shù)單價（萬元/平米）銷售收入（萬元）獨棟別墅30000100棟60000180000連體別墅800002000套40000320000酒店公寓1600002000套15000240000合計160000740000投資總額：100億元人民幣第一期投資：180000萬元第二期投資：320000萬元第三期投資：500000萬元銷售收入：740000萬元項目全部建成后的五星級酒店、醫(yī)院及其他服務收入另作財務分析。第十三章 社會效益評價對經(jīng)濟發(fā)展的影響療養(yǎng)度假業(yè)及酒店行業(yè)具有很高的社會關(guān)聯(lián)度，在項目的建設期可以促進上游的鋼材、水泥等建材的消耗；在項目運營的前期需大量酒店用品的購置，如家具、電器等；在正常經(jīng)營年份，每年至少可以向國家直接上繳各類稅金上億元。酒店服務業(yè)可以吸引大量游客，促進地區(qū)商品零售等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；更為重要的是充分利用地區(qū)特有的優(yōu)質(zhì)旅游資源，為中國老人、職工療養(yǎng)探索出一條可持續(xù)發(fā)展的道路，為中國老年療養(yǎng)事業(yè)做出了積極貢獻。項目的實施可以提供就業(yè)崗位項目投資規(guī)模較大，在建設中、建設后都能提供一定數(shù)量的工作崗位。初步估計，項目建成后約需要人員2000人，這對于緩解部分就業(yè)問題起到一定作用。對基礎(chǔ)設施、社會服務質(zhì)量的影響項目能夠極大地優(yōu)化當?shù)爻鞘谢A(chǔ)和城市規(guī)劃建設，以及產(chǎn)業(yè)號召力將進一步引領(lǐng)某熱帶濱海療養(yǎng)度假功能，大幅提振項目所在地及周邊的區(qū)域價值，使某濱海區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭能力和聚集能力顯著加強，提升了當?shù)胤諛I(yè)的質(zhì)量。完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升區(qū)域價值某目前海岸線在建項目都以房地產(chǎn)開發(fā)為主，缺乏真正意義上專為離退休職工及老年人提供全方位療養(yǎng)項目，一旦本項目建成營業(yè)，即可成為某大力發(fā)展養(yǎng)生、療養(yǎng)業(yè)的標桿作品，從而進一步推動當?shù)芈糜委燄B(yǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。本項目符合某省“國際旅游島”及當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，也符合國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，帶動某旅游休閑、療養(yǎng)度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決城鄉(xiāng)居民的就業(yè)問題，每年為國家?guī)砩蟽|元的稅收，在社會效益方面具有良好預期，能取得好的社會效果。 第十四章 風險分析經(jīng)分析本項目的風險因素是：市場風險項目建設期需要較長的時間，其間，受工期、政策以及相關(guān)市場不確定性等因素影響，使項目不能按照預期開展，從而使盈利水平達不到預期目標。工期和工程質(zhì)量風險工程風險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給本項目帶來的風險。投資估算風險投資估算風險主要來自工程方案變動的工程量增加、工期處長；人工、材料、機械臺班費、各種費率、利率的提高等。資金風險本項目投資大，如果資金不能按預定計劃落實，將造成項目不能順利實施。社會影響風險社會風險是項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題，對社會各利益群體、當?shù)亟M織機構(gòu)及當?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。環(huán)境影響風險環(huán)境影響方面的風險主要指填海造地、工程建設對周圍資源如自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量的投資進行治理等。在識別項目的主要風險因素后，根據(jù)風險等級，采用德爾菲法對風險因素進行定性評估。得出：資金風險與環(huán)境風險為較大風險，工程風險及其他風險為一般風險。詳見下表：序號風險因素名稱風險程度災難性嚴重較大一般1市場風險√2工程風險√3資金風險√√4環(huán)境風險√5其他風險√市場風險的防范在進行項目建設的同時，建設單位應積極加強廣告宣傳和銷售隊伍的建設，務求通過有效管理和積極的市場推介來避免風險。工期和工程質(zhì)量風險的防范為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，嚴格執(zhí)行國家及地方控制標準進行實時監(jiān)控。投資風險的防范必須按照國家建設項目有關(guān)立項、勘察、設計、施工的程序規(guī)定，嚴格按照設計方案施工，不得新增子項目，不得將工程款挪作他用。建設業(yè)主要認真履行自己的管理監(jiān)督職能。社會風險防范進行全面而系統(tǒng)的籌劃，項目管理機構(gòu)要按照當?shù)氐膶嶋H情況和相關(guān)部門的要求，切實落實對當?shù)厣鐣骼嫒后w、當?shù)亟M織機構(gòu)及當?shù)丶夹g(shù)、文化環(huán)境的保護。生態(tài)風險的防范建設業(yè)主的項目管理機構(gòu)要按照環(huán)境保護的要求，切實落實對環(huán)境保護的具體措施。此外，近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。61