【正文】 量 – 隨著產(chǎn)品同質(zhì)化程度的加強(qiáng)，客戶對(duì)住宅科技、節(jié)能、環(huán)保含量的需求逐漸開(kāi)始顯現(xiàn)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開(kāi)發(fā)商積極探索的重點(diǎn)?！　I(yíng)銷推廣方式的轉(zhuǎn)變 – 傳統(tǒng)的營(yíng)銷推廣方式會(huì)局部向成本更低針對(duì)性更強(qiáng)的渠道營(yíng)銷和一二手聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷過(guò)渡，這兩種營(yíng)銷推廣方式以利用以往資源并充分共享平臺(tái)為主，對(duì)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置無(wú)疑更為成熟和理性，效果也將更為明顯。另外，借題奧運(yùn)的事件營(yíng)銷和體育營(yíng)銷手段也將應(yīng)運(yùn)而生。　　觀點(diǎn)十：大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入快速成長(zhǎng)通道，有望出現(xiàn)600億企業(yè)　　在宏觀調(diào)控的前提和行業(yè)集中的趨勢(shì)下，市場(chǎng)兩極分化日漸明顯，大企業(yè)依托將資源、平臺(tái)、人才和技術(shù)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入快速成長(zhǎng)通道。2007年國(guó)內(nèi)有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過(guò)600億的開(kāi)發(fā)企業(yè)?！　≌撌觯骸　?. 大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入快速成長(zhǎng)通道?！　≌信膾斓耐恋爻鲎尫绞綄?duì)大型開(kāi)發(fā)商更為有利 – 2006年底北京市采取招標(biāo)出讓的地塊越來(lái)越多，這種加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力、資質(zhì)業(yè)績(jī)以及開(kāi)發(fā)方案等要求的權(quán)重基礎(chǔ)上采取綜合評(píng)分的出讓模式，增加了大品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！　〔①?gòu)加快了大型開(kāi)發(fā)商的發(fā)展步伐 – 政府公開(kāi)出讓土地?cái)?shù)量有限，大型開(kāi)發(fā)商通過(guò)并購(gòu)的方式低風(fēng)險(xiǎn)、快速獲得新的項(xiàng)目或地塊成為一大趨勢(shì)?！　〈笃髽I(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)和規(guī)模 – 隨著政策提高信貸門檻，大企業(yè)間聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開(kāi)發(fā)商之間資源互補(bǔ)，業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。2006年聯(lián)合拿地的實(shí)例屢見(jiàn)不鮮，萬(wàn)科中糧聯(lián)合競(jìng)得廣州白云區(qū)金沙洲地塊和豐臺(tái)區(qū)小屯路地塊，首開(kāi)和城建興華聯(lián)合拿下廣渠路36號(hào)地塊等等，預(yù)計(jì)2007年聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目將繼續(xù)增多。戰(zhàn)略合作方面如綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，金地與ING合作等?！　〈笮烷_(kāi)發(fā)商擁有更為多元化的融資渠道 – 信貸規(guī)模、上市、定向增發(fā)等融資方式持續(xù)增多。7月下旬，萬(wàn)科集團(tuán)與中國(guó)銀行總行在北京簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方一致同意建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，中國(guó)銀行總行授予萬(wàn)科集團(tuán)人民幣50億的授信額度。2006年北辰、保利、世茂、綠城陸續(xù)掛牌上市。萬(wàn)科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產(chǎn)上市企業(yè)均提出通過(guò)定向增發(fā)的方式開(kāi)展融資，所涉及的融資總金額達(dá)近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關(guān)融資等等。　　成功管理經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品在外地市場(chǎng)的復(fù)制，加快了大型開(kāi)發(fā)商的全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略?！　『献骰锇槿珖?guó)化戰(zhàn)略布局的加速 – 偉業(yè)、世聯(lián)、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)服務(wù)商2006年增設(shè)了大量的外地分支機(jī)構(gòu)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的加速擴(kuò)張起到了積極的輔助作用?！　?. 有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過(guò)600億的開(kāi)發(fā)企業(yè)。　　萬(wàn)科2006年第三季度公報(bào)顯示，通過(guò)受讓南都地產(chǎn)80%，萬(wàn)科于第三季度總資產(chǎn)達(dá)420億元，較05年第三季度同比增長(zhǎng)50%。此外，國(guó)內(nèi)眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商諸如中海、首開(kāi)、保利等，近年來(lái)也均保持較快的發(fā)展速度?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在2007年大型開(kāi)發(fā)商整體發(fā)展環(huán)境良好的局面下，有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過(guò)600億的開(kāi)發(fā)企業(yè)?！　∮^點(diǎn)十一：行業(yè)分工不斷細(xì)化，大規(guī)模平臺(tái)和綜合素質(zhì)人才成為核心，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入專業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體水平穩(wěn)步提高、分工不斷細(xì)化，大規(guī)模的平臺(tái)和綜合素質(zhì)的人才逐漸成為行業(yè)核心，加之受宏觀調(diào)控影響，開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，預(yù)計(jì)一部分開(kāi)發(fā)商會(huì)陸續(xù)完成專業(yè)化轉(zhuǎn)型，包括非核心業(yè)務(wù)外包、轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)投資商、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商以及其它細(xì)分領(lǐng)域等?！　≌撌觯骸　?. 大規(guī)模平臺(tái)和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開(kāi)發(fā)商非核心業(yè)務(wù)外包以及專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。只有平臺(tái)效應(yīng)和綜合素質(zhì)人才的協(xié)調(diào)管理能力充分體現(xiàn)，非核心業(yè)務(wù)外包和專業(yè)化轉(zhuǎn)型才能走上正規(guī)。　　2. 核心業(yè)務(wù)的外包。　　隨著行業(yè)分工不斷細(xì)化，房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)以及類似紅炫制造等專門從事外包的企業(yè)大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商從降低成本和優(yōu)化資源配置的角度考慮，會(huì)越來(lái)越多的將非核心業(yè)務(wù)外包，專一從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心環(huán)節(jié)。　　3. 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明顯?！　∫环矫嫘袠I(yè)整體水平提高、細(xì)分領(lǐng)域商機(jī)擴(kuò)大，部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型；另一方面宏觀調(diào)控降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間，加大了開(kāi)發(fā)商的資金壓力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，部分開(kāi)發(fā)商被動(dòng)轉(zhuǎn)型?！　∞D(zhuǎn)向投資商 – 在國(guó)內(nèi)的全線投資的凱德置地有此勢(shì)頭?！　∞D(zhuǎn)向?qū)I(yè)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商 – 在政府大力推動(dòng)了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化規(guī)范化管理后，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)利潤(rùn)空間增大，成為熱點(diǎn)。　　轉(zhuǎn)向其它細(xì)分領(lǐng)域 – 在SOHO專做商業(yè)地產(chǎn)、華僑城專做旅游地產(chǎn)取得巨大成功之后，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略專著在部分細(xì)分領(lǐng)域，包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、別墅類物業(yè)的開(kāi)發(fā)或持有等等?！　?. 服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)化水平提升?！　∪?006年偉業(yè)蓄力發(fā)展商業(yè)管理和土地顧問(wèn)、世聯(lián)擴(kuò)大估價(jià)體系、易居研發(fā)GIS系統(tǒng)、合富輝煌強(qiáng)化物業(yè)管理等等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)致力于通過(guò)不同手段提升在細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化服務(wù)水平，將與開(kāi)發(fā)商的專業(yè)化轉(zhuǎn)型遙相呼應(yīng)、相輔相成?！　　　∮^點(diǎn)十二：商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增大，價(jià)格上漲，面臨空置危險(xiǎn)，需要依托品牌化的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品　　商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房新開(kāi)工面積持續(xù)增大導(dǎo)致07年將會(huì)集中放量，奧運(yùn)效應(yīng)同時(shí)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲，但量?jī)r(jià)齊增的同時(shí)，北京尚不成熟的商業(yè)市場(chǎng)很有可能會(huì)面臨空置率大增的風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)化水平的提高、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的介入以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品的保障將成為07年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可或缺的因素?！　≌撌觯骸　?. 據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年110月，%；竣工面積96萬(wàn)平方米，%。這兩項(xiàng)指標(biāo)將導(dǎo)致2007年有效供給放量。同期，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積增幅顯著，%, %，預(yù)計(jì)商業(yè)成交熱潮將會(huì)持續(xù)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）　　2. 然而由于目前北京商業(yè)市場(chǎng)尚不成熟，初級(jí)產(chǎn)品過(guò)多，個(gè)別區(qū)域供應(yīng)過(guò)于集中，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，市場(chǎng)將會(huì)面臨較大的空置率風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)迫切需要盡快進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)程軌道，無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是商業(yè)管理都需要專業(yè)品牌團(tuán)隊(duì)介入其中、以及豐富多樣的金融產(chǎn)品提供保障，以共同促進(jìn)和繁榮商業(yè)市場(chǎng)?！　　　∮^點(diǎn)十三：業(yè)主維權(quán)事件持續(xù)增多，預(yù)計(jì)政府會(huì)配合物權(quán)法出臺(tái)細(xì)則管理　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)整頓步伐加快，對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司等相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管力度加大，暴露出來(lái)的有關(guān)業(yè)主維權(quán)的矛盾和問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越多，市場(chǎng)亟需進(jìn)一步規(guī)范。預(yù)計(jì)2007年政府會(huì)在改善居住環(huán)境、打擊侵權(quán)行為等方面出臺(tái)相關(guān)手段以配合物權(quán)法的出臺(tái)。　　論述：　　1. 業(yè)主維權(quán)事件將進(jìn)一步增多?！　姆康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)始高速發(fā)展至今，業(yè)主跟房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾和沖突就從未中斷過(guò)，特別是隨著今年廣州公共維修基金挪用案、北京美麗園風(fēng)波等一系列事件的曝光，體現(xiàn)出了很多亟待解決的問(wèn)題，比如如何界定社區(qū)公共部分的產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)歸屬，誰(shuí)能真正代表業(yè)主的利益（業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、還是物業(yè)公司？）等等，相信隨著房地產(chǎn)行業(yè)整頓的步伐加快，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司等相關(guān)企業(yè)的監(jiān)管力度加大，暴露出來(lái)的有關(guān)業(yè)主維權(quán)的矛盾和問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越多，群眾呼聲也會(huì)越來(lái)越大?！　?. 預(yù)計(jì)政府會(huì)有一些政策出臺(tái)，如物權(quán)法的操作細(xì)則?！　I(yè)主與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾從未中斷，維權(quán)事件日益增多，該問(wèn)題若不得到合理解決，為消費(fèi)者提供良好的居住環(huán)境和生活空間就是一紙空談，市場(chǎng)的全面規(guī)范化就無(wú)從提及。綜觀大環(huán)境，2007年奧運(yùn)臨近，政府在呼吁共建和諧社會(huì)的同時(shí)，必然會(huì)采取一定的措施解決或減弱業(yè)主維權(quán)事件所體現(xiàn)出的一系列矛盾問(wèn)題?！　∈氯蝗盏谑畬萌珖?guó)人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行第六次了審議，在進(jìn)一步調(diào)整和完善后于12月再行審議，明年出臺(tái)有望。從一審到六審，全國(guó)人大常委會(huì)正在審議的物權(quán)法草案，創(chuàng)造了全國(guó)人大立法史上的新紀(jì)錄。目前許多重大問(wèn)題已基本得到解決，日趨成熟，有望在適當(dāng)時(shí)候提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)會(huì)議審議并于明年出臺(tái)。這對(duì)政府在業(yè)主維權(quán)問(wèn)題上的處理無(wú)疑將是強(qiáng)有力的武器，配合相關(guān)的手段，相信這類矛盾很快就將得以解決。27 / 2