【正文】 這對政府在業(yè)主維權(quán)問題上的處理無疑將是強(qiáng)有力的武器，配合相關(guān)的手段，相信這類矛盾很快就將得以解決。綜觀大環(huán)境，2007年奧運(yùn)臨近，政府在呼吁共建和諧社會的同時(shí)，必然會采取一定的措施解決或減弱業(yè)主維權(quán)事件所體現(xiàn)出的一系列矛盾問題?！　≌撌觯骸　?. 業(yè)主維權(quán)事件將進(jìn)一步增多。（數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）　　2. 然而由于目前北京商業(yè)市場尚不成熟，初級產(chǎn)品過多，個(gè)別區(qū)域供應(yīng)過于集中，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，市場將會面臨較大的空置率風(fēng)險(xiǎn)?！　　　∮^點(diǎn)十二：商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增大，價(jià)格上漲，面臨空置危險(xiǎn)，需要依托品牌化的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品　　商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房新開工面積持續(xù)增大導(dǎo)致07年將會集中放量，奧運(yùn)效應(yīng)同時(shí)推動商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲，但量價(jià)齊增的同時(shí)，北京尚不成熟的商業(yè)市場很有可能會面臨空置率大增的風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)化水平的提高、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的介入以及創(chuàng)新金融產(chǎn)品的保障將成為07年商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展不可或缺的因素。　　轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)的土地一級開發(fā)商 – 在政府大力推動了土地一級開發(fā)的市場化規(guī)范化管理后，土地一級開發(fā)市場利潤空間增大，成為熱點(diǎn)?！　‰S著行業(yè)分工不斷細(xì)化，房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)以及類似紅炫制造等專門從事外包的企業(yè)大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商從降低成本和優(yōu)化資源配置的角度考慮，會越來越多的將非核心業(yè)務(wù)外包，專一從事房地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)?！　∮^點(diǎn)十一：行業(yè)分工不斷細(xì)化，大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才成為核心，開發(fā)商進(jìn)入專業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體水平穩(wěn)步提高、分工不斷細(xì)化，大規(guī)模的平臺和綜合素質(zhì)的人才逐漸成為行業(yè)核心，加之受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商資金壓力增大，預(yù)計(jì)一部分開發(fā)商會陸續(xù)完成專業(yè)化轉(zhuǎn)型，包括非核心業(yè)務(wù)外包、轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)投資商、土地一級開發(fā)商以及其它細(xì)分領(lǐng)域等?！　?. 有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。2006年北辰、保利、世茂、綠城陸續(xù)掛牌上市。2006年聯(lián)合拿地的實(shí)例屢見不鮮，萬科中糧聯(lián)合競得廣州白云區(qū)金沙洲地塊和豐臺區(qū)小屯路地塊，首開和城建興華聯(lián)合拿下廣渠路36號地塊等等，預(yù)計(jì)2007年聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的項(xiàng)目將繼續(xù)增多。　　論述：　　1. 大開發(fā)商進(jìn)入快速成長通道。　　營銷推廣方式的轉(zhuǎn)變 – 傳統(tǒng)的營銷推廣方式會局部向成本更低針對性更強(qiáng)的渠道營銷和一二手聯(lián)動營銷過渡，這兩種營銷推廣方式以利用以往資源并充分共享平臺為主，對市場資源的優(yōu)化配置無疑更為成熟和理性，效果也將更為明顯。日前，深圳市也發(fā)布公告，力爭到2010年宣布基本取消毛坯房。而經(jīng)過市場的不斷檢驗(yàn)，大眾對成熟產(chǎn)品的認(rèn)知程度不斷提升，產(chǎn)品發(fā)展趨于同質(zhì)。　　觀點(diǎn)九：產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)程加快，附加值提升成為關(guān)鍵　　1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，開發(fā)商對各類產(chǎn)品均有所嘗試，經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，大眾對成熟產(chǎn)品的認(rèn)知程度不斷提升。部分開發(fā)商為回避過于激勵(lì)的市場競爭，將面臨相應(yīng)的產(chǎn)品調(diào)整，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資型高收益的小戶型產(chǎn)品無疑會越發(fā)受到青睞。　　觀點(diǎn)八：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)大量增加　　隨著奧運(yùn)臨近外來人口增多以及北京長期流動人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、社會資金傾向于投資型物業(yè)、宏觀調(diào)控引發(fā)產(chǎn)品供應(yīng)發(fā)生變化等多方面因素，預(yù)計(jì)2007年酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)將大量增加。而私募基金、產(chǎn)業(yè)基金等新融資模式或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)。土地交易競爭愈發(fā)激烈無疑要求開發(fā)企業(yè)的資金更為充足，加大融資力度、拓寬融資渠道勢在必行。　　隨著外資銀行即將全面介入人民幣業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)間的競爭無疑會進(jìn)一步升溫，相信2007年的房貸產(chǎn)品會更為豐富，這對購房者來說將會提供更多利好?！　≌撌觯骸　?. 2007年個(gè)貸產(chǎn)品持續(xù)增多，百花爭艷。預(yù)計(jì)供應(yīng)主要側(cè)重在北京市邊緣組團(tuán)和重點(diǎn)新城區(qū)域。預(yù)計(jì)2007年北京市土地一級開發(fā)的專業(yè)化水平將大幅度提升，更多的專業(yè)化顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)介入其中，從而突破原有開發(fā)瓶頸，以保證土地供應(yīng)計(jì)劃的順利實(shí)施。土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)政策無疑加速了開發(fā)專業(yè)化水平的提高，突破原有開發(fā)瓶頸以及加強(qiáng)政府對閑置土地清查盤活的力度，2007年的土地供應(yīng)量有望在2006年穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上進(jìn)一步大增。（數(shù)據(jù)來源：我愛我家戰(zhàn)略與市場研究中心）2. 租賃價(jià)格穩(wěn)中有升，普通住宅價(jià)格上漲5%10%?！　≌撌觯骸　?. 租賃市場供需雙雙增大，成交量將上漲8%。但從2006年開始，稅費(fèi)的征收使得其房價(jià)上漲迅猛，甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)一、二手住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受稅費(fèi)影響的公房，大約占二手市場總成交量的44%左右。成交量增幅減緩的主要原因在于二手房營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅的征收，大大降低了二手住宅相比一手的價(jià)格競爭優(yōu)勢。二手住宅房價(jià)漲幅過快，已引起社會各界的密切關(guān)注。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）　　　觀點(diǎn)四：二手住宅交易量價(jià)齊升，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變　　預(yù)計(jì)2007年二手住宅房價(jià)增幅10%左右，成交量有望突破10萬套，其中二手商品住宅所占比重將上升至二手總成交量的65%以上?！　⊥瑫r(shí)，城市外擴(kuò)步伐加快，郊區(qū)成交份額不斷增加，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整也會降低整體成交均價(jià)的增速。　　通過偉業(yè)顧問2006年底在售的領(lǐng)秀新硅谷、沿海賽洛城、龍灣別墅等項(xiàng)目的銷售情況了解到，諸多項(xiàng)目成交繼續(xù)保持量價(jià)齊增，供需兩旺態(tài)勢有望進(jìn)一步延續(xù)。其中，北京市邊緣組團(tuán)和重點(diǎn)新城區(qū)域?qū)⒊蔀楣┙o的重點(diǎn)?！　≌陂_發(fā)建設(shè)的土地 由于很多項(xiàng)目已經(jīng)在市場上形成供給，也存在一些土地沒有形成供給（例如大盤后期）?！　∥磩庸ね恋? 這部分土地未動工主要是拆遷問題和資金問題，按理說在2007年形成住房供應(yīng)的可能性較小，但是政府在盤活閑置土地方面顯示出了很大的決心，加之拿到這些土地的開發(fā)商絕不愿土地被收回，又碰到市場預(yù)期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盤活應(yīng)在情理之中。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）　　同時(shí)，06年土地清查力度加強(qiáng)，使得大量閑置土地得以開發(fā)，06年110月的新開工面積較05年同期提升14%，也將在一定程度上增大2007年新房的供應(yīng)?！　∮^點(diǎn)三：一手住宅供應(yīng)大漲，成交價(jià)格漲幅放緩　　預(yù)計(jì)2007年北京一手住宅市場將打破2006年供不應(yīng)求的局面，新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過50%；成交均價(jià)漲幅放緩，回落至10%左右?！　∵@樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給?！　?。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應(yīng)方面暫時(shí)仍無法體現(xiàn)。　　另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。由于其中多數(shù)土地目前已經(jīng)形成在售項(xiàng)目，能在2007年形成有效供給土地（在售項(xiàng)目）只是其中的一部分。這與“90m2?70%”政策還有相當(dāng)大的差距?！　∮^點(diǎn)二：“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時(shí)無法體現(xiàn)　　作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無疑對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費(fèi)有著積極而深遠(yuǎn)的意義?！　€(gè)別政策之間出現(xiàn)了矛盾 – 以利用稅收控制投機(jī)炒房為例，加大轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機(jī)購房的行為，但由于相關(guān)費(fèi)用都會產(chǎn)生轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致二手房價(jià)上漲過快，對穩(wěn)定房價(jià)不利，同時(shí)成交量隨之下滑也與盤活二手市場的政策在一定程度上相違背；　　部分規(guī)定或細(xì)則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望 – 北京市“兩限房”的執(zhí)行細(xì)則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導(dǎo)致形勢不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。特別是2007年作為北京市實(shí)現(xiàn)十一五總體規(guī)劃的關(guān)鍵的承上啟下的一年，仍然需要經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。　　另獲悉，日前在中南海召開的黨外人士座談會上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作十分重要，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。　　為保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國務(wù)