【正文】 不同的作用，自行開發(fā)面18積過多，會對軟件園建設(shè)者的資金實力提出較高要求。而且建設(shè)經(jīng)營者可能會面臨較大的市場風(fēng)險，但軟件園能夠得到最大的投資收益。而自行開發(fā)少，土地轉(zhuǎn)讓多雖然資金壓力小，資金回收快，但軟件園寶貴的土地資源過多流失，軟件園將缺乏未來的發(fā)展?jié)摿?。另外，對軟件園自行開發(fā)也有不同的方式，可以分區(qū)域分別開發(fā)，也可以整體啟動，滾動建設(shè)，這也對開發(fā)者的資金實力及融資實力提出不同的要求。目前，軟件園 A、B 區(qū)域已有 轉(zhuǎn)讓意向，擬進行土地一級開發(fā)后，整個區(qū)域轉(zhuǎn)讓。G 地 塊規(guī)劃為北京某大學(xué)軟工學(xué)院用地，比較特殊，目前也有開發(fā)意向。因此，該報告中暫對其余 6 個地塊，以整體開發(fā)的形式進行建設(shè)，建成后，物業(yè)以出租、出售的方式回收投資的方式進行經(jīng)濟分析。第七章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 北京某大學(xué)軟件園項目總投資 87256 萬元人民幣, 其中建設(shè)投資 83864 萬元人民幣。 流動資金 1000 萬元人民幣，建設(shè)期利息 2392萬元人民幣。詳見附表 1。 1．建安工程費： 該項目需建設(shè)公建用房、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、商住設(shè)施、配套用房共 285692 平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)，建造費用平均 2250 元/平方米。 2．室外過程及綠化費用：主要為該軟件園用地范圍內(nèi)的道路、市政設(shè)施、綠化費用。19 3．其他費用：主要為該項目建設(shè)過程發(fā)生的各種費用。 4．預(yù)備費用：不可預(yù)見費按 3%計取。 5．流動資金：流動資金估算為 1000 萬元人民幣。 6．建設(shè)期利息：該軟件園建設(shè)資金需銀行貸款解決，其中建設(shè)期貸款利息 2392 萬元人民幣，無法償還，轉(zhuǎn)為本金。 二、資金籌措該項目總投資為 87256 萬元人民幣，軟件園股份公司注冊資金為 4000 萬元人民幣。軟件園股份有限公司由北京經(jīng)開投資股份公司和北京某大學(xué)所屬的獨資公司共同組建成立，雙方各占 50％的股份，即均投入自有資金 2022 萬元人民幣作為軟件園股份有限公司的注冊資金。其他資金可首先由軟件園公司投入自有資金 16000 萬元，占總投資的 %。其他資 金考慮通過銀行貸款等方式進行籌措。第八章 財務(wù)效益分析 一、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1．本測算根據(jù)國家計委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版進行。 2．項目測算期 15 年。其中建設(shè)期 3 年。 3．行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8％計算。 4．項目以人民幣作為記帳本位幣。 5．外幣兌換匯率按 1 美元兌換人民幣 元計算。20 二、收入測算該項目收入主要兩部分組成：物業(yè)設(shè)施出售收入及物業(yè)設(shè)施出售收入。收費標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)期收入水平如下：項 目 建 筑 面 積 售 價 租 金 服 務(wù) 收 入 其 他 收 入 合 計(平 方 米 ) (元 /平 方 米 ) (元 /平 方 米 )土 地 轉(zhuǎn) 讓 收 入 110696 150 1660寫 字 樓 出 售 收 入 60000 5000 30000寫 字 樓 出 租 收 入 55003 4 7700研 發(fā) 用 房 出 售 收 入 45000 4000 18000研 發(fā) 用 房 出 租 收 入 47489 2 3324商 住 用 房 出 售 收 入 35000 3000 10500商 住 用 房 出 租 收 入 35569 3 3735配 套 用 房 出 租 收 入 7631 4 1068其 他 收 入 343 760 1103合 計 396388 77091 詳見附表 2“銷售收入及 經(jīng)營稅金測 算表” 。 三、成本費用測算產(chǎn)品成本主要由生產(chǎn)成本、土地開發(fā)成本、人員工資福利、折舊費、攤銷費、維修費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等組成。 四、稅金測算該項目經(jīng)營過程中應(yīng)該繳納營業(yè)稅、增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅。各稅種均按現(xiàn)行稅務(wù)制度的規(guī)定計取。該項目各項稅率如下： 營業(yè)稅 5％ 增值稅 17％城市維護建設(shè)稅 7%教育費附加 3%所得稅 33% 該軟件園經(jīng)營期中共繳納營業(yè)稅、增值稅及附加 萬元；21繳納所得稅 19449 萬元。稅金測算詳見附表 4 五、利潤估算該軟件園經(jīng)營期內(nèi)共可實現(xiàn)利潤總額 127867 萬元，稅后利潤總額 110319 萬元。提取公積金、公益金 11032 萬元后，可分配利潤為 萬元人民幣?？煞峙淅麧櫹葍斶€彌補往年虧損 1900 萬元，然后償還建設(shè)貸款，約需 34171 萬元，然后進行分配。計算詳見附表4。 六、項目主要財務(wù)評價指標(biāo)經(jīng)測算，該項目各項主要財務(wù)評價指標(biāo)計算如下： 1．全投資主要評價指標(biāo)稅前：財務(wù)內(nèi)部收益率： %財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8% ）： 萬元投資回收期： 年稅后：財務(wù)內(nèi)部收益率： %財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）： 萬元投資回收期： 年 2．靜態(tài)指標(biāo) 平均投資利潤率： %投資利稅率： %以上分析表明，該項目具有一定的贏利能力，各項主要財務(wù)評22價指標(biāo)較好，經(jīng)營期間可獲得良好的經(jīng)濟效益，軟件園以這種方案進行建設(shè)在財務(wù)上是可行的。 七、 清償能力分析軟件園的建設(shè)整體進行，滾動開發(fā)。建設(shè)資金主要依靠銀行貸款解決。，建設(shè)期第2年利息2392萬元人民幣，在建設(shè)期不付息，轉(zhuǎn)入貸款本金，貸款總額為，該筆貸款在經(jīng)營期中以利潤、回收的建設(shè)成本、折舊、攤銷費進行償還，可在七年內(nèi)（含建設(shè)期）還清。第九章 風(fēng)險分析 一、主要風(fēng)險因素及規(guī)避方法北京某大學(xué)北軟件園在建設(shè)運營過程中主要面臨的風(fēng)險主要有政策風(fēng)險和市場風(fēng)險。政策風(fēng)險主要是指國家對軟件產(chǎn)業(yè)的支持力度及政策的變化。這些變化會對軟件行業(yè)和軟件企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，從而間接影響到軟件園的發(fā)展。市場風(fēng)險則得從內(nèi)部和外部兩方面來看。內(nèi)部影響主要體現(xiàn)在軟件園管理公司的組織機構(gòu)和經(jīng)營管理機制方面，如果從企業(yè)內(nèi)部發(fā)生了決策失誤及管理漏洞，則必然阻礙軟件園的發(fā)展?？茖W(xué)的管理手段和先進的經(jīng)營策略是企業(yè)正常發(fā)展的必備要素。外部因素則來自市場競爭。目前北京擬建的各類軟件園有五、六家之多，其各有各的優(yōu)勢，而軟件企業(yè)的數(shù)量是有限的，隨著各軟件園的陸續(xù)建成，市場競爭必然日趨激烈。這也將影響到軟件園預(yù)期效益的實現(xiàn)。23 二、定量風(fēng)險分析考慮全部投資，項目盈虧平衡點平均為 %，即項目投產(chǎn)后運行負荷只要達到設(shè)計能力的 %即可保本，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力。2．敏感性分析考慮項目投資、經(jīng)營成本、銷售收入的變化對項目現(xiàn)金流量的影響，結(jié)果如下： 萬 萬 萬萬萬萬萬萬萬萬(%) 萬萬萬萬萬萬萬萬(萬萬) 萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬萬 8927 萬萬萬萬10% % 6394 % 11萬萬萬 5% % 7659 % 5% % 10190 % 1010% % 11456 % 10% % 13091 % 萬萬萬萬 5% % 11008 % 105% % 6841 % 10% % 4758 % 10% % 7691 % 萬萬萬萬 5% % 8321 % 115% % 9570 % 10% % 9895 % 萬萬萬萬萬萬從不確定性分析可以看出，該項目銷售收入及投資的變化對項目效益的影響比較明顯