【正文】 不同的作用，自行開發(fā)面18積過(guò)多，會(huì)對(duì)軟件園建設(shè)者的資金實(shí)力提出較高要求。而且建設(shè)經(jīng)營(yíng)者可能會(huì)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但軟件園能夠得到最大的投資收益。而自行開發(fā)少，土地轉(zhuǎn)讓多雖然資金壓力小，資金回收快，但軟件園寶貴的土地資源過(guò)多流失，軟件園將缺乏未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。另外，?duì)軟件園自行開發(fā)也有不同的方式，可以分區(qū)域分別開發(fā)，也可以整體啟動(dòng)，滾動(dòng)建設(shè)，這也對(duì)開發(fā)者的資金實(shí)力及融資實(shí)力提出不同的要求。目前，軟件園 A、B 區(qū)域已有 轉(zhuǎn)讓意向，擬進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)后，整個(gè)區(qū)域轉(zhuǎn)讓。G 地 塊規(guī)劃為北京某大學(xué)軟工學(xué)院用地，比較特殊，目前也有開發(fā)意向。因此，該報(bào)告中暫對(duì)其余 6 個(gè)地塊，以整體開發(fā)的形式進(jìn)行建設(shè)，建成后，物業(yè)以出租、出售的方式回收投資的方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。第七章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 北京某大學(xué)軟件園項(xiàng)目總投資 87256 萬(wàn)元人民幣, 其中建設(shè)投資 83864 萬(wàn)元人民幣。 流動(dòng)資金 1000 萬(wàn)元人民幣，建設(shè)期利息 2392萬(wàn)元人民幣。詳見(jiàn)附表 1。 1．建安工程費(fèi)： 該項(xiàng)目需建設(shè)公建用房、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、商住設(shè)施、配套用房共 285692 平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)，建造費(fèi)用平均 2250 元/平方米。 2．室外過(guò)程及綠化費(fèi)用：主要為該軟件園用地范圍內(nèi)的道路、市政設(shè)施、綠化費(fèi)用。19 3．其他費(fèi)用：主要為該項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程發(fā)生的各種費(fèi)用。 4．預(yù)備費(fèi)用：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按 3%計(jì)取。 5．流動(dòng)資金：流動(dòng)資金估算為 1000 萬(wàn)元人民幣。 6．建設(shè)期利息：該軟件園建設(shè)資金需銀行貸款解決，其中建設(shè)期貸款利息 2392 萬(wàn)元人民幣，無(wú)法償還，轉(zhuǎn)為本金。 二、資金籌措該項(xiàng)目總投資為 87256 萬(wàn)元人民幣，軟件園股份公司注冊(cè)資金為 4000 萬(wàn)元人民幣。軟件園股份有限公司由北京經(jīng)開投資股份公司和北京某大學(xué)所屬的獨(dú)資公司共同組建成立，雙方各占 50％的股份，即均投入自有資金 2022 萬(wàn)元人民幣作為軟件園股份有限公司的注冊(cè)資金。其他資金可首先由軟件園公司投入自有資金 16000 萬(wàn)元，占總投資的 %。其他資 金考慮通過(guò)銀行貸款等方式進(jìn)行籌措。第八章 財(cái)務(wù)效益分析 一、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1．本測(cè)算根據(jù)國(guó)家計(jì)委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版進(jìn)行。 2．項(xiàng)目測(cè)算期 15 年。其中建設(shè)期 3 年。 3．行業(yè)基準(zhǔn)收益率按 8％計(jì)算。 4．項(xiàng)目以人民幣作為記帳本位幣。 5．外幣兌換匯率按 1 美元兌換人民幣 元計(jì)算。20 二、收入測(cè)算該項(xiàng)目收入主要兩部分組成：物業(yè)設(shè)施出售收入及物業(yè)設(shè)施出售收入。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)期收入水平如下：項(xiàng) 目 建 筑 面 積 售 價(jià) 租 金 服 務(wù) 收 入 其 他 收 入 合 計(jì)(平 方 米 ) (元 /平 方 米 ) (元 /平 方 米 )土 地 轉(zhuǎn) 讓 收 入 110696 150 1660寫 字 樓 出 售 收 入 60000 5000 30000寫 字 樓 出 租 收 入 55003 4 7700研 發(fā) 用 房 出 售 收 入 45000 4000 18000研 發(fā) 用 房 出 租 收 入 47489 2 3324商 住 用 房 出 售 收 入 35000 3000 10500商 住 用 房 出 租 收 入 35569 3 3735配 套 用 房 出 租 收 入 7631 4 1068其 他 收 入 343 760 1103合 計(jì) 396388 77091 詳見(jiàn)附表 2“銷售收入及 經(jīng)營(yíng)稅金測(cè) 算表” 。 三、成本費(fèi)用測(cè)算產(chǎn)品成本主要由生產(chǎn)成本、土地開發(fā)成本、人員工資福利、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等組成。 四、稅金測(cè)算該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅。各稅種均按現(xiàn)行稅務(wù)制度的規(guī)定計(jì)取。該項(xiàng)目各項(xiàng)稅率如下： 營(yíng)業(yè)稅 5％ 增值稅 17％城市維護(hù)建設(shè)稅 7%教育費(fèi)附加 3%所得稅 33% 該軟件園經(jīng)營(yíng)期中共繳納營(yíng)業(yè)稅、增值稅及附加 萬(wàn)元；21繳納所得稅 19449 萬(wàn)元。稅金測(cè)算詳見(jiàn)附表 4 五、利潤(rùn)估算該軟件園經(jīng)營(yíng)期內(nèi)共可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 127867 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額 110319 萬(wàn)元。提取公積金、公益金 11032 萬(wàn)元后，可分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元人民幣。可分配利潤(rùn)先償還彌補(bǔ)往年虧損 1900 萬(wàn)元，然后償還建設(shè)貸款，約需 34171 萬(wàn)元，然后進(jìn)行分配。計(jì)算詳見(jiàn)附表4。 六、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算如下： 1．全投資主要評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8% ）： 萬(wàn)元投資回收期： 年稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）： 萬(wàn)元投資回收期： 年 2．靜態(tài)指標(biāo) 平均投資利潤(rùn)率： %投資利稅率： %以上分析表明，該項(xiàng)目具有一定的贏利能力，各項(xiàng)主要財(cái)務(wù)評(píng)22價(jià)指標(biāo)較好，經(jīng)營(yíng)期間可獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，軟件園以這種方案進(jìn)行建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。 七、 清償能力分析軟件園的建設(shè)整體進(jìn)行，滾動(dòng)開發(fā)。建設(shè)資金主要依靠銀行貸款解決。，建設(shè)期第2年利息2392萬(wàn)元人民幣，在建設(shè)期不付息，轉(zhuǎn)入貸款本金，貸款總額為，該筆貸款在經(jīng)營(yíng)期中以利潤(rùn)、回收的建設(shè)成本、折舊、攤銷費(fèi)進(jìn)行償還，可在七年內(nèi)（含建設(shè)期）還清。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避方法北京某大學(xué)北軟件園在建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家對(duì)軟件產(chǎn)業(yè)的支持力度及政策的變化。這些變化會(huì)對(duì)軟件行業(yè)和軟件企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，從而間接影響到軟件園的發(fā)展。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則得從內(nèi)部和外部?jī)煞矫鎭?lái)看。內(nèi)部影響主要體現(xiàn)在軟件園管理公司的組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制方面，如果從企業(yè)內(nèi)部發(fā)生了決策失誤及管理漏洞，則必然阻礙軟件園的發(fā)展?？茖W(xué)的管理手段和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)策略是企業(yè)正常發(fā)展的必備要素。外部因素則來(lái)自市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前北京擬建的各類軟件園有五、六家之多，其各有各的優(yōu)勢(shì)，而軟件企業(yè)的數(shù)量是有限的，隨著各軟件園的陸續(xù)建成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然日趨激烈。這也將影響到軟件園預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。23 二、定量風(fēng)險(xiǎn)分析考慮全部投資，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)平均為 %，即項(xiàng)目投產(chǎn)后運(yùn)行負(fù)荷只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 %即可保本，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2．敏感性分析考慮項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入的變化對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流量的影響，結(jié)果如下： 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)(%) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)(萬(wàn)萬(wàn)) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 8927 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)10% % 6394 % 11萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 5% % 7659 % 5% % 10190 % 1010% % 11456 % 10% % 13091 % 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 5% % 11008 % 105% % 6841 % 10% % 4758 % 10% % 7691 % 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 5% % 8321 % 115% % 9570 % 10% % 9895 % 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)從不確定性分析可以看出，該項(xiàng)目銷售收入及投資的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響比較明顯