【正文】 制度，并將設(shè)備操作、巡視、檢查及維護(hù)保養(yǎng)工作落實(shí)到人。（四）做好設(shè)備事故的防范和處理，根據(jù)園區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，編制切實(shí)可行的設(shè)備事故應(yīng)急處理預(yù)案，組織搶修和處理，盡可能減少損失和影響。事故處理后，認(rèn)真查清原因，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免和減少同類事故的再次發(fā)生。三、房屋日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題平時(shí)每月巡查一次，但在入住裝修階段需每天巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即處理或維修。①由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)施。②如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)單位處理。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。①安全，使用正常。②功能完好。2外墻面①外墻面大理石干空掛、破損。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。④玻璃幕墻破損每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)脫落、破損、無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面①隔熱層破損。②防水層破損造成屋面滲漏。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。④屋面積水。日常巡查，每半年維護(hù)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。①無(wú)積水，無(wú)滲漏。②隔熱層完好無(wú)損。③避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。④大堂自控門維護(hù)每周對(duì)該區(qū)域檢查一次；每半年對(duì)公共地面維護(hù)一次，補(bǔ)換損壞或空鼓墻面、地磚。日常維修由工程部負(fù)責(zé)①相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。②房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。①整潔、無(wú)缺損。②表面完好無(wú)變形，窗戶無(wú)滲水。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水主管道①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。每月巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①美觀完好。②上、下水通暢。③無(wú)滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)。每月對(duì)水池、水箱進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清洗。水池、水箱清洗相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。①水池、水箱正常使用。②水質(zhì)無(wú)二次污染。7設(shè)備用房經(jīng)營(yíng)用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。②不能滿足正常使用。③各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。①每周檢查一次用房，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。②每月檢查一次設(shè)施、設(shè)備。由工程部按維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。①正常安全使用。②各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。③整潔、安全。四、房屋定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①局部受損。②施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。每年對(duì)房屋沉降情況進(jìn)行一次檢查，做好記錄，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。①由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)較輕受損由工程部或委托專業(yè)公司實(shí)施。②如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)提請(qǐng)開發(fā)單位處理。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。①安全，使用正常。②功能完好。2外墻面①外墻面大理石干掛脫落。②外墻面局部滲漏。③外墻面大面積滲漏。④外墻面的翻新（25年周期）。⑤玻璃幕墻破損每2年對(duì)外墻較大面積滲漏久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新，防止?jié)B漏擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次。由工程部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。外墻面每年清潔一次。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無(wú)脫落、破損、無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一。3公共屋面①隔熱層破損。②防水層破損造成屋面滲漏。③避雷設(shè)施脫焊、斷裂。④屋面積水。每半年檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修；屋面防水、隔熱層每15年全面翻新一次。①有關(guān)房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)程。①無(wú)積水，無(wú)滲漏。②隔熱層完好無(wú)損。③避雷設(shè)施效果良好。4公共通道、門廳、樓梯間、門窗、鎖①公用墻面、地面的維修改造。②公共通道、門廳的墻、天花維護(hù)。③樓梯間墻面、窗戶、扶手、踏步的維護(hù)。④大堂自控門維護(hù)每年全面維護(hù)一次樓梯踏步，消除空鼓；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理；每二年刷新一次門廳及樓梯間墻壁天花、扶手和欄桿。日常維修由工程部負(fù)責(zé)。①相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。②房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。①整潔、無(wú)缺損。②表面完好無(wú)變形，窗戶無(wú)滲水。③扶手完好，無(wú)張貼痕跡。序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果5上、下水管道①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定碼松脫。①每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。②每年檢修一次，并緊固管道固定碼。③每年刷一次管道油漆。由工程部按有關(guān)規(guī)程實(shí)施。給、排水維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①美觀完好。②上、下水通暢。③無(wú)滲漏。6水池、水箱水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年委托具有水池、水箱清理資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清洗，并維護(hù)保養(yǎng)；水箱15年更換一次。委托具有相關(guān)資質(zhì)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、清理。水池、水箱清理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)①水池、水箱正常使用。②水質(zhì)無(wú)二次污染。7設(shè)備用房經(jīng)營(yíng)用房①用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。②不能滿足正常使用。③各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備缺損。①每半年檢查一次電氣線路。②每二年內(nèi)粉刷用房一次。由工程部會(huì)同維修中心按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施。相應(yīng)維修保養(yǎng)規(guī)程。①正常安全使用。②各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。③整潔、安全。第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理一、機(jī)電設(shè)備維護(hù)原則對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理和控制，確保其處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，并努力使其壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。明確各類設(shè)備的管理要求，確保設(shè)備的管理工作統(tǒng)一、完整和完善。正確操作使用設(shè)備。確保設(shè)備正常運(yùn)行，有效控制和利用能源。二、機(jī)電設(shè)備管理程序（一）設(shè)備檔案的建立要求工程部應(yīng)在正式接管物業(yè)后一月后內(nèi)將所有設(shè)備建立臺(tái)帳，并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)帳移交公司辦公室存檔。工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一月內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：① 所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；② “設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有設(shè)備名稱、設(shè)備編號(hào)；③ 設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則編號(hào)：SD01SB001A設(shè)備流水號(hào)設(shè)備名稱縮寫物業(yè)點(diǎn)編碼④ 標(biāo)識(shí)的制作規(guī)范：金屬薄板，表面拋光呈本色；設(shè)備編號(hào)用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長(zhǎng)寬厚為70mm20mm1mm，僅作參考。所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)交將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)地在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡上予以登錄?！对O(shè)備臺(tái)帳》和設(shè)備出廠原件（合格證、說(shuō)明書、保修協(xié)議書等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。使用部門保存復(fù)印件。（二）設(shè)備的日常操作及維保管理詳見相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程。配電房管理規(guī)程水泵房管理規(guī)程電梯機(jī)房管理規(guī)程空調(diào)機(jī)房管理規(guī)程程控機(jī)房管理規(guī)程（三）設(shè)備的購(gòu)置管理設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置。設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循公司采購(gòu)規(guī)程執(zhí)行。采購(gòu)設(shè)備到達(dá)后，由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)程執(zhí)行。經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳，建立卡片等進(jìn)行日常管理。（四）設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。 設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 正常運(yùn)行中的設(shè)備可不予標(biāo)識(shí)。 標(biāo)識(shí)的方式方法：① 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用300 mm150 mm1 mm（長(zhǎng)寬厚）的綠色塑料板制作，字體為黃色一毫米塑料板粘于底板上，僅作參考。② 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的明顯位置；③ 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。（五）設(shè)備的停用和封存對(duì)多余的設(shè)備或暫不使用的設(shè)備應(yīng)予停用。停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞。工程部應(yīng)定期對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。設(shè)備領(lǐng)班人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。 三、主要工作流程在使用任何一臺(tái)新設(shè)備或新員工獨(dú)立操作以前，必須經(jīng)過(guò)對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、安全操作、維護(hù)要求等方面的技術(shù)知識(shí)進(jìn)行教育和實(shí)際操作培訓(xùn)。工程部應(yīng)會(huì)同設(shè)備使用部門有計(jì)劃地對(duì)使用、操作人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，以不斷提高對(duì)設(shè)備使用，維護(hù)的能力。凡規(guī)定憑證操作的設(shè)備，操作人員必須通過(guò)考試拿到證書后，方能獨(dú)立使用或操作設(shè)備。對(duì)于直接供租戶使用的設(shè)備應(yīng)定期對(duì)其狀態(tài)進(jìn)行檢查,以查明是否處于完好狀態(tài),如若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修理；對(duì)于某些設(shè)備應(yīng)在明顯處標(biāo)識(shí)及操作方法和注意事項(xiàng)。對(duì)于員工直接操作的設(shè)備，設(shè)備部門應(yīng)建立完善的設(shè)備使用規(guī)章制度，主要包括以下幾種：設(shè)備操作規(guī)范 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范 崗位責(zé)任制 交接班制度設(shè)備的操作規(guī)范的編制。（1）參照設(shè)備說(shuō)明書及資料對(duì)一般設(shè)備的操作規(guī)范進(jìn)行編寫。系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)范由工程部門編寫。（2）重要設(shè)備的操作規(guī)范，要在設(shè)備旁用醒目的標(biāo)牌標(biāo)示，并注上重點(diǎn)標(biāo)記，要求操作者特別注意。（3）設(shè)備操作規(guī)范一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：①啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作；②啟對(duì)時(shí)的操作步驟；③注意事項(xiàng)。操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行“五項(xiàng)紀(jì)律”。①實(shí)行定人定機(jī)制度，嚴(yán)格遵守操作規(guī)范。②經(jīng)常保持設(shè)備清洗，按規(guī)定維護(hù)。③認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，做好交接班記錄。④管理好工具、附件，不能遺失、損壞。⑤發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常的聲音和故障應(yīng)立即停機(jī)檢查，自己不能處理應(yīng)及時(shí)通知工程部。 四、管理標(biāo)準(zhǔn)和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃（一）公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果1電梯①曳引繩張緊度的調(diào)整維護(hù)。②導(dǎo)軌、安全鉗的工作情況維護(hù)。③轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)部的維護(hù)。④各項(xiàng)安全裝置的維護(hù)。⑤計(jì)算機(jī)控制板等的維護(hù)檢測(cè)。每天巡視二次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。每月檢查曳引繩張緊度一次；每月定期對(duì)滑動(dòng)、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加一次油。由相關(guān)電梯公司實(shí)施維護(hù)。電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)。①安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)。②機(jī)房、轎廂整潔。③電梯各部分完好率100%。2機(jī)電設(shè)備①水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。②日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換。每天巡視檢查，每半月進(jìn)行一次保養(yǎng)；每季檢修一次。由工程部實(shí)施維修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無(wú)故障。②保障安全運(yùn)行。3消防設(shè)施①疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)。②室內(nèi)（外）消火栓（箱）以及消防設(shè)施的有效維護(hù)及檢修。③噴淋、煙感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù)。每月檢查一次消防報(bào)警系統(tǒng)完好情況以及消防設(shè)施的完好性、有效性。①由消防、機(jī)電、維修專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施。②一般消防設(shè)施視使用情況及有效性進(jìn)行更換。①標(biāo)識(shí)制作及維護(hù)管理規(guī)定。②消防設(shè)施維修操作規(guī)程。③消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。①設(shè)施有效，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。②靈敏，準(zhǔn)確報(bào)警。4中央空調(diào)①制冷主機(jī)維護(hù)保養(yǎng)。②機(jī)房設(shè)備管道維護(hù)保養(yǎng)。③閥門維護(hù)保養(yǎng)。④新風(fēng)機(jī)和風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)。每半月對(duì)主機(jī)、管路、閥門的緊固、滲漏、保溫等進(jìn)行檢查與維護(hù)；新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)過(guò)濾網(wǎng)清洗；①由工程部實(shí)施日常維修保養(yǎng)。②相關(guān)專業(yè)公司實(shí)施維修（維保）。中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。①無(wú)故障。②保障正常安全運(yùn)行。③設(shè)備性能良好。序號(hào)項(xiàng) 目維修類別劃分計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí)施效果5變配電控制設(shè)備①高壓配電柜檢查。②變壓器運(yùn)行檢查。③低壓控制柜運(yùn)行檢查①每2小時(shí)檢查一次24小時(shí)值班控制。②每天對(duì)配電控制柜外觀清掃一次。①由工程部組織實(shí)施。②高壓配電柜由電力局進(jìn)行維修。配電設(shè)備運(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程。①無(wú)故障。②保障正常安全運(yùn)行。③設(shè)備性能良好。6地下車庫(kù)、外圍道路、停車場(chǎng)①地面大面積的破損，坑洼、積水。②地面有成塊的砼結(jié)塊或其它污染物。每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。由工程部組織維修。園區(qū)道路修繕標(biāo)準(zhǔn)。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。平整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損。7井、溝①井蓋破損。②堵塞。③缺損、多污積。污水井、溝及時(shí)清理。由工程部組織實(shí)施。房屋維修標(biāo)準(zhǔn)。①井內(nèi)無(wú)積物、無(wú)堵塞。②井蓋正常使用，密合，無(wú)破損；標(biāo)志清晰。8公用標(biāo)識(shí)設(shè)施①設(shè)施破損。②標(biāo)識(shí)污染。③標(biāo)志所示意思不符。①每周檢查一次，并對(duì)標(biāo)識(shí)的示意準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。②每月清潔標(biāo)識(shí)一次。由綜管部、工程部組織實(shí)施。園區(qū)標(biāo)識(shí)制作安裝及管理規(guī)定。①標(biāo)識(shí)清潔美觀，無(wú)破損。②安放穩(wěn)固。③標(biāo)識(shí)示意正確。（二）公共設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類別劃分計(jì)