【正文】 色環(huán)境空間。景觀動線的發(fā)展，將生態(tài)、綠地的開闊空間和節(jié)點之間有機聯(lián)系，達到自然景觀、建筑、構(gòu)建物、廣場、展示中心、商貿(mào)中心之間的完美融合，連接起自然與生態(tài)現(xiàn)代、生態(tài)、人文、功能與建筑，構(gòu)筑出優(yōu)美的城市形象。（2） 綠化方式在國際汽貿(mào)集聚中心里面為了創(chuàng)造出一種有節(jié)奏的韻律，起伏高潮的藝術(shù)效果，綠化設(shè)計充分考慮環(huán)境形態(tài)（地形、建筑）與氣候形態(tài)（大風、陽光），以本地原生植物類為主，以綠色植物為主調(diào)，以生態(tài)環(huán)保為宗旨。植物在種類搭配、高矮疏密、顏色形態(tài)等方面的調(diào)整充分體現(xiàn)區(qū)位的特點和景觀要求，使綠化與周邊的建筑構(gòu)成和諧的相互關(guān)系，起到重要的引導(dǎo)、造景和烘托作用，使國際汽貿(mào)集聚中心的道路成為人們流連的風光路。環(huán)境設(shè)計中注意利用絢麗多彩，千姿百態(tài)的不同植物類型，并注意一年四季不同的觀賞效果。而且應(yīng)該注意引用丹陽當?shù)氐胤綐浞N。消防規(guī)劃規(guī)劃嚴格按照現(xiàn)行國際建筑防火規(guī)范進行，并按照丹陽市有關(guān)部門要求進行消防組織。各個功能區(qū)的疏散出入口的滿足規(guī)范，建筑間距符合規(guī)范要求。整個項目基地為環(huán)道貫通，形成流暢的消防通道。室外布置消防栓，間距不大于120米。人防按照“長期準備，重點建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合”的方針，以重點工程項目建設(shè)，帶動整體人防建設(shè)的要求發(fā)展。在國際汽貿(mào)集聚中心里面按照規(guī)劃要求考慮防空工程。建設(shè)單位將會同步配套建設(shè)防空地下室。主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目總計單位1總用地面積233334平方米2總建筑面積263832平方米3地上建筑面積（記容積率部分）256667平方米4地下建筑面積7600平方米5容積率6綠化率30%7建筑密度31%8建筑基底面積35139平方米9機動車車位2500輛10自行車停車面積4500平方米（九）建筑設(shè)計建筑理念（1）方案設(shè)計概念簡潔、清晰、高效。在簡明的結(jié)構(gòu)中，通過布局、結(jié)構(gòu)、材料及技術(shù)連成一種嶄新的視覺效果。通過觀察建筑群體的各部分，能感受到一種簡明易懂的圖解概念。（2）在設(shè)計與風格之外，著重對工程技術(shù)的潛在追求，希望將新型材料和系統(tǒng)技術(shù)的使用推向新的層次——這個一點同丹陽汽車產(chǎn)業(yè)及丹陽汽配產(chǎn)業(yè)相契合。技術(shù)是啟發(fā)設(shè)計的一個方向，然而目標是改善整個“城”的性能和效率。（3）在國際汽貿(mào)集聚中心的美觀功能分區(qū)中，所有單體的體量與細部看起來都一樣的完整——從建設(shè)伊始，建筑風格及造型就必需顯現(xiàn)出來并完美的保持下去。建筑設(shè)計——綜合交易展廳坐落與道路交叉口處，面向主干道和廣場，建筑體量、規(guī)模和造型，標志著汽車城的形象，對城市空間景觀有著重要的影響。高層的酒店式公寓挺拔高聳將成為整個丹陽及開發(fā)區(qū)的城市地標。兩座主體建筑高大，均采用光滑的弧形，圓弧形體量和頂部圓形的構(gòu)筑，處于“城”區(qū)內(nèi)以矩形為主的周圍環(huán)境中，猶如“萬綠叢中一點紅”，挺拔靚麗，展示出優(yōu)美的形態(tài)和空間力度。建筑群體立面采用金屬和玻璃幕墻，完整平滑的表面和水平與垂直線條所形成的細部，使建筑形象一款款精密新穎的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)品，體現(xiàn)出搞科技的氣質(zhì)。根據(jù)“4S”店的特點，十二座品牌汽車旗艦店適合采用大進深，鋼結(jié)構(gòu)標準屋架，并選擇經(jīng)濟跨度，達到施工迅速和成本經(jīng)濟。局部采用弧形斜面，充分發(fā)揮新型建筑材料的加工特性，以標準構(gòu)件營造與眾不同的建筑效果，尤其是建筑側(cè)立面，形成傳統(tǒng)的“波浪”，使工業(yè)建筑被賦予文化意味。十二座品牌旗艦店聯(lián)祛而立，形成一片宏大的整體，從主干道上望去，波浪式綿延展開的體量，具有激動人心的恢弘氣勢——源于設(shè)計中運用“加和效應(yīng)”：總體的力量大于單體之和。十一、項目策略建議（一）項目產(chǎn)品操盤思路 市場型項目的操作與一般意義上的房地產(chǎn)項目的操作不同，而本項目更是市場型項目的延伸，是汽車與房地產(chǎn)項目的結(jié)合體，就更體現(xiàn)出本項目的獨特性。本項目的操作，建議其操盤的中心思路圍繞著“打造丹陽城市名片——丹陽國際汽貿(mào)集聚中心”“投資新熱點，事業(yè)新起點”兩個主題來操作。其中：“丹陽城市名片”，為樹立項目在丹陽乃至江蘇省消費者心中的形象，以先聲奪人的氣勢，提升項目的品牌價值，確定項目在消費者心中的地位?！巴顿Y新熱點，事業(yè)新起點”，主要是針對項目招商想來丹陽“二次創(chuàng)業(yè)”目標客戶群（二）準備期 一個項目的成功操作，離不開前期充分的市場調(diào)查及各項工作的準備，前期項目的各項準備與謀劃，直接與后期的集體招商，起著至關(guān)重要的作用。前期準備可以從以下幾個方面著手：與政府相關(guān)聯(lián)的部門協(xié)調(diào)，力爭把本項目作為丹陽招商引資的重點項目，加大招力度，同時為本項目涉及到工商、稅務(wù)、車輛管理所等有關(guān)部門及各項優(yōu)惠政策以政府文件的形式下文。及時有針對性拿出切實可行的針對4S店及品牌專賣店的招商政策。建議涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期門檻不易過高，在具體招商活動中，形成一定的基礎(chǔ)量以后，門檻適當上升。針對汽配市場商鋪的銷售，建議操盤思路是租售結(jié)合，其出租率控制在百忙之中20%左右，而這20%的出租率應(yīng)針對一些經(jīng)銷大戶不愿意購買而設(shè)立。招商資料的其他準備包括：整體規(guī)劃、樓書、效果圖、政策性文件、三維動畫招商宣傳片、合同等。招商機構(gòu)的設(shè)立本項目的招商工作，不是單純意義上的房地產(chǎn)招商，其招商小組的成員，建議應(yīng)把懂房地產(chǎn)招商的人員熟悉汽車行業(yè)的人員相結(jié)合，同時充分利用在江浙皖地區(qū)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，從而降低廣告的直接投入，從而降低整個經(jīng)營成本。人員的培訓(xùn)招商的過程，實際上就是一種溝通，整個招商小組成員直接面對客戶，其溝通能力，談判的技巧性，直接的體現(xiàn)就是成功率。所以，招商前的人員培訓(xùn)工作顯得非常重要。 （三）造勢A、造勢一商業(yè)地產(chǎn)，操盤其實就是一種炒作。商業(yè)地產(chǎn)，最重要的就是造勢。而作為汽車與房地產(chǎn)的結(jié)合體，汽車城，其造勢須更講究其專業(yè)性、實用性。項目包裝首先，建議把本項目包裝成“丹陽城市名片——丹陽國際汽貿(mào)集聚中心”對外的感覺上，讓目標客戶認同，更多包含的概念是政府行為。從而避免一些目標客戶對的擔心，而公司作為投資商，其品牌知名度和收益不會受到太大影響。案場包裝外墻廣告及汽車城招商中心的設(shè)立，進一步強化知名度，擴大美譽度。行業(yè)內(nèi)有計劃的擴大影響面江蘇省是汽車大省，而公司作為江蘇省汽車經(jīng)營的領(lǐng)軍人物，興建汽車城應(yīng)調(diào)動一切資源，策動江蘇的汽車生產(chǎn)廠家直接入駐，它們的入駐對汽車城的影響將是深遠的。B、造勢二新聞發(fā)布會：當今的社會是信息的社會，投資汽車城項目的一個炒作平臺就是通過傳媒，迅速的發(fā)布汽車城的相關(guān)信息，引起廣大業(yè)內(nèi)人士和目標客戶的關(guān)注，通過媒體的炒作，迅速的在行業(yè)內(nèi)引起轟動效應(yīng)；行業(yè)協(xié)會的宣傳：通過汽車生產(chǎn)廠家和汽車行業(yè)協(xié)會發(fā)布“丹陽國際汽貿(mào)集聚中心”的招商信息，擴大其知名度；與汽車行業(yè)協(xié)會的聯(lián)系對招商工作的支持很大，而我們將來目標客戶很大一部分是在行業(yè)內(nèi)的大戶，如能率先策動他們進場，會降低我們后期的招商的壓力；會展宣傳：舉辦汽車展銷會或汽配及汽車用品展進行項目整體宣傳與推廣；在高速公路設(shè)高架廣告；DM（直郵廣告）迅速有效的直接發(fā)布我們的招商信息；行業(yè)內(nèi)的報刊雜志廣告的推動促銷是任何商業(yè)地產(chǎn)不可缺少的一項，作為本項目，建議進行適量的廣告推廣，是必須的，推廣應(yīng)提前進行，進行市場預(yù)熱。而在其具體招商過程中廣告力度、密度應(yīng)達到一定水平量。 （四）招商本項目最大量的工作是赴外地招商，招商的成功與否，是我們項目成敗的關(guān)鍵。在完成前期各項的準備之后，招商人員應(yīng)借助公司集團整個營銷網(wǎng)絡(luò)直接或間接一對一的營銷模式。而作為后期商鋪的招商模式，應(yīng)針對不同行業(yè)采用人員+廣告+座談會+大戶+牽頭人的模式進行招商，同時充分利用政府相關(guān)職能部門的作用進行招商。 十二、項目推廣建議（一）推廣策略廣告市場分析廣告戰(zhàn)略目標廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告階段策略媒介策略公關(guān)活動計劃及現(xiàn)場包裝入市前印刷品的設(shè)計與制作廣告效果監(jiān)控、評估及修正（二）營銷策略確定招商政策A 價格政策B 品牌合作政策C 各種優(yōu)惠政策D 金融政策E 市場扶持政策F 協(xié)調(diào)政府制定“一站式服務(wù)”政策（車管所、質(zhì)檢、工商、稅務(wù)、銀行等部門實行一條龍辦公）； G 協(xié)調(diào)政府制定市場保護政策，杜絕“三亂”；制定項目招商方案A 確定招商對象，針對不同目標區(qū)域制定不同的招商政策；B 對重點目標市場以政府名義組成招商團，赴目標市場招商；C 制定異地廣告宣傳推廣方案；D 對潛在客戶登記造冊、專人拜訪、跟進；E 對有意向的大客戶專題研究，給予政策傾斜；F 安排目標客戶來市場考察；G 對招商費用進行預(yù)算和控制。營銷環(huán)境的營造十三、項目投資競爭要素分析（一）入市時機選擇根據(jù)項目進度及資金回籠計劃，結(jié)合市場形勢，選擇適當?shù)娜胧袝r機并進行細致的安排。通常在入市前要經(jīng)過導(dǎo)入期、加熱期、升溫期的醞釀。（二）確定銷售價格的方式進制（三）制定營銷價格（四）細化價格分期策略43 / 43