【正文】 業(yè)。同時(shí)項(xiàng)目所在地的社會及人文環(huán)境相對穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因此，主要的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)將來自于當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及自然災(zāi)害方向?！　　　⊥ㄟ^對本項(xiàng)目各種主要風(fēng)險(xiǎn)來源的判明，可以得知各種風(fēng)險(xiǎn)在不同方面影響著本項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施?，F(xiàn)就各項(xiàng)目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風(fēng)險(xiǎn)，并得出相應(yīng)的對策?！　”卷?xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)影響程度對比　　就本項(xiàng)目各種主要風(fēng)險(xiǎn)的影響力來看，操作風(fēng)險(xiǎn)和流動風(fēng)險(xiǎn)相對較大，對項(xiàng)目的順利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起重視；市場風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)位居其次，承辦單位應(yīng)在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應(yīng)對措施；而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其他風(fēng)險(xiǎn)影響較小，企業(yè)只需實(shí)時(shí)進(jìn)行必要的策略調(diào)整即可?！　　　≡诜治隽吮卷?xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)及其影響程度之后，制定相應(yīng)的對策和控制措施就顯得格外重要。因此，現(xiàn)就幾種主要風(fēng)險(xiǎn)的對策和控制方式進(jìn)行論述?！　〔僮黠L(fēng)險(xiǎn)　　為了減少操作風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響，本項(xiàng)目將引入現(xiàn)代管理機(jī)制，具體做法如下：　?。?）制定明確的長期戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃；　?。?）建立強(qiáng)大的管理和決策團(tuán)隊(duì)；　?。?）開發(fā)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，建立各業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)跟蹤評價(jià)體系；　?。?）完善人力資源管理制度，建立有效的績效考核體制和公平公正的薪金制?！　×鲃有燥L(fēng)險(xiǎn)　　減少流動性風(fēng)險(xiǎn)，最主要的方法為加強(qiáng)資金掌控能力，為此本項(xiàng)目將：　　（1）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定程度的流動資金比例；　?。?）加強(qiáng)資金預(yù)算工作，建立靈活有效的資金鏈監(jiān)測和管控體系；　?。?）加快項(xiàng)目建設(shè)周期，合理安排各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)度，以壓縮建設(shè)成本、盡快達(dá)產(chǎn)；　?。?）合理運(yùn)用資本市場、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為項(xiàng)目未來的發(fā)展提供充足的資金保障?！　∈袌鲲L(fēng)險(xiǎn)　　針對項(xiàng)目存在的長期市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，公司將努力建設(shè)長期合作體系，以穩(wěn)定的客戶和服務(wù)對象為依托，建立品牌效應(yīng)：　?。?）與大型運(yùn)輸商建立長期合作伙伴關(guān)系；　?。?）多元化服務(wù)模式，避免單一服務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)增量；　　（3）建立品牌效應(yīng)，以品牌拉動市場?！　〉谑?結(jié)論　　本項(xiàng)目是在充分分析國際國內(nèi)形勢的基礎(chǔ)上，積極相應(yīng)國家號召，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上提出的?！　”卷?xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2009年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)的發(fā)展，市場需求量將進(jìn)一步增加，為行業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境?！　”卷?xiàng)目的主要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿(mào)易外，還有商鋪、辦公樓租賃收入，另外項(xiàng)目地理位置決定項(xiàng)目土地具有較強(qiáng)的增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重贏利模式下確保投資人的資金安全?！　∩衲究h第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動力成本低，可以大幅降低項(xiàng)目的投資。總體來說，該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高，投資回收期短，具有較大的投資效益?！　”卷?xiàng)目建成后，不僅可以為陜西省榆林市神木縣帶來可觀的政府財(cái)政收入，而且彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)貍}儲物流業(yè)行業(yè)的空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設(shè)，不僅支持了當(dāng)?shù)氐牡胤浇?jīng)濟(jì)建設(shè)，也搞活了附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該項(xiàng)目將會吸引國內(nèi)外各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，在當(dāng)?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)的集群，最終形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群，給當(dāng)?shù)刈⑷肭八从械慕?jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。　　項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算表　　單位：萬元　　經(jīng)計(jì)算，?！　「鶕?jù)利潤和利潤分配表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：　　總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資 100%＝%　　資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金 100%＝%　　BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入年?duì)I業(yè)稅金及附加年可變成本 100%　　＝%　　方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)　　未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測　　總成本費(fèi)用表　　單位：萬元　　項(xiàng)目收益估算表　　單位：萬元　　項(xiàng)目的效益分析及財(cái)務(wù)評估按照新增資金來測算，即將項(xiàng)目投資及項(xiàng)目收益與企業(yè)其它投資及收益分開，計(jì)算增量投資及增量收益，并以此來評估項(xiàng)目的投資收益及風(fēng)險(xiǎn)?！　№?xiàng)目現(xiàn)金流量估算表　　單位：萬元　　經(jīng)計(jì)算，?！　「鶕?jù)利潤和利潤分配表計(jì)算投總投資收益率、資本金凈利潤率：　　總投資收益率＝年平均息稅前利潤項(xiàng)目總投資 100%＝%　　資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項(xiàng)目資本金 100%＝%　　BEP（生產(chǎn)能力利用率）＝年固定總成本年?duì)I業(yè)收入年?duì)I業(yè)稅金及附加年可變成本 100%　　＝%　　從計(jì)算指標(biāo)看，%，%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為14,954萬元, %，企業(yè)就可以保本；%，%，均高于行業(yè)的基準(zhǔn)收益率12%，%。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為19,323萬元，%，企業(yè)就可以保本。表明本項(xiàng)目除能滿足行業(yè)最低要求外，還有盈余。表明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。　　第八章 資金需求　　為適應(yīng)迅速增長的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品的物流貿(mào)易體系，實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)和規(guī)模的飛躍，為當(dāng)?shù)劁摬?、鎂產(chǎn)品供銷提供良好的平臺及工程機(jī)械、汽車租賃平臺?！　?，其中，，流動資金投資1000萬元，明細(xì)情況見下表：　　總投資估算表　　單位：萬元　　。其中，%，%的投資額，即4500萬元采用債權(quán)融資的方式取得。　　第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析　　　　本項(xiàng)目在建設(shè)和全面投入運(yùn)營后，將會受到多種風(fēng)險(xiǎn)的困擾。這些風(fēng)險(xiǎn)主要來自于市場、內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)以及部分不可預(yù)見的因素。以下就項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及其來源做簡要闡述。　?。?）市場風(fēng)險(xiǎn)　　市場風(fēng)險(xiǎn)主要為行業(yè)市場發(fā)展的進(jìn)程風(fēng)險(xiǎn)、未來前景的增長，以及行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)有和潛在競爭等所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目所建設(shè)的倉儲物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營范圍和政策導(dǎo)向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著陜西省榆林市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，潛在競爭出現(xiàn)幾率較大，存在著一定的市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。但是本項(xiàng)目具有獨(dú)厚的地理、交通便利等優(yōu)勢，在一定程度上緩解了本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)?！　。?）管理風(fēng)險(xiǎn)　　管理風(fēng)險(xiǎn)主要針對企業(yè)在經(jīng)營過程中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，因此在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)從制度上規(guī)避可能存在的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素，在審計(jì)、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮企業(yè)自身的管理優(yōu)勢，參與外部競爭。　　本項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)主要集中在領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)的決策中。陜西省榆林市神木縣第二新村是一個(gè)集陶瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體的綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)的管理和對大客戶之間的協(xié)調(diào)將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目的長期運(yùn)作和收益。因此本項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)主要來源于其操作中存在的風(fēng)險(xiǎn)。　?。?）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)　　企業(yè)融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿作用猶如一把雙刃劍，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)有無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和利率變動風(fēng)險(xiǎn)。國家貸款利率有波動，必然造成企業(yè)的資金成本控制難度增大，從而抵減了預(yù)期收益。　　本項(xiàng)目借貸和償還能力方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，主要的風(fēng)險(xiǎn)來自于對流動資產(chǎn)的使用和控制方面。大型倉儲物流行業(yè)需要固定的流動資金以便進(jìn)行正常的運(yùn)作。對大量流動資金進(jìn)行精確的運(yùn)用和控制將增加企業(yè)在財(cái)務(wù)操作中的難度，同時(shí)也會增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將集中在流動性風(fēng)險(xiǎn)中?！　。?）其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)　　本項(xiàng)目所存在的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)主要指社會環(huán)境、金融環(huán)境、自然災(zāi)害等因素所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)歷了2008年世界金融危機(jī)以后，我國出臺了十大振興產(chǎn)業(yè)計(jì)劃，大力扶持物流業(yè)。同時(shí)項(xiàng)目所在地的社會及人文環(huán)境相對穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因此，主要的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)將來自于當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境及自然災(zāi)害方向?！　　　⊥ㄟ^對本項(xiàng)目各種主要風(fēng)險(xiǎn)來源的判明，可以得知各種風(fēng)險(xiǎn)在不同方面影響著本項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施?，F(xiàn)就各項(xiàng)目的影響程度做綜合比較，以便得以全面的分析風(fēng)險(xiǎn)，并得出相應(yīng)的對策?！　”卷?xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)影響程度對比　　就本項(xiàng)目各種主要風(fēng)險(xiǎn)的影響力來看，操作風(fēng)險(xiǎn)和流動風(fēng)險(xiǎn)相對較大，對項(xiàng)目的順利建設(shè)和持續(xù)運(yùn)作有較大影響，需要著重引起重視；市場風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)位居其次，承辦單位應(yīng)在一定程度上給予必要的考慮，提前做好應(yīng)對措施；而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等其他風(fēng)險(xiǎn)影響較小，企業(yè)只需實(shí)時(shí)進(jìn)行必要的策略調(diào)整即可?！　　　≡诜治隽吮卷?xiàng)目各種風(fēng)險(xiǎn)及其影響程度之后，制定相應(yīng)的對策和控制措施就顯得格外重要。因此，現(xiàn)就幾種主要風(fēng)險(xiǎn)的對策和控制方式進(jìn)行論述?！　〔僮黠L(fēng)險(xiǎn)　　為了減少操作風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響，本項(xiàng)目將引入現(xiàn)代管理機(jī)制，具體做法如下：　?。?）制定明確的長期戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)劃；　?。?）建立強(qiáng)大的管理和決策團(tuán)隊(duì)；　?。?）開發(fā)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，建立各業(yè)務(wù)實(shí)時(shí)跟蹤評價(jià)體系；　　（4）完善人力資源管理制度，建立有效的績效考核體制和公平公正的薪金制?！　×鲃有燥L(fēng)險(xiǎn)　　減少流動性風(fēng)險(xiǎn)，最主要的方法為加強(qiáng)資金掌控能力，為此本項(xiàng)目將：　?。?）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定程度的流動資金比例；　?。?）加強(qiáng)資金預(yù)算工作，建立靈活有效的資金鏈監(jiān)測和管控體系；　?。?）加快項(xiàng)目建設(shè)周期，合理安排各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)度，以壓縮建設(shè)成本、盡快達(dá)產(chǎn)；　　（4）合理運(yùn)用資本市場、投資公司、民間資金、基金機(jī)構(gòu)等等廣泛吸引投資，為項(xiàng)目未來的發(fā)展提供充足的資金保障。　　市場風(fēng)險(xiǎn)　　針對項(xiàng)目存在的長期市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，公司將努力建設(shè)長期合作體系，以穩(wěn)定的客戶和服務(wù)對象為依托，建立品牌效應(yīng)：　　（1）與大型運(yùn)輸商建立長期合作伙伴關(guān)系；　?。?）多元化服務(wù)模式，避免單一服務(wù)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)增量；　?。?）建立品牌效應(yīng)，以品牌拉動市場?！　〉谑?結(jié)論　　本項(xiàng)目是在充分分析國際國內(nèi)形勢的基礎(chǔ)上，積極相應(yīng)國家號召，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上提出的。　　本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2009年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)的發(fā)展，市場需求量將進(jìn)一步增加，為行業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境。　　本項(xiàng)目的主要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿(mào)易外，還有商鋪、辦公樓租賃收入，另外項(xiàng)目地理位置決定項(xiàng)目土地具有較強(qiáng)的增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重贏利模式下確保投資人的資金安全?！　∩衲究h第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施完備，動力成本低，可以大幅降低項(xiàng)目的投資?？傮w來說，該投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高，投資回收期短，具有較大的投資效益?！　”卷?xiàng)目建成后，不僅可以為陜西省榆林市神木縣帶來可觀的政府財(cái)政收入，而且彌補(bǔ)了當(dāng)?shù)貍}儲物流業(yè)行業(yè)的空缺，服務(wù)于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設(shè)，不僅支持了當(dāng)?shù)氐牡胤浇?jīng)濟(jì)建設(shè)，也搞活了附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該項(xiàng)目將會吸引國內(nèi)外各類相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，在當(dāng)?shù)匦纬僧a(chǎn)業(yè)的集群，最終形成龐大的產(chǎn)業(yè)集群，給當(dāng)?shù)刈⑷肭八从械慕?jīng)濟(jì)活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。46 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